Vous avez trouvé le bien que vous voulez acheter, mais le vôtre n'est pas vendu et la banque refuse le prêt relais. C'est l'une des situations les plus frustrantes de l'immobilier : la valeur est là, immobilisée dans votre bien actuel, mais inaccessible au moment où vous en avez besoin. La vente avec complément de prix débloque cette valeur en quelques semaines, sans crédit et sans brader votre bien. Voici comment elle fonctionne dans ce cas précis, et ce qu'elle coûte réellement.
Pourquoi le prêt relais est si souvent refusé
Le prêt relais est une avance bancaire sur le prix de vente futur de votre bien. La banque prête en général une fraction de sa valeur estimée, le plus souvent entre 50 et 80 %, pour une durée d'un an renouvelable. C'est un crédit, et il obéit donc aux règles du crédit.
- Le taux d'endettement : les banques appliquent la limite de 35 % des revenus fixée par le Haut Conseil de stabilité financière. Cumuler le prêt relais, le crédit du nouveau bien et un éventuel crédit en cours dépasse vite ce plafond.
- L'âge : au-delà d'un certain âge, l'assurance emprunteur devient chère, voire impossible à obtenir.
- Les revenus : indépendants, dirigeants, retraités ou revenus irréguliers se heurtent à des exigences de justificatifs que leur situation ne permet pas toujours de satisfaire.
- Le bien lui-même : un bien atypique, difficile à estimer ou situé sur un marché lent rend la banque prudente sur le montant qu'elle accepte d'avancer.
Un refus ne dit rien de la valeur de votre patrimoine. Il traduit seulement le fait que votre dossier n'entre pas dans les critères d'un crédit.
La solution : vendre maintenant, au prix du marché plus tard
La vente avec complément de prix ne repose pas sur votre capacité d'emprunt mais sur la valeur de votre bien. Vous le vendez à un investisseur qui vous verse environ 60 % de sa valeur à la signature chez le notaire. Le bien est ensuite revendu au prix du marché, et tout ce qui dépasse le prix d'achat initial vous est reversé.
Concrètement, vous disposez des fonds pour signer votre nouvel achat sans attendre, et vous ne perdez pas la valeur de votre ancien bien. Si vous devez rester dans les lieux le temps des travaux ou du déménagement, une indemnité d'occupation d'environ 10 % par an du prix d'achat est prévue, prépayée et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt.
Exemple chiffré
Un couple possède une maison estimée à 600 000 €, sans crédit en cours. Il a signé un compromis pour un appartement à 450 000 € et doit réunir 250 000 € d'apport pour obtenir son crédit acquéreur. La banque refuse le prêt relais en raison de l'âge et du taux d'endettement.
- Prix d'achat par l'investisseur : 60 % de 600 000 €, soit 360 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC, soit 21 600 €.
- Indemnité d'occupation : le couple reste trois mois le temps d'emménager, soit 9 000 €.
- Montant perçu à la signature : 360 000 € moins 21 600 € moins 9 000 €, soit 329 400 €, hors frais d'acte. L'apport de 250 000 € est couvert, avec une marge de près de 80 000 €.
- Complément à la revente : la maison est revendue 600 000 €, le couple perçoit 240 000 € supplémentaires.
Au total, le couple récupère 569 400 € sur une maison de 600 000 €, a pu acheter sans délai et a déménagé à son rythme. Une vente précipitée pour tenir le calendrier du compromis lui aurait coûté bien davantage.
Prêt relais ou vente avec complément de prix : la comparaison
Le prêt relais, quand il est accordé, est en général moins coûteux si la vente intervient rapidement. Mais il expose à un risque important : si le bien ne se vend pas dans le délai, ou se vend moins cher que prévu, l'emprunteur doit rembourser une dette qui pèse sur deux biens à la fois. Notre comparatif portage ou prêt relais détaille ce risque.
La vente avec complément de prix supprime ce risque de double charge : il n'y a aucun crédit à rembourser. Son coût est connu d'avance : les honoraires et l'occupation réellement consommée. Le seul aléa est le prix de revente, qui conditionne le montant du complément.
Les conditions
- Un bien d'au moins 300 000 €, situé en France.
- Un endettement compatible : si un crédit est en cours sur le bien, il est soldé à la signature sur le prix d'achat, qui doit donc suffire à le rembourser.
- Le bon calendrier : comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l'accord et la signature, l'essentiel du délai tenant à la purge du droit de préemption de la commune. Ce délai doit être intégré au calendrier de votre compromis.
Questions fréquentes
Puis-je utiliser cette solution si j'ai déjà signé un compromis ?
Oui. C'est même le cas le plus fréquent. Il faut simplement vérifier que le délai de réalisation, de quelques semaines, est compatible avec la date de signature prévue.
Ma banque acceptera-t-elle mon apport ?
Les fonds issus d'une vente notariée sont un apport comme un autre. Ils sont même plus sûrs pour la banque qu'un prêt relais, puisqu'ils ne créent aucune dette.
Et si je préfère garder mon ancien bien ?
Dans ce cas, la vente avec complément de prix n'est pas adaptée, puisqu'il s'agit d'une vente définitive. Notre comparatif complément de prix ou réméré présente les alternatives.
La plus-value est-elle imposable ?
Si le bien vendu est votre résidence principale au jour de la cession, la plus-value est exonérée.