Vente à réméré ou prêt relais : que choisir pour acheter avant de vendre ?

Vente à réméré ou prêt relais : pour acheter avant d’avoir vendu, le prêt relais reste la solution de base quand la banque l’accorde, car vous restez propriétaire ; son coût tient aux intérêts et aux frais du crédit. Quand il est refusé, une vente à réméré de votre bien actuel, d’au moins 300 000 €, peut jouer le rôle de relais : vous percevez immédiatement une partie de sa valeur, puis vous financez le rachat en le revendant vous-même. Si vous ne tenez pas à garder l’ancien bien, voyez aussi la solution au prêt relais refusé par la vente avec complément de prix.

En bref

• Le prêt relais est un crédit à court terme, deux ans au maximum, qui avance une partie de la valeur du bien à vendre.
• La vente à réméré n’est pas un crédit : le bien est vendu entre 42 % et 60 % de sa valeur, rachetable au prix de vente.
• Le prêt relais dépend de votre solvabilité ; la vente à réméré dépend surtout de la valeur du bien et d’un projet de revente crédible.
• Sans rachat dans le délai convenu, le bien vendu à réméré reste à l’investisseur : c’est le risque principal à mesurer avant de choisir.

Le prêt relais : principe, montant et durée

Selon les notaires de France, le prêt relais est un crédit immobilier à court terme, généralement de 12 à 24 mois, qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien mis en vente, classiquement entre 50 % et 80 %, sur la base d’une estimation de ce bien. L’ANIL le décrit comme un prêt de courte durée, deux ans au maximum, remboursé par le produit de la vente.

Les formules proposées par les banques

• Le prêt relais sec : il s’adresse, selon les notaires, à ceux qui achètent un bien d’une valeur inférieure ou égale à celle du bien en vente ; la banque avance les fonds jusqu’à la vente.
• Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable : selon les notaires, il est proposé à ceux qui achètent avant de vendre. Jusqu’à la vente, l’emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique.
• La formule avec franchise totale : les intérêts sont payés en une seule fois avec le capital, après la vente du bien initial.

Ce qui se passe si le bien ne se vend pas

L’ANIL souligne qu’il est impératif que le bien soit effectivement vendu dans le délai prévu et que, même vendu moins cher qu’espéré, le produit de la vente doit suffire à rembourser le prêt. Si le bien n’est pas vendu au bout de deux ans, les notaires indiquent que la banque convertit le prêt relais en crédit principal ; l’ANIL évoque une prorogation si le bien semble vendable, ou sinon une transformation en prêt à long terme associée à une mise en location du bien.

Pourquoi un prêt relais est refusé

Pour un crédit immobilier, selon service-public.fr, la banque doit évaluer votre solvabilité à partir de votre situation financière, consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et vérifier que votre taux d’endettement n’est pas supérieur à 35 %. Elle peut aussi exiger une assurance emprunteur. Les causes de refus en découlent :

• un taux d’endettement trop élevé une fois cumulés le prêt relais, le crédit du nouveau bien et les crédits en cours ; les notaires rappellent que ce cumul temporaire des charges augmente l’endettement ;
• des revenus jugés insuffisants ou trop irréguliers au regard de la solvabilité exigée ;
• une inscription au FICP ;
• une estimation du bien trop prudente : selon les notaires, la banque fixe le montant accordé sur la base d’une estimation précise du bien à vendre.

Un refus ne dit rien de la valeur de votre patrimoine. Si d’autres financements vous sont aussi refusés, notre page crédit refusé partout détaille les recours.

La vente à réméré comme solution de relais

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil et signée devant notaire. Utilisée comme relais, elle fonctionne en trois temps :

1. Vous vendez votre bien actuel à un investisseur, entre 42 % et 60 % de sa valeur. Sur le prix sont prélevés les honoraires (6 % TTC du prix) et, si vous restez dans les lieux, l’indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance. Les dettes inscrites sur le bien sont remboursées sur ce prix.
2. Le solde vous sert d’apport pour signer votre nouvel achat. Vous n’avez rien à verser chaque mois pendant l’opération.
3. Vous mettez en vente l’ancien bien au prix du marché et vous conduisez vous-même cette revente. Elle finance le rachat, égal au prix de vente sans intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. L’écart entre le prix de revente et le prix de rachat vous revient, et l’indemnité non consommée vous est restituée au prorata.

La durée de la faculté de rachat ne peut excéder cinq ans ; les durées usuelles vont de 12 à 24 mois. Entre l’accord et la signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs : ce délai doit être compatible avec la date prévue pour votre nouvel achat. Pour les autres moyens de racheter, voyez notre guide pour financer le rachat de son bien.

Exemple chiffré : un réméré pour acheter avant de vendre

Exemple fictif. Un propriétaire possède un appartement estimé à 300 000 €, sans crédit en cours. Il a trouvé un nouveau logement et doit réunir 120 000 € d’apport ; sa banque refuse le prêt relais. Il vend son appartement à réméré pour 24 mois et y reste le temps de le revendre.

• Prix payé par l’investisseur : 180 000 €, soit 60 % de la valeur.
• Indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois : 36 000 €.
• Honoraires : 10 800 €.
• Net perçu à la signature : 133 200 €, hors frais d’acte. Les frais de notaire, de 3 600 à 5 400 €, sont à sa charge : il lui reste au moins 7 800 € une fois l’apport de 120 000 € versé.
• Au 18e mois, l’appartement est revendu 300 000 € à un acquéreur qu’il a trouvé. Le rachat de 180 000 € est payé sur ce prix ; il conserve 120 000 €, avant les frais de la revente et ceux de l’article 1673 du Code civil.
• Indemnité restituée pour les 6 mois non consommés : 9 000 €.

Au total, il perçoit 262 200 € (133 200 € plus 9 000 € plus 120 000 €) sur un bien revendu 300 000 €. Le coût de l’opération est de 37 800 € hors frais d’acte : 27 000 € d’occupation consommée et 10 800 € d’honoraires. S’il n’avait revendu qu’au 24e mois, ce coût serait passé à 46 800 €. Le détail des postes figure dans notre dossier sur les coûts et frais d’une vente à réméré.

Si l’appartement ne trouve pas preneur dans le délai et que le rachat n’est pas financé autrement, l’investisseur reste propriétaire. Aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due, mais le bien est perdu : c’est pourquoi le prix de revente visé doit être réaliste dès le départ. Notre page sur le non-rachat en détaille les conséquences.

Vente à réméré ou prêt relais : les différences point par point

Nature de l’opération

Le prêt relais est un crédit : vous restez propriétaire de votre bien jusqu’à sa vente. La vente à réméré est une vente : l’investisseur devient propriétaire, et vous disposez d’une faculté de rachat, jamais d’une obligation.

Conditions d’accès

La banque examine votre solvabilité, votre endettement et le FICP. Pour une vente à réméré, le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 € ; le prix doit couvrir les dettes inscrites sur le bien, et l’investisseur examine la crédibilité du projet de rachat ou de revente.

Montant disponible

Le prêt relais avance classiquement 50 % à 80 % de la valeur estimée, selon les notaires. La vente à réméré se conclut entre 42 % et 60 % de la valeur, dont sont déduits les honoraires et, si vous restez dans les lieux, l’indemnité d’occupation prépayée.

Durée

Deux ans au maximum pour le prêt relais selon l’ANIL. Cinq ans au maximum pour la faculté de rachat, avec une prolongation possible par accord avec l’investisseur dans cette limite.

Coût

Le prêt relais coûte des intérêts, dont le taux est souvent supérieur à celui d’un crédit immobilier classique selon les notaires, plus l’assurance, la garantie et les frais de dossier. La vente à réméré coûte l’indemnité d’occupation réellement consommée, les honoraires et les frais de notaire, à la charge du vendeur.

Risque à l’échéance

Avec un prêt relais, une vente tardive ou à un prix inférieur peut laisser une dette à rembourser. Avec une vente à réméré, il ne reste aucune dette, mais sans rachat dans le délai, le bien appartient définitivement à l’investisseur.

Le portage immobilier suit exactement le même modèle que la vente à réméré ; notre comparatif portage immobilier ou prêt relais l’examine sous cet angle.

Dans quels cas choisir l’un ou l’autre

Le prêt relais est à privilégier quand la banque l’accorde à des conditions que vous pouvez supporter, et que votre bien est estimé avec prudence sur un marché où il se vendra dans le délai. La vente à réméré peut être une réponse dans les situations suivantes :

• le prêt relais est refusé, par exemple pour endettement, revenus ou fichage ;
• le bien vaut au moins 300 000 €, se situe en France, et le prix couvre les dettes inscrites ainsi que l’apport nécessaire ;
• vous avez un projet de revente réaliste, ou un autre moyen de racheter ;
• vous souhaitez garder la possibilité de conserver l’ancien bien, par exemple si votre situation évolue pendant l’opération.

Elle n’est pas adaptée si le bien vaut moins de 300 000 €, si le net perçu ne suffit pas à couvrir vos dettes et votre apport, ou si le prix de revente que vous visez n’est pas réaliste. Si vous ne tenez pas à conserver l’ancien bien, la vente avec complément de prix vise le même objectif sans rachat : notre comparatif complément de prix ou réméré aide à trancher. Pour les autres moyens d’obtenir des fonds avant la vente, consultez notre page sur l’avance sur vente immobilière.

Sources : notaires de France (immobilier.notaires.fr), articles « Prêt relais » et « Prêt relais : avantages et inconvénients pour acheter avant de vendre » ; ANIL, étude « Prêts relais : faut-il être inquiet ? » ; service-public.gouv.fr, fiche « Je veux obtenir un crédit immobilier ».

FAQ

Peut-on obtenir un prêt relais en étant fiché au FICP ?
La banque doit consulter le FICP avant d’accorder un crédit immobilier, selon service-public.fr. Une inscription rend donc l’obtention d’un prêt relais très difficile en pratique. Une vente à réméré, qui n’est pas un crédit, repose surtout sur la valeur du bien.

Le prix de rachat augmente-t-il avec le temps ?
Non. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans intérêts ni majoration, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. Ce qui dépend du temps, c’est l’indemnité d’occupation consommée : la part non utilisée est restituée au prorata.

Puis-je utiliser ces fonds comme apport pour mon nouvel achat ?
Oui. Le prix d’une vente à réméré vous appartient : une fois prélevés les honoraires, l’indemnité prépayée et les dettes inscrites sur le bien, le solde peut servir d’apport. La banque du nouvel achat examine ensuite votre dossier selon ses critères.

Que se passe-t-il si je revends moins cher que prévu ?
Le rachat reste dû au prix de vente : un prix de revente plus bas réduit seulement la somme qui vous revient après le rachat. Si le bien ne se vend pas dans le délai et que le rachat n’est pas financé autrement, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Puis-je quitter les lieux dès la signature ?
C’est possible si l’accord avec l’investisseur le prévoit. L’indemnité d’occupation rémunère l’occupation du bien, par vous ou par un locataire ; ses modalités en cas de départ figurent dans la proposition écrite, puis dans l’acte. Dans tous les cas, c’est vous qui conduisez la revente dans le délai convenu.

Conclusion

Entre vente à réméré et prêt relais, tout se joue sur l’accès au financement et le risque à l’échéance. Le prêt relais, quand il est accordé, vous laisse propriétaire mais vous expose à une dette si la vente tarde. La vente à réméré vous donne des fonds sans crédit, au prix d’une décote temporaire, d’un coût connu d’avance et du risque de perdre le bien sans rachat. Si votre banque a dit non et que vous ne souhaitez pas garder l’ancien bien, comparez aussi le financement de votre achat par la vente avec complément de prix.