Aucune loi ne fixe un nombre minimum de loyers impayés avant une expulsion : un seul impayé peut suffire à lancer la procédure. Ce qui compte, c’est la clause résolutoire du bail, le commandement de payer qui ouvre un délai de six semaines, puis la décision du juge, seul à pouvoir ordonner l’expulsion. Deux mois d’impayés ou une dette égale à deux loyers hors charges déclenchent en revanche un signalement social. Côté propriétaire, bailleur privé de ses loyers ou occupant endetté, la vente à réméré peut redonner de la trésorerie sans perdre le bien.
En bref
- Pas de nombre minimum d’impayés : la procédure passe par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui laisse six semaines pour régler la dette.
- Deux mois d’impayés sans interruption, ou une dette égale à deux fois le loyer hors charges, entraînent un signalement à la CCAPEX (bailleur personne physique ou SCI familiale).
- Un bailleur social (HLM) doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner son locataire.
- À chaque étape, le locataire peut payer, négocier un échéancier, saisir le FSL, demander jusqu’à trois ans de délais au juge ou déposer un dossier de surendettement.
Combien de loyers impayés avant une expulsion : la réponse de la loi
La question revient sans cesse, et la réponse surprend : ni la loi sur les rapports locatifs, ni les fiches officielles de service-public.fr ou de l’ANIL ne fixent un nombre de loyers impayés à partir duquel l’expulsion devient possible. Un seul loyer, ou même des charges non réglées, constitue un manquement que le bailleur peut sanctionner.
L’article 24 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs impose que tout bail d’habitation prévoie une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet qu’après un délai de six semaines suivant un commandement de payer resté infructueux. Une fois saisi, le juge constate la faute et la résiliation : selon service-public.fr, il ne peut pas apprécier l’importance de l’impayé lorsque la clause joue. Si un bail plus ancien ne contient pas de clause résolutoire, le juge apprécie lui-même si la faute est assez grave pour justifier la résiliation.
Ce qui fait avancer le dossier, ce n’est donc pas un compteur de mois, mais une succession d’actes : commandement, délai de six semaines, assignation, audience, jugement. Les seuils chiffrés qui existent ne servent pas à autoriser l’expulsion, ils déclenchent des signalements destinés à la prévenir.
Les seuils qui comptent vraiment : CCAPEX, Caf et montant de la dette
Le signalement à la CCAPEX
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est informée par le commissaire de justice lorsque le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption, ou lorsque la dette atteint deux fois le montant du loyer mensuel hors charges. Ce signalement, prévu par l’article 24, vise les bailleurs personnes physiques et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Le préfet saisit alors un organisme chargé d’établir un diagnostic social et financier du ménage.
L’alerte à la Caf ou à la MSA
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l’impayé à l’organisme payeur. Service-public.fr retient deux seuils : si l’aide est versée directement au bailleur, dès que la dette atteint deux fois le loyer net de l’aide, hors charges ; si l’aide est versée au locataire, dès deux fois le loyer hors charges. La fiche officielle précise aussi que deux décrets récents modifieront prochainement la gestion des impayés pour les bénéficiaires de l’APL, de l’ALF ou de l’ALS : ces seuils peuvent donc évoluer.
Le seuil de 5 000 €
Pour une dette inférieure ou égale à 5 000 €, service-public.fr indique qu’une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail. Au delà, le bailleur peut saisir directement le juge, qui peut constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion.
Ce que le bailleur doit faire, et dans quel ordre
Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même son locataire, en changeant les serrures par exemple : le code pénal le sanctionne. Il doit suivre un ordre précis.
- Relancer et signaler. Une relance amiable reste utile ; le signalement à la Caf ou à la MSA s’impose quand les seuils sont atteints.
- Tenter la conciliation ou la médiation si la dette ne dépasse pas 5 000 €.
- Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ses mentions sont prescrites à peine de nullité ; notre page sur le commandement de payer visant la clause résolutoire détaille son contenu. Si une caution garantit le bail, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours.
- Attendre six semaines. Ce délai concerne les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis la réforme ; l’ANIL rappelle que le délai reste de deux mois pour les baux plus anciens.
- Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité, et l’audience a lieu au moins six semaines après sa réception.
Les actes du commissaire de justice ont un coût réglementé : le signalement à la CCAPEX, par exemple, est tarifé 24,05 € pour une créance supérieure à 1 280 € en métropole. Notre page sur le tarif du commissaire de justice en donne le détail. Si le bailleur cherche seulement à récupérer l’argent sans résilier le bail, d’autres voies existent, comme l’injonction de payer ou, après jugement, la saisie sur salaire pour loyer impayé.
Logement social et HLM : combien de loyers impayés avant expulsion ?
Là non plus, aucun nombre de loyers n’est fixé. La fiche service-public.fr consacrée au logement social reprend le même schéma : commandement de payer, six semaines pour régler, conciliation obligatoire si la dette ne dépasse pas 5 000 €, puis saisine du juge.
La différence tient au calendrier imposé aux bailleurs personnes morales, dont les organismes HLM. Selon l’article 24, ils ne peuvent assigner leur locataire en constat de résiliation qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité. Cette saisine est réputée faite lorsque l’impayé persiste après un signalement aux organismes payeurs des aides au logement. Dans le parc social, l’ANIL signale aussi un dispositif spécifique, le protocole de cohésion sociale, fondé sur la reprise du paiement du loyer et l’apurement échelonné de la dette.
Ce que le locataire peut faire à chaque étape
Avant et pendant le délai de six semaines
Payer la totalité de la dette dans les six semaines empêche la clause résolutoire de jouer. Le locataire peut aussi convenir d’un échéancier avec son bailleur : service-public.fr précise que le juge est saisi lorsque la dette n’est pas remboursée et qu’aucun échéancier n’a été convenu. Le commandement doit indiquer l’adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peut financer des dettes de loyer sous forme de prêt ou de subvention, selon des conditions fixées par chaque département. La demande passe par une assistante sociale, ou par la Caf ou la MSA. Le locataire peut enfin demander un délai de grâce au juge, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Devant le juge
Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à une condition : que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus. Si les délais sont respectés, la clause est réputée ne pas avoir joué ; au premier nouvel impayé, elle reprend son plein effet. L’ANIL insiste : le locataire doit être présent ou représenté à l’audience.
Le dossier de surendettement
Un locataire qui a des difficultés de loyer et au moins une autre dette peut déposer un dossier de surendettement, à tout moment selon l’ANIL. La procédure ne suspend pas automatiquement l’expulsion, mais dès la décision de recevabilité, la commission de surendettement, ou en urgence le locataire, peut demander au juge de la suspendre, pour deux ans au plus. Si le locataire a repris le paiement du loyer, l’article 24 prévoit aussi que le juge accorde des délais calés sur la procédure. Les conséquences d’un dossier de surendettement sont toutefois lourdes ; les aides en cas de surendettement méritent d’être examinées avant.
Exemple fictif : le calendrier d’un impayé
Exemple fictif. Un locataire paie 850 € de loyer hors charges et 100 € de charges, soit 950 € par mois. Il cesse de payer.
- Après deux mois sans aucun paiement, la dette atteint 1 900 €. Deux conditions de signalement à la CCAPEX sont réunies : deux mois d’impayés sans interruption, et une dette au moins égale à deux fois le loyer hors charges (1 700 €).
- La dette ne dépassant pas 5 000 €, le bailleur tente d’abord une conciliation, qui échoue. Il fait ensuite délivrer un commandement de payer, et six semaines passent sans règlement.
- Le temps de l’assignation et de l’audience, l’impayé atteint six mois, soit 5 700 €. Juste avant l’audience, le locataire reprend le paiement du loyer courant.
- Le juge lui accorde un échéancier sur 24 mois : 5 700 € divisés par 24 donnent 237,50 € par mois, à verser en plus des 950 € courants, soit 1 187,50 € chaque mois.
S’il respecte cet échéancier, le bail continue. Au premier défaut, la résiliation reprend effet.
Après le jugement, et le cas du propriétaire endetté
Si le juge prononce l’expulsion, s’ouvrent d’autres étapes : commandement de quitter les lieux, trêve hivernale, demande de concours de la force publique. Elles sont traitées dans notre page sur la procédure d’expulsion d’un locataire.
Pour le propriétaire bailleur, des mois de loyers impayés pèsent sur le remboursement du crédit et les charges, alors que la procédure prend du temps. Le propriétaire occupant endetté vit, lui, une situation voisine, ses créanciers pouvant aller jusqu’à la saisie de son logement. Notre page quelle solution de trésorerie pour un propriétaire fait le tour des options.
Lorsque le bien vaut au moins 300 000 €, la vente à réméré est l’une d’elles. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, entre 42 % et 60 % de sa valeur, et garde le droit de le racheter pendant cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts (article 1673). S’il occupe le bien, il verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue, sans aucune mensualité. Les honoraires, 6 % TTC du prix de vente, ne sont dus que si l’opération se réalise, et les frais de notaire de 2 à 3 % restent à la charge du vendeur. Cette solution permet de payer ses dettes avant une vente forcée et peut éviter d’en arriver là. L’étude et la proposition écrite sont gratuites.
FAQ
Combien de loyers impayés avant une expulsion ?
Aucun nombre minimum n’est fixé par la loi. Dès un impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer ; sans règlement dans les six semaines, il peut saisir le juge, seul à pouvoir ordonner l’expulsion.
Combien de loyers impayés avant une expulsion en HLM ou en logement social ?
Pas de nombre fixé non plus. Le bailleur social doit en revanche saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner son locataire, et tenter une conciliation si la dette ne dépasse pas 5 000 €.
Quelle est la procédure d’expulsion pour loyer impayé ?
Conciliation ou médiation si la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, commandement de payer, délai de six semaines, assignation notifiée au préfet, audience, puis jugement. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais si le loyer courant est repris.
Quand le commissaire de justice signale-t-il le loyer impayé à la CCAPEX ?
Lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale.
Expulsion et surendettement : le dossier protège-t-il le locataire ?
Pas automatiquement. Dès la recevabilité du dossier, la suspension de l’expulsion peut être demandée au juge, pour deux ans au plus, et le juge accorde des délais si le loyer a été repris.
Conclusion
On ne compte pas les loyers impayés avant une expulsion : on compte les actes et les délais. Conciliation si la dette est modeste, commandement de payer, six semaines, signalements, puis décision du juge. À chacune de ces étapes, payer, négocier un échéancier, solliciter le FSL ou demander des délais reste possible, et un dossier de surendettement peut être déposé à tout moment.
Pour le propriétaire, bailleur privé de ses loyers ou occupant endetté, l’enjeu est de retrouver rapidement de la trésorerie. Pour un commandement de payer reçu d’un créancier, des solutions existent, dont la vente à réméré, qui permet de régler ses dettes en gardant la faculté de racheter son bien.