Prêt viager hypothécaire : fonctionnement, coût et limites

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement : dans sa forme classique, vous ne remboursez rien de votre vivant, et le capital et les intérêts sont remboursés à votre décès ou à la vente du bien. Son coût tient surtout aux intérêts, qui s’accumulent pendant toute la durée du prêt. Il s’adresse au senior propriétaire à qui le crédit classique est refusé. Alterfi ne propose aucun crédit : la vente à réméré, vente avec faculté de rachat, n’en est une alternative que dans des cas précis.

En bref

• Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque, remboursé au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du logement.
• Selon service-public.fr, il représente en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien, selon cette valeur, l’âge et le sexe de l’emprunteur.
• Son coût dépend du taux fixé par le prêteur : dans la formule classique, les intérêts sont capitalisés jusqu’au terme du prêt.
• Les héritiers qui ne gardent pas le bien ne doivent rien au-delà de sa valeur ; ceux qui le gardent remboursent toute la dette.

Prêt viager hypothécaire : définition et fonctionnement

Le prêt viager hypothécaire est un prêt, et non une vente : vous restez propriétaire de votre logement. Selon service-public.fr, il est garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation et il est commercialisé uniquement par quelques établissements spécialisés. Aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus n’est exigé, et il n’y a pas d’obligation d’assurer le prêt.

Qui peut emprunter, et sur quel bien

• Il faut être majeur et propriétaire du logement donné en garantie.
• Le bien doit être à usage exclusif d’habitation : justice.fr cite la résidence principale, la résidence secondaire ou un bien loué.
• Un bien à usage mixte, habitation et professionnel, ne peut pas servir de garantie.

Les formes du prêt

Service-public.fr distingue trois formes :

• Le prêt classique : aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur ; le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou lors de la vente du bien.
• Le prêt à remboursements périodiques d’intérêts : vous remboursez uniquement les intérêts chaque mois, et le capital à la fin du contrat.
• Le prêt avance mutation : destiné à financer des travaux d’économie d’énergie, avec des conditions encadrées.

Dans les deux premières formes, le capital peut être versé en une seule fois ou par versements échelonnés.

Le montant prêté

Le prêteur fixe le montant à partir de trois éléments : la valeur du bien, déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, votre âge et votre sexe. Plus l’emprunteur est jeune, plus le montant est faible ; et service-public.fr précise que le sexe compte parce que les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes. Le prêt se situe en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien.

Le coût d’un prêt viager hypothécaire

Le coût d’un prêt viager hypothécaire n’est pas connu d’avance, car il dépend de la durée du prêt, donc de la date du décès ou de la vente. Il se décompose ainsi :

• Les intérêts : le prêteur est libre de fixer son taux, mais le taux annuel effectif global (TAEG) ne peut pas dépasser le taux de l’usure. Dans le prêt classique, les intérêts ne sont pas payés au fil de l’eau : ils sont capitalisés jusqu’au terme, c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent à la dette et produisent eux-mêmes des intérêts.
• Les frais d’expertise : l’estimation du bien est à votre charge.
• Les frais de notaire : le contrat est signé devant notaire, et ces frais sont à votre charge.
• Une éventuelle indemnité de remboursement anticipé : le contrat peut la prévoir si vous remboursez avant le terme.

Le TAEG englobe tous les coûts du prêt : frais de dossier, intérêts et, le cas échéant, assurance. C’est donc lui qu’il faut comparer d’une offre à l’autre. Plus le prêt dure, plus la dette grossit, et plus la part du logement qui reviendra aux héritiers diminue.

Ce que l’offre doit chiffrer

Selon service-public.fr, l’offre remise avant toute signature doit notamment indiquer la valeur estimée du bien et des exemples chiffrés du coût total du prêt sur plusieurs durées hypothétiques. En cas de versement unique du capital, elle comporte un état des intérêts accumulés ; pour le prêt à remboursements périodiques, des exemples de l’évolution probable de la dette.

Rembourser par anticipation

Vous pouvez rembourser tout ou partie du prêt avant son terme, mais le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital prêté. Lorsque le contrat prévoit une indemnité, elle diminue avec le temps. Pour un capital versé en une fois, elle peut atteindre 4 mois d’intérêts avant la cinquième année, 2 mois de la cinquième à la neuvième année, puis 1 mois à partir de la dixième. Pour un capital versé périodiquement, elle peut atteindre 5, 3 puis 2 versements mensuels. Voir aussi : le principe du prêt in fine pour les seniors.

Signature, décès et héritiers : le déroulement du prêt

De l’offre à la signature

Un délai minimum de 10 jours calendaires sépare la réception de l’offre de sa signature, et jusqu’à l’acceptation, le prêteur ne peut vous faire aucun versement. Le contrat est ensuite signé devant un notaire, qui doit vérifier que le bien a été correctement estimé.

Pendant le prêt

Vous devez entretenir le bien hypothéqué ; justice.fr indique qu’un état des lieux peut être annexé à l’acte notarié. Le bien ne peut en aucun cas être affecté à une activité professionnelle.

Au décès de l’emprunteur

Le décès met fin au contrat. Deux cas se présentent, selon service-public.fr :

• Les héritiers ne gardent pas le bien : le prêteur le vend pour se rembourser. Si le prix dépasse le capital et les intérêts, la différence revient aux héritiers. S’il est inférieur, ils n’ont pas à régler la différence : leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué, et aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette.
• Les héritiers gardent le bien : ils doivent régler la dette, capital et intérêts calculés selon le taux du contrat.

Si la transmission compte pour vous, parlez-en à vos enfants et au notaire avant de signer.

Avantages et limites du prêt viager hypothécaire

Ses atouts : vous restez propriétaire et chez vous ; aucune mensualité dans la forme classique ; pas de questionnaire médical, de justificatif de revenus ni d’assurance obligatoire ; pour les héritiers qui ne gardent pas le bien, une responsabilité limitée à sa valeur.

Ses limites :

• un montant qui dépend de l’âge ;
• un coût total inconnu d’avance, qui augmente avec la durée ;
• des biens à usage mixte exclus et une offre rare ;
• une part transmise aux héritiers réduite d’autant.

Si votre demande n’aboutit pas, voir notre page prêt viager hypothécaire refusé : quelles alternatives. Avant de vous décider, comparez aussi avec le viager, occupé ou libre, avec bouquet et rente, ou avec la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit, qui sont des ventes définitives. Si vous pensez encore pouvoir emprunter de façon classique, lisez d’abord ce que les banques acceptent après 60 ans.

Réméré, portage ou complément de prix : quand une vente peut remplacer le prêt

Alterfi n’est pas un établissement de crédit. Elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour trois ventes : la vente à réméré, le portage immobilier, qui suit le même modèle, et la vente avec complément de prix. Leur logique est différente de celle du prêt : vous cessez d’être propriétaire. En réméré et en portage, vous pouvez racheter le bien dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil) ; à défaut, la vente est définitive.

Les cas où une vente peut être une réponse

• Le besoin est temporaire et une rentrée d’argent identifiée permettra de racheter : vente d’un autre bien, succession déjà ouverte, aide familiale formalisée.
• Le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France, et le net perçu couvre les dettes à régler.
• Vous acceptez de vendre, mais pas de brader : la vente avec complément de prix vous verse un premier prix, puis un complément quand vous revendez le bien à un tiers.

En réméré et en portage, l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente est payée d’avance, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Les honoraires sont de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, et les frais de notaire de 2 % à 3 %. Le coût d’un prêt dépend du taux obtenu : c’est ce coût total qu’il faut mettre en regard de celui de l’opération. Notre comparatif crédit hypothécaire ou vente à réméré détaille la démarche.

Les cas où elle ne l’est pas

• Vous voulez rester propriétaire jusqu’à la fin de votre vie sans rien réunir : c’est la logique du prêt viager hypothécaire, pas celle du réméré.
• Aucune ressource ne permettra de racheter dans le délai : à défaut de rachat, l’acquéreur reste propriétaire, comme l’explique notre page que se passe-t-il si je ne rachète pas.
• Le bien vaut moins de 300 000 €, se situe hors de France, ou le net perçu ne suffit pas à régler les dettes.

Exemple chiffré fictif : un besoin temporaire couvert par une vente à réméré

Cet exemple est fictif. Monsieur Durand, 70 ans, possède une maison estimée à 300 000 €. Il a besoin de 110 000 € pour solder des dettes, en attendant la vente engagée d’un appartement. Il hésite entre un prêt viager hypothécaire, remboursable par anticipation sous réserve de l’indemnité prévue, et une vente à réméré.

Dans la vente à réméré, un investisseur achète la maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés sur le prix à la signature :

• l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 € ;
• les honoraires, 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC : 10 800 €.

Monsieur Durand perçoit 133 200 € nets à la signature, hors frais d’acte. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix (3 600 à 5 400 €), sont à sa charge : il lui reste 127 800 à 129 600 €, soit 17 800 à 19 600 € une fois ses dettes réglées.

L’appartement est vendu au bout de 18 mois. Il rachète sa maison 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. L’indemnité des 6 mois non consommés lui est restituée, soit 9 000 €. Le coût de l’opération est de 37 800 € (27 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte ; il aurait été de 46 800 € au terme des 24 mois. Si la vente de l’appartement avait échoué, l’investisseur serait resté propriétaire de la maison, sans pénalité mais sans retour possible.

Sources : service-public.fr, fiche « Prêt viager hypothécaire » ; justice.fr, fiche « Prêt viager hypothécaire ».

FAQ

Y a-t-il un âge minimum pour un prêt viager hypothécaire ?
Service-public.fr exige seulement d’être majeur et propriétaire du logement donné en garantie. Mais l’âge entre dans le calcul du montant : plus l’emprunteur est jeune, plus le montant prêté est faible.

Peut-on louer son logement après un prêt viager hypothécaire ?
Oui, mais avec l’accord écrit du prêteur, selon service-public.fr. Un bien déjà loué peut d’ailleurs servir de garantie, à condition d’être à usage exclusif d’habitation.

Peut-on vendre son bien en cours de prêt ?
Oui, en prévenant le prêteur. S’il conteste le prix ou l’estimation, il peut demander une expertise, puis s’opposer à la vente, demander à être remboursé sur la base de la valeur estimée ou engager une procédure de saisie pour faire vendre le bien au prix estimé.

Que se passe-t-il si l’on ne paie pas les intérêts d’un prêt à remboursements périodiques ?
Selon service-public.fr, un retard peut entraîner une indemnité pouvant atteindre 4 mois d’intérêts. Le prêteur peut aussi exiger le remboursement de la totalité du capital prêté.

Le prêt viager hypothécaire peut-il financer une rénovation énergétique ?
C’est l’objet du prêt avance mutation, destiné aux travaux d’économie d’énergie. Service-public.fr indique qu’il bénéficie de conditions encadrées : plafonnement des frais, taux d’intérêt limité et montant minimum d’emprunt.

Alterfi propose-t-elle un prêt viager hypothécaire ?
Non. Alterfi n’est pas un établissement de crédit : elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour une vente à réméré, un portage immobilier ou une vente avec complément de prix. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.

Conclusion

Le prêt viager hypothécaire permet de tirer de l’argent de son logement sans le vendre ni payer de mensualités, au prix d’intérêts qui s’accumulent et réduisent ce qui reviendra aux héritiers. Avant de signer, comparez les exemples chiffrés de l’offre avec les autres voies présentées dans notre guide crédit refusé au senior propriétaire : les solutions. Si votre besoin est temporaire et votre rachat finançable, une vente à réméré peut faire le lien ; sinon, le prêt ou une vente définitive se discutent avec votre notaire.