Quelle solution de trésorerie choisir quand on est propriétaire ? Tout dépend de trois réponses : voulez-vous garder le bien, une banque peut-elle encore vous prêter, et d’où viendra l’argent ensuite ? Si la banque prête, le crédit hypothécaire passe en premier. Sinon, la vente à réméré ou le portage immobilier permettent de vendre en gardant le droit de racheter, et la vente avec complément de prix de vendre vite sans brader. Voici quelle solution envisager selon votre situation.
En bref
- La bonne solution de trésorerie dépend de trois réponses : garder ou non le bien, accès au crédit, et source d’argent pour la suite.
- Quand une banque accepte de prêter, le crédit hypothécaire permet de rester propriétaire : son coût dépend du taux obtenu, à comparer au coût total de l’opération.
- La vente à réméré et le portage supposent un projet de rachat crédible dans un délai de cinq ans au maximum, sinon le bien est perdu.
- Sans projet de rachat, la vente classique ou la vente avec complément de prix permettent de vendre sans brader, avec un bien d’au moins 300 000 euros.
Solution de trésorerie pour un propriétaire : les trois questions qui décident
Avant de comparer les offres, posez-vous trois questions. Elles éliminent à elles seules la plupart des mauvaises pistes.
- Voulez-vous garder le bien ? Si oui, il faut soit emprunter sur le bien, soit le vendre avec une faculté de rachat. Si non, il s’agit de le vendre au meilleur prix dans le délai dont vous disposez.
- Une banque peut-elle encore vous prêter ? Un crédit suppose une capacité de remboursement acceptée par le prêteur. Fichage, revenus irréguliers, âge ou dettes en retard ferment souvent cette porte.
- D’où viendra l’argent ensuite ? Un rachat se finance par un nouveau crédit une fois la situation assainie, par la vente d’un autre bien, par une succession ou par la revente du bien à un tiers. Sans source identifiée, une solution qui suppose de racheter n’est pas adaptée.
Ces trois réponses suffisent à orienter vers l’une des cinq solutions ci-dessous. Le montant du besoin compte aussi : la somme perçue doit couvrir les dettes à solder, frais compris.
Les cinq solutions de trésorerie pour un propriétaire, en bref
Le crédit hypothécaire
C’est un prêt garanti par une hypothèque sur le bien : vous restez propriétaire et remboursez selon l’échéancier convenu. Service-public.fr rappelle que l’hypothèque conventionnelle doit être faite devant un notaire et qu’en cas de non-remboursement, la banque peut faire saisir le bien et le vendre pour se rembourser. Alterfi ne propose pas de crédit.
La vente classique
Vendre au prix du marché libère le plus de capital, mais le délai n’est pas maîtrisé. Selon service-public.fr, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la promesse, et la vente peut dépendre d’une condition suspensive d’obtention de son prêt.
La vente à réméré et le portage immobilier
Un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; vous gardez le droit de le racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, pendant cinq ans au maximum. Vous pouvez rester dans les lieux contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Le portage suit le même modèle.
La vente avec complément de prix
Vous vendez à un investisseur à un premier prix, encaissé à la signature, puis vous conduisez vous-même la revente à un tiers : la différence entre le prix de revente et le prix d’achat vous revient, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Il n’y a pas de faculté de rachat.
Pour ces trois dernières opérations, Alterfi met le propriétaire en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire. Elles supposent un bien situé en France d’au moins 300 000 euros. Les honoraires (5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) et les frais de notaire (2 % à 3 % du prix) sont à la charge du vendeur.
Quelle solution de trésorerie selon votre situation
Dettes en retard ou saisie immobilière engagée
À envisager d’abord : demander des délais. Selon justice.fr, vous pouvez demander à votre banque des délais de paiement, qu’elle n’est pas obligée d’accepter, ou demander au tribunal judiciaire un délai de grâce de 2 ans maximum ; si vous ne parvenez pas à faire face à vos dettes, un dossier de surendettement peut être déposé. Quand le réméré ou le complément de prix répondent : si le net perçu couvre toutes les dettes et que vous avez un projet de rachat ou acceptez de vendre. Une fois la saisie engagée, justice.fr précise que la vente amiable n’est possible que si le juge l’autorise. Voir vendre son bien avant une saisie immobilière.
Refus bancaire ou fichage
À envisager d’abord : d’autres prêteurs, un crédit hypothécaire, l’aide d’un proche. Quand le réméré ou le portage répondent : ce ne sont pas des crédits, le dossier repose sur la valeur du bien et non sur la capacité d’emprunt. Le remboursement des dettes permet ensuite de demander la levée du fichage, et donc de préparer le crédit qui financera le rachat. Voir que faire quand le crédit est refusé partout.
Vente trop longue alors que l’échéance approche
À envisager d’abord : ajuster le prix et poursuivre la vente classique si le délai le permet. Quand le complément de prix répond : vous encaissez un premier prix à la signature, puis le complément à la revente, que vous conduisez vous-même. Voir vendre vite sans brader son bien.
Succession ou indivision
À envisager d’abord : un accord entre héritiers ou indivisaires, et le notaire chargé de la succession. Selon impots.gouv.fr, la déclaration de succession se dépose dans les 6 mois à compter du décès s’il intervient en France. Quand le réméré ou le complément de prix répondent : pour payer les droits ou désintéresser un indivisaire, avec l’accord de tous les propriétaires du bien. Voir payer les droits de succession sans vendre le bien.
Entreprise ou dirigeant
À envisager d’abord : le financement bancaire de l’entreprise et les échéanciers avec les créanciers. Quand le portage répond : lorsque l’entreprise ou son dirigeant détient l’immobilier. Il porte uniquement sur les murs, jamais sur le fonds de commerce. Voir le portage immobilier pour une entreprise.
Acheter avant d’avoir vendu
À envisager d’abord : le prêt relais, qui reste un crédit soumis à l’accord d’une banque. Quand le réméré ou le complément de prix répondent : en cas de refus, pour disposer des fonds avant la vente de l’ancien logement. Voir vente à réméré ou prêt relais.
Senior propriétaire
À envisager d’abord : le prêt viager hypothécaire, le viager ou la vente en nue-propriété, avec le notaire. Selon justice.fr, le prêt viager hypothécaire n’exige ni questionnaire médical ni justificatif de revenus, et se rembourse en général au décès ou lors de la vente du logement. Quand le réméré répond : seulement si une rentrée d’argent identifiée permettra de racheter. Voir les solutions du senior propriétaire dont le crédit est refusé.
Exemple chiffré fictif : réméré ou complément de prix pour le même bien
Cet exemple est fictif. Un propriétaire possède une maison estimée à 300 000 euros et doit solder 120 000 euros de dettes. Sa banque refuse tout nouveau crédit.
Avec une vente à réméré de 24 mois. Un investisseur achète la maison 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur. Sont prélevés sur le prix à la signature :
- l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 euros ;
- les honoraires, 6 % TTC du prix : 10 800 euros.
Il perçoit 133 200 euros nets, hors frais d’acte. Après les frais de notaire (3 600 à 5 400 euros) et le paiement des dettes, il lui reste 7 800 à 9 600 euros. S’il rachète au bout de 18 mois, au prix de 180 000 euros plus les frais et loyaux coûts, 9 000 euros d’indemnité lui sont restitués : l’opération lui aura coûté 37 800 euros hors frais d’acte, contre 46 800 euros à l’échéance des 24 mois. S’il ne rachète pas, aucune pénalité n’est due, mais l’investisseur reste propriétaire.
Avec une vente avec complément de prix. Même prix de 180 000 euros, indemnité d’occupation prépayée pour 12 mois au taux de 10 % (18 000 euros), mêmes honoraires : il perçoit 151 200 euros nets, hors frais d’acte. Il revend lui-même la maison 300 000 euros au neuvième mois. Il reçoit un complément de 120 000 euros, avant frais d’acte liés au complément, et 4 500 euros d’indemnité restituée pour les trois mois non utilisés. Il aura perçu 275 700 euros au total, avant frais de notaire et frais d’acte liés au complément, mais il n’est plus propriétaire.
Le choix tient donc à une seule question : ce propriétaire veut-il, et peut-il, récupérer sa maison ?
Quand ni le réméré, ni le portage, ni le complément de prix ne conviennent
- Le bien vaut moins de 300 000 euros ou n’est pas situé en France : ces opérations ne sont pas possibles.
- Le net perçu ne couvre pas les dettes : l’opération ne règle rien. La vente classique au prix du marché, ou un dossier de surendettement, sont alors à étudier.
- Aucun projet de rachat crédible : le réméré et le portage mènent à la perte du bien. Mieux vaut vendre, en classique ou avec complément de prix.
- Une banque accepte de prêter : le crédit hypothécaire vous laisse propriétaire ; son coût dépend du taux obtenu, à comparer au coût total de l’opération.
En cas de doute sur une procédure en cours, le bon interlocuteur reste l’avocat, le notaire ou le commissaire de justice chargé du dossier. Pour comparer les solutions qui gardent le bien et celles qui le cèdent, voir aussi notre guide pour débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier sans le perdre.
Sources : service-public.fr, fiches « Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ? » et « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » ; justice.fr, fiches « Que faire en cas de difficultés pour payer les mensualités de son crédit immobilier ? », « Saisie immobilière » et « Prêt viager hypothécaire » ; impots.gouv.fr, page « Déclarer une succession ».
FAQ
Peut-on obtenir de la trésorerie sur sa maison sans la vendre ?
Oui, par un crédit garanti par une hypothèque sur le bien, si un prêteur l’accepte. Pour un senior, le prêt viager hypothécaire est une autre voie. Sans crédit possible, la vente à réméré est une vente, mais avec le droit de racheter le bien.
Quelle est la solution la moins chère pour un propriétaire qui a besoin d’argent ?
Il n’existe pas de réponse unique. Le coût d’un crédit hypothécaire dépend du taux obtenu, à comparer au coût total d’une vente à réméré ou d’un portage, frais de notaire compris. Ces deux opérations servent surtout quand le crédit est fermé.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds avec une vente à réméré ?
Comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, selon le dossier et les délais administratifs. Les fonds sont versés à la signature.
Faut-il des revenus pour faire une vente à réméré ?
Ce n’est pas un crédit : le dossier repose sur la valeur du bien et sur le projet de rachat. Il faut en revanche pouvoir réunir le prix de rachat dans le délai convenu, sans quoi le bien est perdu.
Peut-on utiliser librement l’argent obtenu ?
Oui. Si des dettes sont garanties par le bien, par exemple par une hypothèque, le notaire indique comment elles sont soldées lors de la vente. Le reste est à la disposition du vendeur.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien à temps ?
L’acquéreur reste propriétaire. Aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due, mais l’indemnité consommée, les honoraires et les frais de notaire restent acquis.
Conclusion
Il n’existe pas une solution de trésorerie pour tous les propriétaires, mais une par situation. Si une banque prête, le crédit hypothécaire passe en premier. Si vous voulez vendre sans brader, la vente classique ou la vente avec complément de prix. Si vous avez besoin de fonds aujourd’hui et d’une source d’argent identifiée pour racheter demain, la vente à réméré ou le portage immobilier peuvent faire le lien, à condition d’en mesurer le coût et le risque de perdre le bien.