Une vente avec complément de prix se déroule en cinq étapes : étude du dossier et estimation, offre écrite, signature chez le notaire avec versement d'environ 60 % de la valeur du bien, période d'occupation et de commercialisation, puis revente et versement du complément. Entre l'accord et la signature, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. L'opération complète dure ensuite de 6 mois à 3 ans, selon la durée fixée dans l'offre.
Le principe de la vente avec complément de prix tient en une phrase : vous vendez votre bien à un investisseur, vous encaissez une première partie du prix à la signature, et tout ce que la revente dégage au-delà de ce prix d'achat vous revient. Cet article suit le dossier dans l'ordre chronologique, de votre point de vue : ce que vous devez fournir et décider à chaque étape, et ce qui fait gagner ou perdre du temps.
Vue d'ensemble du calendrier
Le calendrier se lit en trois temps, qui n'ont ni la même durée ni le même enjeu.
- De la demande à l'accord : étude du dossier, estimation du bien, puis offre écrite. La durée de cette phase dépend d'abord de la vitesse à laquelle les pièces sont réunies.
- De l'accord à la signature : généralement 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province. C'est à la fin de cette phase que vous recevez les fonds.
- De la signature à la revente : de 6 mois à 3 ans, selon la durée convenue. C'est à la fin de cette phase que vous percevez le complément.
Étape 1 : l'étude du dossier et l'estimation du bien
Tout commence par la présentation de votre bien et de votre situation. La valeur vénale est établie à partir des références de marché et des ventes comparables, complétées par une expertise si nécessaire. Cette valeur commande le reste : elle fixe le montant versé à la signature et le prix de revente visé.
Ce que vous fournissez : la description du bien, votre titre de propriété, et surtout un état exact des crédits et des dettes garantis par le bien. Les dettes garanties par le bien sont soldées à la signature sur le prix d'achat, qui doit donc suffire à les rembourser.
Ce que vous décidez : le niveau de l'estimation que vous acceptez. Une estimation réaliste, fondée sur des références vérifiables, vous protège davantage qu'un prix d'affichage flatteur : le complément dépend du prix de revente effectif, pas du chiffre annoncé au départ. Le bien doit par ailleurs valoir au moins 300 000 € et se situer en France.
Étape 2 : l'offre écrite et ce qu'elle doit contenir
L'investisseur formule une offre écrite. Elle doit vous permettre de calculer seul ce que vous toucherez. Contrôlez qu'elle mentionne :
- le prix d'achat, soit environ 60 % de la valeur du bien ;
- la durée de l'opération, de 6 mois à 3 ans ;
- le montant de l'indemnité d'occupation si vous restez dans les lieux, soit environ 10 % par an du prix d'achat, prépayée pour la durée convenue ;
- les honoraires, plafonnés chez Alterfi à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur (voir le détail de nos honoraires) ;
- les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur ;
- les modalités de calcul du complément et de restitution de l'indemnité d'occupation en cas de revente anticipée.
Ce que vous décidez : deux choses. D'abord, rester ou partir. Si vous quittez le bien à la signature, aucune indemnité d'occupation n'est due et le montant net versé est plus élevé. Ensuite, la durée. Une durée longue vous laisse du temps mais immobilise une indemnité prépayée plus importante, restituée au prorata seulement si la revente intervient plus tôt.
Il s'agit d'une vente ferme et définitive, sans droit de rachat. Si vous tenez à garder une possibilité de récupérer votre bien, lisez notre comparatif pour choisir entre complément de prix et vente à réméré avant de donner votre accord.
Étape 3 : la signature chez le notaire et le versement des fonds
Une fois l'offre acceptée, le notaire prépare l'acte authentique de vente, qui intègre la clause de complément de prix. Sur les vérifications menées à ce stade, notre article sur le rôle du notaire et de l'acheteur donne des repères utiles, bien qu'il soit consacré au réméré.
Le jour de la signature, le prix d'achat est payé. Les dettes garanties par le bien sont remboursées sur ce prix, les honoraires et l'indemnité d'occupation prépayée sont imputés, et le solde vous est versé.
Exemple. Prenons un appartement estimé à 400 000 €, dont le propriétaire souhaite rester dans les lieux 12 mois au plus.
- Prix d'achat : 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €.
- Indemnité d'occupation prépayée : 10 % de 240 000 €, soit 24 000 € pour 12 mois.
- Honoraires : 6 % TTC de 240 000 €, soit 14 400 €.
- Montant disponible à la signature : 240 000 € moins 24 000 € moins 14 400 €, soit 201 600 €, hors frais d'acte et avant remboursement des dettes garanties par le bien.
- Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 4 800 € et 7 200 € dans cet exemple, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.
Ce que vous fournissez : les pièces demandées par le notaire, sans attendre sa relance. Ce que vous vérifiez : que le projet d'acte reprend fidèlement l'offre : calcul du complément, durée de commercialisation, conditions d'occupation, restitution de l'indemnité.
Étape 4 : la période d'occupation et de commercialisation
Après la signature, le bien est mis en vente au prix du marché pendant la durée convenue. Si vous avez choisi de rester, vous occupez le logement en contrepartie de l'indemnité déjà réglée : vous n'avez aucune somme à verser pendant cette période.
Ce que vous décidez : l'usage que vous faites de ce temps. Il sert à préparer votre relogement sans déménagement précipité. C'est vous qui conduisez la revente à un tiers : mise en vente, visites, échanges avec les acquéreurs. La vitesse de la revente, donc la date du complément, dépend en grande partie de votre disponibilité pour ces démarches.
Si le bien n'est pas revendu au terme de la durée convenue, celle-ci peut être reconduite par un protocole transactionnel conclu avec l'investisseur, dans la limite de cinq ans au total pour l'ensemble de l'opération.
Étape 5 : la revente et le versement du complément
Lorsque le bien est revendu, la différence entre le prix de revente et le prix d'achat initial vous est reversée en intégralité. Si la revente a lieu avant le terme prévu, la part d'indemnité d'occupation correspondant aux mois non utilisés vous est restituée au prorata.
Suite de l'exemple. L'appartement est revendu 400 000 € au bout de 8 mois.
- Complément de prix : 400 000 € moins 240 000 €, soit 160 000 €.
- Indemnité restituée : 4 mois non utilisés sur 12, soit 8 000 €.
- Total perçu : 201 600 € plus 160 000 € plus 8 000 €, soit 369 600 €, hors frais d'acte.
- Coût de l'opération, hors frais d'acte : 16 000 € d'occupation effective pendant 8 mois et 14 400 € d'honoraires, soit 30 400 €.
Ce résultat suppose une revente au prix de l'estimation. Si le marché local se retourne, le complément est plus faible : l'acte en fixe le principe, pas le montant.
Pourquoi le délai dépend surtout du droit de préemption de la commune
Entre votre accord et la signature, l'essentiel du temps est consommé par une formalité administrative : la purge du droit de préemption de la commune.
Avant la vente, le notaire adresse à la commune une déclaration d'intention d'aliéner, souvent abrégée en DIA. Ce document informe la commune qu'une vente est prévue et à quelles conditions. La commune peut alors décider de se porter acquéreur à la place de l'acheteur. Tant qu'elle n'a pas fait connaître sa position, le notaire ne fait pas signer l'acte. C'est ce que l'on appelle purger le droit de préemption.
Ni le vendeur ni l'investisseur ne maîtrisent ce temps de réponse. C'est lui qui explique l'écart constaté entre les dossiers : généralement 10 à 20 jours entre l'accord et la signature à Paris, 30 à 60 jours en province. Puisque vous ne pouvez pas réduire cette attente, tout le reste du dossier doit être prêt lorsque la réponse arrive. Pour comparer avec une opération voisine, voyez les délais entre accord et signature d'une vente avec faculté de rachat.
Ce qui accélère ou ralentit le dossier de votre côté
Trois points dépendent directement de vous.
- Des documents prêts. Un dossier complet dès le premier envoi permet au notaire d'engager ses démarches sans attendre.
- L'accord de tous les propriétaires. En indivision, l'accord de chaque indivisaire est nécessaire. Lorsque le bien fait l'objet d'une procédure, l'autorisation du juge ou du mandataire peut être requise. Un seul désaccord suffit à bloquer la signature.
- Des dettes à solder identifiées. Dressez la liste des crédits et des dettes garantis par le bien, avec les montants restant dus. Une dette découverte tardivement peut remettre en cause l'équilibre de l'opération, puisque le prix d'achat doit couvrir l'ensemble.
Si une saisie immobilière est engagée, le dossier doit s'inscrire dans le calendrier de la procédure : notre guide pour éviter l'adjudication grâce au complément de prix détaille les fenêtres d'action. Si vous achetez un autre bien avant d'avoir vendu, voyez notre exemple chiffré en cas de prêt relais refusé.
Les documents à préparer
Sans attendre l'offre, vous pouvez réunir les pièces suivantes :
- le titre de propriété du bien ;
- les pièces d'identité de tous les propriétaires ;
- les diagnostics du bien ;
- l'état des crédits et des dettes garantis par le bien, avec les montants restant dus.
La liste exacte dépend de la nature du bien et de votre situation, et elle vous est confirmée par le notaire chargé de l'acte. À titre de repère, notre liste des documents d'une vente à réméré montre le type de pièces habituellement réunies pour une opération comparable.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour recevoir les fonds ?
Entre l'accord et la signature, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. Les fonds sont versés à la signature de l'acte chez le notaire.
Pourquoi le délai est-il plus long en province qu'à Paris ?
Parce qu'il dépend surtout de la purge du droit de préemption de la commune. Le notaire attend la position de la commune avant de faire signer l'acte.
Combien de temps dure l'opération entière ?
De 6 mois à 3 ans après la signature, selon la durée fixée dans l'offre.
Que dois-je préparer pour gagner du temps ?
Le titre de propriété, les pièces d'identité de tous les propriétaires, les diagnostics et l'état des crédits et dettes garantis par le bien. Le notaire confirme la liste exacte.
Quand le complément de prix est-il versé ?
À la revente du bien. La différence entre le prix de revente et le prix d'achat initial vous est alors reversée en intégralité.
Puis-je revenir sur ma décision après la signature ?
Non. La vente est ferme et définitive, sans droit de rachat. Si vous voulez conserver la possibilité de racheter votre bien, c'est la vente à réméré qu'il faut étudier.