Portage immobilier pour une entreprise ou un dirigeant : trésorerie, coût et délais

Le portage immobilier pour une entreprise permet à une société, à sa SCI ou à son dirigeant de vendre des locaux professionnels à un investisseur pour obtenir de la trésorerie, tout en gardant le droit de les racheter au même prix dans un délai de cinq ans au plus. L’activité continue dans les lieux contre une indemnité d’occupation payée d’avance. Chez Alterfi, le portage immobilier suit exactement le modèle de la vente à réméré, vente assortie d’une faculté de rachat. Ce guide s’adresse aux dirigeants : cas d’usage, qui vend, coût réel, délais et vigilance en procédure collective.

En bref

• Le portage immobilier permet à une entreprise de vendre ses locaux à un investisseur, d’encaisser de la trésorerie et de les racheter au même prix.
• L’investisseur paie entre 42 % et 60 % de la valeur des locaux, qui doivent être situés en France et valoir au moins 300 000 €.
• L’entreprise reste dans ses locaux contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, prélevée d’avance sur le prix et restituée au prorata.
• Le portage dure cinq ans au maximum ; sans rachat dans ce délai, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Portage immobilier entreprise : dans quels cas y recourir ?

Le portage immobilier professionnel répond à une situation précise : des murs qui ont de la valeur, une trésorerie qui manque. Les cas les plus fréquents :

• Besoin de fonds de roulement : décalage entre encaissements et paiements, saisonnalité, marché à préfinancer.
• Dettes fiscales et sociales : arriérés de TVA, d’impôt sur les sociétés ou de cotisations qu’il faut solder pour éviter des poursuites.
• Refus bancaire : bilan dégradé, exercice déficitaire ou encours déjà élevé, alors que l’actif immobilier est sain.
• Reprise d’activité : relance après une période difficile ou réorganisation qui demande une mise de fonds.
• Financement d’un développement : embauches, équipement, nouveau site, sans ouvrir le capital.

Pour les dettes fiscales et sociales, une autre issue existe et mérite d’être examinée d’abord. Le site impots.gouv.fr indique que chaque département dispose d’un conseiller départemental aux entreprises en difficulté, qui accueille et oriente les entreprises fragilisées, et que la commission des chefs des services financiers (CCSF) peut examiner avec les créanciers publics un plan de règlement échelonné des dettes fiscales et sociales (part patronale pour ces dernières). Selon la même source, l’entreprise doit pour cela être à jour de ses obligations déclaratives et avoir payé la part salariale des cotisations sociales. Si un échéancier suffit, le portage est inutile. Voir aussi comment négocier ses dettes professionnelles avec les créanciers.

Qui vend : la société, une SCI ou le dirigeant

Le vendeur est le propriétaire des murs. Trois cas se présentent.

La société d’exploitation propriétaire de ses murs

La société vend ses propres locaux : le prix entre dans sa trésorerie, et c’est elle qui rachètera.

Une SCI qui détient les murs

Situation fréquente : une SCI détenue par le dirigeant possède les locaux et les loue à la société d’exploitation. La SCI vend, encaisse le prix et décide de son usage. Voir notre page sur le portage immobilier d’un bien détenu par une SCI.

Le dirigeant propriétaire à titre personnel

Le dirigeant peut vendre en portage des locaux ou un autre bien qu’il possède en propre, pour soutenir sa société ou régler une dette personnelle liée à l’entreprise. Pour une caution appelée, voir notre guide sur la caution personnelle du dirigeant appelée par la banque.

Les autorisations internes

Avant tout engagement, il faut vérifier qui a le pouvoir de signer la vente et si une décision des associés est nécessaire : cela dépend de la forme de la société et de ses statuts, et le notaire demandera les justificatifs. Ces règles sont à vérifier avec votre avocat ou votre expert-comptable. Si des associés hésitent, notre page pour présenter l’opération à ses associés donne des arguments et une méthode.

Quels locaux et comment l’activité continue

Le portage concerne tout bien immobilier situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 € : bureaux, local commercial ou murs de boutique, entrepôt, local d’activité, atelier, immeuble mixte. Il porte sur les murs, pas sur le fonds de commerce.

L’entreprise continue d’exercer dans ses locaux. En contrepartie, le vendeur verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente. Payée d’avance, elle est prélevée sur le prix à la signature : rien à verser chaque mois. En cas de rachat anticipé, la part qui correspond à la période non écoulée est restituée au prorata. L’indemnité est due aussi lorsque le bien est loué à un tiers, par exemple lorsque la SCI venderesse continue de louer les murs à la société d’exploitation. Les conditions d’occupation sont fixées dans l’acte ; l’articulation avec un bail commercial en cours se règle avec le notaire.

Déroulé et délais d’un portage immobilier professionnel

1. Premier échange : locaux, besoin de trésorerie, dettes à solder, projet de rachat.
2. Étude du dossier : estimation de la valeur, vérification de la situation juridique du bien (propriétaire, inscriptions, bail en cours) et des pouvoirs du signataire.
3. Proposition de l’investisseur : prix de vente entre 42 % et 60 % de la valeur, durée, montant de l’indemnité d’occupation. Alterfi n’achète pas les biens : elle met en relation le vendeur avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire.
4. Décisions internes : décision des associés ou du gérant selon les statuts.
5. Signature chez le notaire : vente avec faculté de rachat, convention d’occupation, paiement du prix. Le sort des créanciers inscrits sur le bien se règle avec le notaire.
6. Période de portage : l’entreprise exerce dans ses locaux et prépare le rachat.
7. Sortie : rachat au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil, ou revente des locaux à un tiers conduite par le vendeur.

Entre l’accord et la signature, il faut compter généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Les décisions d’associés se préparent dès le début.

La durée, fixée à l’acte, est de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil) ; les durées usuelles vont de 12 à 24 mois. Une prolongation, un rachat échelonné ou un rachat partiel peuvent être prévus selon l’accord avec l’investisseur, toujours dans la limite de cinq ans au total.

Coût réel : exemple fictif sur des locaux de 800 000 €

Exemple fictif, à titre d’illustration : une société de négoce est propriétaire de ses bureaux et de son entrepôt, estimés ensemble à 800 000 €, sans crédit en cours. Elle doit 150 000 € de dettes fiscales et sociales et 80 000 € à ses fournisseurs, et sa banque refuse de l’accompagner après un exercice déficitaire.

• Prix de vente : 440 000 € (55 % de la valeur).
• Durée : 18 mois.
• Indemnité d’occupation : 66 000 € (10 % par an sur 18 mois), prélevée sur le prix.
• Honoraires : 22 000 € HT, soit 26 400 € TTC (6 % du prix), dus seulement si l’opération se réalise.
• Net perçu à la signature : 347 600 € hors frais d’acte.
• Frais de notaire : 8 800 à 13 200 € (2 % à 3 % du prix), à la charge du vendeur, soit 334 400 à 338 800 € disponibles.

Après avoir soldé ses 230 000 € de dettes, la société conserve 104 400 à 108 800 € de fonds de roulement. Pour reprendre ses locaux, elle paiera 440 000 €, soit le prix de vente sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts. Ce montant, 55 % de la valeur des locaux, peut être financé par un crédit professionnel une fois les comptes redressés, ou par une revente à un tiers.

Le coût de l’opération s’élève à 92 400 € hors frais d’acte (indemnité et honoraires), soit 101 200 à 105 600 € frais de notaire compris. Si la société rachète au bout de 12 mois, les 6 mois non écoulés lui sont restitués, soit 22 000 €, et le coût hors frais d’acte tombe à 70 400 €. Si elle ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire des locaux : aucune pénalité n’est due, mais la société perd ses murs.

Ce que le portage n’est pas, et quand il n’est pas la bonne réponse

Le portage n’est pas un crédit. C’est une vente : le vendeur cesse d’être propriétaire, il n’y a ni mensualités ni intérêts, et le rachat est une faculté, jamais une obligation. Il n’existe pas de condition de revenus ou de rentabilité pour l’entrée : ce sont la valeur du bien et la solidité du projet de sortie qui comptent. Son traitement comptable et fiscal se valide avec l’expert-comptable.

Le portage n’est pas non plus une solution universelle. Il est peu adapté dans les cas suivants :

• le net perçu ne couvre pas l’ensemble des dettes à solder : l’entreprise aurait perdu la propriété de ses murs sans régler sa situation ;
• aucun scénario de rachat ou de revente n’est crédible dans le délai : le risque de perdre les locaux devient très élevé ;
• un échéancier auprès des créanciers ou de la CCSF suffit à passer le cap ;
• l’activité ne dégagera pas de quoi racheter.

Pour un professionnel de l’immobilier qui porte des biens en stock, voir notre guide du portage immobilier pour les marchands de biens. Pour l’angle juridique de la faculté de rachat appliquée aux sociétés, voir la vente à réméré pour les entreprises.

Société en procédure collective : les points de vigilance

En procédure collective, les pouvoirs du dirigeant sur le patrimoine de la société sont encadrés. Selon justice.fr :

• Sauvegarde : le dirigeant continue à administrer la société, mais le juge-commissaire peut autoriser la réalisation d’actes de disposition, la fiche citant en exemple la vente d’un immeuble.
• Redressement judiciaire : le dirigeant reste en fonction, mais l’administrateur judiciaire peut être chargé de l’assister ou d’assurer seul, entièrement ou en partie, l’administration de l’entreprise. Le chef d’entreprise continue d’exercer les actes de disposition et d’administration qui ne sont pas réservés à l’administrateur judiciaire.
• Liquidation judiciaire : le jugement emporte dessaisissement du dirigeant jusqu’à la clôture ; c’est le liquidateur qui représente la société et qui procède à la vente de ses biens. La société ne peut donc plus engager elle-même un portage de ses locaux.

En sauvegarde comme en redressement, justice.fr indique que l’entreprise a interdiction de payer toute créance antérieure au jugement d’ouverture. L’usage possible du prix d’un portage, les autorisations à obtenir et leur calendrier dépendent de chaque dossier : ils s’examinent avec l’avocat de la société et l’administrateur ou le mandataire désigné, avant toute signature. Notre page sur la vente à réméré pour une entreprise en redressement judiciaire complète ce point.

Sources : justice.fr (« Procédure de sauvegarde d’une société », « Redressement judiciaire d’une société », « Liquidation judiciaire d’une société ») ; impots.gouv.fr (« Accompagnement individualisé en cas de difficultés économiques et financières »).

FAQ

Peut-on faire un portage immobilier sur des murs commerciaux loués à un tiers ?
Oui. Le portage porte sur le bien, qu’il soit occupé par le vendeur ou loué. L’indemnité d’occupation reste due par le vendeur, et le bail en cours se traite avec le notaire.

Une société à qui la banque refuse un crédit peut-elle recourir au portage ?
Oui, car le portage n’est pas un crédit : l’entrée ne dépend ni des revenus ni d’un accord bancaire. L’investisseur regarde la valeur des locaux, le montant des dettes à solder et le réalisme du rachat ou de la revente.

Le fonds de commerce est-il concerné par le portage ?
Non. Le portage porte uniquement sur l’immobilier, c’est-à-dire les murs. Le fonds de commerce reste à l’entreprise, qui continue d’exploiter dans les lieux.

Combien de temps dure un portage immobilier pour une entreprise ?
La durée est fixée à l’acte, cinq ans au maximum. Les durées usuelles vont de 12 à 24 mois, et une prolongation peut être convenue avec l’investisseur dans la limite de cinq ans au total.

L’entreprise peut-elle racheter ses locaux avant l’échéance ?
Oui, au prix de vente plus les frais et loyaux coûts. La part d’indemnité d’occupation correspondant à la période non écoulée est alors restituée au prorata.

Que se passe-t-il si l’entreprise ne rachète pas ses locaux ?
L’investisseur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire à la charge du vendeur. L’entreprise perd ses murs : le projet de sortie se prépare dès la signature.

Conclusion

Le portage immobilier pour une entreprise transforme des murs professionnels en trésorerie, sans crédit, en laissant l’activité dans ses locaux et la possibilité de les racheter au même prix. Il suppose des locaux d’au moins 300 000 € en France, un net perçu qui couvre les besoins, les décisions internes requises et une sortie crédible en cinq ans au plus. Son coût est connu dès la signature ; le risque de perdre les murs doit être pesé lucidement. Pour revoir le mécanisme dans son ensemble, consultez notre guide complet du portage immobilier.