Société de portage immobilier : à qui s’adresser et comment la choisir

Une société de portage immobilier est un intermédiaire : elle étudie votre situation, monte le dossier et vous présente un investisseur qui achète votre bien, devant notaire, avec un droit de rachat à votre profit. Pour bien la choisir, lisez ce qui est écrit dans son offre : un prix compris entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, un rachat au prix de vente et aucun frais avant la signature. Le mécanisme lui-même est expliqué dans notre guide du portage immobilier ; cette page vous dit à qui vous adresser, quoi vérifier et ce que valent les avis.

En bref

• Une société de portage immobilier n’achète pas votre bien : elle monte le dossier et vous met en relation avec un investisseur, devant notaire.
• Le choix se fait sur l’offre écrite : prix entre 42 % et 60 % de la valeur, rachat au prix de vente, aucun frais avant signature.
• Alterfi est un intermédiaire titulaire de la carte professionnelle immobilière ; ses honoraires, 6 % TTC, ne sont dus que si l’opération se réalise.
• Les avis sur le portage immobilier décrivent l’accueil et les délais, rarement le rachat : seule une offre chiffrée permet de comparer deux sociétés.

Société de portage immobilier : qui fait quoi ?

Derrière l’expression « société de portage immobilier », on trouve en réalité trois acteurs distincts.

L’intermédiaire monte le dossier

L’intermédiaire est l’interlocuteur du propriétaire. Il estime la valeur du bien, examine les dettes à solder et la façon dont le rachat sera financé, puis établit une offre chiffrée et la présente à un investisseur. Il n’achète pas le bien et ne prête pas d’argent.

L’investisseur achète le bien

L’investisseur, appelé le porteur, est un investisseur privé, personne physique ou société. C’est lui qui paie le prix et devient propriétaire pendant la durée du portage. Son nom figure dans l’acte, et c’est à lui que vous rachetez le bien.

Le notaire signe et sécurise

La vente immobilière se signe devant notaire. Le notaire rédige l’acte, y inscrit le prix, le droit de rachat, sa durée et les conditions d’occupation, rembourse les créanciers inscrits sur le bien et vous verse le solde. Le prix ne transite ni par l’intermédiaire ni par un compte privé. Voir le rôle du notaire dans un portage immobilier.

Le rôle d’Alterfi dans un portage immobilier

Alterfi est un intermédiaire. La société est titulaire de la carte professionnelle immobilière. Elle n’est pas un établissement de crédit, elle n’achète pas les biens pour son compte et elle ne détient pas de fonds.

Il n’existe pas d’« agrément » du portage immobilier. Une société qui se présente comme « agréée » pour le portage emploie un mot qui ne correspond à aucune autorisation propre à cette opération. Ce qui se vérifie, c’est la carte professionnelle de l’intermédiaire, ses mentions légales et la signature devant notaire.

Concrètement, le travail d’Alterfi tient en quatre points :

• étudier le bien, qui doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €, et vérifier que le prix proposé suffit à solder les dettes ;
• examiner avec vous comment le rachat sera financé, et vous dire si ce projet n’est pas réaliste ;
• établir une offre écrite et présenter le dossier à un investisseur ;
• suivre le dossier avec le notaire jusqu’à la signature.

Les honoraires d’Alterfi sont de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur. Ils ne sont dus que si l’opération se réalise : un dossier étudié qui n’aboutit pas ne vous coûte rien.

Comment choisir une société de portage immobilier : sept critères

Une société de portage immobilier se juge sur son offre écrite, pas sur son discours. Voici les sept critères à contrôler, tels que les applique le modèle Alterfi.

1. Un prix annoncé clairement. L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le pourcentage et la valeur retenue doivent figurer dans l’offre, avant tout engagement de votre part.
2. Un rachat au prix de vente. Vous rachetez au prix auquel vous avez vendu, sans majoration ni intérêts, augmenté des seuls frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil.
3. Une indemnité d’occupation payée d’avance. Elle représente environ 10 % par an du prix de vente, est prélevée sur le prix à la signature et vous est restituée au prorata si vous rachetez avant le terme. Vous n’avez rien à verser chaque mois. Le calcul est le même que pour l’indemnité d’occupation d’une vente à réméré.
4. Aucun frais avant la signature. Ni frais de dossier, ni acompte, ni frais d’étude. Les honoraires se règlent chez le notaire, le jour de la vente.
5. Un acte notarié. Le prix, le droit de rachat, sa durée et l’occupation sont écrits dans l’acte et dans la convention de portage.
6. Une durée réaliste. Les durées usuelles vont de 12 à 24 mois, dans la limite légale de cinq ans. La bonne durée couvre votre projet de rachat avec une marge.
7. Une étude du financement du rachat. Nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession, revente du bien à un tiers que vous conduisez vous-même : une société sérieuse vous interroge sur ce point avant de vous faire signer.

Ce dernier critère est le plus important. Si vous ne rachetez pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire : vous ne devez aucune pénalité, mais vous perdez un bien vendu en dessous de sa valeur.

Portage immobilier : que valent les avis ?

La recherche « portage immobilier avis » recouvre deux questions différentes : que penser de l’opération, et que penser de telle société. Les avis publiés en ligne répondent mal aux deux.

• Ils sont écrits trop tôt. La plupart sont rédigés au moment de la signature. Le résultat d’un portage se juge au rachat, un à deux ans plus tard.
• Ils parlent de la relation, pas des conditions. Un avis décrit l’écoute et les délais, rarement le pourcentage du prix, le prix de rachat ou le montant des frais.
• Ils mélangent les situations. Un propriétaire dont le dossier a été refusé et un propriétaire qui a signé ne parlent pas de la même chose, et une note moyenne les additionne.
• Ils confondent l’opération et l’acteur. Un avis négatif vise souvent le coût du portage lui-même, qui est réel, et non le travail de l’intermédiaire.

Lisez donc les avis comme un indice de sérieux relationnel, et cherchez ceux qui racontent la fin de l’opération : rachat, restitution de l’indemnité, difficultés rencontrées. La seule comparaison fiable consiste à demander à chaque société la même offre chiffrée, sur le même bien et la même durée. La méthode est identique pour choisir un organisme de vente à réméré.

Signaux d’alerte et questions à poser

Les signaux qui doivent vous arrêter

• Des frais demandés avant la signature, quel que soit leur nom.
• Un prix de rachat supérieur au prix de vente, ou présenté sous forme de taux.
• Une indemnité d’occupation à payer chaque mois, avec une sanction en cas de retard.
• Un prix inférieur à 42 % de la valeur du bien, ou une valeur de référence que personne ne justifie.
• Une pression pour signer vite, sans offre écrite ni projet d’acte.
• Une société qui met en avant un « agrément », une « garantie » ou un statut d’établissement financier.

Ces points prolongent, côté choix de l’interlocuteur, les erreurs à éviter dans un portage immobilier.

Les questions à poser avant de vous engager

1. Êtes-vous l’acheteur ou l’intermédiaire ? Qui est l’investisseur ?
2. Quelle valeur retenez-vous pour mon bien, et à quel pourcentage de cette valeur l’investisseur achète-t-il ?
3. Quel est le prix de rachat, et que recouvrent les frais qui s’y ajoutent ?
4. Quel est le montant de l’indemnité d’occupation, quand est-elle payée et comment est-elle restituée si je rachète plus tôt ?
5. Quels sont vos honoraires, et sont-ils dus si l’opération ne se fait pas ?
6. Quelle somme nette vais-je recevoir chez le notaire, une fois mes dettes remboursées ?
7. Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter à la date prévue ?

Une société sérieuse répond par écrit à ces sept questions.

Portage immobilier professionnel : SCI, marchands de biens, dirigeants

Le portage immobilier ne s’adresse pas seulement aux particuliers. Un particulier cherche le plus souvent à solder des dettes en restant dans son logement ; un professionnel, à dégager de la trésorerie sans dépendre d’un accord bancaire.

• SCI. La société vend le bien et dispose du droit de rachat. La décision relève des statuts et des associés : voir le portage immobilier d’un bien détenu en SCI.
• Marchands de biens. Le portage libère des fonds immobilisés dans un bien en attente de revente : voir le portage immobilier pour les marchands de biens.
• Dirigeants. Un bien personnel ou détenu par la société peut financer un besoin de trésorerie de l’entreprise ; la logique est celle de la vente à réméré pour les entreprises.

Les conditions sont les mêmes pour tous : bien situé en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €, prix entre 42 % et 60 % de cette valeur, rachat au prix de vente. Les questions de droit des sociétés et de fiscalité se traitent avec votre notaire, votre avocat ou votre expert-comptable.

Exemple chiffré fictif : une offre de portage lue ligne par ligne

L’exemple qui suit est fictif. Il montre ce qu’une offre doit faire apparaître pour un bien estimé à 450 000 €, vendu en portage pour une durée de 18 mois.

• Prix de vente : 270 000 €, soit 60 % de la valeur du bien.
• Indemnité d’occupation : 10 % par an du prix de vente pendant 18 mois, soit 40 500 €, payée d’avance et prélevée sur le prix.
• Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 16 200 €.
• Net à la signature : 270 000 € moins 40 500 € moins 16 200 €, soit 213 300 € hors frais d’acte, avant remboursement des dettes inscrites sur le bien.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit 5 400 à 8 100 €, à la charge du vendeur.
• Prix de rachat : 270 000 €, égal au prix de vente, plus les frais de l’article 1673 du Code civil.

Si le propriétaire rachète au terme des 18 mois, le coût total de l’opération est de 56 700 € hors frais d’acte : 40 500 € d’indemnité d’occupation et 16 200 € d’honoraires. S’il rachète au bout de 12 mois, les six mois d’indemnité non consommés lui sont restitués, soit 13 500 €, et le coût tombe à 43 200 €.

S’il ne rachète pas, il ne doit rien de plus, mais l’investisseur reste propriétaire d’un bien estimé à 450 000 € et acheté 270 000 €. C’est ce risque que l’étude du financement du rachat sert à mesurer.

FAQ

Peut-on faire un portage immobilier directement avec un investisseur, sans intermédiaire ?
Oui, rien ne l’interdit, dès lors que la vente est signée devant notaire. Il faut alors trouver soi-même un investisseur qui accepte ce type d’opération et négocier seul les conditions du rachat.

Peut-on consulter plusieurs sociétés de portage immobilier en même temps ?
Oui, tant que vous n’avez signé aucun engagement d’exclusivité et versé aucune somme. Demandez à chacune une offre écrite sur les mêmes bases : valeur du bien, pourcentage du prix, durée, indemnité d’occupation, honoraires.

Que deviennent mes droits si la société de portage cesse son activité ?
Votre droit de rachat est inscrit dans l’acte notarié conclu avec l’investisseur, qui est le propriétaire du bien. Il s’exerce auprès de lui, aux conditions de l’acte, que l’intermédiaire soit encore en activité ou non.

Combien de temps faut-il pour signer un portage immobilier ?
Le délai entre l’accord et la signature est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province. Il dépend surtout des formalités préalables à la vente, que le notaire conduit.

Société de portage immobilier et portage salarial, est-ce la même chose ?
Non. Le portage salarial est un mode d’exercice d’une activité professionnelle, sans rapport avec la vente d’un bien. Le portage immobilier dont il est question ici est une vente à un investisseur, avec un droit de rachat pour le vendeur.

Conclusion

Choisir une société de portage immobilier revient à vérifier trois choses : qui achète, à quelles conditions écrites, et comment vous rachèterez. Un prix entre 42 % et 60 % de la valeur, un rachat au prix de vente, aucun frais avant la signature et un acte notarié forment le socle d’une offre lisible. Les avis aident à juger un interlocuteur, pas une opération. Pour revoir le mécanisme dans son ensemble, reportez-vous à notre guide du portage immobilier, de la définition au rachat.