Fiscalité de la vente à réméré : droits, plus-value et rachat

La fiscalité de la vente à réméré se joue en deux temps. À la vente, l’acte supporte la taxe de publicité foncière ou le droit d’enregistrement, comme toute vente d’immeuble, et ces droits ne sont pas restitués si vous rachetez (BOFiP, BOI-ENR-DG-70-20). Au rachat exercé dans le délai, l’acte ne supporte que la taxe de publicité foncière au taux fixe (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40). Plus-value, taxe foncière et indemnité d’occupation appellent plus de prudence : cette page sépare ce qu’un texte officiel établit, ce qui s’en déduit et ce qu’aucun texte ne précise pour une vente à réméré.

En bref

• À la vente, la taxe de publicité foncière ou le droit d’enregistrement est dû immédiatement et n’est pas restitué en cas de rachat (BOFiP, BOI-ENR-DG-70-20).
• Le rachat exercé dans le délai stipulé supporte la taxe de publicité foncière au taux fixe, sous quatre conditions cumulatives (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40).
• Pour un particulier, l’imposition de la plus-value dès la vente et sa restitution après rachat se déduisent de règles générales : faites-les valider par votre conseil fiscal.
• Aucun texte officiel consulté ne précise le régime fiscal de l’indemnité d’occupation ; cette page est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.

Fiscalité de la vente à réméré : ce qui se passe à la vente

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une vente immobilière dans laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter son bien (articles 1659 à 1673 du Code civil). La doctrine fiscale applicable aux entreprises, qui nomme expressément le réméré, la décrit comme une variété de vente sous condition résolutoire dont le transfert de propriété est immédiat (BOFiP, BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 120).

Droits d’enregistrement de la vente

La vente d’un immeuble à titre onéreux est soumise à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-10). La faculté de rachat n’y change rien : un acte affecté d’une condition résolutoire donne immédiatement ouverture au droit qui lui est applicable (BOFiP, BOI-ENR-DG-20-20-70, § 190).

Ces droits ne reviennent pas au moment du rachat : le texte consacré aux restitutions vise expressément la faculté de rachat ou de réméré et prohibe la restitution (BOFiP, BOI-ENR-DG-70-20, § 40 et 50).

Le taux de ces droits est chiffré par le notaire. Dans le modèle Alterfi, les frais de notaire de la vente représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente et sont à la charge du vendeur.

Plus-value : la cession est le fait générateur

Pour les particuliers, la doctrine des plus-values immobilières pose que la cession à titre onéreux constitue le fait générateur de l’impôt (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1). Ce texte ne nomme pas le réméré. Rapproché du transfert de propriété immédiat, il conduit à penser que l’éventuelle plus-value serait imposable dès la vente initiale, sans attendre la fin du délai de rachat.

C’est une déduction tirée de la règle générale, à faire confirmer par le notaire. Cette page ne donne ni taux ni abattement : le calcul dépend de votre situation.

Résidence principale

L’exonération de la résidence principale suppose que le logement soit la résidence principale du cédant au jour de la cession (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180, qui cite l’article 150 U du Code général des impôts). Le texte consacré à cette exonération ne mentionne ni le réméré, ni la faculté de rachat, ni la condition résolutoire.

Rien n’écarte donc l’exonération pour une vente à réméré, mais rien ne la confirme expressément. Elle pourrait s’appliquer si la condition est remplie le jour de la vente : faites-le valider par votre notaire avant de signer.

Rachat du bien : dans le délai ou hors délai

Rachat exercé dans le délai

Le rachat exercé dans le délai n’est pas traité comme une nouvelle vente. Il constitue seulement une condition résolutoire qui replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 60). L’acte qui le constate est passible de la taxe de publicité foncière au taux fixe prévu à l’article 680 du Code général des impôts, et non du droit proportionnel de mutation (même référence, § 80).

Quatre conditions doivent être réunies :

1. la faculté de rachat est stipulée dans le contrat de vente lui-même ;
2. le rachat est exercé dans le délai stipulé ;
3. il est constaté par un acte authentique ou ayant date certaine avant l’expiration de ce délai ;
4. il est exercé par le vendeur ou son ayant cause à titre universel, et non par un tiers à qui la faculté de rachat aurait été cédée.

Ce texte ne chiffre pas le taux fixe. Une autre publication du BOFiP (ACTU-2014-00110), qui porte sur un autre type d’acte, mentionne un droit fixe de 125 € : ce montant n’est donc établi ici qu’indirectement et doit être confirmé par le notaire. Les autres frais de l’acte de rachat n’ont pas été documentés : demandez un chiffrage complet.

Rachat hors délai ou par un tiers

Aucun paragraphe du BOFiP consulté ne vise expressément le rachat hors délai. Le texte présente toutefois le rachat dans le délai comme une exception à la règle selon laquelle les résolutions volontaires d’une vente sont translatives et soumises à l’impôt de mutation (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 70).

Par déduction, un rachat hors délai, ou exercé par un tiers cessionnaire, relèverait du droit proportionnel de mutation. Ce point, à confirmer par le notaire, invite à deux précautions :

• ne pas laisser passer le terme, car à défaut de rachat l’acquéreur reste propriétaire (voir ce qui se passe si vous ne rachetez pas) ;
• si une prolongation est convenue avec l’investisseur, demander au notaire comment la formaliser, puisque la condition fiscale porte sur le délai stipulé.

Restitution de l’impôt de plus-value en cas de rachat

Pour les particuliers, le BOFiP prévoit qu’en cas de vente annulée, résolue ou rescindée, le contribuable peut obtenir, sur réclamation, une restitution partielle ou totale de l’impôt (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-30, § 30).

Ce paragraphe ne cite pas le réméré. C’est le texte relatif aux droits d’enregistrement qui qualifie le rachat dans le délai de condition résolutoire (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 60). La restitution après un rachat résulterait donc du rapprochement de deux textes, non d’une phrase qui la prévoit expressément.

Si elle s’applique à votre cas, retenez trois points :

• la restitution n’est pas automatique : elle suppose une réclamation du contribuable ;
• le délai de réclamation expire le 31 décembre de la deuxième année suivant la résolution, selon le même texte ;
• la restitution peut être partielle ou totale.

Par prudence, ne comptez pas sur cette restitution dans votre plan de rachat tant que votre notaire ou votre conseil fiscal ne l’a pas confirmée pour votre situation.

Taxe foncière, IFI et indemnité d’occupation pendant l’opération

Taxe foncière

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition (BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20, § 1). Aucun texte consulté ne vise le réméré, mais la propriété étant transférée dès la vente, l’acquéreur serait le redevable légal pour chaque 1er janvier compris dans la période.

Selon le même texte, les conventions particulières entre les parties ne sont pas opposables à l’administration. L’acte peut donc répartir la charge autrement : faites-vous préciser qui supporte la taxe pendant l’opération.

IFI

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, le texte nomme le réméré : tant que la faculté de rachat n’est pas exercée, le bien doit être déclaré par l’acquéreur, et le vendeur n’a pas à le déclarer puisqu’il ne lui appartient plus (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-40, § 30 et 60). Ce texte ne dit rien du prix encaissé par le vendeur ni de son droit de rachat : c’est une question pour votre conseil fiscal.

Indemnité d’occupation : aucun texte trouvé

Dans le modèle Alterfi, le vendeur qui reste dans les lieux règle une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé.

Aucun texte officiel consulté ne précise le traitement fiscal de cette indemnité, ni pour l’investisseur qui la perçoit, ni pour le vendeur qui la paie. Ce point relève de votre conseil fiscal.

Vente à réméré par une entreprise : un régime différent, sans restitution

Quand le vendeur est une entreprise relevant des bénéfices industriels et commerciaux, le BOFiP nomme le réméré. Le transfert de propriété est immédiat et la créance du vendeur se rattache à l’exercice de la vente (BOFiP, BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 120).

Si l’entreprise rachète ensuite le bien, l’annulation de la vente est constatée dans les résultats de l’exercice en cours à la date du rachat, sans révision de l’imposition légalement établie à l’origine (même référence, § 110 et 120). Il n’y a donc pas de restitution, à la différence du mécanisme de réclamation décrit pour les particuliers.

Pour une SCI, le traitement dépend de son régime d’imposition, que les textes consultés ne détaillent pas pour le réméré. Une entreprise qui envisage une vente à réméré doit soumettre l’opération à son expert-comptable avant de signer.

Ce que la fiscalité change dans le coût total de l’opération

Dans le modèle Alterfi, les frais de notaire de la vente (2 % à 3 % du prix) sont à la charge du vendeur. Voici un exemple fictif, sans aucun calcul d’impôt.

Un bien vaut 300 000 €. L’investisseur l’achète 180 000 € (60 % de sa valeur) avec une faculté de rachat de 24 mois.

• Indemnité d’occupation payée d’avance : 36 000 € (10 % par an du prix, sur deux ans).
• Honoraires : 10 800 € TTC (6 % du prix), dus seulement si l’opération se réalise.
• Net perçu à la signature : 133 200 €, avant frais d’acte.
• Frais de notaire de la vente : entre 3 600 € et 5 400 €.
• Prix de rachat : 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts.

Le coût de l’opération s’établit à 46 800 € hors frais d’acte, soit entre 50 400 € et 52 200 € frais de notaire de la vente compris. En cas de rachat au bout de 18 mois, 9 000 € d’indemnité sont restitués : le coût passe à 37 800 € hors frais d’acte, soit entre 41 400 € et 43 200 € avec ces frais.

S’y ajoutent, à faire chiffrer par votre notaire : l’impôt de plus-value éventuel, le coût de l’acte de rachat (taxe de publicité foncière au taux fixe et frais d’acte) et les frais et loyaux coûts. Le détail des autres postes figure dans notre page sur les coûts et frais de la vente à réméré.

Check-list : les questions à poser à votre notaire

Posez ces questions avant la signature, et demandez une réponse écrite :

• La vente dégage-t-elle une plus-value imposable, et pour quel montant d’impôt ?
• L’exonération de la résidence principale s’applique-t-elle à ma vente à réméré ?
• Combien coûtera l’acte de rachat, taxe au taux fixe et frais compris ?
• Si le délai est prolongé, le rachat restera-t-il soumis à la taxe au taux fixe ?
• Si je rachète, puis-je réclamer la restitution de l’impôt de plus-value, et avant quelle date ?
• Qui supporte la taxe foncière pendant l’opération, d’après l’acte ?
• Si je revends le bien après le rachat, sur quelle base la plus-value sera-t-elle calculée ?

Sources

Cette page s’appuie sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 ; BOI-ENR-DG-20-20-70 ; BOI-ENR-DG-70-20 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40 ; ACTU-2014-00110 (montant du droit fixe, source indirecte) ; BOI-RFPI-PVI-10-30 ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10 ; BOI-BIC-PDSTK-10-10-10 ; BOI-PAT-IFI-20-20-40 ; BOI-IF-TFB-10-20 ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-10. Les articles de loi sont mentionnés tels que ces textes les citent. Information générale, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

FAQ

La vente à réméré est-elle soumise à la TVA ?
Aucun texte de TVA consulté ne mentionne le réméré. La règle générale veut que le particulier qui cède un bien de son patrimoine privé soit présumé ne pas réaliser une activité économique (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60), mais cette phrase vise des terrains. L’appliquer à un logement vendu à réméré serait une déduction, à faire confirmer par le notaire.

L’indemnité d’occupation est-elle déductible des impôts du vendeur ?
Aucun texte officiel consulté ne prévoit de déduction pour le vendeur qui occupe le bien pendant la durée du réméré. Interrogez votre conseil fiscal avant d’en tenir compte dans vos calculs.

Comment est calculée la plus-value si je revends le bien après l’avoir racheté ?
Aucun texte officiel consulté ne précise le prix ni la date d’acquisition à retenir dans ce cas. Posez la question au notaire dès la vente à réméré, surtout si vous prévoyez de revendre le bien.

Qui paie les frais de notaire d’une vente à réméré ?
Dans le modèle Alterfi, les frais de notaire de la vente, entre 2 % et 3 % du prix de vente, sont à la charge du vendeur. Les honoraires (5 % HT du prix, soit 6 % TTC) sont aussi à sa charge, et dus seulement si l’opération se réalise.

La fiscalité du portage immobilier est-elle la même ?
Les textes cités ici visent le réméré, c’est-à-dire la faculté de rachat du Code civil. Ne transposez pas ces règles à un autre montage sans l’avis du notaire qui rédige l’acte.

Conclusion

La fiscalité de la vente à réméré repose sur quelques règles établies : des droits dus à la vente et non restitués, un rachat dans le délai soumis à la seule taxe de publicité foncière au taux fixe, un bien déclaré à l’IFI par l’acquéreur. Le reste (plus-value du particulier, restitution, indemnité d’occupation) se valide au cas par cas. Avant de vous engager, relisez le fonctionnement de la vente à réméré, notre page sur le choix d’un organisme de vente à réméré et faites chiffrer l’opération par votre notaire. Le risque principal demeure : sans rachat dans le délai, le bien reste à l’acquéreur.