Crédit refusé, senior propriétaire : la valeur de votre logement peut encore être mobilisée, mais pas avec n’importe quelle solution. Sept voies existent : prêt viager hypothécaire, viager, vente en nue-propriété, vente classique suivie d’un relogement, vente à réméré, portage immobilier et vente avec complément de prix. Le critère qui les départage est simple : pouvez-vous, oui ou non, racheter votre bien dans les cinq ans ? Si oui, la vente à réméré se discute. Sinon, le viager, la nue-propriété ou la vente avec complément de prix sont à regarder en premier.
En bref
- Un senior propriétaire dont le crédit est refusé peut tirer des liquidités de son bien par sept solutions, qui ne s’adressent pas aux mêmes situations.
- La vente à réméré suppose un projet de rachat crédible : vente d’un autre bien, succession attendue ou aide familiale documentée.
- Sans rachat dans le délai convenu, l’acquéreur reste propriétaire : le vendeur ne doit aucune pénalité, mais il perd son bien.
- Sans perspective de rachat, le viager, la vente en nue-propriété ou la vente avec complément de prix sont à étudier d’abord, avec le notaire.
Crédit refusé à un senior propriétaire : pourquoi les banques se ferment avec l’âge
Un refus de crédit à la retraite ne tient presque jamais à la valeur du logement. Une banque prête sur une capacité de remboursement et une durée, avec une assurance : trois freins qui se cumulent avec l’âge.
- La durée : plus l’emprunteur est âgé, plus la durée de remboursement acceptée par le prêteur se réduit, en général.
- Les revenus : les pensions de retraite sont le plus souvent inférieures aux revenus d’activité.
- L’assurance emprunteur : selon service-public.fr, l’organisme prêteur peut vous imposer d’obtenir une assurance emprunteur pour un crédit immobilier.
Sur ce dernier point, le ministère de l’Économie (economie.gouv.fr) indique que le questionnaire de santé n’est supprimé que si la part assurée par personne est inférieure ou égale à 200 000 euros et si le remboursement total du prêt est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur. L’emprunteur qui aura plus de 60 ans à la fin du remboursement y reste donc soumis. Service-public.fr signale l’existence de la convention Aeras pour les risques de santé aggravés.
Chaque prêteur et chaque assureur applique ses propres critères d’âge : un refus ne préjuge pas de la réponse d’un autre établissement. Si le crédit reste fermé, reste la valeur du bien lui-même.
Obtenir des liquidités à la retraite quand on est propriétaire : les sept solutions
Alterfi ne propose pas les quatre premières.
Le prêt viager hypothécaire
C’est un crédit, et non une vente. Selon justice.fr, ce prêt est garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation, aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus n’est exigé, et le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou lors de la vente du bien. À qui il convient : au senior qui veut rester propriétaire et ne peut pas rembourser de mensualités. Sa limite : la dette, capital et intérêts, se règle sur le bien et réduit ce qui reviendra aux héritiers.
Le viager
Selon economie.gouv.fr, le viager consiste à vendre un bien immobilier en échange d’une rente viagère périodique, éventuellement accompagnée d’un bouquet versé comptant à la signature. En viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation : il peut continuer d’occuper le bien jusqu’à son décès. À qui il convient : au senior qui cherche un complément de revenus à vie et veut rester chez lui. Sa limite : la vente est définitive, le bien n’est pas transmis aux héritiers et, selon les notaires de France, le paiement échelonné comporte un risque d’impayés. Voir notre comparatif entre portage immobilier et viager.
La vente en nue-propriété
Le propriétaire vend la nue-propriété et conserve l’usufruit, que service-public.fr définit comme le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Selon les notaires de France, il reçoit l’intégralité du prix immédiatement ; à son décès, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. À qui elle convient : au senior qui préfère un capital à une rente et veut garder l’usage de son logement. Sa limite : le prix ne porte que sur la nue-propriété, et la vente est définitive.
La vente classique suivie d’un relogement
Vendre au prix du marché, puis acheter plus petit ou louer, libère le plus de capital. À qui elle convient : au senior prêt à déménager. Sa limite : il faut quitter les lieux et le délai de vente n’est pas maîtrisé.
La vente à réméré
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, laisse au vendeur le droit de racheter son bien pendant cinq ans au maximum (articles 1659 à 1673 du Code civil). L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur et le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts. Le vendeur peut rester dans les lieux contre une indemnité d’occupation payée d’avance. À qui elle convient : au senior qui a un besoin temporaire de liquidités et une rentrée d’argent identifiée pour racheter. Sa limite : faute de rachat dans le délai, le bien est perdu.
Le portage immobilier
Chez Alterfi, le portage immobilier obéit au même modèle que la vente à réméré : même fourchette de prix, même prix de rachat, même indemnité d’occupation. À qui il convient : à celui qui pourra racheter. Sa limite : la perte du bien dans le cas contraire.
La vente avec complément de prix
Dans une vente avec complément de prix, le propriétaire vend son bien à un investisseur à un premier prix, encaissé à la signature, puis perçoit un complément lorsque le bien est revendu à un tiers. Il conduit lui-même cette revente. À qui elle convient : au senior qui accepte de vendre pour de bon, mais a besoin d’argent tout de suite sans brader son bien. Sa limite : il n’y a pas de faculté de rachat, le logement sera revendu dans une durée limitée à cinq ans au total, et tous les frais sont à la charge du vendeur.
Les sept solutions comparées critère par critère
- Restez-vous propriétaire ? Oui avec le prêt viager hypothécaire, qui est un crédit. Non avec les six autres, qui sont des ventes. Seuls le réméré et le portage laissent une faculté de rachat. En nue-propriété, vous conservez l’usufruit.
- Pouvez-vous rester dans le logement ? Oui, durablement, avec le prêt viager hypothécaire, le viager occupé et la nue-propriété. Oui pendant la durée convenue en réméré et en portage, contre une indemnité d’occupation. Selon le cas en vente avec complément de prix, jusqu’à la revente. Non après une vente classique.
- Devez-vous réunir une somme plus tard ? Seulement en réméré et en portage, si vous voulez récupérer le bien : il faut alors réunir le prix de rachat.
- Que reste-t-il aux héritiers ? Le bien, à charge de rembourser le prêt, avec le prêt viager hypothécaire. Les sommes non dépensées dans les solutions de vente. Le bien lui-même en réméré et en portage, s’il a été racheté.
Pour les solutions qui permettent de rester sur place, voir notre guide vendre sa maison et rester dedans.
Vente à réméré après 70 ans : seulement avec un projet de rachat crédible
La vente à réméré n’est pas un crédit et ne repose pas sur une assurance emprunteur. Mais elle n’a de sens que si le rachat est réaliste, et un retraité à qui le crédit vient d’être refusé ne pourra pas, en général, compter sur un nouveau prêt pour racheter. Le rachat doit donc reposer sur une ressource identifiée, datée et vérifiable :
- la vente d’un autre bien, déjà engagée ou réaliste dans le délai ;
- une succession attendue, c’est-à-dire déjà ouverte et en cours de règlement, et non une espérance : voir la vente à réméré dans le cadre d’une succession ;
- une aide familiale formalisée avec le notaire, par exemple des enfants qui financent le rachat.
Sans l’une de ces ressources, à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire. Le vendeur ne doit aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais il a perdu un bien vendu entre 42 % et 60 % de sa valeur, après avoir supporté l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais de notaire. Nous détaillons ce qui se passe en l’absence de rachat.
Un senior sans perspective de rachat doit plutôt regarder le viager, la vente en nue-propriété ou la vente avec complément de prix. Le modèle d’Alterfi suppose en outre un bien situé en France, d’au moins 300 000 euros, et un net perçu qui couvre les dettes.
Exemple chiffré fictif : un rachat financé par la vente d’un autre bien
Cet exemple est fictif. Madame Martin, 74 ans, retraitée, possède une maison estimée à 300 000 euros. Elle a besoin de 110 000 euros : 80 000 euros pour solder ses dettes, 30 000 euros pour adapter sa maison. Sa banque refuse de la financer. Elle possède aussi un terrain sous promesse de vente à 200 000 euros, dont la vente dépend du permis de construire de l’acquéreur.
Un investisseur achète sa maison 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés sur le prix à la signature :
- l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 euros ;
- les honoraires, 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC : 10 800 euros.
Elle perçoit 133 200 euros nets à la signature, hors frais d’acte. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente (3 600 à 5 400 euros), sont à sa charge : il lui reste 127 800 à 129 600 euros, soit une marge de 17 800 à 19 600 euros une fois ses besoins couverts.
Le terrain est vendu au bout de 18 mois. Madame Martin rachète sa maison 180 000 euros, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. L’indemnité des 6 mois non consommés lui est restituée, soit 9 000 euros. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 euros (27 000 euros d’indemnité et 10 800 euros d’honoraires), hors frais d’acte. À l’échéance des 24 mois, il aurait été de 46 800 euros.
Si la vente du terrain avait échoué, sans autre ressource pour racheter dans le délai, l’investisseur serait resté propriétaire de la maison, sans pénalité pour Madame Martin mais sans retour possible.
Questions à poser, rôle des enfants et du notaire
Les questions à poser avant de signer
- Combien me restera-t-il une fois tous les frais déduits ?
- Avec quel argent, précisément, pourrai-je racheter, et à quelle date ?
- Que se passe-t-il si cette ressource arrive en retard ou n’arrive pas ?
- L’indemnité d’occupation est-elle restituée au prorata en cas de rachat anticipé ?
Associer ses enfants
Les enfants sont souvent la clé du rachat, par une aide familiale, et les premiers concernés par ce qu’il restera à transmettre. Mieux vaut leur expliquer votre choix avant de signer. Sur le coût de la transmission, voir payer les droits de succession sans vendre le bien.
Le notaire
Une vente immobilière se signe devant notaire, et justice.fr indique que le prêt viager hypothécaire l’est aussi. Le notaire vérifie la situation du bien, explique la portée de l’acte et vous conseille au regard de votre situation familiale. Voir le rôle du notaire et de l’acquéreur dans une vente à réméré.
Sources : service-public.fr, fiches « Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? » et « En quoi consiste l’usufruit ? » ; ministère de l’Économie, pages « Assurance emprunteur : questionnaire de santé, quand est-ce obligatoire ? » et « Le viager : comment ça marche ? » ; justice.fr, fiche « Prêt viager hypothécaire » ; les notaires de France, guide « Vente en nue-propriété, usufruit et viager ».
FAQ
Jusqu’à quel âge peut-on emprunter quand on est propriétaire ?
Chaque prêteur et chaque assureur applique ses propres critères d’âge. Selon economie.gouv.fr, le questionnaire de santé de l’assurance emprunteur reste exigé dès lors que le remboursement du prêt se termine après les 60 ans de l’emprunteur.
Le prêt viager hypothécaire laisse-t-il une dette aux héritiers ?
Selon justice.fr, si la valeur du bien est inférieure au capital et aux intérêts dus, les héritiers n’ont pas à régler la différence. S’ils veulent conserver le bien, ils doivent en revanche rembourser le prêt.
Peut-on faire une vente à réméré à 75 ou 80 ans ?
La vente à réméré est une vente, pas un crédit : elle ne suppose ni assurance emprunteur ni mensualités. Ce qui compte est la valeur du bien et la réalité du projet de rachat.
Mes enfants peuvent-ils m’aider à racheter mon bien ?
Oui, une aide familiale peut financer tout ou partie du prix de rachat. Elle doit être décidée avant la signature et formalisée avec le notaire.
Combien de temps faut-il pour signer une vente à réméré ?
Comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire.
Conclusion
Un crédit refusé à un senior propriétaire oblige à changer de question : que voulez-vous faire de votre bien ? Pour rester chez vous sans rentrée d’argent prévue, le prêt viager hypothécaire, le viager ou la nue-propriété se discutent avec votre notaire. Pour vendre sans brader, la vente avec complément de prix ou la vente classique. Si vous attendez une somme précise à une date précise, la vente à réméré peut faire le lien, et dans ce cas seulement.