Soulte : définition, calcul et exemples pour racheter une part de bien immobilier

La soulte est la somme d’argent que verse, lors d’un partage, celui qui reçoit un bien d’une valeur supérieure à ses droits, pour compenser les autres. Pour le rachat d’une part de maison, son calcul suit trois étapes : estimer le bien, retrancher le capital restant dû, puis appliquer la quote-part de celui qui sort. Les notaires de France donnent cet exemple : 350 000 € moins 100 000 € divisé par deux, soit 125 000 €. Lorsque la banque ne finance pas cette somme, voyez notre page sur le rachat de soulte refusé.

En bref

• Le calcul d’une soulte part de la valeur du bien, déduit le capital restant dû, puis applique la part de celui qui sort.
• Selon service-public.fr, si l’acte d’achat ne prévoit pas de répartition, des ex-époux sont considérés comme propriétaires chacun pour moitié du bien indivis.
• Au partage s’ajoute un droit de partage de 1,1 % après un divorce ou la rupture d’un pacs, de 2,5 % dans les autres cas.
• Le montant définitif de la soulte est arrêté par le notaire, dans l’acte de partage, sur l’ensemble du patrimoine à partager.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

L’administration fiscale la définit comme la somme d’argent que doit payer à ses copartageants celui qui reçoit dans son lot des biens d’une valeur supérieure à ses droits. Service-public.fr retient la même idée : une somme d’argent versée à l’occasion d’un partage par celui qui reçoit une part d’une valeur plus élevée que ses droits. Elle n’est pas un prix de vente : elle rétablit l’égalité entre des lots qui ne peuvent pas être découpés en parts de même valeur.

Une maison ne se divise pas. Lorsque deux personnes la possèdent ensemble et que l’une veut la garder, elle reçoit un lot qui vaut plus que ses droits : elle indemnise l’autre par une soulte. On parle couramment de « rachat de soulte » ou de « rachat de part ».

Dans quelles situations ?

• Le divorce ou la fin d’un pacs. Selon service-public.fr, l’ex-époux qui conserve un bien commun doit verser une soulte à l’autre ; le même principe vaut pour un bien acheté en indivision par des époux séparés de biens.
• La séparation d’un couple non marié propriétaire en indivision, pour laquelle le site immobilier des notaires de France mentionne un droit de partage de 2,5 %.
• La succession, lorsqu’un héritier garde la maison familiale : le sujet est détaillé dans notre page sur la soulte entre héritiers dans une succession.
• La donation-partage, où le lexique de notaires.fr définit la soulte comme la somme versée par le donataire pour égaliser les lots en valeur (voir le fonctionnement de la donation-partage).

La soulte n’est pas toujours due. Service-public.fr précise qu’elle n’est pas obligatoire si l’ex-époux qui ne conserve pas le bien prend d’autres biens en compensation.

Comment calculer une soulte : la méthode en trois étapes

Pour le rachat d’une part de bien immobilier, le site immobilier des notaires de France décrit un calcul simple : le capital restant dû est déduit de la valeur estimée du bien, puis, dans son exemple d’un bien détenu pour moitié, le résultat est divisé par deux. On peut l’écrire ainsi : soulte = (valeur du bien moins capital restant dû) × quote-part de celui qui sort.

1. Estimer la valeur du bien

La même source indique que les parties peuvent demander plusieurs estimations à des agences ou à un notaire, et que la valeur retenue correspond souvent à leur moyenne, sauf si l’une d’elles présente un écart significatif, supérieur à 10 %. Une expertise notariale, un peu coûteuse, garantit selon cette source une évaluation objective et probante, notamment en cas de litige.

2. Déduire le capital restant dû

Si un prêt finance encore le bien, son capital restant dû est retranché de la valeur. Celui qui garde le bien en reprend la charge : la soulte ne porte que sur la valeur nette.

3. Appliquer la quote-part de celui qui sort

Pour un bien indivis, service-public.fr indique, pour des ex-époux, que le bien est partagé selon la répartition prévue dans l’acte d’achat ; si l’acte ne précise rien, ils sont considérés comme propriétaires pour moitié. Une détention à 60 % et 40 % change donc fortement le résultat.

Ce calcul vaut pour un bien isolé. Après un divorce, service-public.fr rappelle que le partage est une opération globale, qui porte sur l’ensemble du patrimoine des époux, dettes comprises : comptes, véhicules ou autre bien peuvent réduire ou augmenter la somme due. Le site des notaires ajoute qu’en communauté, les écarts de financement ne sont pas pris en compte, alors qu’en séparation de biens ou en indivision, des contributions inégales, une fois prouvées, peuvent ajuster le montant.

Calcul du rachat d’une part : trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont fictifs. Ils appliquent la méthode à un bien seul, sans autre actif ni dette à partager.

Un couple marié, propriétaire pour moitié

La maison est estimée à 400 000 € et le capital restant dû s’élève à 120 000 €. La valeur nette est de 280 000 €. Celui qui garde la maison doit la moitié de cette valeur nette, soit 140 000 €, et reprend seul le prêt.

Un couple non marié, propriétaire à 60 % et 40 %

L’appartement vaut 500 000 € et n’est plus financé par aucun prêt. L’acte d’achat attribue 60 % à l’un et 40 % à l’autre. Si celui qui détient 60 % garde le bien, il verse 200 000 €. Dans la situation inverse, la somme due serait de 300 000 €.

Trois enfants héritiers à parts égales

La maison familiale vaut 450 000 €, sans crédit. Chaque enfant a droit au tiers, soit 150 000 €. Celui qui la garde doit les deux autres tiers, soit 300 000 €, à ses frère et sœur. C’est ce qui rend la soulte successorale lourde dès que les héritiers sont nombreux.

Ce qui s’ajoute à la soulte : droit de partage, frais et prêt

Le droit de partage

Le Bulletin officiel des finances publiques fixe le taux normal du droit de partage à 2,5 %. Il est abaissé à 1,1 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d’un pacs. L’impôt est calculé sur l’actif net partagé, c’est-à-dire les biens diminués du passif. Le site immobilier des notaires de France mentionne pour les concubins le taux de 2,5 %, et d’autres taxes possibles.

Dans le premier exemple, si la maison était le seul bien partagé, le droit de partage serait de 1,1 % de 280 000 €, soit 3 080 €. S’y ajoutent les émoluments du notaire, qui dépendent de la valeur des biens : demandez un décompte avant de signer.

La reprise du prêt et les indemnités

Garder le prêt initial laisse les deux emprunteurs solidaires envers la banque. La désolidarisation, qui libère celui qui part, suppose l’accord de la banque, laquelle vérifie la capacité financière de celui qui garde le bien. Si un nouveau prêt rembourse l’ancien, des indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues : selon service-public.fr, elles ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû.

Payer la soulte : les solutions de financement

Celui qui garde le bien doit réunir la somme, sauf si l’autre partie accepte un paiement différé. Plusieurs ressources peuvent être combinées :

1. Un crédit immobilier, qui finance la soulte et, le cas échéant, rachète le prêt en cours.
2. L’épargne ou une aide familiale, par prêt ou par don, dont les effets sont à vérifier avec le notaire.
3. Un paiement échelonné, seulement si l’autre partie l’accepte, avec des modalités et des garanties fixées dans l’acte.
4. Une compensation par l’attribution d’autres biens à celui qui sort, qui réduit ou supprime la soulte.

Après une séparation, le financement est détaillé dans racheter la part de son conjoint après un divorce ; d’autres montages sont présentés dans racheter les parts d’un co-indivisaire sans crédit. Après un divorce, à défaut d’accord, service-public.fr indique que le juge aux affaires familiales peut être saisi et décider la vente par licitation (enchères) : voyez la procédure de licitation judiciaire.

Quand le crédit ne suffit pas : la vente avec faculté de rachat

La vente à réméré consiste à vendre le bien à un investisseur en se réservant le droit de le racheter dans un délai convenu. Le modèle suivi par Alterfi est le suivant :

• l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur d’un bien situé en France et valant au moins 300 000 € ;
• le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix est prélevée d’avance sur le prix, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ;
• les honoraires sont de 5 % HT du prix, soit 6 % TTC, et les frais de notaire de 2 % à 3 % ; la durée ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil).

Exemple fictif. Un bien de 300 000 €, sans crédit, appartient à 60 % à celui qui veut le garder et à 40 % à l’autre : la soulte est de 120 000 €. Vendu 180 000 € avec faculté de rachat sur 24 mois, il dégage 133 200 € à la signature après 36 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires, puis 127 800 à 129 600 € une fois déduits 3 600 à 5 400 € de frais de notaire. La soulte est payée et il reste 7 800 à 9 600 €. Le rachat coûtera 180 000 €. Le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte, ou 37 800 € en cas de rachat à 18 mois, 9 000 € étant alors restitués.

Pour un bien détenu pour moitié, la soulte de 150 000 € dépasserait le net perçu de 20 400 à 22 200 € : l’opération ne la couvre pas seule. Tant que le partage n’est pas fait, les conditions de la vente (signature des propriétaires, répartition du prix) sont à organiser avec le notaire. Le rachat est une faculté, jamais une obligation, mais faute de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire. Le détail des postes figure dans les coûts et frais d’une vente à réméré.

Sources : Bulletin officiel des finances publiques, « Partages avec soultes ou plus-values » et « Partages purs et simples » ; service-public.fr, fiches « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? », « Divorce : procédure de partage des biens » et « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » ; site immobilier des notaires de France (immobilier.notaires.fr), « Rachat de part immobilière après séparation : guide complet » ; notaires.fr, lexique, « Soulte ».

FAQ

Qui fixe la valeur du bien retenue pour la soulte ?
Les parties, d’un commun accord, le plus souvent à partir de plusieurs estimations ou d’une expertise notariale. En cas de désaccord persistant, la question relève du juge saisi du partage. Une valeur trop basse ou trop haute fausse directement la soulte.

L’apport personnel de l’un des deux modifie-t-il la soulte ?
Cela dépend du régime. Selon le site immobilier des notaires de France, en communauté de biens les écarts de financement ne sont pas pris en compte ; en séparation de biens ou en indivision, des contributions inégales prouvées peuvent ajuster le montant. Rassemblez les justificatifs avant le rendez-vous chez le notaire.

Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?
Oui, si celui qui la reçoit l’accepte. L’échéancier, les éventuels intérêts et les garanties sont alors écrits dans l’acte de partage.

La soulte se calcule-t-elle avant ou après le remboursement du prêt ?
Elle se calcule sur la valeur nette, après déduction du capital restant dû, lorsque celui qui garde le bien reprend le prêt. Si le prêt est soldé au moment du partage, la valeur nette est égale à la valeur du bien.

Que faire si la banque refuse de financer la soulte ?
Interroger d’autres prêteurs, la famille, l’autre partie sur un échéancier, ou envisager la vente du bien. Les options sont comparées dans notre page dédiée au refus de financement.

La soulte est-elle soumise à des droits de mutation ?
Le Bulletin officiel des finances publiques prévoit en principe que la soulte est taxée comme une vente, mais les partages entre membres originaires d’une indivision, notamment entre héritiers, relèvent d’un régime spécial limité au droit de partage. Faites confirmer le régime applicable par le notaire.

Conclusion

Calculer une soulte revient à partir de la valeur du bien, à retrancher le capital restant dû et à appliquer la quote-part de celui qui sort, en tenant compte de l’ensemble du patrimoine à partager. Ajoutez le droit de partage, les émoluments du notaire et le coût du prêt avant de vous engager. Si le financement bloque, notre guide sur le rachat de soulte refusé par la banque présente les solutions possibles, leurs coûts et leurs limites.