Ma mère veuve veut vendre sa maison : peut-elle vendre seule ?

Votre mère veuve veut vendre sa maison ? Elle peut signer seule si elle en a la pleine propriété : maison qui lui appartenait en propre, maison qui lui a été attribuée en totalité au partage, ou succession recueillie en entier faute de descendant et de parents du défunt. Si elle n’a que l’usufruit, la vente de la maison entière exige l’accord de tous les enfants nus-propriétaires. En indivision avec eux, l’unanimité reste la règle, avec des recours devant le juge. Et si son but est d’obtenir des liquidités sans quitter les lieux, la vente à réméré peut être une alternative.

En bref

• Tout dépend des droits de votre mère sur la maison : pleine propriété, usufruit, indivision ou simple droit au logement.
• Usufruitière, elle peut vendre son usufruit seule, mais pas la maison entière sans l’accord des nus-propriétaires.
• En indivision, la vente demande l’unanimité, sauf autorisation du tribunal (articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil).
• Pour obtenir des fonds en restant chez elle, la vente à réméré, le portage ou la vente avec complément de prix sont des pistes à étudier.

Première question : quels sont les droits de votre mère sur la maison ?

Avant de parler d’agence ou de prix, il faut savoir ce que votre mère possède exactement. Selon Service-public.fr, le conjoint marié hérite dans tous les cas, et sa part dépend du régime matrimonial et de la présence d’enfants communs. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, une maison achetée pendant le mariage est en principe commune. Selon Service-public.fr, la liquidation de la communauté précède alors la succession, qui comprend les biens propres du défunt et la moitié des biens communs : l’autre moitié de la maison revient à votre mère au titre du partage de la communauté.

Pour la part qui dépend de la succession, l’article 757 du Code civil donne au conjoint, quand tous les enfants sont communs, le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et la propriété du quart. Si certains enfants ne sont pas issus du couple, il reçoit le quart en propriété, sans option. Si un héritier l’y invite par écrit et qu’elle ne répond pas dans les trois mois, votre mère est réputée avoir choisi l’usufruit (article 758-3). Notre guide sur les droits du conjoint survivant détaille ces options.

Une donation au dernier vivant peut élargir ce choix. Selon notaires.fr, en présence d’enfants, elle permet au conjoint d’opter entre l’usufruit de la totalité, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou la pleine propriété de la quotité disponible. Enfin, sans descendant ni père et mère du défunt, le conjoint recueille toute la succession (article 757-2).

Pleine propriété : votre mère peut vendre seule

Votre mère est seule et pleine propriétaire de la maison dans plusieurs cas :

• la maison lui appartenait en propre (sous le régime légal, maison qu’elle possédait avant le mariage ou qu’elle a reçue seule par donation ou succession pendant le mariage) ;
• elle a reçu, après partage, la totalité de la maison en pleine propriété, par exemple grâce à une donation au dernier vivant portant sur la quotité disponible ;
• votre père ne laisse ni descendant ni père et mère, et la succession lui revient entièrement (article 757-2), sous réserve des biens de famille que l’article 757-3 attribue pour moitié aux frères et sœurs du défunt.

Dans ces situations, elle n’a besoin de l’accord de personne. Elle signe le compromis et l’acte de vente devant le notaire, et le prix lui revient. Ses enfants n’ont aucun droit de regard sur une vente faite de son vivant : le prix entre simplement dans son patrimoine. En revanche, si elle a choisi le quart en propriété, elle ne détient en général qu’une fraction de la maison, en indivision avec ses enfants : il faut alors se reporter aux règles de l’indivision exposées plus bas.

Usufruit : vendre la maison exige l’accord des enfants nus-propriétaires

C’est la situation la plus fréquente quand votre mère a choisi l’usufruit de la totalité. L’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété » (article 578 du Code civil). Votre mère peut habiter la maison, la louer et en percevoir les loyers. Les enfants détiennent la nue-propriété. Notre page sur la nue-propriété et l’usufruit reprend ces notions.

Pour vendre, trois cas se présentent :

• Vente de la pleine propriété : elle suppose l’accord de votre mère et de tous les enfants nus-propriétaires, comme le rappelle Service-public.fr. Le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). Sur le plan fiscal, cette valeur est fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitière : plus votre mère est âgée, plus la part de l’usufruit est faible et celle des enfants importante.
• Vente de son seul usufruit : l’article 595 du Code civil permet à l’usufruitière de vendre ou céder son droit sans l’accord des nus-propriétaires. Les acheteurs d’un usufruit viager sont toutefois rares.
• Conversion de l’usufruit : selon les articles 759 à 762, l’usufruit du conjoint peut être converti en rente viagère à la demande de votre mère ou d’un enfant nu-propriétaire. À défaut d’accord, le juge décide, la demande pouvant être formée jusqu’au partage définitif, mais il ne peut pas imposer contre sa volonté la conversion de l’usufruit portant sur le logement qu’elle occupe à titre de résidence principale et sur son mobilier. Une conversion en capital suppose un accord entre votre mère et les héritiers.

Attention : le juge ne peut pas, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitière (article 815-5). Ses enfants ne peuvent donc pas l’obliger à vendre la maison entière. Pour aller plus loin, lisez notre guide sur l’usufruit du conjoint survivant.

Indivision avec les enfants : unanimité ou recours au juge

Votre mère peut être en indivision avec ses enfants, par exemple si elle a choisi le quart en propriété. Selon l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d’administration, mais le consentement de tous est requis pour vendre un immeuble.

Si un enfant refuse, deux recours existent :

• La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1) : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits expriment leur intention de vendre devant un notaire, qui la fait signifier aux autres dans le mois. En cas d’opposition ou de silence pendant trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété.
• L’autorisation judiciaire (article 815-5) : le tribunal peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun.

Ces procédures prennent du temps et abîment souvent les relations familiales. Notre article sur la vente d’un bien en indivision sans accord détaille les étapes.

Droit au logement, protection juridique : les cas particuliers

Votre mère peut aussi n’avoir qu’un droit au logement. L’article 763 du Code civil lui donne, pendant un an après le décès, la jouissance gratuite du logement qu’elle occupait à titre de résidence principale, s’il appartenait aux époux ou dépendait totalement de la succession. Ensuite, sauf volonté contraire du défunt exprimée par testament authentique (article 971), elle bénéficie d’un droit viager d’habitation sur ce logement et d’usage sur le mobilier (article 764), à condition de le manifester dans l’année du décès (article 765-1). Ce droit lui permet d’habiter les lieux, pas de vendre la maison. Si le logement n’est plus adapté, elle peut le louer pour financer un autre hébergement, et l’article 766 permet de convertir ce droit en rente viagère ou en capital par accord avec les héritiers.

Si votre mère n’est plus en état d’exprimer sa volonté, elle ne peut pas signer seule. Sous tutelle, selon Service-public.fr, c’est le tuteur qui vend, avec l’autorisation du juge des tutelles. En habilitation générale, la vente de la résidence principale ou secondaire exige aussi l’autorisation du juge. Consultez nos guides pour vendre une maison sous tutelle et sur l’habilitation familiale.

Obtenir des liquidités sans quitter la maison

Beaucoup de veuves ne veulent pas vraiment partir : elles ont besoin d’argent pour payer des dettes, aider un proche ou financer des travaux, souvent après un refus de crédit lié à l’âge. Trois solutions permettent de rester chez soi, à condition que votre mère soit pleine propriétaire ou que tous les propriétaires signent :

• La vente à réméré : elle vend la maison à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, reste dans les lieux contre une indemnité d’occupation, et peut racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Aucune pénalité n’est due si elle ne rachète pas.
• Le portage immobilier : même logique de rachat, pour un bien situé en France d’au moins 300 000 €, comme pour le réméré.
• La vente avec complément de prix : environ 60 % de la valeur versés à la signature, puis un complément égal au prix de revente moins le prix d’achat, après déduction des frais d’acte liés au complément. La vente est définitive, sans rachat, et votre mère conduit elle-même la revente.

Exemple fictif : Jeanne, 79 ans, veuve, est seule propriétaire d’une maison estimée à 400 000 €. Elle souhaite 140 000 € pour solder des dettes et rester chez elle. Avec une vente à réméré à 50 % de la valeur, le prix de vente est de 200 000 €. Pour une durée de 24 mois, l’indemnité d’occupation de 10 % par an représente 200 000 x 10 % x 2 = 40 000 €, payée d’avance et déduite du prix. Les honoraires de 6 % TTC du prix de vente s’élèvent à 12 000 €, et les frais de notaire, environ 2,5 %, à 5 000 €. Jeanne perçoit 200 000 moins 40 000 moins 12 000 moins 5 000 = 143 000 €. Pour récupérer sa maison, elle rachète à 200 000 €, plus les frais et loyaux coûts. Si elle rachète au bout de 18 mois, l’indemnité des 6 mois restants, soit 10 000 €, lui est restituée.

Pour comparer les options, lisez aussi notre guide pour vendre sa maison et rester dedans. L’étude et la proposition écrite sont gratuites, et les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

FAQ

Ma mère veuve veut vendre sa maison : par où commencer ?
Demandez au notaire chargé de la succession quels sont ses droits exacts : pleine propriété, usufruit, quote-part indivise ou droit au logement. L’attestation de propriété et l’option exercée dans la succession déterminent qui doit signer la vente.

Une veuve peut-elle vendre sa maison sans l’accord des enfants ?
Oui si elle en est seule pleine propriétaire. Non si elle n’a que l’usufruit ou si elle est en indivision avec eux : il faut alors l’accord de tous, ou, en indivision, une autorisation du tribunal (articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil).

Une usufruitière peut-elle vendre ?
Elle peut vendre ou céder son usufruit seule (article 595 du Code civil). Pour vendre la maison entière, il faut l’accord des nus-propriétaires. Le prix est alors réparti selon la valeur de chaque droit, la valeur fiscale de l’usufruit dépendant de l’âge de l’usufruitière (article 669 du CGI).

Comment vendre une maison en usufruit si un enfant refuse ?
La procédure de vente à la majorité des deux tiers ne s’applique pas en cas de démembrement. Votre mère peut toutefois vendre son seul usufruit, ou demander, jusqu’au partage définitif, la conversion de son usufruit en rente viagère (articles 759 et 760 du Code civil), le juge tranchant à défaut d’accord. Ces solutions ne permettent pas de vendre la maison entière sans l’accord des enfants.

Vendre sa maison avant sa mort : quel intérêt ?
Une vente de son vivant permet de disposer du prix pour financer ses besoins, aider ses proches ou adapter son logement. Le bien sort alors de la future succession, remplacé par l’argent restant. Une vente à réméré permet en plus de garder la possibilité de racheter.

Conclusion

Savoir si votre mère veuve peut vendre seule sa maison commence par une question simple : quels droits a-t-elle sur le bien ? Pleine propriétaire, elle décide seule. Usufruitière ou en indivision, elle a besoin de ses enfants, ou du juge dans certains cas. Si son vrai besoin est de réunir des fonds sans déménager, une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix méritent d’être étudiés avec le notaire, avant de mettre la maison en vente.