Vente avec complément de prix : exemples chiffrés et simulation

Combien allez-vous toucher avec une vente avec complément de prix ? Le calcul tient en quatre lignes : vous recevez à la signature environ 60 % de la valeur du bien, moins les honoraires et l'indemnité d'occupation prépayée si vous restez dans les lieux ; à la revente, vous percevez tout ce qui dépasse le prix d'achat, plus l'indemnité non consommée. Voici la méthode pas à pas et trois simulations complètes, calculées à l'euro près, hors frais d'acte.

Cet article est le complément pratique de notre guide sur la vente avec complément de prix, qui décrit le mécanisme, les conditions et les risques. Les trois cas présentés ici sont des hypothèses ; seuls les chiffres de votre offre écrite et de l'acte notarié vous engagent.

La méthode de calcul, pas à pas

Toute simulation part de la valeur estimée du bien et se déroule en deux temps.

Ce que vous percevez à la signature

• Prix d'achat par l'investisseur : la valeur estimée du bien multipliée par 60 %.
• Honoraires : le prix d'achat multiplié par 6 %. Les honoraires d'Alterfi sont plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur ; nos exemples retiennent ce plafond.
• Indemnité d'occupation prépayée : le prix d'achat multiplié par 10 %, ce qui donne l'indemnité annuelle, puis multiplié par le nombre de mois d'occupation convenus et divisé par 12. Si vous quittez le bien à la signature, cette ligne est égale à zéro.
• Net perçu à la signature : le prix d'achat, moins les honoraires, moins l'indemnité prépayée, hors frais d'acte. Si un crédit ou une autre dette est garanti par le bien, il est soldé sur cette somme.

Ce que vous percevez à la revente

• Complément de prix : le prix de revente effectif moins le prix d'achat initial. Cette différence vous revient en totalité.
• Indemnité restituée : l'indemnité annuelle multipliée par le nombre de mois prépayés et non utilisés, divisée par 12.

Le total et le coût de l'opération

Le total perçu est la somme du net à la signature, du complément et de l'indemnité restituée. Le coût de l'opération, hors frais d'acte, se résume à deux postes : les honoraires et l'occupation réellement consommée. Pour contrôler une simulation : le total perçu doit être égal au prix de revente diminué de ce coût.

Exemple 1 : appartement de 400 000 €, libéré à la signature

Prenons un appartement estimé à 400 000 €. Le propriétaire a déjà un autre logement et remet les clés le jour de la signature. Le bien est revendu au bout de 8 mois, au prix estimé.

• Prix d'achat : 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC de 240 000 €, soit 14 400 €.
• Indemnité d'occupation prépayée : aucune, puisque le vendeur n'occupe pas le bien.
• Net perçu à la signature : 240 000 € moins 14 400 €, soit 225 600 €, hors frais d'acte.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 4 800 € et 7 200 € dans cet exemple, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.
• Complément de prix à la revente : 400 000 € moins 240 000 €, soit 160 000 €.
• Indemnité restituée : aucune.
• Total perçu : 225 600 € plus 160 000 €, soit 385 600 €.
• Coût total hors frais d'acte : 14 400 €, c'est-à-dire les seuls honoraires.

C'est le cas le plus simple. La durée de commercialisation n'a ici aucune incidence sur le montant final : seul le prix de revente peut faire bouger le résultat.

Exemple 2 : maison de 650 000 €, occupation prévue 24 mois, revente à 15 mois

Prenons maintenant une maison estimée à 650 000 €. Le propriétaire souhaite y rester et l'offre prévoit une occupation de 24 mois. La maison trouve preneur au bout de 15 mois, au prix estimé.

• Prix d'achat : 60 % de 650 000 €, soit 390 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC de 390 000 €, soit 23 400 €.
• Indemnité d'occupation : 10 % par an de 390 000 €, soit 39 000 € par an ou 3 250 € par mois. Prépayée pour 24 mois : 78 000 €.
• Net perçu à la signature : 390 000 € moins 23 400 € moins 78 000 €, soit 288 600 €, hors frais d'acte.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 7 800 € et 11 700 € dans cet exemple, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.
• Complément de prix à la revente : 650 000 € moins 390 000 €, soit 260 000 €.
• Indemnité restituée : 9 mois non utilisés à 3 250 €, soit 29 250 €.
• Total perçu : 288 600 € plus 260 000 € plus 29 250 €, soit 577 850 €.
• Coût total hors frais d'acte : 72 150 €, dont 48 750 € pour 15 mois d'occupation effective et 23 400 € d'honoraires.

Le prépaiement réduit la somme disponible à la signature, mais seuls les mois réellement passés dans le bien restent à la charge du vendeur.

Exemple 3 : bien de 800 000 € avec un crédit de 250 000 €, revente 5 % sous l'estimation

Dernier cas : un bien estimé à 800 000 €, sur lequel reste un crédit de 250 000 € garanti par le bien. Le propriétaire occupe les lieux pendant les 12 mois convenus, jusqu'au terme. Le bien se revend 5 % en dessous de l'estimation, soit 760 000 €.

• Prix d'achat : 60 % de 800 000 €, soit 480 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC de 480 000 €, soit 28 800 €.
• Indemnité d'occupation : 10 % par an de 480 000 €, soit 48 000 € pour 12 mois, prépayés.
• Net perçu à la signature : 480 000 € moins 28 800 € moins 48 000 €, soit 403 200 €, hors frais d'acte.
• Crédit soldé à la signature : 250 000 €, prélevés sur ce montant. Il reste 153 200 € librement disponibles.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 9 600 € et 14 400 € dans cet exemple, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.
• Complément de prix à la revente : 760 000 € moins 480 000 €, soit 280 000 €.
• Indemnité restituée : aucune, les 12 mois ayant été utilisés en totalité.
• Total perçu : 403 200 € plus 280 000 €, soit 683 200 €, dont 250 000 € ont servi à rembourser le crédit.
• Coût total hors frais d'acte : 76 800 €, soit 48 000 € d'occupation et 28 800 € d'honoraires.

Si le bien s'était revendu à 800 000 €, le complément aurait atteint 320 000 € et le total perçu 723 200 €. L'écart de 40 000 € entre l'estimation et le prix de revente se retrouve donc, euro pour euro, dans le complément. Le coût de l'opération, lui, ne change pas : il reste de 76 800 € dans les deux cas.

Ce qui fait varier le résultat

La durée d'occupation réelle

Chaque mois passé dans le bien coûte un douzième de l'indemnité annuelle. Dans l'exemple 2, cela représente 3 250 € par mois. Si la maison ne s'était vendue qu'au terme des 24 mois, aucune indemnité n'aurait été restituée : le coût serait passé de 72 150 € à 101 400 € et le total perçu de 577 850 € à 548 600 €.

Le prix de revente

Le prix d'achat est fixé une fois pour toutes dans l'acte. Toute variation du prix de revente, à la hausse comme à la baisse, se reporte donc intégralement sur le complément, comme le montre l'exemple 3. Une simulation ne vaut donc que si l'estimation de départ est réaliste.

Les dettes à solder

Les dettes garanties par le bien sont remboursées à la signature sur le prix d'achat, qui doit suffire à les couvrir. Elles ne modifient ni le complément ni le coût de l'opération, mais elles réduisent la somme dont vous disposez immédiatement : 153 200 € au lieu de 403 200 € dans l'exemple 3. Lorsque la dette fait l'objet d'une procédure de saisie, le calendrier compte autant que les chiffres : notre guide pour éviter l'adjudication grâce à la vente avec complément de prix détaille les moments où il est encore possible d'agir.

Comment faire votre propre simulation

Quatre données suffisent pour reproduire le calcul sur votre situation.

• La valeur estimée du bien. Elle doit atteindre au moins 300 000 €, pour un bien situé en France.
• La durée d'occupation souhaitée. Zéro si vous partez à la signature, sinon un nombre de mois compris dans la durée de l'opération, qui va de 6 mois à 3 ans.
• Le montant des dettes garanties par le bien. Il doit rester inférieur au prix d'achat.
• Une hypothèse prudente de prix de revente. Refaites le calcul avec un prix inférieur de 5 % à l'estimation, comme dans l'exemple 3, pour mesurer l'enjeu.

Appliquez ensuite la méthode ligne par ligne, puis contrôlez le résultat : total perçu égale prix de revente moins honoraires moins occupation consommée. Ajoutez enfin les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur, dont le montant exact figure dans l'offre. Le barème des honoraires est détaillé sur notre page honoraires.

Si vous souhaitez garder la possibilité de racheter votre bien, le calcul n'est plus le même : il faut raisonner en prix de rachat et non en complément. Notre comparatif complément de prix ou vente à réméré pose les termes du choix, le simulateur de vente à réméré permet de chiffrer cette autre option et notre dossier sur les coûts et frais d'une vente à réméré en détaille les postes. Enfin, si votre besoin est de financer un nouvel achat avant d'avoir vendu, consultez notre exemple consacré au prêt relais refusé.

Questions fréquentes

Combien vais-je toucher à la signature ?
Environ 60 % de la valeur du bien, diminués des honoraires et, si vous restez dans les lieux, de l'indemnité d'occupation prépayée. Dans nos trois exemples : 225 600 €, 288 600 € et 403 200 €, hors frais d'acte et avant remboursement des dettes garanties par le bien.

Comment se calcule le complément de prix ?
C'est le prix de revente effectif moins le prix d'achat initial. Pour un bien acheté 240 000 € et revendu 400 000 €, le complément est de 160 000 €. Il vous est reversé en totalité.

Que se passe-t-il si le bien se revend moins cher que prévu ?
Le complément diminue du même montant. Dans l'exemple 3, une revente 5 % sous l'estimation ramène le complément de 320 000 € à 280 000 €. Les honoraires et l'indemnité d'occupation, eux, ne changent pas.

L'indemnité d'occupation prépayée est-elle perdue ?
Non. Vous ne payez que l'occupation réellement consommée. Si la revente intervient avant le terme convenu, les mois non utilisés vous sont restitués au prorata : 29 250 € pour 9 mois dans l'exemple 2.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans ces simulations ?
Non. Tous les montants sont présentés hors frais d'acte. Ces frais sont compris entre 2 % et 3 % du prix de vente, ils sont à la charge du vendeur et leur montant exact est précisé dans l'offre.

Ces chiffres valent-ils engagement ?
Non. Ce sont des hypothèses destinées à illustrer la méthode. Les taux de 60 % et de 10 % sont des ordres de grandeur ; le prix d'achat, la durée et l'indemnité applicables à votre bien sont fixés dans l'offre écrite, puis dans l'acte notarié.