Portage immobilier : définition, coût, exemple

Gabriele Favale

Chargé de communication

Mis à jour le

09 October 2026

Le portage immobilier permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien à un investisseur, le porteur, pour obtenir des liquidités à la signature, tout en conservant la possibilité de le racheter à un prix convenu d’avance. Pendant toute la durée du portage, il peut rester dans les lieux. C’est une solution de trésorerie qui ne repose ni sur les revenus ni sur le dossier bancaire, mais sur la valeur du bien. Ce guide explique comment fonctionne un portage, ce qu’il coûte réellement, à qui il s’adresse et comment le sécuriser.

En bref

Le portage immobilier est une vente temporaire : le propriétaire vend son bien à un investisseur, et conserve la possibilité de le racheter à un prix convenu d’avance.
L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, et les honoraires sont plafonnés à 6 % TTC du prix de vente.
Le propriétaire peut rester dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation, et un rachat avant l’échéance réduit le coût de cette occupation.
Le portage immobilier suppose un bien situé en France d’au moins 300 000 € et un projet de rachat crédible ; faute de rachat, l’investisseur conserve le bien.

Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Le portage immobilier réunit trois engagements, signés chez le notaire :

une vente : le propriétaire, appelé le porté, cède son bien à un investisseur, le porteur, qui lui verse le prix à la signature ;
un droit de rachat : le porté conserve la possibilité de racheter son bien, à un prix et dans un délai fixés dans l’acte ;
une convention d’occupation : le porté peut continuer à occuper le bien pendant toute la durée du portage, moyennant une indemnité d’occupation.

Juridiquement, le droit de rachat prend le plus souvent la forme d’une faculté de rachat au sens des articles 1659 et suivants du Code civil, c’est-à-dire d’une vente à réméré. Le délai de rachat est limité à cinq ans ; une prolongation reste possible par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total. Le droit de rachat peut aussi être organisé par une promesse de vente consentie par l’investisseur au propriétaire : chez Alterfi, le délai reste alors le même, cinq ans au maximum, avec le même prix de rachat et les mêmes frais. Dans les deux cas, l’ensemble des règles est fixé par la convention de portage.

Le terme « portage immobilier » désigne aussi d’autres dispositifs, sans rapport avec un besoin de trésorerie. Certains organismes à vocation sociale proposent par exemple un portage dit solidaire à des propriétaires surendettés, dans des conditions qui leur sont propres. Ce guide traite du portage de trésorerie, réalisé avec un investisseur privé.

Comment se déroule un portage immobilier ?

1. L’étude de la situation

Deux éléments sont analysés : la valeur réelle du bien, et la façon dont le rachat sera financé. Le portage n’a de sens que si le porté dispose d’une perspective sérieuse de rachat : reprise de l’activité, cession d’un actif, financement bancaire redevenu possible, succession à venir.

2. L’offre et la convention

L’offre fixe le prix de vente, la durée, le prix de rachat, l’indemnité d’occupation, les honoraires et les conditions de sortie. La convention de portage reprend ces éléments et prévoit ce qui se passe si le rachat n’a pas lieu.

3. La signature chez le notaire

Le prix est versé au porté à la signature, après remboursement des dettes inscrites sur le bien. Le délai entre l’accord et la signature est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province, l’essentiel de ce délai tenant à la purge du droit de préemption de la commune. Le rôle du notaire et les documents à préparer font l’objet de guides dédiés.

4. La période de portage

Le porté occupe le bien et prépare son rachat. Il peut racheter avant l’échéance, ce qui réduit le coût de l’occupation.

5. Le rachat ou la sortie

Le porté rachète son bien au prix convenu et en redevient pleinement propriétaire. S’il ne peut pas racheter, le porteur conserve le bien. Les conséquences et les solutions sont détaillées dans notre guide sur le non-rachat en portage immobilier.

Étudier mon projet de portage immobilier

Exemple chiffré

Une propriétaire possède un appartement estimé à 400 000 €. Elle doit 150 000 € à ses créanciers et attend le déblocage d’une succession, prévu dans un an environ. Elle choisit un portage de 18 mois. Les hypothèses ci-dessous sont celles de cet exemple : chaque offre est établie au cas par cas.

Prix de vente : 60 % de la valeur, soit 240 000 €.
Indemnité d’occupation : 10 % par an du prix de vente, soit 24 000 € par an, prépayée pour 18 mois, soit 36 000 €.
Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 14 400 €.
Dettes remboursées à la signature : 150 000 €.
Solde versé à la propriétaire : 240 000 € moins 36 000 € moins 14 400 € moins 150 000 €, soit 39 600 €, hors frais d’acte.

La succession est réglée au bout de 12 mois. La propriétaire rachète son appartement au prix convenu de 240 000 €, augmenté des frais prévus à l’acte, et se voit restituer 6 mois d’indemnité non consommée, soit 12 000 €. Elle a soldé ses dettes, évité une vente forcée et conservé son bien, pour un coût de 24 000 € d’occupation et 14 400 € d’honoraires, plus les frais d’acte. Vous pouvez estimer votre propre opération avec notre simulateur de portage.

Combien coûte un portage immobilier ?

La décote : le prix de vente est inférieur à la valeur du bien. L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Elle n’est pas un coût si vous rachetez au prix convenu, mais elle devient une perte si vous ne rachetez pas.
L’indemnité d’occupation, proportionnelle au prix de vente et à la durée réelle d’occupation.
Les honoraires : chez Alterfi, plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC. Voir notre page honoraires.
Les frais d’acte, à la vente puis au rachat.

Le détail des postes à anticiper figure dans notre guide sur les frais du portage, et la question fiscale dans notre article fiscalité du portage immobilier. Retenez un principe : l’éventuelle plus-value et l’exonération de la résidence principale dépendent de votre situation ; le notaire les examine avant la signature.

À qui s’adresse le portage immobilier ?

Le portage n’est pas un crédit. Il est donc accessible aux propriétaires que les banques ne financent plus : fichés à la Banque de France, surendettés, dirigeants en difficulté, indépendants aux revenus irréguliers. Les conditions portent sur le bien, d’une valeur d’au moins 300 000 € et situé en France, sur un endettement compatible avec le prix de vente, et sur un projet de rachat crédible.

Propriétaires menacés de saisie : voir éviter la saisie grâce au portage.
Propriétaires surendettés : voir portage et surendettement.
Dettes fiscales : voir régler une dette fiscale par le portage.
Rachat de crédit refusé : voir le portage comme alternative.
Biens détenus en société : voir portage et SCI.
Marchands de biens : voir portage pour marchands de biens.

Portage, réméré, complément de prix, prêt relais : comment choisir ?

Le portage et la vente à réméré reposent sur la même logique de vente temporaire avec rachat ; notre comparatif portage ou réméré détaille leurs différences. Si vous êtes encore finançable, comparez avec un prêt hypothécaire ou un prêt relais. Si vous êtes âgé et souhaitez rester chez vous sans perspective de rachat, le viager peut être une piste. Enfin, si le rachat est incertain ou si vous êtes prêt à vendre, la vente avec complément de prix vous permet de viser la valeur de marché de votre bien, sans dépendre d’un rachat.

Les risques et comment les maîtriser

Le risque principal est le non-rachat : le bien est alors définitivement perdu au prix de vente initial. Trois précautions le réduisent fortement : une source de rachat identifiée et datée, une durée qui laisse une marge de sécurité, et une convention précise sur le prix de rachat, les frais et les conditions de sortie anticipée. Les erreurs les plus fréquentes sont détaillées dans notre guide 7 erreurs à éviter, et le bilan complet dans avantages et inconvénients du portage. Pour un exemple détaillé, voir notre exemple de portage réussi.

Simuler mon portage immobilier

Questions fréquentes

Quelle est la durée d’un portage immobilier ?
Elle est fixée dans la convention et ne peut pas dépasser cinq ans, comme pour la vente à réméré, y compris lorsque le droit de rachat est organisé par une promesse de vente. Elle est le plus souvent de 12 à 24 mois.

Puis-je rester dans mon logement ?
Oui, pendant toute la durée du portage, moyennant une indemnité d’occupation.

Le portage est-il un crédit ?
Non. C’est une vente assortie d’un droit de rachat. Il ne dépend ni de vos revenus ni de votre taux d’endettement.

Puis-je racheter avant l’échéance ?
Oui, si la convention le prévoit, ce qui est l’usage. Le rachat anticipé réduit le coût de l’occupation.

Que se passe-t-il si je ne rachète pas ?
Le porteur reste propriétaire. Il est donc essentiel d’anticiper : une revente organisée avant l’échéance, ou une vente avec complément de prix, permet de préserver la valeur du bien.

Quelle valeur minimale pour le bien ?
300 000 €.

Conclusion

Le portage immobilier est un outil de trésorerie efficace pour les propriétaires que les banques ne suivent plus, à une condition : savoir comment le rachat sera financé. Bien préparé, il permet de solder ses dettes, de gagner du temps et de conserver son bien. Lorsque le rachat est incertain, il faut lui préférer une solution qui protège la valeur du bien plutôt que de parier sur l’avenir.

Tous nos guides : portage immobilier

Retrouvez ci-dessous l’ensemble de nos articles consacrés à ce sujet.

Gabriele Favale - Chargé de communication chez Alterfi, en charge de la stratégie de communication, de la création de contenus, du développement de la visibilité de l’entreprise et des relations médias.

Portage immobilier : le guide complet