Réméré, définition : la vente à réméré est une vente immobilière dans laquelle le vendeur se réserve, pendant un délai fixé à l’acte et de cinq ans au maximum, la faculté de racheter son bien en remboursant le prix et les frais et loyaux coûts. On l’appelle aussi vente avec faculté de rachat : c’est la même opération, prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil. Ce lexique définit les termes de la vente à réméré, du portage immobilier et de la vente avec complément de prix, avec un renvoi vers la page qui approfondit chaque notion.
En bref
- La vente à réméré est une vente immobilière avec faculté de rachat : le vendeur peut reprendre son bien pendant un délai de cinq ans au maximum.
- Réméré et vente avec faculté de rachat désignent la même opération : le rachat est une faculté, jamais une obligation.
- Chez Alterfi, le prix de vente représente 42 % à 60 % de la valeur du bien et le prix de rachat lui est égal.
- Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, il ne doit aucune pénalité, mais l’acquéreur reste propriétaire du bien.
L’opération : définition du réméré et des notions voisines
Vente à réméré
La vente à réméré est une vente immobilière assortie d’une faculté de rachat : le propriétaire vend son bien à un investisseur, perçoit des liquidités et peut le racheter pendant un délai fixé à l’acte. Voir notre guide de la vente à réméré.
Réméré
Le réméré est un mot ancien qui signifie racheter. Dans le langage courant, il désigne la vente à réméré elle-même, c’est-à-dire la vente d’un bien immobilier avec la possibilité pour le vendeur de le racheter. On dit indifféremment vendre à réméré ou vendre en réméré.
Vente avec faculté de rachat
La vente avec faculté de rachat est l’autre nom de la vente à réméré : les deux expressions désignent la même opération. Elle est prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil.
Faculté de rachat
La faculté de rachat est le droit que le vendeur se réserve, dans l’acte de vente, de reprendre son bien en remboursant le prix et les frais et loyaux coûts. C’est une faculté, jamais une obligation : le vendeur décide seul de l’exercer ou non pendant le délai convenu. Voir les droits du vendeur.
Clause de réméré
La clause de réméré est la clause de l’acte de vente qui organise la faculté de rachat. Elle précise le délai accordé au vendeur, le prix de rachat et les modalités pratiques du rachat. Sa rédaction se relit avec le notaire avant la signature : voir la clause de faculté de rachat.
Portage immobilier
Le portage immobilier est une vente temporaire avec une perspective de rachat, organisée par une convention de portage. Chez Alterfi, il suit le même modèle que la vente à réméré : même fourchette de prix, même prix de rachat, mêmes frais et même durée maximale de cinq ans. Voir le guide du portage immobilier.
Acte authentique
L’acte authentique est l’acte rédigé et signé devant notaire. La vente immobilière se signe devant notaire : c’est dans cet acte que figurent le prix de vente, le délai et la faculté de rachat.
Convention d’occupation
La convention d’occupation est l’accord, signé en même temps que la vente, qui permet au vendeur de rester dans le bien après l’avoir vendu. Elle fixe la durée de l’occupation et le montant de l’indemnité d’occupation correspondante.
Les acteurs
Vendeur
Le vendeur est le propriétaire qui cède son bien et conserve la faculté de le racheter. Il perçoit le prix à la signature, peut continuer à occuper le bien et supporte les frais de l’opération. Voir qui peut bénéficier d’une vente à réméré.
Acquéreur ou investisseur
L’acquéreur, ou investisseur, est la personne ou la société qui achète le bien et en devient propriétaire pendant la durée de l’opération. Il paie le prix de vente chez le notaire ; si le vendeur exerce sa faculté de rachat dans le délai, le bien revient au vendeur. Voir notre page société de portage immobilier.
Intermédiaire
L’intermédiaire est le professionnel qui étudie le dossier du vendeur, présente le bien à des investisseurs et accompagne l’opération jusqu’à la signature. Alterfi exerce cette activité en tant que titulaire de la carte professionnelle immobilière : ce n’est pas un établissement de crédit et elle ne détient pas de fonds. Voir notre page organisme de vente à réméré.
Notaire
Le notaire est l’officier public qui rédige l’acte de vente, reçoit les signatures et verse les fonds. Toute question sur la rédaction de l’acte se pose à lui : voir le rôle du notaire et de l’acheteur.
Le prix et les frais
Valeur du bien
La valeur du bien est le prix auquel il pourrait se vendre sur son marché, estimé à partir des ventes comparables. Toute l’opération en dépend, puisque le prix de vente est calculé en pourcentage de cette valeur. Alterfi étudie les biens situés en France d’une valeur d’au moins 300 000 euros : voir les biens concernés.
Prix de vente
Le prix de vente est la somme que l’investisseur paie pour acquérir le bien. Dans le modèle Alterfi, il est compris entre 42 % et 60 % de la valeur du bien. Voir le calcul de la décote.
Prix de rachat
Le prix de rachat est la somme que le vendeur verse pour reprendre son bien. Dans le modèle Alterfi, il est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, auquel s’ajoutent les frais et loyaux coûts prévus à l’article 1673 du Code civil.
Indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est la somme due par le vendeur pour la période pendant laquelle l’investisseur est propriétaire du bien. Elle représente environ 10 % par an du prix de vente, elle est payée d’avance par prélèvement sur le prix à la signature et il n’y a rien à verser chaque mois. Elle est due aussi lorsque le bien est loué à un tiers : voir notre page sur l’indemnité d’occupation en réméré.
Honoraires
Les honoraires sont la rémunération de l’intermédiaire. Ceux d’Alterfi s’élèvent à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur, et ne sont dus que si l’opération se réalise. Le détail figure sur la page honoraires d’Alterfi.
Frais de notaire
Les frais de notaire sont les frais de l’acte de vente. Ils représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente et sont à la charge du vendeur. Leur montant exact figure dans l’offre : voir les frais de notaire d’une vente avec faculté de rachat.
Frais et loyaux coûts
Les frais et loyaux coûts sont les sommes que le vendeur rembourse en plus du prix lorsqu’il rachète son bien, en application de l’article 1673 du Code civil. Leur détail se vérifie avec le notaire avant la signature.
Net vendeur à la signature
Le net vendeur à la signature est la somme que le vendeur reçoit réellement le jour de la vente, une fois déduits du prix l’indemnité d’occupation payée d’avance et les honoraires. Exemple fictif : pour un bien de 300 000 euros vendu 180 000 euros (60 %) avec un délai de 24 mois, l’indemnité est de 36 000 euros et les honoraires de 10 800 euros, soit un net de 133 200 euros hors frais d’acte (3 600 à 5 400 euros). Voir le simulateur de vente à réméré.
Coût total de l’opération
Le coût total de l’opération est la somme de l’indemnité d’occupation réellement consommée, des honoraires et des frais d’acte. Il se calcule avant de signer. Voir les coûts et frais de la vente à réméré.
Les délais et le rachat
Délai de rachat
Le délai de rachat est la période, fixée dans l’acte, pendant laquelle le vendeur peut racheter son bien. Il ne peut pas dépasser cinq ans (article 1660 du Code civil). Les durées usuelles vont de 12 à 24 mois.
Rachat anticipé
Le rachat anticipé est le rachat du bien par le vendeur avant la fin du délai prévu. Il peut être financé par un nouveau crédit, par la vente d’un autre actif, par une succession ou par la revente du bien à un tiers conduite par le vendeur.
Restitution au prorata
La restitution au prorata est le remboursement au vendeur de la part d’indemnité d’occupation correspondant à la période non utilisée, en cas de rachat anticipé. Le vendeur ne supporte ainsi que l’occupation réellement consommée.
Prolongation
La prolongation est l’allongement du délai de rachat lorsque le vendeur a besoin de plus de temps. Elle suppose l’accord de l’investisseur et reste possible dans la limite de cinq ans au total.
Non-rachat
Le non-rachat est la situation dans laquelle le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat dans le délai. Il ne doit alors aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur reste propriétaire du bien : c’est le principal risque de l’opération. Voir que se passe-t-il si je ne rachète pas.
Les situations
Hypothèque
L’hypothèque est une garantie inscrite sur un bien immobilier au profit d’un créancier. Lors d’une vente à réméré, les dettes garanties par le bien sont soldées à la signature sur le prix de vente : ce prix doit donc suffire à les rembourser.
Saisie immobilière
La saisie immobilière est la procédure judiciaire par laquelle un créancier fait vendre le bien de son débiteur pour être payé. Son déroulement se suit avec un avocat. Voir comment la vente à réméré peut éviter une saisie immobilière.
Commandement de payer
Le commandement de payer est un acte, délivré par un commissaire de justice à la demande d’un créancier, qui demande au débiteur de régler sa dette. Ses effets et ses délais dépendent de la procédure engagée et se vérifient avec un avocat. Voir notre page vente à réméré et huissier.
Vente aux enchères ou adjudication
La vente aux enchères, ou adjudication, est la vente publique du bien au plus offrant, à laquelle peut aboutir une saisie immobilière. Le vendeur n’en maîtrise pas le prix. Voir comment éviter l’adjudication.
Surendettement
Le surendettement est la situation d’un particulier qui ne parvient plus à faire face à ses dettes. Le dépôt d’un dossier auprès de la commission de surendettement se prépare avec un professionnel du droit. Voir notre guide vente à réméré et surendettement.
Fichage FICP et FCC
Le fichage FICP et FCC désigne l’inscription d’une personne dans l’un des deux fichiers tenus par la Banque de France. Ce sont deux fichiers distincts : le FICP recense les incidents de crédit, le FCC les incidents liés aux chèques et aux cartes. Voir notre page faculté de rachat et fichage Banque de France.
Levée du fichage
La levée du fichage est la suppression de l’inscription dans un fichier de la Banque de France. Le remboursement des dettes permet de la demander, sans qu’un délai puisse être promis. Voir notre page interdit bancaire et vente à réméré.
Indivision
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, par exemple après une succession ou un divorce. Sa vente amiable suppose en principe l’accord de tous les indivisaires. Voir notre page indivision bloquée.
Licitation
La licitation est la vente d’un bien indivis, le plus souvent aux enchères, afin d’en partager le prix entre les indivisaires. La procédure se conduit avec un avocat. Voir notre page licitation immobilière.
Soulte
La soulte est la somme qu’un indivisaire verse aux autres pour conserver seul le bien lors d’un partage. Son montant et ses conséquences se calculent avec le notaire. Voir notre page racheter les parts d’un co-indivisaire sans crédit.
SCI
La SCI, ou société civile immobilière, est une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI propriétaire peut vendre son bien à réméré, la décision étant prise selon les règles de ses statuts, à vérifier avec son conseil. Voir notre page vente avec faculté de rachat et SCI.
Prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, accordé par un établissement de crédit après étude de la situation de l’emprunteur. La vente à réméré n’est pas un crédit : c’est une vente. Voir crédit hypothécaire ou vente à réméré.
Prêt relais
Le prêt relais est un crédit de courte durée accordé par une banque dans l’attente de la vente d’un bien, pour financer un nouvel achat. Lorsqu’il est refusé, d’autres solutions existent : voir notre page prêt relais refusé.
Viager
Le viager est une vente dans laquelle le prix est payé, en tout ou en partie, sous la forme d’une rente versée au vendeur jusqu’à son décès. Il ne comporte pas de faculté de rachat, à la différence de la vente à réméré et du portage : voir portage immobilier ou viager.
La vente avec complément de prix
Vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix est une vente immobilière en deux temps : le propriétaire vend son bien à un investisseur à un premier prix, puis perçoit un complément lorsque le bien est revendu à un tiers. C’est une vente définitive, sans faculté de rachat, et tous les frais sont à la charge du vendeur. Voir le guide de la vente avec complément de prix.
Complément de prix
Le complément de prix est la somme que le vendeur d’origine perçoit à la revente du bien : elle correspond à la différence entre le prix de revente et le premier prix payé par l’investisseur. Son principe est fixé dans l’acte, mais son montant dépend du prix de revente réellement obtenu. Voir nos exemples chiffrés de vente avec complément de prix.
Revente à un tiers
La revente à un tiers est la seconde vente du bien, à un acheteur final, qui déclenche le versement du complément de prix. Elle est conduite entièrement par le vendeur d’origine, qui s’occupe de la mise en vente, des visites et des échanges avec les acquéreurs. Si le bien n’est pas revendu au terme prévu, la durée peut être reconduite par protocole avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total : voir les étapes et délais de la vente avec complément de prix.
FAQ
Le réméré est-il un prêt ou un crédit ?
Non. La vente à réméré est une vente immobilière signée devant notaire, pas un crédit : il n’y a ni intérêts ni mensualités, et l’opération repose sur la valeur du bien. Les expressions prêt réméré ou crédit réméré sont donc impropres : voir notre page prêt réméré.
Quelle est la différence entre réméré et portage immobilier ?
Les deux opérations reposent sur le même principe : une vente à un investisseur, suivie d’un rachat possible par le vendeur. Chez Alterfi, elles suivent le même modèle : voir portage immobilier ou vente à réméré.
La vente à réméré a-t-elle des conséquences fiscales ?
Oui, comme toute vente immobilière, et elles dépendent de la nature du bien et de la situation du vendeur. Ce point se valide avec le notaire ou un conseil fiscal avant la signature. Voir notre page sur la fiscalité de la vente à réméré.
La vente à réméré est-elle risquée pour le vendeur ?
Le risque principal est de ne pas pouvoir racheter dans le délai : l’acquéreur reste alors propriétaire du bien. L’opération a aussi un coût, connu avant la signature. Un plan de rachat réaliste se bâtit avant de s’engager : voir notre page avis sur la vente à réméré.