Investir en vente à réméré : rôle, gains et risques de l’acheteur

Investir en vente à réméré, c’est acheter un bien immobilier entre 42 % et 60 % de sa valeur à un propriétaire qui se réserve le droit de le racheter, et percevoir d’avance une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix. Si le vendeur rachète, l’investisseur lui revend le bien au prix d’achat ; s’il ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat prévue par le Code civil. Cette page s’adresse à l’acheteur : ce qu’il gagne, ce qu’il doit respecter et ce qu’il risque.

En bref

• L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur et perçoit d’avance une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix.
• Si le vendeur rachète, l’investisseur récupère son prix et les frais et loyaux coûts, et restitue l’indemnité au prorata des mois non écoulés.
• Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire d’un bien acheté sous sa valeur ; le vendeur ne doit aucune pénalité.
• Tout placement comporte un risque de perte : fonds immobilisés, bien dégradé, occupant qui ne part pas, revente difficile ; aucun rendement n’est garanti.

Investir en vente à réméré : le rôle de l’investisseur

Dans une vente à réméré, l’investisseur est l’acquéreur. Il achète le bien devant notaire et en devient propriétaire dès la signature, mais sa propriété reste soumise, pendant tout le délai convenu, à la faculté de rachat du vendeur. Ce délai ne peut excéder cinq ans selon l’article 1660 du Code civil ; les durées usuelles vont de 12 à 24 mois. Le même cadre s’applique au portage immobilier, qui suit chez Alterfi exactement le même modèle.

Acheter entre 42 % et 60 % de la valeur

Le prix payé par l’investisseur se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien. Cet écart, la décote du réméré, dépend du bien, de la durée et de la solidité du projet de rachat. Chez Alterfi, les biens concernés sont situés en France et valent au moins 300 000 €.

Percevoir l’indemnité d’occupation d’avance

Le vendeur qui reste dans les lieux verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente. Elle est payée d’avance, par prélèvement sur le prix à la signature, pour toute la durée convenue. L’investisseur n’a donc aucune somme à encaisser chaque mois. L’indemnité est due aussi lorsque le bien est loué à un tiers.

Revendre au prix d’achat si le vendeur rachète

Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts. L’article 1673 du Code civil prévoit que le vendeur qui rachète rembourse aussi les frais et loyaux coûts de la vente. En cas de rachat anticipé, l’investisseur restitue la part de l’indemnité correspondant aux mois non écoulés.

Rendement d’un réméré : ce que l’investisseur gagne réellement

Le rachat se faisant au prix de vente, le gain de l’acheteur ne vient ni d’un intérêt ni d’une plus-value sur le prix. Il dépend d’une issue que seul le vendeur décide : racheter ou non.

Si le vendeur rachète

L’investisseur conserve l’indemnité d’occupation correspondant à la période écoulée et récupère son prix d’achat. Plus le rachat intervient tôt, plus la part restituée est importante et plus le gain est faible.

Si le vendeur ne rachète pas

À défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, et le vendeur ne doit aucune pénalité ni indemnité supplémentaire. L’indemnité payée d’avance reste acquise pour toute la durée. L’investisseur détient un bien acheté sous sa valeur, mais cet écart reste théorique tant que le bien n’est pas libéré, revendu ou loué : les conséquences d’un non-rachat doivent être anticipées dès l’achat.

Exemple chiffré fictif du point de vue de l’investisseur

Cet exemple est fictif et ne préjuge d’aucun résultat. Un bien vaut 300 000 €. L’investisseur l’achète 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois.

• Indemnité d’occupation : 18 000 € par an (10 % de 180 000 €), soit 36 000 € pour 24 mois, prélevés sur le prix à la signature.
• Somme effectivement décaissée par l’investisseur à la signature : 180 000 € moins 36 000 €, soit 144 000 €.
• Rachat au 18e mois : le vendeur verse 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts ; l’investisseur lui restitue 9 000 €, correspondant aux 6 mois non écoulés.
• Indemnité conservée par l’investisseur : 27 000 € (18 mois à 1 500 €), avant impôts et avant les charges de propriétaire qui lui incombent selon l’acte.

Sans rachat à l’échéance, l’investisseur conserve les 36 000 € et reste propriétaire d’un bien estimé 300 000 €, payé 180 000 €. Les 120 000 € d’écart ne deviennent un gain que si le bien est effectivement revendu à ce prix, après frais, impôts et délais de revente.

Les obligations de l’acheteur pendant le délai de rachat

Acheter en réméré engage l’investisseur bien au-delà de la signature.

• Respecter la faculté de rachat pendant tout le délai. Le rachat est une faculté du vendeur, jamais une obligation. S’il l’exerce dans le délai en remboursant le prix et les frais et loyaux coûts, l’investisseur lui rend le bien.
• Ne pas disposer du bien sans tenir compte du droit de rachat. Toute revente ou mise en garantie envisagée pendant le délai s’examine au préalable avec le notaire, au regard de la faculté de rachat du vendeur.
• Appliquer les mécanismes convenus. Rachat anticipé avec restitution de l’indemnité au prorata, et, si l’acte les prévoit, rachat échelonné, rachat partiel ou prolongation dans la limite de cinq ans au total.
• Informer clairement le vendeur. Prix, durée, indemnité, coût du rachat et charges figurent dans l’acte et sont expliqués avant la signature, en laissant au vendeur le temps de consulter son conseil.
• Fournir au notaire les pièces qu’il demande pour instruire l’acquisition.

Le rôle du notaire et de l’acquéreur est détaillé dans une page dédiée. Le cadre légal de la faculté de rachat figure aux articles 1659 à 1673 du Code civil.

Les risques d’un placement en réméré

Tout placement comporte un risque de perte, y compris en capital, et le réméré n’y échappe pas. Quatre risques sont à peser avant de s’engager.

L’immobilisation des fonds

Les fonds restent investis dans le bien pendant toute la durée convenue, qui peut aller jusqu’au délai légal de cinq ans en cas de prolongation acceptée. L’argent peut revenir plus tôt que prévu, ou seulement par la revente du bien.

La dégradation du bien

Le bien, souvent occupé par le vendeur, peut se dégrader. L’entretien, l’assurance, les charges et les éventuels travaux se répartissent selon l’acte et la convention d’occupation : ce partage se négocie et se vérifie avec le notaire avant la signature.

L’occupant qui ne part pas à l’échéance

Sans rachat, le vendeur doit libérer les lieux à la date prévue. S’il se maintient dans le bien, l’investisseur doit consulter un avocat, qui lui indiquera les démarches possibles et leurs délais. Ce risque se prépare dès l’acte, par une date de libération claire.

Un bien difficile à revendre

La valeur retenue à l’achat est une estimation. Le marché peut évoluer, et la revente prend du temps et entraîne des frais. Un prix d’achat décoté ne protège pas contre une perte si le bien se revend mal.

Un réméré bien construit laisse une chance réelle de rachat

Un investissement en réméré ne doit pas reposer sur l’échec du vendeur. L’opération sert à traverser une difficulté puis à récupérer son bien, et un dossier où le rachat est crédible expose aussi moins l’investisseur.

Concrètement, un dossier bien construit réunit plusieurs conditions :

• une somme nette perçue par le vendeur qui couvre réellement ses dettes ;
• une durée suffisante au regard de la façon dont le vendeur compte financer le rachat : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession ou revente du bien à un tiers conduite par le vendeur ;
• un rachat anticipé possible à tout moment pendant le délai, avec restitution de l’indemnité au prorata ;
• une information complète du vendeur sur ce qu’il perd s’il ne rachète pas.

Fiscalité de l’investisseur : les grandes lignes

Ces règles générales ne visent pas le réméré, sauf mention contraire, et ne remplacent pas l’avis d’un conseil fiscal.

• Revenus. Selon service-public.fr, les loyers d’un logement loué vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Aucun texte officiel consulté ne précise si l’indemnité d’occupation d’un réméré relève de cette catégorie : sa qualification est à faire valider par un conseil fiscal.
• Plus-value. Service-public.fr indique que le gain réalisé par un particulier qui vend un bien plus cher qu’il ne l’a acheté est imposable, après un abattement qui dépend de la durée de détention. Cette règle peut concerner l’investisseur particulier qui revend le bien après un non-rachat ; selon la même fiche, le notaire chargé de la vente calcule la plus-value et l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt.
• Rachat. En matière de droits d’enregistrement, le BOFiP qualifie le rachat exercé dans le délai stipulé de condition résolutoire, qui replace les parties dans le même état qu’avant la vente. Aucun texte consulté ne décrit le traitement fiscal de l’acquéreur à ce moment.
• Taxe foncière. Selon service-public.fr, elle est établie au nom du propriétaire au 1er janvier ; une répartition entre les parties peut être convenue chez le notaire, mais cet accord ne lie que le vendeur et l’acheteur, l’administration fiscale n’en tenant pas compte.
• IFI. Le BOFiP nomme le réméré : tant qu’il n’est pas exercé, le bien doit être déclaré par l’acquéreur, s’il est redevable de cet impôt.

Si l’acquisition se fait par une société, le régime dépend de sa forme et de son imposition : la question relève de l’expert-comptable. Le point de vue du vendeur est traité dans notre page sur la fiscalité de la vente à réméré.

Comment Alterfi travaille avec les investisseurs

Alterfi n’achète pas les biens. Elle met en relation des propriétaires qui ont besoin de liquidités avec des investisseurs, jusqu’à la signature chez le notaire.

1. Sélection des dossiers. Alterfi étudie chaque demande : bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, somme nette couvrant les dettes du vendeur, projet de rachat ou de revente crédible.
2. Mise en relation. Un dossier retenu est présenté à un investisseur, qui décide seul de s’engager ou non, après sa propre analyse.
3. Notaire. La vente se signe devant notaire, qui rédige l’acte et y intègre la faculté de rachat et les conditions convenues.

Alterfi (ALTERFIDUCIE) est titulaire de la carte professionnelle immobilière. Elle n’est pas un établissement de crédit et ne détient aucun fonds. Ses honoraires sont à la charge du vendeur et dus seulement si l’opération se réalise. Elle ne promet aux investisseurs ni rendement ni nombre de dossiers.

Sources

Cette page s’appuie sur service-public.fr (fiches « Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) », « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière » et « Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ») et sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40 et BOI-PAT-IFI-20-20-40. Information générale, qui ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.

FAQ

Quel capital faut-il pour investir en réméré ?
Chez Alterfi, les biens valent au moins 300 000 € et le prix d’achat se situe entre 42 % et 60 % de leur valeur. Pour un bien de 300 000 €, le prix atteint ainsi 126 000 € à 42 % et 180 000 € à 60 %.

L’investisseur peut-il s’opposer au rachat ?
Non. Pendant le délai convenu, le rachat est un droit du vendeur, qui l’exerce en remboursant le prix et les frais et loyaux coûts. L’investisseur ne peut ni le refuser ni en modifier les conditions de sa propre initiative.

Que se passe-t-il si le vendeur ne paie pas l’indemnité d’occupation ?
Ce cas ne se présente pas pendant la durée convenue : l’indemnité est payée d’avance, par prélèvement sur le prix à la signature. La question ne se pose qu’en cas de prolongation, dont les conditions sont fixées par l’accord entre les parties.

L’investisseur est-il obligé d’accepter une prolongation ?
Non. Une prolongation suppose son accord et reste plafonnée à cinq ans au total depuis la vente. Ses conditions sont négociées entre les parties et formalisées avec le notaire.

L’indemnité est-elle due si le bien est loué à un tiers ?
Oui. Dans le modèle Alterfi, l’indemnité d’occupation est due de la même manière lorsque le bien vendu est loué à un tiers : environ 10 % par an du prix, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé.

Existe-t-il une garantie de rendement ou une assurance sur le placement ?
Alterfi ne garantit aucun rendement et ne propose aucune assurance sur le placement. L’investisseur doit pouvoir supporter une perte.

Conclusion

Investir en vente à réméré, c’est acheter un bien sous sa valeur en percevant d’avance une indemnité d’occupation, tout en acceptant que le vendeur puisse le racheter au prix d’achat jusqu’à l’échéance. Le gain dépend d’une issue que l’investisseur ne maîtrise pas, et le risque de perte est réel. Avant de vous engager, relisez le fonctionnement complet de la vente à réméré, faites valider la fiscalité par votre conseil et ne retenez que des dossiers qui laissent au vendeur une chance réelle de rachat.