Vendre sa maison et rester dedans : les solutions comparées

Vendre sa maison et rester dedans est possible : plusieurs montages permettent de toucher de l’argent tout en continuant d’habiter chez soi. Les uns sont temporaires et laissent la possibilité de redevenir propriétaire, comme la vente à réméré ou le portage immobilier ; les autres ne comportent pas de faculté de rachat, comme le viager occupé, la vente avec réserve d’usufruit ou la vente suivie d’une location. Ils ne donnent ni la même somme, ni la même durée d’occupation, ni le même risque. Cette page les compare critère par critère, chiffre ce que « rester » coûte réellement en réméré et indique à qui chaque solution convient.

En bref

• Oui, on peut vendre son bien et continuer à l’habiter : six montages le permettent, mais seuls le réméré et le portage comportent une faculté de rachat.
• En vente à réméré et en portage immobilier, l’occupation dure cinq ans au plus et coûte environ 10 % par an du prix de vente, payés d’avance.
• Le viager occupé et la réserve d’usufruit permettent de rester durablement chez soi, mais ces ventes ne comportent pas de faculté de rachat.
• À l’échéance d’un réméré, faute de rachat, l’acquéreur reste propriétaire : les conditions du départ sont celles prévues par l’acte notarié.

Peut-on vendre sa maison et rester dedans ?

Oui. Le vendeur reçoit un prix, ou une rente, et l’acte organise son maintien dans les lieux.

Six montages répondent à cette intention : la vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat), le portage immobilier, le viager occupé, la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, la vente suivie d’une location au nouveau propriétaire et, dans certains cas, la vente avec complément de prix.

Les ventes temporaires (réméré, portage) servent à franchir une période difficile, puis à racheter. Les ventes sans faculté de rachat (viager, usufruit, location) permettent de rester, sans retour prévu à la propriété. Alterfi ne propose que le réméré, le portage et la vente avec complément de prix.

Vendre son bien et rester : les six montages comparés critère par critère

La vente à réméré

• Reste-t-on propriétaire ? Non. Le bien est vendu à un investisseur devant notaire, avec une faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil).
• Peut-on racheter ? Oui, au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. C’est une faculté, jamais une obligation.
• Ce que l’on perçoit : entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, moins l’indemnité d’occupation et les honoraires.
• Ce que l’on paie pour rester : une indemnité d’occupation du bien vendu à réméré d’environ 10 % par an du prix de vente, prélevée d’avance sur le prix. Rien à verser chaque mois.
• Durée : cinq ans au plus (article 1660 du Code civil) ; en pratique, 12 à 24 mois le plus souvent.
• Risque : à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire.

Le portage immobilier

Chez Alterfi, le portage immobilier suit le même modèle que la vente à réméré : même prix, même indemnité d’occupation payée d’avance, même faculté de rachat pendant cinq ans au plus, même risque de perdre le bien faute de rachat. Les nuances sont détaillées dans le comparatif portage immobilier ou vente à réméré.

Le viager occupé

• Reste-t-on propriétaire ? Non. Selon service-public.fr, le viager consiste à vendre un bien en échange d’une rente viagère ; en viager occupé, le vendeur conserve jusqu’à son décès l’usufruit ou un droit d’usage du bien.
• Peut-on racheter ? Pas de faculté de rachat, sauf clause particulière de l’acte : racheter supposerait l’accord de l’acheteur.
• Ce que l’on perçoit : une rente périodique, parfois accompagnée d’un bouquet (somme versée comptant à la signature). Selon le ministère de l’Économie, le bien subit une décote qui compense l’occupation conservée.
• Ce que l’on paie pour rester : le vendeur occupe au titre du droit conservé, non d’un bail. Selon service-public.fr, en l’absence de précision dans l’acte, le vendeur paie les réparations et l’entretien courant, les factures d’énergie, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; les grosses réparations reviennent à l’acheteur.
• Durée : jusqu’au décès du vendeur.
• Risque : le bien, vendu, ne fait plus partie de ce que le vendeur transmet à ses héritiers ; les garanties de paiement de la rente se règlent dans l’acte, avec le notaire.

Voyez aussi le comparatif entre portage immobilier et viager.

La vente avec réserve d’usufruit (vente de la nue-propriété)

• Reste-t-on propriétaire ? Partiellement. Le vendeur cède la nue-propriété et garde l’usufruit, que service-public.fr définit comme le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
• Peut-on racheter ? Pas de faculté de rachat : il faudrait que l’acheteur accepte de revendre la nue-propriété.
• Ce que l’on perçoit : le prix de la nue-propriété, inférieur à la valeur du bien : selon le site immobilier des notaires de France, l’acheteur de la nue-propriété bénéficie d’une décote.
• Ce que l’on paie pour rester : le vendeur occupe au titre de son usufruit, non d’un bail. Selon service-public.fr, l’usufruitier fait les réparations d’entretien et paie la taxe foncière ; les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un manque d’entretien.
• Durée : selon service-public.fr, l’usufruit prend fin notamment au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du délai convenu.
• Risque : la vente ne comporte pas de faculté de rachat.

La vente suivie d’une location au nouveau propriétaire

• Reste-t-on propriétaire ? Non. Le vendeur devient locataire de son ancien logement.
• Peut-on racheter ? Pas de faculté de rachat : il faudrait que le nouveau propriétaire accepte de revendre.
• Ce que l’on perçoit : le prix de vente convenu avec l’acheteur.
• Ce que l’on paie pour rester : un loyer et des charges.
• Durée : selon service-public.fr, le bail d’un logement vide est conclu pour au moins 3 ans quand le propriétaire est un particulier et 6 ans quand il s’agit d’une personne morale. Par exception, elle peut être réduite, sans descendre sous 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
• Risque : toujours selon service-public.fr, le propriétaire peut donner congé pour la date d’échéance du bail, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, à condition que le locataire reçoive le congé au moins 6 mois avant cette date.

La vente avec complément de prix

• Reste-t-on propriétaire ? Non. Le vendeur cède son bien à un investisseur à un premier prix.
• Peut-on racheter ? Non : le bien est destiné à être revendu à un tiers.
• Ce que l’on perçoit : un premier prix à la signature, puis un complément de prix quand le bien est revendu à un tiers. La revente est conduite entièrement par le vendeur.
• Reste-t-on dans les lieux ? Selon le cas : le vendeur quitte ou non le bien pendant l’opération.
• Durée : reconductible par protocole avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
• Risque : le complément dépend du prix de revente ; ce n’est pas une solution pour rester durablement.

Le mécanisme figure dans le guide de la vente avec complément de prix.

À qui convient chaque montage ?

• La vente à réméré et le portage immobilier conviennent au propriétaire qui a besoin d’une somme importante pour solder des dettes et qui a un projet crédible de rachat : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession, ou revente du bien à un tiers qu’il conduit lui-même.
• Le viager occupé s’adresse au propriétaire âgé qui veut un revenu à vie et accepte de ne pas transmettre le bien.
• La vente avec réserve d’usufruit convient à qui préfère un capital immédiat à une rente, tout en gardant l’usage du logement.
• La vente suivie d’une location convient à celui qui renonce à la propriété et dispose de revenus suffisants pour payer un loyer.
• La vente avec complément de prix convient au propriétaire décidé à vendre, qui refuse de brader son bien faute de temps.

Pour un retraité à qui la banque a refusé un prêt, la page senior propriétaire, crédit refusé : quelles solutions reprend ce choix.

Ce que « rester » coûte réellement en vente à réméré : exemple chiffré

L’exemple qui suit est fictif. Il applique le modèle d’Alterfi à une maison estimée à 300 000 €, vendue à réméré pour 24 mois.

• Prix de vente : 180 000 €, soit 60 % de la valeur du bien.
• Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix, soit 36 000 € pour 24 mois, prélevés sur le prix à la signature.
• Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 10 800 €, dus seulement si l’opération se réalise.
• Net perçu à la signature : 180 000 € moins 36 000 € moins 10 800 €, soit 133 200 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit 3 600 à 5 400 €, à la charge du vendeur.
• Prix de rachat : 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.

Rester chez soi pendant deux ans coûte donc 36 000 €, l’équivalent de 1 500 € par mois, réglés d’avance en une fois.

Le coût total s’établit à 46 800 € hors frais d’acte (indemnité et honoraires). En cas de rachat à 18 mois, les six mois non utilisés sont restitués au prorata, soit 9 000 € : le coût tombe à 37 800 €. Refaites le calcul avec vos chiffres grâce au simulateur de vente à réméré.

Les points de vigilance avant de vendre et de continuer à habiter sa maison

Une occupation limitée dans le temps

En réméré comme en portage, l’occupation ne peut pas dépasser cinq ans au total, et toute prolongation suppose l’accord de l’investisseur.

Le sort de l’occupant à l’échéance

Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, il ne doit aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur reste propriétaire. Les conditions du départ sont fixées par l’acte de vente : elles se lisent avec le notaire avant la signature, pas après. La page que se passe-t-il si je ne rachète pas le bien détaille ce scénario.

Un net perçu inférieur au prix et un rachat à financer

L’indemnité d’occupation et les honoraires sont déduits du prix : la somme disponible doit couvrir les dettes à rembourser. Le rachat se fait ensuite au prix de vente, soit 180 000 € à réunir en 24 mois dans l’exemple.

Comment choisir entre ces solutions ?

1. Voulez-vous redevenir propriétaire ? Si oui, seuls la vente à réméré et le portage immobilier comportent une faculté de rachat.
2. Combien de temps voulez-vous rester ? Quelques mois à quelques années : réméré ou portage. Durablement : viager occupé, usufruit ou location.
3. De quelle somme avez-vous besoin, et quand ? Un capital à la signature oriente vers le réméré, le portage, la nue-propriété ou la vente suivie d’une location ; un revenu régulier, vers le viager.
4. Pouvez-vous payer chaque mois ? La location impose un loyer mensuel. En réméré et en portage, l’occupation est payée d’avance : aucun versement mensuel, mais un net perçu plus faible.

Dans tous les cas, faites chiffrer le net perçu et relire le projet d’acte par un notaire. Viager et vente de la nue-propriété ne comportent pas de faculté de rachat : leurs conséquences sur la succession et la fiscalité relèvent du notaire.

Sources : service-public.fr, fiches sur l’achat ou la vente en viager, l’usufruit, la rédaction du bail d’habitation et le congé donné par le propriétaire ; ministère de l’Économie, page sur le viager ; site immobilier des notaires de France, article sur l’achat en nue-propriété.

FAQ

Peut-on vendre sa maison et y rester sans payer de loyer ?
Oui, mais l’occupation a toujours une contrepartie. En viager occupé ou avec une réserve d’usufruit, le vendeur occupe au titre du droit conservé, non d’un bail, mais le prix subit une décote. En vente à réméré, une indemnité est payée d’avance sur le prix : rien n’est versé chaque mois, mais le net perçu est réduit.

Quelle est la différence entre un viager occupé et une vente à réméré ?
Le viager occupé est une vente sans faculté de rachat : le vendeur occupe son logement jusqu’à son décès et perçoit une rente. La vente à réméré est temporaire : elle procure un capital et permet de racheter le bien au prix de vente pendant cinq ans au plus.

Peut-on vendre son appartement et rester dedans, comme pour une maison ?
Oui. Pour une vente à réméré ou un portage avec Alterfi, le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 € ; voyez la page consacrée aux biens concernés par la vente avec faculté de rachat.

Faut-il passer par un notaire pour vendre et rester dans son logement ?
Oui. Une vente immobilière se signe devant notaire, quel que soit le montage.

Peut-on vendre à réméré et rester chez soi quand la banque a refusé un prêt ?
La vente à réméré est une vente, pas un crédit : elle ne suppose pas l’accord d’une banque à l’entrée. En revanche, si vous comptez financer le rachat par un nouveau prêt, il faudra l’obtenir avant l’échéance.

Conclusion

Vendre sa maison tout en y restant recouvre deux réalités : une parenthèse temporaire avec retour possible à la propriété, ou une cession sans faculté de rachat, qui ne laisse que l’usage du logement. Si vous voulez conserver votre bien à terme, la vente à réméré est la solution à étudier en premier, avec un net perçu chiffré et un projet de rachat réaliste.