Prêt viager hypothécaire refusé : quelles alternatives ?

Prêt viager hypothécaire refusé : d’autres solutions existent, mais elles ne répondent pas au même besoin. Pour rester chez vous, regardez le viager occupé ou la vente en nue-propriété ; pour emprunter, un prêt hypothécaire classique ou un autre prêteur ; pour vendre sans brader, la vente avec complément de prix. La vente à réméré, vente avec faculté de rachat, ne convient que si le besoin est temporaire. Notre guide crédit refusé au senior propriétaire compare toutes ces voies.

En bref

• Un prêt viager hypothécaire peut être refusé pour un bien à usage mixte, ou réduit par l’âge de l’emprunteur et l’estimation du bien.
• Pour rester dans son logement sans crédit, le viager occupé et la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit sont les deux alternatives.
• La vente à réméré ne convient qu’à un besoin temporaire, avec une rentrée d’argent identifiée pour racheter le bien dans le délai.
• Sans projet de rachat, mieux vaut une vente définitive bien préparée qu’une vente à réméré, qui ferait perdre le bien.

Pourquoi un prêt viager hypothécaire est refusé

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque, remboursé au décès ou à la vente du logement. Selon service-public.fr, il ne demande ni questionnaire médical ni justificatif de revenus. Les causes de refus que permettent d’identifier les sources officielles tiennent au bien, au montant ou au prêteur.

• Le bien n’est pas éligible : il doit être à usage exclusif d’habitation. Un bien à usage mixte, habitation et professionnel, ne peut pas servir de garantie.
• Le montant proposé est trop faible : le prêteur le fixe selon la valeur du bien, l’âge et le sexe de l’emprunteur. Plus vous êtes jeune, plus il est faible ; il se situe en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien.
• L’estimation déçoit : la valeur retenue est déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, et les frais d’expertise sont à votre charge.
• L’offre est rare : ce prêt n’est commercialisé que par quelques établissements spécialisés.

Le ministère de l’Économie rappelle enfin que l’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt.

Après un refus : les premières démarches

1. Demandez le motif. Pour un crédit immobilier, Assurance Banque Épargne Info Service, site commun de la Banque de France, de l’ACPR et de l’AMF, indique que vous devez être informé du rejet dans les meilleurs délais, et que si ce rejet est fondé sur la consultation du FICP, cette précision et les renseignements consultés doivent vous être fournis.
2. Identifiez ce qui bloque. Un usage mixte du bien ne se corrige pas d’une offre à l’autre ; un montant jugé insuffisant peut conduire à revoir le besoin à la baisse.
3. Interrogez un autre établissement spécialisé : chacun fixe librement son taux et reste libre d’accorder ou non le prêt.
4. Ne comptez pas sur le médiateur bancaire : selon economie.gouv.fr, il ne peut pas être saisi pour un refus de prêt.

Si votre projet porte sur des travaux d’économie d’énergie, service-public.fr signale le prêt avance mutation, forme encadrée du prêt viager hypothécaire. Pour les autres motifs de refus et les recours possibles, voir notre page refus de prêt hypothécaire : pourquoi et que faire.

Prêt viager hypothécaire refusé : les alternatives pour rester chez soi

Le viager occupé

Selon economie.gouv.fr, le viager consiste à vendre un bien en échange d’une rente viagère périodique, qui peut s’accompagner d’un bouquet versé comptant à la signature. En viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation et peut continuer d’occuper le bien jusqu’à son décès. La vente est définitive, et les notaires de France soulignent que ce mode de vente comporte un risque d’impayés.

La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Vous vendez la nue-propriété et gardez l’usufruit, que service-public.fr définit comme le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Selon les notaires de France, le vendeur reçoit l’intégralité du prix immédiatement ; à son décès, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Le choix entre ces options est détaillé dans notre comparatif nue-propriété, viager ou réméré pour un senior.

Un crédit classique garanti par une hypothèque

Un prêt hypothécaire classique se rembourse par échéances, contrairement au prêt viager hypothécaire. Justice.fr rappelle qu’en cas d’impayé, la banque peut obtenir la saisie du bien, et que l’inscription de l’hypothèque entraîne des frais de notaire, dont la taxe de publicité foncière. Il suppose donc des revenus suffisants. Pour un emprunteur âgé, le prêt in fine pour les seniors est une piste à examiner avec un courtier.

D’autres formules permettent de rester sur place : nous les comparons dans notre page vendre sa maison et rester dedans.

Les alternatives si vous acceptez de vendre

La vente classique, au prix du marché, libère le plus de capital, mais il faut quitter les lieux et le délai de vente n’est pas maîtrisé.

La vente avec complément de prix répond au besoin d’argent immédiat sans brader le bien. Vous vendez à un investisseur à un premier prix, encaissé à la signature, puis vous conduisez vous-même la revente à un tiers. Le complément est égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Tous les frais sont à votre charge, avec une indemnité d’occupation de 8 % à 12 % par an du prix, prépayée et restituée au prorata, et des honoraires de 5 % à 6 % TTC. Sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû et l’opération est soldée.

Réméré, portage ou complément de prix : alternative ou fausse piste ?

Alterfi ne propose aucun crédit. Elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour une vente à réméré, un portage immobilier, qui suit le même modèle, ou une vente avec complément de prix, et les accompagne jusqu’au notaire. Ce sont des ventes : vous cessez d’être propriétaire.

Quand c’est une alternative

• Votre besoin est temporaire et une ressource identifiée permettra de racheter : vente d’un autre bien, succession déjà ouverte, aide familiale formalisée devant notaire. Voir comment financer le rachat de son bien.
• Le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France.
• Le net perçu couvre les dettes à régler.

En réméré et en portage, l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. L’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; les honoraires sont de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, et les frais de notaire de 2 % à 3 %. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil).

Quand c’est une fausse piste

• Vous voulez rester chez vous jusqu’à la fin de votre vie sans rien réunir : le viager occupé ou la nue-propriété y répondent, pas le réméré.
• Aucune ressource ne permettra de racheter dans le délai : à défaut de rachat, l’acquéreur reste propriétaire. Vous ne devez aucune pénalité, mais le bien, vendu entre 42 % et 60 % de sa valeur, est perdu.
• Le bien vaut moins de 300 000 €, se situe hors de France, ou le net perçu ne suffit pas.

Exemple chiffré fictif : un prêt viager hypothécaire trop faible

Cet exemple est fictif. Madame Leroy, 63 ans, possède une maison estimée à 300 000 €. Elle a besoin de 120 000 € pour solder des dettes. Le montant du prêt viager hypothécaire qu’on lui propose, réduit par son âge, ne couvre pas ce besoin. Elle attend sa part d’une succession déjà ouverte, dont le règlement prendra plusieurs mois.

Un investisseur achète sa maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés à la signature l’indemnité d’occupation pour 24 mois, 36 000 €, et les honoraires, 10 800 € (5 % HT soit 6 % TTC du prix). Elle perçoit 133 200 € nets, hors frais d’acte. Les frais de notaire, 3 600 à 5 400 €, ramènent ce montant à 127 800 à 129 600 €, soit 7 800 à 9 600 € une fois ses dettes réglées.

La succession est réglée au bout de 18 mois. Madame Leroy rachète sa maison 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Les 6 mois d’indemnité non consommés lui sont restitués, soit 9 000 €. Le coût de l’opération est de 37 800 € (27 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte, contre 46 800 € au terme des 24 mois. Si la succession avait tardé au-delà du délai, l’investisseur serait resté propriétaire, sans pénalité mais sans retour possible.

Sources : service-public.fr, fiches « Prêt viager hypothécaire » et « En quoi consiste l’usufruit ? » ; ministère de l’Économie, pages « Crédit immobilier : comment ça marche ? », « Le viager : comment ça marche ? » et « Un litige avec votre banque ? Saisissez le médiateur bancaire ! » ; Assurance Banque Épargne Info Service, « Que savoir avant de conclure un contrat de crédit immobilier ? » ; justice.fr, fiche « Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ? » ; les notaires de France, guide « Vente en nue-propriété, usufruit et viager ».

FAQ

Peut-on refaire une demande de prêt viager hypothécaire ailleurs ?
Oui. Chaque établissement fixe librement ses conditions et son taux, dans la limite du taux de l’usure. Un refus lié à l’usage mixte du bien se retrouvera toutefois partout, puisque ce type de bien ne peut pas servir de garantie.

Un bien loué peut-il servir de garantie ?
Oui, selon justice.fr, s’il est à usage exclusif d’habitation : résidence principale, secondaire ou bien loué. C’est l’usage mixte, habitation et professionnel, qui est exclu.

Qui paie l’expertise si le prêt n’est pas accordé ?
Selon service-public.fr, les frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur. Demandez au prêteur, avant l’expertise, ce qu’il en sera si l’offre ne vous convient pas.

Mes enfants peuvent-ils m’aider plutôt qu’une banque ?
Oui, une aide familiale peut éviter tout crédit, ou financer le rachat après une vente à réméré. Elle se formalise avec le notaire, qui vous conseillera aussi sur ses conséquences pour la succession.

Le viager rapporte-t-il plus qu’un prêt viager hypothécaire ?
Ce ne sont pas des opérations comparables : le viager est une vente, définitive, payée en bouquet et en rente ; le prêt est une dette qui grossit avec le temps. Le notaire peut chiffrer les deux options à partir de votre situation.

Combien de temps faut-il pour signer une vente à réméré ?
Comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, selon le dossier. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.

Conclusion

Un prêt viager hypothécaire refusé ne ferme pas toutes les portes, mais oblige à choisir : rester chez soi en vendant une partie de ses droits, emprunter autrement, ou vendre. Notre guide pour le senior propriétaire dont le crédit est refusé compare toutes ces voies. La vente à réméré n’y a sa place que si vous savez avec quel argent, et à quelle date, vous rachèterez votre bien.