Loyer impayé et saisie sur salaire : le guide du bailleur

Oui, un propriétaire peut faire saisir le salaire d’un locataire qui ne paie pas son loyer, mais seulement avec un titre exécutoire : jugement, ordonnance d’injonction de payer revêtue de la formule exécutoire ou acte notarié exécutoire. La dette reste réclamable 3 ans, même après le départ du locataire. Depuis la réforme entrée en vigueur au 1er juillet, la saisie est menée par un commissaire de justice, sans passer par le tribunal. Elle ne rapporte qu’une part du salaire, chaque mois. Si l’attente vous prive de trésorerie pour payer votre crédit, voyez quelle solution de trésorerie choisir quand on est propriétaire.

En bref

• Pas de saisie sur salaire sans titre exécutoire : il faut d’abord un jugement, une injonction de payer ou un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.
• Le commissaire de justice signifie un commandement de payer ; le locataire dispose d’un mois pour payer, trouver un accord ou contester, puis l’employeur retient chaque mois la part saisissable.
• Les loyers et charges impayés se réclament pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire ; la caution et le dépôt de garantie peuvent aussi jouer.
• Un bailleur privé de loyers qui doit rembourser son prêt peut manquer de liquidités : la vente à réméré d’un bien d’au moins 300 000 € peut lui en apporter, avec la faculté de racheter.

Loyer impayé : peut-on demander une saisie sur salaire tout de suite ?

Non. Selon Service-public.fr, seul un créancier qui détient un titre exécutoire constatant une créance liquide (un montant chiffré et non contesté) et exigible (échue) peut faire saisir un salaire. Un bail signé sans notaire, une lettre de relance ou un décompte de loyers ne suffisent pas.

Les titres exécutoires utilisables par un bailleur sont principalement :

• le jugement du juge des contentieux de la protection qui condamne le locataire à payer l’arriéré ;
• l’ordonnance d’injonction de payer revêtue de la formule exécutoire, en l’absence d’opposition ;
• l’acte notarié revêtu de la formule exécutoire (article L111-3, 4°, du Code des procédures civiles d’exécution).

Une reconnaissance de dette signée par le locataire est une preuve utile, mais elle n’est pas, à elle seule, un titre exécutoire. Avant toute procédure, une phase amiable reste conseillée : notre guide recouvrement amiable ou judiciaire vous aide à choisir.

Obtenir le titre exécutoire : jugement ou injonction de payer

L’injonction de payer. Pour des loyers et charges impayés, la requête se dépose, gratuitement, auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal du domicile du locataire. Il n’y a pas d’audience. L’ordonnance doit être signifiée par commissaire de justice dans le délai légal, sinon elle devient non avenue. Le locataire a ensuite 1 mois à compter de la signification pour former opposition, et ce délai suspend l’exécution ; sans opposition, vous demandez au greffe un certificat d’absence d’opposition, puis faites exécuter l’ordonnance par un commissaire de justice. Voir notre page sur l’injonction de payer.

Cette voie vise le paiement de la dette. La résiliation du bail et l’expulsion passent, elles, par le juge des contentieux de la protection, saisi par assignation.

Le jugement. Si le locataire est encore dans les lieux, le parcours passe par un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui lui laisse 6 semaines pour régler, puis par une assignation devant le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut condamner au paiement, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion ou accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à 3 ans s’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser la dette. Le jugement devient votre titre pour la saisie.

Si la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail. En parallèle, déclarez l’impayé à la garantie Visale dans les 30 jours si le locataire en bénéficie, et signalez-le à la Caf ou à la MSA lorsqu’il perçoit une aide au logement et que la dette atteint 2 fois le loyer hors charges (aide déduite si elle vous est versée). L’Adil et la ligne SOS Loyers Impayés conseillent gratuitement les bailleurs.

La saisie sur salaire depuis la réforme : les étapes

Depuis la réforme entrée en vigueur au 1er juillet, la saisie des rémunérations ne passe plus par le greffe du tribunal. Elle est confiée au commissaire de justice, que vous mandatez avec votre titre. Les étapes décrites par Service-public.fr sont les suivantes :

• Commandement de payer. Le commissaire de justice le signifie au locataire et l’inscrit au registre numérique des saisies des rémunérations.
• Délai d’un mois. Le locataire peut payer, proposer un accord ou contester devant le juge de l’exécution, ce qui suspend la procédure. Un accord non respecté permet de reprendre la saisie.
• Commissaire de justice répartiteur. Désigné à votre demande par la chambre nationale des commissaires de justice, il reçoit les retenues de l’employeur et vous les reverse.
• Procès-verbal de saisie. Il est signifié à l’employeur dans les 3 mois suivant le commandement, sinon le commandement n’est plus valable ; l’acte de saisie est notifié au locataire dans les 8 jours.
• Retenues mensuelles. L’employeur renseigne le répartiteur dans les 15 jours, puis verse chaque mois les sommes retenues.

Si le locataire change d’employeur, la saisie peut se poursuivre auprès du nouvel employeur sans nouveau commandement. Elle prend fin par mainlevée lorsque la dette est remboursée, sur décision du juge de l’exécution ou par accord des créanciers.

Ce que le bailleur récupère vraiment

Une fraction du salaire seulement. Seule une part du salaire est saisissable, selon un barème légal qui tient compte du revenu et des personnes à charge. Le RSA, la prime d’activité ou l’allocation aux adultes handicapés ne sont pas saisissables. Pour un salaire modeste, la retenue est faible et le remboursement long. Si d’autres créanciers saisissent déjà le salaire, les sommes sont partagées au prorata.

Après le départ du locataire. La dette de loyers et de charges ne disparaît pas avec son départ : tant que la dette n’est pas prescrite, le bailleur peut en poursuivre le recouvrement. Pour envisager une saisie sur salaire, il vous faut, comme tout créancier, un titre exécutoire contre l’ancien locataire, puis l’intervention d’un commissaire de justice : faites vérifier votre dossier par l’Adil ou un commissaire de justice.

La prescription. Selon Service-public.fr, le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de loyers ou de charges, même après le départ du locataire. N’attendez pas pour les échéances anciennes.

La caution. Une caution solidaire peut être appelée dès le premier impayé ; une caution simple, seulement après un commandement de payer resté sans effet. Si elle ne paie pas, ses biens et revenus peuvent être saisis à la demande du propriétaire, selon Service-public.fr.

Le dépôt de garantie. Vous pouvez y retenir les loyers et charges restant dus, justificatifs à l’appui, avant de le restituer dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon. Pour un logement vide, il ne dépasse pas 1 mois de loyer hors charges.

Bailleur privé de loyers : tenir sa trésorerie

Entre le premier impayé et la première retenue, plusieurs mois peuvent passer. Le crédit, la taxe foncière, les charges et l’assurance restent dus. Prévenez votre banque avant le premier retard : voir vente à réméré et crédit immobilier : éviter le défaut de paiement.

Si aucune banque ne vous suit, la vente à réméré peut apporter des liquidités sur la valeur d’un bien, le logement loué ou un autre bien que vous possédez, en France et d’au moins 300 000 € :

• un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ;
• vous pouvez le racheter au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660) ;
• une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente est payée d’avance, puis restituée au prorata en cas de rachat anticipé ;
• honoraires de 5 % HT, soit 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 à 3 % à votre charge.

Le réméré n’efface pas la dette du locataire, que vous continuez à recouvrer : il vous donne du temps. Sans rachat, aucune pénalité n’est due, mais le bien reste à l’investisseur. L’étude est gratuite ; la mise en place prend de 10 à 20 jours à Paris, de 30 à 60 jours en province.

Exemple fictif : un bailleur face à 7 mois d’impayés

Exemple fictif. Sophie loue un appartement vide 1 200 € par mois. Son locataire part en laissant 7 mois de loyers impayés, soit 8 400 €. Elle retient le dépôt de garantie de 1 200 € : il reste 7 200 € à recouvrer. Elle obtient une ordonnance d’injonction de payer, puis lance la saisie sur salaire, qui ne rapporte qu’une petite somme chaque mois.

Entre-temps, elle a accumulé des retards sur le prêt de cet appartement, dont il reste 95 000 € à rembourser, et sa banque refuse tout aménagement. L’appartement est estimé à 340 000 €. Sophie le cède à réméré à 50 % de sa valeur, soit 170 000 €, pour 24 mois :

• indemnité d’occupation : 10 % par an de 170 000 € sur 2 ans, soit 34 000 € payés d’avance ;
• honoraires : 6 % TTC de 170 000 €, soit 10 200 € ;
• frais de notaire : 2,5 % de 170 000 €, soit 4 250 € ;
• somme nette disponible : 170 000 € moins 34 000, 10 200 et 4 250 €, soit 121 550 €.

Sophie solde son prêt de 95 000 € et garde 26 550 € de réserve. Pour racheter, elle versera 170 000 € plus les frais et loyaux coûts. Si elle rachète au bout de 12 mois, l’indemnité non consommée, soit la moitié des 34 000 € (17 000 €), lui est restituée. Sans plan de rachat ou de revente, l’appartement resterait à l’investisseur.

Locataire visé par une saisie : vos droits

La saisie ne peut pas commencer sans titre exécutoire ni commandement. Pendant le mois qui suit le commandement, vous pouvez payer, proposer un accord ou contester devant le juge de l’exécution. Une part de votre salaire reste insaisissable.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut accorder une aide pour une dette locative, sous conditions variables selon le département. L’Adil, un travailleur social ou le CCAS peuvent vous aider à bâtir un plan de remboursement.

À lire aussi : saisie sur salaire : procédure, barème et calcul.

FAQ

Loyer impayé et saisie sur salaire : quelles conditions ?
Le bailleur doit détenir un titre exécutoire (jugement, injonction de payer revêtue de la formule exécutoire, acte notarié exécutoire) pour une dette chiffrée et échue. Il mandate ensuite un commissaire de justice, qui signifie un commandement de payer.

Loyers impayés : la saisie sur salaire est-elle possible après le départ du locataire ?
En principe, oui : selon Service-public.fr, les loyers et charges impayés restent réclamables pendant 3 ans, même après le départ du locataire. Comme toute saisie sur salaire, elle suppose un titre exécutoire contre l’ancien locataire, par exemple une ordonnance d’injonction de payer, puis un commandement signifié par un commissaire de justice.

Saisie sur salaire pour loyer impayé : combien de temps avant la première retenue ?
Il faut d’abord le titre. Après le commandement, le locataire dispose d’un mois ; le procès-verbal de saisie doit ensuite être signifié à l’employeur dans les 3 mois suivant le commandement.

Saisie sur salaire et loyers impayés : le bailleur récupère-t-il tout ?
Pas d’un coup. Seule une fraction du salaire est saisissable, partagée avec les autres créanciers éventuels. La caution solidaire et le dépôt de garantie peuvent compléter le recouvrement.

Faut-il passer par le tribunal pour saisir le salaire d’un locataire ?
Pour obtenir le titre, oui, sauf acte notarié exécutoire. Pour la saisie elle-même, non : depuis la réforme entrée en vigueur au 1er juillet, elle est conduite par un commissaire de justice. Le juge de l’exécution n’intervient qu’en cas de contestation.

Conclusion

Face à un loyer impayé, la saisie sur salaire est un outil efficace mais lent : obtenez d’abord un titre exécutoire, mandatez un commissaire de justice, et mobilisez en parallèle la caution, le dépôt de garantie et les garanties souscrites. Agissez dans les 3 ans.

Si l’attente menace votre propre budget, anticipez auprès de votre banque. Si elle refuse, une vente à réméré peut vous apporter des liquidités, à condition d’avoir un plan clair pour racheter ou revendre.