Commandement de payer visant la clause résolutoire : délai, recours et conséquences

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte qu’un commissaire de justice remet au locataire en retard de loyer : il lui laisse six semaines pour régler sa dette, faute de quoi le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Le locataire peut payer, négocier un échéancier ou demander des délais au juge. Le propriétaire qui ne perçoit plus ses loyers et peine à rembourser son propre crédit peut, s’il détient un bien d’au moins 300 000 €, étudier une vente à réméré pour dégager de la trésorerie sans vendre définitivement.

En bref

• Le délai pour régler la dette après un commandement de payer visant la clause résolutoire est de six semaines, selon service-public.fr.
• Le commandement doit contenir des mentions obligatoires, sans lesquelles il n’a pas de valeur.
• Le juge peut accorder un délai de remboursement de trois ans au maximum et suspendre les effets de la clause résolutoire.
• Le bailleur privé de loyers peut préserver sa trésorerie par une vente à réméré ou un portage immobilier, à étudier gratuitement.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Un bail d’habitation contient le plus souvent une clause résolutoire : une stipulation qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges. Cette résiliation n’est pas automatique au premier retard. L’article 24 de la loi sur les rapports locatifs (la loi qui encadre les baux d’habitation) impose au bailleur de passer d’abord par un commandement de payer.

Ce commandement est un acte délivré par un commissaire de justice, l’ancien huissier de justice. Il met le locataire en demeure de régler l’arriéré dans un délai précis et l’informe des conséquences d’un défaut de paiement. Il ne faut pas le confondre avec le commandement de payer utilisé dans une saisie de meubles, dont le délai et les effets sont différents : notre page sur le commandement de payer en général présente ces autres usages. Pour comprendre le rôle de l’officier qui délivre l’acte, consultez aussi notre fiche sur le rôle du commissaire de justice.

Le contenu obligatoire du commandement de payer les loyers

Selon service-public.fr, le commandement de payer n’a pas de valeur s’il ne mentionne pas :

• le délai de six semaines laissé au locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l’information sur la possibilité, pour le bailleur, de demander la résiliation du bail et l’expulsion ;
• l’adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
• l’information sur la possibilité de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Vérifiez chacune de ces mentions et le décompte. Le coût de l’acte est réglementé : notre page sur le tarif du commissaire de justice détaille ces montants.

Quel est le délai du commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette après le commandement. Le délai de deux mois parfois cité concerne une autre étape : celui laissé pour quitter le logement après un commandement de quitter les lieux, bien plus tard dans la procédure.

Selon service-public.fr, le commissaire de justice qui délivre le commandement doit le signaler à la Ccapex, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), le bailleur doit aussi signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA une fois certains seuils atteints, par exemple deux fois le montant du loyer hors charges lorsque l’aide est versée au locataire. Service-public.fr signale que des décrets récents vont modifier la gestion de ces impayés pour les bénéficiaires d’aides au logement.

Que faire après un commandement de payer de loyer quand on est locataire ?

Recevoir un commandement de payer les loyers n’entraîne pas une expulsion immédiate. Les six semaines doivent servir à agir.

• Payer tout ou partie de la dette. Si la dette est entièrement remboursée dans le délai, le locataire reste dans son logement. Service-public.fr conseille de rembourser la dette, même partiellement.
• Reprendre le paiement du loyer courant, même en partie. C’est la condition clé pour que le juge puisse, plus tard, suspendre les effets de la clause résolutoire.
• Proposer un échéancier au bailleur. Service-public.fr recommande de mettre l’accord par écrit et de le faire signer. Un conciliateur de justice peut aider gratuitement à le trouver.
• Solliciter le FSL. Ce fonds, organisé par département, peut prendre en charge des dettes de loyer, sous forme de prêt ou de subvention. La demande passe par une assistante sociale, par la Caf ou la MSA si vous percevez une aide, ou par la mairie.
• Déclarer un changement de situation à la Caf (perte d’emploi, séparation) ou demander une aide au logement si vous n’en percevez pas.

Contester le commandement ou demander des délais de paiement

Le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Selon service-public.fr, ce délai est de deux ans au maximum, mais le juge peut accorder trois ans si le locataire est en mesure de rembourser sa dette. Si le locataire conteste le montant réclamé, service-public.fr lui conseille de contacter le propriétaire.

À l’expiration du délai : assignation, juge et résiliation du bail

Si la dette n’est pas remboursée dans les six semaines et qu’aucun accord d’étalement n’a été trouvé, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection. Il fait assigner le locataire par commissaire de justice et doit signifier cette assignation au représentant de l’État dans le département. L’audience doit avoir lieu au moins six semaines après la réception de l’assignation.

Avant l’audience, un diagnostic social et financier éclaire le juge sur les causes de la dette. Le locataire doit répondre à la demande d’informations et fournir des justificatifs, comme une fiche de paie ou une demande déposée auprès du FSL. Le bailleur doit aussi répondre sur les conséquences de l’impayé pour sa propre situation.

Ce que le juge peut décider

• Accorder un délai de remboursement de trois ans au maximum.
• Suspendre les effets de la clause résolutoire, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser sa dette. C’est une décision du juge, et d’elle seule.
• Prononcer la résiliation du bail et l’expulsion, si le loyer courant n’a pas été repris ou si le locataire n’a pas la capacité de rembourser.

Si l’échéancier fixé par le juge est respecté, le locataire reste dans le logement. En cas de retard ou de non-paiement d’une échéance, le bail est résilié : le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation fixée par le juge, qui remplace le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés.

Exemple fictif : un locataire paie un loyer de 1 100 € charges comprises. Il laisse trois mois impayés, soit un arriéré de 3 300 €. Il reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire, reprend le paiement du loyer courant avant l’audience et démontre qu’il peut rembourser. Le juge lui accorde un plan sur trois ans, la durée maximale, soit 36 mensualités de 91,67 € (3 300 € divisés par 36). Chaque mois, il doit donc verser 1 191,67 € : 1 100 € de loyer courant et 91,67 € au titre de la dette. Sur deux ans, la mensualité serait de 137,50 €, soit 1 237,50 € par mois au total.

Expulsion et trêve hivernale : les dernières étapes

Une fois le bail résilié, le bailleur peut poursuivre l’expulsion en faisant délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en général de deux mois pour partir ; le juge peut réduire ou supprimer ce délai, par exemple en cas de mauvaise volonté. Le locataire peut demander au juge de l’exécution un délai de grâce supplémentaire, d’un mois à un an, apprécié notamment selon sa situation (âge, état de santé) et sa bonne volonté. Le commissaire de justice peut ensuite demander au représentant de l’État dans le département que la police ou la gendarmerie l’assiste.

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Elle protège le locataire qui n’a pas de solution de relogement adaptée : si le délai pour partir expire pendant cette période, l’expulsion est reportée à la fin de la trêve. Lorsqu’un relogement adapté existe, l’expulsion peut avoir lieu toute l’année. Rester dans le logement après la fin du délai accordé pour le quitter, hors trêve hivernale et hors logement social, expose à une amende pouvant atteindre 7 500 € (article 315-2 du Code pénal).

Côté bailleur : recouvrer les loyers sans mettre son propre crédit en péril

Le commandement de payer est aussi une épreuve pour le propriétaire. La procédure prend du temps : six semaines de délai, puis au moins six semaines entre l’assignation et l’audience, puis un éventuel plan pouvant aller jusqu’à trois ans. Pendant ce temps, l’échéance du crédit immobilier, la taxe foncière et les charges de copropriété continuent de tomber.

Pour récupérer les sommes, d’autres procédures de recouvrement existent, présentées dans nos pages sur la saisie sur salaire pour loyer impayé et sur l’injonction de payer. Mais aucune de ces voies ne remplit la trésorerie du jour au lendemain, et un propriétaire qui accumule les retards sur son prêt peut à son tour se retrouver face à des poursuites. Notre article sur la saisie immobilière d’un bien loué explique ce qui arrive au locataire dans ce cas.

La solution Alterfi pour le propriétaire privé de loyers

Lorsque le bailleur possède un bien en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, la vente à réméré permet de dégager rapidement des liquidités sans renoncer à son patrimoine. Il s’agit d’une vente, pas d’un crédit : un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, et le vendeur conserve le droit de le racheter pendant une durée convenue, de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus à l’article 1673 du Code civil.

Le vendeur verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée convenue : il n’y a donc aucune mensualité à honorer pendant l’opération, et l’indemnité est restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Les honoraires sont de 5 % HT, soit 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise, et les frais de notaire, de 2 à 3 % du prix de vente, restent à la charge du vendeur. Aucune pénalité n’est due en cas de non-rachat. Le portage immobilier repose sur une logique proche.

Exemple fictif : un bailleur détient un appartement estimé à 400 000 €. Le bien est cédé à 50 % de sa valeur, soit 200 000 €. Pour une durée de 24 mois, l’indemnité d’occupation prépayée représente 40 000 €, les honoraires 12 000 € TTC et les frais de notaire entre 4 000 € et 6 000 €. Il dispose ainsi d’environ 142 000 € à 144 000 € pour solder ses échéances en retard et traverser la procédure contre son locataire. La mise en place prend 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. Pour comparer avec d’autres options, lisez notre guide sur la solution de trésorerie adaptée au propriétaire. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.

À lire aussi : combien de loyers impayés avant une expulsion et la procédure d’expulsion d’un locataire.

FAQ

Quel est le délai d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette après le commandement, selon service-public.fr.

Qui délivre un commandement de payer les loyers ?
C’est un commissaire de justice, l’ancien huissier, mandaté par le bailleur. Il doit aussi signaler le commandement à la Ccapex.

Que faire après un commandement de payer de loyer ?
Reprendre le paiement du loyer courant, rembourser tout ou partie de la dette, proposer un échéancier écrit au bailleur, solliciter le FSL et, si besoin, demander au juge des délais de paiement.

Le juge peut-il accorder des délais de paiement après un commandement de payer ?
Oui. Il peut accorder un délai de remboursement de trois ans au maximum et suspendre les effets de la clause résolutoire si le loyer courant a été repris avant l’audience. Si l’échéancier est respecté, le locataire reste dans le logement.

Le commandement de payer entraîne-t-il l’expulsion ?
Pas directement. Il faut une décision du juge, puis un commandement de quitter les lieux laissant en général deux mois, et l’expulsion est reportée pendant la trêve hivernale si le locataire n’a pas de relogement adapté.

Conclusion

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre une période de six semaines décisive pour les deux parties. Le locataire a intérêt à reprendre le paiement du loyer courant, à solliciter le FSL et à demander des délais, car c’est le juge qui décide de suspendre ou non les effets de la clause. Le bailleur, lui, doit tenir sa propre trésorerie pendant une procédure qui peut durer. S’il détient un bien d’au moins 300 000 €, une vente à réméré peut l’aider à faire face à ses échéances sans vendre définitivement : l’étude et la proposition écrite sont gratuites.