Le prêt réméré n’existe pas : la vente à réméré est une vente immobilière, pas un crédit. Prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil, elle transfère la propriété du bien à un investisseur et laisse au vendeur la faculté de le racheter. Il n’y a donc ni mensualités, ni taux d’intérêt, ni étude de solvabilité bancaire, ni dette à rembourser. Le vendeur reçoit un prix, compris entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, et peut racheter au même prix dans un délai de cinq ans au maximum. Voici d’où vient la confusion et ce qu’elle change concrètement pour un propriétaire.
En bref
- Le « prêt réméré » ou « crédit réméré » n’existe pas : la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, pas un emprunt.
- Le vendeur ne rembourse aucune dette : il n’a ni mensualités ni intérêts à payer, et le rachat du bien reste une faculté, jamais une obligation.
- Le coût de l’opération tient à l’indemnité d’occupation (environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance), aux honoraires (6 % TTC) et aux frais de notaire.
- Faute de rachat dans le délai convenu, l’acquéreur reste propriétaire du bien, sans pénalité pour le vendeur : c’est le risque principal.
Le prêt réméré existe-t-il ?
Non. Aucun contrat ne porte le nom de « prêt réméré » ou de « crédit réméré ». Le mot réméré désigne la faculté, pour celui qui vend un bien, de le racheter. Vente à réméré et vente avec faculté de rachat désignent la même opération, et cette opération est une vente.
La vente à réméré est un contrat par lequel un propriétaire vend son bien immobilier à un investisseur, devant notaire, en se réservant le droit de le reprendre en remboursant le prix. Ce mécanisme est décrit par les articles 1659 à 1673 du Code civil. La faculté de rachat ne peut pas être stipulée pour un terme excédant cinq années (article 1660), et le vendeur qui rachète rembourse le prix ainsi que les frais et loyaux coûts de la vente (article 1673).
Trois conséquences en découlent, et elles suffisent à écarter l’idée d’un prêt :
- le jour de la signature, la propriété du bien passe à l’acquéreur ;
- le vendeur perçoit un prix de vente, et non un capital emprunté ;
- il ne doit rien à l’acquéreur ensuite : racheter est un droit qu’il exerce ou qu’il n’exerce pas.
Alterfi n’est d’ailleurs pas un établissement de crédit et ne prête pas d’argent. Titulaire de la carte professionnelle immobilière, la société organise une vente entre un propriétaire et un investisseur.
Pourquoi parle-t-on de « crédit réméré » ?
La confusion est compréhensible, car la vente à réméré ressemble à un emprunt par ses effets, sans en être un par sa nature. Quatre ressemblances l’expliquent.
- On reçoit des fonds. À la signature, le vendeur dispose d’une somme qui sert à solder des dettes ou à financer un projet, comme avec un crédit.
- On peut récupérer son bien. La faculté de rachat donne le sentiment que le bien a seulement été « mis en garantie », alors qu’il a réellement été vendu.
- On peut rester chez soi. Le vendeur peut continuer à occuper le logement, contre une indemnité d’occupation.
- L’opération est limitée dans le temps. Une durée de 12 à 24 mois, usuelle en pratique, fait penser à un financement court.
La différence se voit dès que l’on regarde ce qui est dû. Un emprunteur doit rembourser un capital et des intérêts, quoi qu’il arrive. Le vendeur à réméré, lui, ne doit rien : s’il rachète, il paie un prix égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, augmenté des frais et loyaux coûts ; s’il ne rachète pas, l’opération s’arrête là et l’acquéreur conserve le bien.
Vente à réméré et prêt hypothécaire : les différences concrètes
Le prêt hypothécaire est le crédit le plus proche de ce que l’on imagine sous le nom de « prêt réméré » : dans les deux cas, la valeur du bien permet d’obtenir des liquidités. Les deux opérations s’opposent pourtant sur l’essentiel.
- La propriété. Avec un prêt hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire et son bien sert de garantie. Avec une vente à réméré, le bien est vendu : l’investisseur en devient propriétaire jusqu’au rachat.
- Ce que l’on doit. Le crédit crée une dette, remboursée selon un échéancier. La vente à réméré n’en crée aucune : il n’y a rien à verser chaque mois.
- Le coût. Un crédit se paie en intérêts et en frais de garantie. Une vente à réméré se paie en indemnité d’occupation (environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé), en honoraires (5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) et en frais de notaire (entre 2 % et 3 % du prix de vente).
- Le montant. Le prix payé par l’investisseur se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien. Le montant d’un crédit dépend, lui, des critères de l’établissement prêteur.
- L’accès. Un crédit suppose l’accord d’un prêteur, qui examine les revenus, l’endettement et les fichages éventuels. La vente à réméré ne passe par aucune étude de solvabilité bancaire : un fichage n’y fait pas obstacle, puisqu’il ne s’agit pas d’un crédit.
- Le risque. L’emprunteur qui ne rembourse plus s’expose aux poursuites de son créancier et, à terme, à la saisie du bien. Le vendeur qui ne rachète pas ne doit aucune pénalité, mais il perd définitivement un bien vendu en dessous de sa valeur.
Cette page s’en tient au vocabulaire. Pour choisir entre les deux solutions selon votre situation, reportez-vous à notre comparatif entre crédit hypothécaire et vente à réméré.
« Hypothèque à réméré » : pourquoi c’est un contresens
« Hypothèque à réméré » associe deux mécanismes qui s’excluent. Une hypothèque est une garantie : elle est prise sur un bien au profit d’un créancier, pour garantir le remboursement d’une dette, et le propriétaire reste propriétaire. Le réméré est une faculté de rachat attachée à une vente : le propriétaire cesse de l’être, et il n’y a pas de dette à garantir.
On ne peut donc pas « hypothéquer à réméré » : soit le bien garantit un crédit et il reste dans le patrimoine de l’emprunteur, soit il est vendu avec une faculté de rachat et il en sort, au moins temporairement.
Les deux notions se croisent sur un seul point. Lorsqu’un bien vendu à réméré est déjà grevé d’une hypothèque, le notaire règle les créanciers inscrits à partir du prix de vente. Ce prix doit donc suffire à les désintéresser.
Ce que coûte réellement l’opération : exemple chiffré fictif
Puisqu’il n’y a pas de taux d’intérêt, le coût d’une vente à réméré ne se lit pas comme celui d’un crédit. Il se compose de postes connus dès le départ et détaillés dans notre guide des coûts et frais d’une vente à réméré. L’exemple suivant est fictif et illustre le modèle pratiqué par Alterfi.
Un propriétaire possède une maison estimée à 300 000 €. Un investisseur l’achète 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois.
- Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix de vente, soit 36 000 € pour 24 mois, payés d’avance et prélevés sur le prix à la signature.
- Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 10 800 €.
- Somme nette perçue à la signature : 133 200 €, hors frais d’acte.
- Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit 3 600 à 5 400 €, à la charge du vendeur.
- Prix de rachat : 180 000 €, égal au prix de vente, auquel s’ajoutent les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
Si le vendeur rachète au terme des 24 mois, l’opération lui aura coûté 46 800 € (36 000 € d’indemnité d’occupation et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte. S’il rachète au bout de 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués et le coût est ramené à 37 800 €.
Deux points distinguent ce calcul de celui d’un prêt. La somme disponible à la signature (133 200 €) est inférieure au prix de vente, car l’indemnité d’occupation est payée d’avance. Et la somme à réunir pour racheter (180 000 €) est supérieure à la somme perçue : ce n’est pas un capital que l’on rembourse, c’est un prix que l’on paie pour reprendre son bien. Pour vos propres chiffres, utilisez le simulateur de vente à réméré.
Pour qui la vente à réméré est adaptée quand la banque refuse
La vente à réméré s’adresse aux propriétaires qui ont besoin de liquidités et qui ne peuvent pas, ou plus, emprunter. Comme aucune banque n’intervient dans la vente, les motifs habituels de refus d’un crédit ne la bloquent pas :
- un fichage au FICP ou une interdiction bancaire (voir notre page sur le réméré en cas de fichage FICP ou FCC) ;
- un endettement trop élevé ou des revenus jugés insuffisants ou irréguliers ;
- un contentieux bancaire ou une procédure de saisie engagée ;
- un besoin de fonds trop urgent pour les délais d’instruction d’un prêt.
L’absence d’étude de solvabilité bancaire ne signifie pas l’absence de conditions. Chez Alterfi, le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €. Le prix, une fois déduits l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais, doit couvrir les dettes à solder. Surtout, le vendeur doit avoir un projet de rachat réaliste : nouveau crédit une fois sa situation assainie, vente d’un autre actif, succession attendue, ou revente du bien à un tiers qu’il conduit lui-même. Les conditions d’une vente à réméré sont détaillées dans une page dédiée.
Le risque à mesurer, et le crédit quand il reste possible
Perdre le bien faute de rachat
Le risque d’une vente à réméré n’est pas celui d’un crédit. Il n’y a ni impayé, ni déchéance du terme, ni intérêts de retard. Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, il ne doit aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur reste propriétaire. Le vendeur a alors cédé son bien pour un prix compris entre 42 % et 60 % de sa valeur, et supporté l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais de notaire. Les issues possibles sont décrites dans notre page sur les conséquences d’un non-rachat.
Si un crédit est accessible, il coûte en général moins cher
Il faut le dire clairement : lorsqu’un crédit est accessible, il coûte en général moins cher qu’une vente à réméré, et il laisse le bien dans le patrimoine de l’emprunteur. Un propriétaire qui peut encore obtenir un prêt hypothécaire, un rachat de crédits ou un prêt relais a intérêt à étudier d’abord cette voie.
La vente à réméré prend son sens quand ces portes sont fermées. Et lorsque aucun rachat n’est envisageable, une vente classique au prix du marché protège souvent mieux le vendeur.
FAQ
Y a-t-il un taux d’intérêt dans une vente à réméré ?
Non. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, auquel s’ajoutent les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération vient de l’indemnité d’occupation, des honoraires et des frais de notaire.
Qui « prête » l’argent dans un réméré ?
Personne. Un investisseur achète le bien et en paie le prix devant notaire. Alterfi met en relation le vendeur et l’investisseur et organise l’opération, sans prêter ni détenir de fonds. Notre page sur les organismes de vente à réméré précise le rôle de chacun.
Faut-il justifier de revenus pour vendre à réméré ?
Aucune banque n’étudie la solvabilité du vendeur, puisqu’il n’emprunte pas. En revanche, le projet de rachat est examiné avant la signature : la manière dont le vendeur compte réunir le prix de rachat doit être crédible, faute de quoi l’opération ne lui rend pas service.
Quelle somme peut-on obtenir avec une vente à réméré ?
L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. L’indemnité d’occupation payée d’avance, les honoraires et les frais de notaire viennent en déduction de ce prix.
Peut-on vendre à réméré un bien sur lequel court encore un crédit ?
Oui, à condition que le prix de vente permette de solder ce crédit. Le notaire rembourse le prêteur et les autres créanciers inscrits à partir du prix, puis remet le solde au vendeur.
Une vente à réméré a-t-elle les mêmes conséquences fiscales qu’un prêt ?
Non, car il s’agit d’une vente : ses conséquences fiscales, à la vente comme au rachat, dépendent de la situation du vendeur et de la nature du bien. Elles se vérifient avec le notaire ou un conseil fiscal ; notre page sur la fiscalité de la vente à réméré en présente les grandes lignes.
Conclusion
Le « prêt réméré », le « crédit réméré » et l’« hypothèque à réméré » sont des expressions courantes mais inexactes. La vente à réméré est une vente : la propriété est transférée, aucune dette n’est créée, il n’y a ni mensualités ni intérêts, et le rachat au prix de vente reste une faculté. Elle apporte des liquidités à un propriétaire que les banques ne financent plus, avec un coût réel et un risque net : perdre le bien faute de rachat. Quand un crédit est possible, il s’étudie en premier. Pour comprendre l’opération dans son ensemble, consultez notre guide complet de la vente à réméré.