Débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier sans le perdre

Pour débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier sans le perdre, il existe deux voies : emprunter en donnant le bien en garantie (crédit hypothécaire), ou le vendre en gardant le droit de le racheter (vente à réméré ou portage immobilier). Toutes les autres solutions, vente classique, vente avec complément de prix, viager, nue-propriété, cèdent le bien pour de bon. Le choix dépend de votre accès au crédit et de votre capacité à racheter.

En bref

• Seuls le crédit hypothécaire et la vente avec faculté de rachat (réméré ou portage) permettent de garder le bien ou de le récupérer.
• Le crédit hypothécaire laisse la propriété mais suppose l’accord d’un prêteur et le remboursement d’échéances, sous peine de saisie.
• La vente à réméré ne suppose pas de crédit, mais le bien est perdu si le vendeur ne le rachète pas dans le délai convenu.
• Vente classique, vente avec complément de prix, viager et nue-propriété ne supposent ni crédit ni rachat, mais le bien est définitivement cédé.

Débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier : garder, récupérer ou céder

Un bien immobilier ne produit des liquidités que de deux façons : on emprunte en le donnant en garantie, ou on le vend, en tout ou en partie. Entre les deux, la vente avec faculté de rachat occupe une place à part : c’est une vente, mais le vendeur garde le droit de récupérer le bien.

• Garder le bien : crédit hypothécaire, et pour un senior, prêt viager hypothécaire.
• Le vendre en pouvant le récupérer : vente à réméré et portage immobilier, dans un délai de cinq ans au maximum.
• Le céder : vente classique, vente avec complément de prix, viager, vente en nue-propriété.

Plus une solution vous laisse proche de la propriété, plus elle exige de vous une capacité à rembourser ou à racheter. Les solutions qui cèdent le bien n’exigent ni l’un ni l’autre, mais le bien est perdu pour de bon.

Garder le bien : le crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur le bien. Vous restez propriétaire, vous percevez la somme empruntée et vous la remboursez selon l’échéancier convenu. Alterfi ne propose pas de crédit.

Ce qu’il coûte : les intérêts et frais du prêt, plus les frais de la garantie. Service-public.fr indique que l’hypothèque conventionnelle doit être faite devant un notaire et que ses frais comprennent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité. Si vous voulez lever l’hypothèque avant son terme, par exemple pour vendre, des frais de mainlevée sont à payer, dont le montant dépend de la valeur du crédit initial.

Son risque : selon service-public.fr, en cas de non-remboursement, la banque peut faire saisir le bien et le vendre pour se rembourser.

Sa limite : il faut qu’un prêteur accepte votre dossier et votre capacité de remboursement. Pour comparer avec la vente avec faculté de rachat, voir dans quels cas le crédit hypothécaire est préférable à une vente à réméré.

Le cas du senior : le prêt viager hypothécaire

Selon justice.fr, ce prêt est garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation, aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus n’est exigé, et le capital et les intérêts sont remboursés en général au décès ou lors de la vente du logement. Le contrat est signé devant un notaire. La responsabilité des héritiers est limitée à la valeur du bien hypothéqué. Son coût, capital et intérêts, réduit d’autant ce qui reviendra à la succession.

Vendre en gardant le droit de racheter : réméré et portage

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil. Le portage immobilier suit chez Alterfi exactement le même modèle. Ce n’est pas un crédit : aucune capacité d’emprunt n’est exigée, le dossier repose sur la valeur du bien et sur le projet de rachat.

• Prix : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur.
• Rachat : au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660).
• Occupation : vous pouvez rester dans les lieux contre une indemnité d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Rien n’est à verser chaque mois.
• Frais : honoraires de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise, et frais de notaire de 2 % à 3 % du prix, à la charge du vendeur.

Son risque : le rachat est une faculté, jamais une obligation. Si vous ne rachetez pas dans le délai, aucune pénalité n’est due, mais l’acquéreur reste propriétaire : vous perdez le bien, et l’écart entre sa valeur et le prix de vente. Voir ce qui se passe si vous ne rachetez pas le bien.

Ses conditions : un bien situé en France d’au moins 300 000 euros, un net perçu qui couvre les dettes à solder, et un projet de rachat crédible : nouveau crédit une fois la situation assainie, vente d’un autre actif, succession, ou revente du bien à un tiers que vous conduisez. Voir comment financer le rachat de son bien.

Céder le bien : vente, complément de prix, viager, nue-propriété

La vente classique

Elle libère la valeur de marché, moins les frais de vente, mais son délai n’est pas maîtrisé. Selon service-public.fr, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter après la promesse, et la vente peut être soumise à l’obtention de son prêt.

La vente avec complément de prix

Dans une vente avec complément de prix, vous vendez à un investisseur à un premier prix, versé à la signature, puis vous conduisez vous-même la revente à un tiers. La différence entre le prix de revente et le prix d’achat vous revient, déduction faite des frais d’acte liés au complément. L’indemnité d’occupation, de 8 % à 12 % par an du prix selon l’investisseur, est prépayée et restituée au prorata ; les honoraires sont de 5 % à 6 % TTC. Son risque : sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû et l’opération est soldée.

Le viager

Selon economie.gouv.fr, le viager consiste à vendre un bien en échange d’une rente viagère périodique, qui peut s’accompagner d’un bouquet versé comptant à la signature. En viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation. Comme toute vente, elle est définitive. Voir notre comparatif entre portage immobilier et viager.

La vente en nue-propriété

Le vendeur cède la nue-propriété et conserve l’usufruit, que service-public.fr définit comme le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Le prix ne porte que sur la nue-propriété, et la vente est définitive.

Exemple chiffré fictif : ce que coûte la possibilité de récupérer son bien

Cet exemple est fictif. Une propriétaire possède un appartement estimé à 300 000 euros. Sa banque refuse de lui prêter, mais elle attend dans moins de deux ans le produit de la vente d’un autre bien. Un investisseur achète l’appartement 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois.

• Indemnité d’occupation payée d’avance, 10 % par an pendant 24 mois : 36 000 euros.
• Honoraires, 6 % TTC du prix : 10 800 euros.
• Net perçu à la signature : 133 200 euros, hors frais d’acte.
• Frais de notaire, 2 % à 3 % du prix : 3 600 à 5 400 euros, soit 127 800 à 129 600 euros disponibles.

Si elle rachète au bout de 18 mois, au prix de 180 000 euros plus les frais et loyaux coûts, 9 000 euros d’indemnité lui sont restitués. L’opération lui a coûté 37 800 euros hors frais d’acte (27 000 euros d’indemnité consommée et 10 800 euros d’honoraires), et elle a récupéré son appartement. À l’échéance des 24 mois, le coût aurait été de 46 800 euros.

Si elle ne rachète pas, elle ne doit aucune pénalité, mais elle perd l’appartement, dont la valeur dépassait de 120 000 euros le prix de vente. C’est le vrai coût du risque, à comparer avec une vente classique ou une vente avec complément de prix, qui lui auraient laissé la valeur de marché, frais déduits.

Le détail de chaque poste figure dans notre page sur les coûts et frais d’une vente à réméré.

Comment choisir sans se tromper

1. Une banque peut-elle vous prêter ? Si oui, comparez d’abord le crédit hypothécaire : vous restez propriétaire.
2. Voulez-vous vraiment récupérer le bien ? Si non, une vente classique ou une vente avec complément de prix vous laissera en principe la valeur de marché, frais déduits.
3. Avec quel argent rachèterez-vous, et à quelle date ? Sans réponse précise, le réméré et le portage exposent à perdre le bien.
4. Le net perçu couvre-t-il vos dettes ? Sinon, l’opération ne règle rien.

Pour une orientation situation par situation (dettes, succession, entreprise, senior), voir quelle solution de trésorerie selon votre situation. Pour la fiscalité ou une procédure en cours, le notaire, l’avocat ou le conseil fiscal restent les interlocuteurs compétents.

Sources : service-public.fr, fiches « Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ? », « Que devient l’hypothèque quand le crédit immobilier est remboursé ? », « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » et « En quoi consiste l’usufruit ? » ; justice.fr, fiche « Prêt viager hypothécaire » ; ministère de l’Économie, page « Le viager : comment ça marche ? ».

FAQ

Comment obtenir de l’argent avec sa maison sans la vendre ?
Par un crédit garanti par une hypothèque sur la maison, si un prêteur l’accepte, ou, pour un senior, par un prêt viager hypothécaire. Toutes les autres solutions passent par une vente, avec ou sans droit de rachat.

Le portage immobilier est-il différent de la vente à réméré ?
Chez Alterfi, le portage immobilier suit exactement le même modèle que la vente à réméré : même fourchette de prix, même prix de rachat, même indemnité d’occupation. Il est plafonné à cinq ans, promesse de vente comprise.

Quelle part de la valeur du bien peut-on obtenir avec une vente à réméré ?
Le prix de vente se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien. L’indemnité d’occupation et les honoraires sont prélevés sur ce prix à la signature, et les frais de notaire sont à la charge du vendeur.

Peut-on louer le bien pendant la période de rachat ?
C’est possible selon l’accord prévu à l’acte. L’indemnité d’occupation reste due quand le bien est loué à un tiers.

La vente à réméré est-elle un prêt déguisé ?
Non. C’est une vraie vente, signée devant notaire, assortie d’une faculté de rachat prévue par le Code civil. L’acquéreur devient propriétaire, et le vendeur n’est jamais obligé de racheter.

Combien de temps faut-il pour débloquer les fonds ?
Pour une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, selon le dossier.

Conclusion

Débloquer des liquidités sans perdre son patrimoine immobilier est possible, mais à une condition : pouvoir rembourser un crédit ou racheter le bien. Si une banque prête, le crédit hypothécaire vous laisse propriétaire. Si le crédit est fermé et qu’une rentrée d’argent précise permettra de racheter, la vente à réméré ou le portage immobilier font le lien, pour un coût connu d’avance. Sans cette perspective, mieux vaut choisir une solution qui cède le bien au meilleur prix.