Nue-propriété, viager ou réméré : pour un senior qui veut rester chez lui sans projet de rachat, la vente en nue-propriété (capital immédiat) ou le viager (bouquet et rente à vie) sont les solutions adaptées. La vente à réméré, vente assortie d’une faculté de rachat d’au plus cinq ans, ne se justifie que si une somme précise est attendue à une date précise. Ce guide prolonge notre comparatif entre portage immobilier et viager et compare les trois options critère par critère.
En bref
- Sans projet de rachat, la nue-propriété ou le viager conviennent mieux à un senior que la vente à réméré, conçue pour être rachetée.
- La vente en nue-propriété verse l’intégralité du prix à la signature, et le vendeur garde l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.
- Le viager verse un bouquet éventuel puis une rente jusqu’au décès du vendeur, qui peut rester dans les lieux en viager occupé.
- La vente à réméré rapporte 42 % à 60 % de la valeur du bien, rachetable au même prix dans un délai de cinq ans au plus.
Trois façons de mobiliser son logement après 60 ans
Les trois opérations ont un point commun : le senior vend tout ou partie de ses droits sur son logement devant notaire et peut continuer à y vivre. Leur logique est en revanche opposée. Deux sont des ventes définitives organisées autour de la durée de vie du vendeur, la troisième est une vente temporaire organisée autour d’une date de rachat.
La vente en nue-propriété
Selon service-public.fr, la propriété se divise en deux droits : l’usufruit, « le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire », et la nue-propriété, le droit de disposer du bien sans en avoir l’usage ni les revenus. Le senior vend la nue-propriété et conserve l’usufruit. Les notaires de France précisent que la réserve d’usufruit peut être viagère ou temporaire, et que le vendeur peut aussi garder un simple droit d’usage et d’habitation. Pour le détail, voir notre guide sur la vente en nue-propriété et son fonctionnement.
Le viager
Le ministère de l’Économie définit le viager comme la vente d’un bien immobilier en échange d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), qui peut s’accompagner d’un bouquet versé comptant à la signature. En viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation ; en viager libre, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien dès la signature. Notre guide de la vente en viager, occupé ou libre détaille bouquet et rente.
La vente à réméré
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire vend son bien à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur et peut le racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673, pendant cinq ans au plus. Le rachat est une faculté, jamais une obligation.
Ce que vous percevez : capital, rente ou prix provisoire
La première question est la forme de l’argent dont vous avez besoin.
- Nue-propriété : selon les notaires de France, le vendeur reçoit l’intégralité du prix immédiatement. L’ANIL indique que ce prix est en principe inférieur à celui d’une vente en pleine propriété, puisque l’acquéreur ne jouit pas du bien tout de suite.
- Viager : un bouquet, facultatif et librement fixé, puis une rente. Justice.fr indique que le bouquet représente en général 30 % de la valeur totale du bien. Le ministère de l’Économie liste les éléments qui fixent la rente : la valeur du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur, le bouquet, le statut libre ou occupé.
- Vente à réméré : un capital unique, entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, dont sont déduits à la signature l’indemnité d’occupation payée d’avance et les honoraires. Il n’y a pas de rente.
Le viager est la seule des trois solutions qui procure un revenu jusqu’au décès. C’est aussi la seule qui expose au risque d’impayés de la rente, que les notaires de France signalent : le vendeur peut se protéger par une clause résolutoire, qui lui permet selon justice.fr de reprendre le bien après plusieurs rentes impayées.
Rester chez soi : usufruit, droit d’usage ou indemnité d’occupation
Les trois options permettent de rester dans son logement, à des conditions différentes.
En nue-propriété
L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer. Service-public.fr met à sa charge l’entretien courant et la taxe foncière, les grosses réparations, limitées au gros œuvre pour un immeuble, revenant au nu-propriétaire sauf défaut d’entretien. Avec un droit d’usage, seule l’habitation personnelle est possible, sans pouvoir louer, précise justice.fr.
En viager occupé
Le vendeur reste chez lui jusqu’à son décès. Selon le ministère de l’Économie, la répartition des charges est en principe définie dans l’acte ; si rien n’est précisé, l’entretien courant revient au vendeur lorsqu’il conserve l’usufruit, les grosses réparations à l’acquéreur.
En vente à réméré
Le vendeur peut rester occupant pendant la durée convenue contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente. Elle est payée d’avance, prélevée sur le prix à la signature, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé : rien n’est à verser chaque mois. L’occupation est limitée à la durée de l’opération, cinq ans au plus.
Récupérer son bien et transmettre : ce qui reste aux héritiers
Les deux ventes définitives font sortir le logement du patrimoine. En nue-propriété, les notaires de France rappellent qu’au décès du vendeur, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. En viager, la rente cesse au décès du vendeur et, en viager occupé, l’acquéreur récupère alors la jouissance du bien. Les héritiers recueillent ce qui reste du prix ou des rentes perçus, pas le logement.
La vente à réméré est la seule des trois qui permet de récupérer le bien : en exerçant la faculté de rachat dans le délai, le vendeur en redevient propriétaire. À défaut de rachat, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Le rachat peut être financé par un nouveau crédit, la vente d’un autre actif, une succession ou une aide familiale ; voir comment financer le rachat de son bien.
Pour un senior, ce que devient la faculté de rachat si le vendeur décède pendant la durée convenue est un point à faire préciser par le notaire avant la signature.
Nue-propriété, viager ou réméré : quelle solution selon votre situation
Le bon critère n’est pas l’âge, mais l’objectif.
- Vous voulez un capital et rester chez vous jusqu’à la fin de votre vie : la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit viager est la réponse la plus directe.
- Vous voulez un complément de revenu à vie : le viager occupé, avec une rente indexée. Justice.fr indique qu’une clause d’indexation peut prévoir la révision automatique de la rente, par exemple selon l’indice des prix à la consommation.
- Vous ne voulez pas vendre et pouvez emprunter sans mensualités : renseignez-vous sur le prêt viager hypothécaire, remboursé au décès ou à la vente du bien.
- Vous attendez une somme précise à une date précise (vente d’un autre bien, succession ouverte, déblocage d’un placement) : la vente à réméré peut faire le lien, puis vous rachetez votre bien.
- Vous voulez vendre sans brader et pouvez attendre la revente : la vente avec complément de prix vous verse un premier prix, puis un complément quand vous revendez le bien à un tiers.
Quand la vente à réméré n’est pas une réponse
La vente à réméré est conçue pour être rachetée. Le prix, entre 42 % et 60 % de la valeur, n’a de sens que si le rachat a lieu. Un senior sans source de rachat identifiée, qui cherche un revenu ou un capital définitif, la paierait cher : il perdrait son bien à ce prix, après avoir réglé indemnité d’occupation, honoraires et frais de notaire. Elle suppose aussi un bien d’au moins 300 000 € situé en France et un net perçu qui couvre le besoin. Si votre banque a refusé un crédit, notre page senior propriétaire et crédit refusé passe en revue toutes les solutions.
Exemple chiffré fictif : un bien de 300 000 €
Exemple purement illustratif. Madame R., 74 ans, possède un appartement estimé 300 000 €.
En nue-propriété : le barème fiscal publié par service-public.fr attribue à la nue-propriété 70 % de la valeur du bien quand l’usufruitier a entre 71 et 80 ans, soit 210 000 € de valeur fiscale. Ce barème sert à calculer les droits ; le prix réellement payé par l’acquéreur se négocie et se vérifie avec le notaire.
En viager : le bouquet et la rente dépendent de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie de Madame R. ; ils se calculent avec le notaire à partir de barèmes. Aucun chiffre générique ne serait fiable.
En vente à réméré : l’investisseur achète 180 000 € (60 %) pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 36 000 € et les honoraires de 10 800 € (6 % TTC) sont prélevés à la signature : Madame R. perçoit 133 200 € hors frais d’acte, les frais de notaire de 3 600 € à 5 400 € étant à sa charge. Elle rachète 180 000 € à l’échéance : l’opération lui coûte 46 800 € hors frais d’acte. Si elle rachète à 18 mois grâce à la vente d’un autre bien, 9 000 € lui sont restitués et le coût tombe à 37 800 €. Si elle ne rachète pas, l’acquéreur reste propriétaire.
Cet exemple montre la différence de nature : la nue-propriété et le viager transforment la valeur du bien en capital ou en revenu définitifs, la vente à réméré procure une trésorerie temporaire dont le coût dépend de la durée.
Sources : service-public.fr, fiche « En quoi consiste l’usufruit ? » ; ministère de l’Économie, page « Le viager : comment ça marche ? » ; justice.fr, fiche sur les règles de l’achat et de la vente en viager ; les notaires de France, guide « Vente en nue-propriété, usufruit et viager » ; ANIL, page sur les différents types d’achat immobilier ; Code civil, articles 1659 à 1673.
FAQ
Quelle différence entre viager occupé et vente en nue-propriété ?
Dans les deux cas, le vendeur reste chez lui : justice.fr indique qu’en viager occupé, il conserve l’usufruit ou un droit d’usage. La différence tient au paiement : capital versé en totalité à la signature pour la nue-propriété, bouquet et rente à vie pour le viager. Le notaire vous aide à choisir selon votre besoin de capital ou de revenu.
Que se passe-t-il si le vendeur en viager décède peu après la vente ?
Le viager repose sur l’aléa. Selon le ministère de l’Économie, une vente sans aléa peut être annulée, notamment si le vendeur, malade à la signature, décède dans les 20 jours qui suivent.
La rente viagère est-elle imposable ?
Oui, pour une fraction seulement, qui dépend de l’âge du vendeur au premier versement : 30 % de la rente au-delà de 69 ans, selon le ministère de l’Économie. Le bouquet est exonéré d’impôt, précise la même source.
Mes enfants peuvent-ils racheter mon bien vendu à réméré ?
Une aide familiale peut financer tout ou partie du prix de rachat. Elle se prévoit avant la signature et se formalise avec le notaire.
Peut-on faire une vente à réméré à 80 ans ?
Oui : la vente à réméré est une vente, pas un crédit, sans assurance emprunteur ni mensualités. Ce qui compte est la valeur du bien, au moins 300 000 € en France, et la réalité du projet de rachat.
Combien de temps faut-il pour signer ?
Pour une vente à réméré, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire. Pour un viager ou une vente en nue-propriété, le calendrier dépend du notaire et de la recherche d’un acquéreur.
Conclusion
Nue-propriété, viager ou réméré : la question décisive pour un senior est de savoir s’il veut récupérer son bien. Sans projet de rachat, la nue-propriété ou le viager transforment le logement en capital ou en revenu tout en permettant d’y rester. Avec une rentrée d’argent attendue à une date connue, la vente à réméré peut faire le lien. Pour situer ces options face au portage, voir notre guide portage immobilier ou viager.