Qui peut bénéficier d’une vente à réméré ? Tout propriétaire d’un bien immobilier situé en France et d’une valeur d’au moins 300 000 euros, qu’il soit particulier, retraité, professionnel, surendetté ou fiché à la Banque de France. Les conditions de la vente à réméré portent d’abord sur le bien : elles ne reposent ni sur les revenus du vendeur, ni sur son historique bancaire. Pour rappel, la vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, consiste à vendre son bien immobilier en conservant la possibilité de le racheter dans un délai de cinq ans au maximum (articles 1659 à 1673 du Code civil). Dans ce guide, nous détaillons les conditions à remplir, les profils concernés et les situations types, avec des exemples concrets et des conseils pratiques pour maximiser vos chances de réussite.
En bref
- La vente à réméré est ouverte à tout propriétaire d’un bien situé en France et valant au moins 300 000 €, sans condition de revenus ni d’historique bancaire.
- Les profils les plus concernés sont les propriétaires surendettés ou fichés, les retraités, les entrepreneurs en difficulté et les étrangers propriétaires d’un bien en France.
- Si le bien est hypothéqué, le prix de vente, compris entre 42 % et 60 % de sa valeur, doit suffire à rembourser les dettes hypothécaires.
- Le vendeur dispose de cinq ans au maximum pour racheter au prix de vente ; passé ce délai, l’acheteur devient propriétaire définitif du bien.
Quels sont les profils éligibles à la vente à réméré ?
La vente à réméré est une solution financière accessible à tous les propriétaires immobiliers, sous réserve de respecter certaines conditions. Contrairement aux prêts bancaires classiques, elle ne repose pas sur une évaluation de la solvabilité ou de l’historique bancaire du vendeur. Cette particularité en fait une option privilégiée pour les personnes exclues du système bancaire traditionnel ou confrontées à des urgences financières, ce qui implique de bien comprendre comment fonctionne ce mécanisme.
Propriétaires en situation de surendettement ou fichés Banque de France
L’un des principaux atouts de la vente à réméré est qu’elle s’adresse particulièrement aux propriétaires en situation de surendettement ou fichés à la Banque de France (FICP). En effet, les banques refusent souvent d’accorder des crédits aux personnes déjà endettées ou ayant des antécédents de non-remboursement.
La vente à réméré, en revanche, ne nécessite aucune vérification de solvabilité ni de consultation du fichier bancaire. Elle permet ainsi d’obtenir des liquidités rapidement, sans passer par un établissement de crédit, et d’éviter la saisie immobilière, souvent redoutée dans ces situations. Pour les propriétaires fichés ou surendettés, cette solution représente une bouffée d’oxygène, leur offrant une alternative légale et sécurisée pour régulariser leur situation financière, malgré certains risques.
Exemple concret : Un propriétaire fiché à la Banque de France en raison d’impayés peut vendre son bien en réméré pour obtenir les fonds nécessaires au remboursement de ses dettes, tout en conservant la possibilité de racheter son logement une fois sa situation stabilisée.
Propriétaires confrontés à un besoin urgent de trésorerie
Que ce soit pour rembourser des dettes, financer un projet professionnel, acheter du matériel ou faire face à des dépenses imprévues, la vente à réméré offre une solution rapide et discrète. Elle est idéale pour les propriétaires qui ont besoin de fonds immédiatement, sans attendre les longues procédures de prêt bancaire. Pour aller plus loin, voir qui est informé d’une vente à réméré, et qui ne l’est pas.
Contrairement à un prêt classique, qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, à être accordé, la vente à réméré permet d’obtenir des liquidités dans un délai qui dépend du dossier et du notaire, une fois l’acheteur trouvé et le contrat signé devant notaire. Le montant obtenu peut servir à régulariser une situation financière, éviter une saisie ou simplement disposer d’une trésorerie supplémentaire pour un projet personnel ou professionnel, ce qui fait partie des principaux avantages.
Exemple concret : Un entrepreneur confronté à des difficultés de trésorerie peut recourir à la vente à réméré pour obtenir les fonds nécessaires au paiement de ses fournisseurs ou à l’investissement dans un nouveau projet, sans avoir à attendre l’accord d’une banque.
Propriétaires âgés, retraités ou en situation de maladie
Les personnes âgées, retraitées ou atteintes de maladie peuvent également recourir à la vente à réméré, surtout si leur profil ne leur permet pas d’obtenir un prêt classique en raison de leur âge, de leur retraite ou de leur état de santé. En effet, les banques sont souvent réticentes à accorder des crédits aux seniors ou aux personnes en situation de fragilité financière, en raison des risques de non-remboursement.
La vente à réméré leur offre une solution pour dégager des liquidités sans perdre définitivement leur bien. De plus, ils peuvent continuer à occuper leur logement moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Cette option est particulièrement intéressante pour les retraités qui souhaitent rester dans leur domicile tout en obtenant des fonds pour financer leurs dépenses courantes ou des soins médicaux.
Exemple concret : Une retraitée de 75 ans, propriétaire de son appartement, peut vendre son bien en réméré pour financer des travaux d’adaptation de son logement ou des soins médicaux, tout en continuant à y vivre.
Professionnels et entrepreneurs en difficulté financière
Les professionnels, artisans, commerçants ou chefs d’entreprise en difficulté peuvent aussi bénéficier de la vente à réméré pour financer leur activité, rembourser des dettes professionnelles ou éviter une liquidation judiciaire. Cette solution est particulièrement adaptée aux entrepreneurs qui ne trouvent pas de financement auprès des banques ou des organismes de crédit.
En effet, les banques sont souvent réticentes à accorder des prêts aux entreprises en difficulté, en raison des risques de défaut de paiement. La vente à réméré leur offre une alternative pour obtenir des liquidités rapidement, sans avoir à justifier de leur solvabilité ou de leur historique bancaire.
Exemple concret : Un commerçant confronté à des difficultés de trésorerie peut vendre son local commercial en réméré pour obtenir les fonds nécessaires à la poursuite de son activité, tout en conservant la possibilité de racheter son bien une fois sa situation financière stabilisée.
Étrangers propriétaires d’un bien en France
Les étrangers propriétaires d’un bien immobilier en France peuvent également recourir à la vente à réméré, notamment s’ils ont besoin de fonds rapidement et qu’ils ne peuvent pas ou ne souhaitent pas contracter un prêt en France. En effet, obtenir un crédit immobilier en France en tant qu’étranger peut être complexe, en raison des exigences des banques en matière de garanties et de solvabilité.
La vente à réméré leur offre une alternative légale et sécurisée pour obtenir des liquidités sans dépendre du système bancaire français. Elle leur permet de vendre temporairement leur bien tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement, sans avoir à justifier de leur situation financière ou de leur historique bancaire. Le prix perçu peut aussi financer un investissement à l’étranger, dès lors que le bien vendu est situé en France.
Exemple concret : Un étranger propriétaire d’un appartement à Paris peut recourir à la vente à réméré pour obtenir des fonds rapidement, sans avoir à contracter un prêt en France.
Quelles sont les conditions pour réaliser une vente à réméré ?
Pour être éligible à une vente à réméré, il faut être propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, local commercial, etc.) et être en mesure de le vendre temporairement. Le bien doit être libre de toute hypothèque ou, si ce n’est pas le cas, le montant de la vente doit permettre de rembourser les dettes hypothécaires existantes.
Un bien immobilier à vendre
La vente à réméré concerne exclusivement les biens immobiliers. Le vendeur doit être le propriétaire légal du bien et pouvoir justifier de sa propriété. Le bien peut être occupé ou non par le vendeur au moment de la transaction. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un local commercial ou de tout autre type de bien immobilier, d’une valeur d’au moins 300 000 euros et situé en France.
Il est important de noter que le bien doit être libre de toute hypothèque ou, si ce n’est pas le cas, le montant de la vente doit permettre de rembourser les dettes hypothécaires existantes. En effet, si le bien est grevé d’une hypothèque, l’acheteur en réméré exigera généralement que cette dette soit remboursée avant la conclusion de la vente.
Un contrat conclu devant notaire
La vente à réméré doit obligatoirement être conclue devant un notaire pour garantir la validité et la sécurité juridique de l’acte. Le notaire rédige le contrat, vérifie la régularité de la transaction et s’assure que les droits des deux parties sont respectés.
Une décote sur le prix de vente
Le prix de vente du bien en réméré est inférieur à sa valeur marchande : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. En contrepartie, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts : s’y ajoutent seulement les frais et loyaux coûts de la vente prévus par l’article 1673 du Code civil.
Exemple concret : Un bien estimé à 300 000 euros peut être vendu en réméré pour un montant compris entre 126 000 et 180 000 euros, selon les conditions négociées.
Un délai de rachat maximal de 5 ans
Le vendeur dispose d’un délai maximal de 5 ans pour racheter son bien. Ce délai est négociable entre les parties et doit être clairement stipulé dans le contrat. Passé ce délai, le vendeur perd définitivement son droit de rachat, et l’acheteur devient propriétaire définitif du bien.
Il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité à racheter le bien dans le délai imparti avant de s’engager dans une vente à réméré. Un délai trop court peut rendre le rachat impossible, tandis qu’un délai trop long peut décourager les acheteurs potentiels.
Exemple concret : le cas de Madame Dupont, retraitée et fichée Banque de France
Dans cet exemple fictif, Madame Dupont, retraitée de 72 ans, est propriétaire d’un appartement à Lyon estimé à 300 000 euros. Fichée à la Banque de France suite à des impayés, elle ne peut plus obtenir de prêt bancaire. Confrontée à des dettes de 80 000 euros, elle risque la saisie de son bien.
Elle décide de recourir à la vente à réméré et trouve un acheteur prêt à acquérir son appartement pour 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur. Le contrat prévoit un délai de rachat de 24 mois, pendant lesquels elle peut continuer à occuper son logement moyennant une indemnité d’occupation de 10 % par an du prix de vente, soit 36 000 euros, payée d’avance et prélevée sur le prix à la signature. Après déduction de cette indemnité et des honoraires (6 % TTC du prix de vente, soit 10 800 euros), elle perçoit 133 200 euros nets à la signature, hors frais d’acte : les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 3 600 et 5 400 euros, sont à sa charge. Grâce à cette transaction, elle obtient les liquidités nécessaires pour rembourser ses dettes et éviter la saisie.
Au bout de dix-huit mois, Madame Dupont reçoit un héritage qui lui permet de racheter son appartement. Elle verse alors à l’acheteur le prix de rachat de 180 000 euros, égal au prix de vente, auquel s’ajoutent seulement les frais et loyaux coûts de la vente prévus par l’article 1673 du Code civil. Les six mois d’indemnité d’occupation non consommés, soit 9 000 euros, lui sont restitués. Le coût total de l’opération s’élève à 37 800 euros (27 000 euros d’indemnité d’occupation consommée et 10 800 euros d’honoraires), hors frais d’acte et frais de l’article 1673. Elle récupère ainsi la pleine propriété de son bien et évite une expulsion.
Pour savoir à qui vous adresser et comment comparer les propositions, consultez notre guide pour choisir un organisme de vente à réméré.
FAQ : vos questions fréquentes
Puis-je recourir à la vente à réméré si je suis en redressement judiciaire ?
Oui, la vente à réméré peut être envisagée par les personnes en redressement judiciaire, sous réserve des autorisations requises par la procédure, car elle ne dépend pas de la solvabilité du vendeur. Elle permet d’obtenir des liquidités rapidement pour régulariser sa situation ou financer un nouveau départ.
La vente à réméré est-elle réservée aux particuliers ?
Non, les professionnels (artisans, commerçants, entrepreneurs) peuvent également y recourir pour financer leur activité ou éviter une liquidation judiciaire.
Puis-je continuer à occuper mon bien après une vente à réméré ?
Oui, le vendeur peut continuer à occuper son bien moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue et restituée au prorata en cas de rachat anticipé.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien dans le délai imparti ?
Si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai de 5 ans maximum, la vente devient définitive et l’acheteur conserve la pleine propriété du bien.
Conclusion : une solution flexible et accessible
La vente à réméré est une solution financière flexible, accessible à tous les propriétaires immobiliers, quels que soient leur âge, leur situation professionnelle ou leur historique bancaire. Elle est particulièrement adaptée aux personnes en difficulté financière, fichées Banque de France, en surendettement ou confrontées à un besoin urgent de liquidités. Pour maximiser ses chances de succès, il est recommandé de bien étudier sa capacité à racheter le bien dans le délai imparti et de s’entourer de professionnels (notaire, expert en réméré) pour sécuriser la transaction et bien positionner la vente à réméré dans sa stratégie. Le portage immobilier, qui suit le même modèle chez Alterfi, s’adresse aux mêmes propriétaires.