Vendre en nue-propriété en gardant l’usufruit, c’est vendre son logement avec réserve d’usufruit : vous recevez un capital à la signature et vous conservez le droit d’y vivre ou de le louer, jusqu’à votre décès ou jusqu’au terme convenu. Vous restez redevable de l’entretien et, en principe, de la taxe foncière. L’acquéreur récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit, sans que vous puissiez revenir en arrière. Cette solution fait partie de celles que nous comparons pour le senior propriétaire dont le crédit est refusé.
En bref
- En gardant l’usufruit, le vendeur peut continuer d’habiter son logement, le louer et percevoir les loyers, sans en être propriétaire.
- L’usufruit réservé peut être viager ou temporaire ; un usufruit temporaire augmente le prix mais oblige à libérer le bien au terme.
- Le vendeur usufruitier assure l’entretien et, sauf convention contraire, la taxe foncière ; l’acquéreur supporte les grosses réparations.
- Vendre la nue-propriété à un enfant expose à une présomption fiscale : le bien peut être réintégré dans la succession.
Vendre en nue-propriété en gardant l’usufruit : le principe
Le propriétaire divise son droit en deux. Il vend la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, et conserve l’usufruit, que service-public.fr définit comme « le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire ». Les juristes parlent de vente avec réserve d’usufruit. Nous détaillons le mécanisme général dans notre page vente en nue-propriété : définition et fonctionnement.
Deux formules sont possibles, rappelle le ministère de l’Économie : un usufruit à vie, qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier, ou un usufruit pour une durée déterminée. La Chambre des notaires de Paris résume l’intérêt de la formule viagère : le vendeur peut bénéficier de la jouissance du bien vendu jusqu’à son décès. Selon service-public.fr, l’usufruit prend fin notamment au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du délai pour lequel il a été convenu. La pleine propriété se reconstitue alors automatiquement au profit de l’acquéreur, précise economie.gouv.fr.
Ce que vous pouvez faire en gardant l’usufruit
- Habiter le logement, comme avant la vente. Service-public.fr indique que l’usufruitier peut utiliser lui-même le bien.
- Le louer et encaisser les loyers. L’usufruitier peut louer le bien et en percevoir les revenus. L’accord du nu-propriétaire est toutefois nécessaire pour un bail rural, commercial, artisanal ou industriel.
- Céder votre usufruit. Selon service-public.fr, l’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Il peut aussi y renoncer.
Ces droits comptent si votre situation change. En cas d’entrée en maison de retraite, le logement peut être loué pour financer une partie des frais, ou l’usufruit peut être cédé, par exemple à l’acquéreur, qui réunit alors la pleine propriété.
Ce que vous ne pouvez plus faire
Vous ne pouvez plus vendre le bien en pleine propriété seul : service-public.fr rappelle que cette vente exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Vous ne pouvez pas non plus le transmettre à vos héritiers, puisque la nue-propriété a été vendue. Enfin, la Chambre des notaires de Paris rappelle que l’usufruitier doit conserver la substance du bien, sans le dégrader ni en changer la destination ; selon service-public.fr, un abus de jouissance peut mettre fin à l’usufruit.
Les charges du vendeur usufruitier
Garder l’usufruit, c’est aussi garder des dépenses. La répartition de principe est la suivante :
- À votre charge : toutes les réparations d’entretien et les charges courantes (service-public.fr, economie.gouv.fr). Si vous occupez le logement, la Chambre des notaires de Paris indique que l’usufruitier paie la taxe foncière, ainsi que la taxe d’habitation lorsqu’elle est due, sauf convention contraire.
- À la charge de l’acquéreur : les grosses réparations, comme les murs porteurs, les toitures ou les clôtures (economie.gouv.fr), sauf si elles résultent d’un manque d’entretien de votre part (service-public.fr).
Ces règles peuvent être aménagées. La Chambre des notaires de Paris recommande de déterminer précisément dans l’acte de vente les travaux incombant à chaque partie, et les parties peuvent convenir d’une autre répartition de la taxe foncière. C’est un point à négocier avant la signature, surtout si des travaux importants sont à prévoir.
Usufruit viager ou temporaire : l’effet sur le prix
Le Bulletin officiel des finances publiques publie le barème de l’article 669 du Code général des impôts, utilisé pour calculer les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Pour un usufruit viager, l’usufruit vaut 40 % de la valeur du bien si l’usufruitier a de 61 à 70 ans révolus, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans. Pour un usufruit à durée fixe, il vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager.
Ce barème est un repère, pas un prix. Pour une vente, la Chambre des notaires de Paris rappelle que la valorisation n’est pas figée par le barème fiscal : les parties peuvent retenir la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété, calculée avec le notaire.
Exemple chiffré fictif
Cet exemple est fictif et n’utilise que le barème fiscal. Monsieur Garnier, 68 ans, possède un appartement estimé à 300 000 €.
- Usufruit viager : à 68 ans, l’usufruit vaut 40 %, soit 120 000 €. La nue-propriété vaut 180 000 €. Monsieur Garnier reste chez lui toute sa vie.
- Usufruit temporaire de dix ans : l’usufruit vaut 23 %, soit 69 000 €. La nue-propriété vaut 231 000 €, soit 51 000 € de plus. Mais à 78 ans, l’usufruit s’éteint : il doit libérer le logement ou le louer à l’acquéreur.
- Usufruit temporaire de vingt ans : deux périodes de dix ans donneraient 46 %, mais la valeur est plafonnée à celle de l’usufruit viager, 40 %. La nue-propriété vaut alors 180 000 €, comme en viager.
Le prix réellement négocié, fondé sur la valeur économique, peut s’écarter de ces montants. L’arbitrage reste le même : plus l’usufruit réservé est court, plus le capital est élevé, et plus la question du relogement se pose tôt.
La fiscalité du vendeur qui garde l’usufruit
La plus-value
Selon le Bulletin officiel des finances publiques, lorsque la cession porte uniquement sur la nue-propriété d’un logement détenu jusque-là en pleine propriété, l’exonération de la résidence principale est applicable, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Le notaire vérifie ces conditions dans chaque dossier.
L’impôt sur la fortune immobilière
En principe, un bien démembré est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le Bulletin officiel des finances publiques prévoit une exception lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, à condition que la nue-propriété ne soit pas cédée à un héritier présomptif, à un donataire ou à une personne interposée. Chacun est alors imposé selon la valeur de son droit, d’après le barème de l’article 669.
Les loyers
Si vous louez le logement, la Chambre des notaires de Paris indique que l’usufruitier est imposé sur la totalité des loyers et peut déduire certaines charges.
La vente à un enfant
L’article 751 du Code général des impôts présume que le bien dont le défunt avait l’usufruit et dont un héritier présomptif a la nue-propriété fait partie de la succession. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, c’est une présomption simple, qui peut être combattue, et la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit d’un héritier y entre. Une opération familiale se prépare donc avec le notaire, qui peut aussi présenter les solutions de transmission du patrimoine immobilier, comme la donation de son vivant.
Quand une autre solution convient mieux que la réserve d’usufruit
Alterfi ne réalise pas de ventes en nue-propriété. Elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour trois opérations, réservées aux biens situés en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, dont le net perçu couvre les dettes.
- Besoin temporaire et rachat possible : la vente à réméré laisse la faculté de racheter le bien au prix de vente, dans un délai de cinq ans au plus, contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an payée d’avance. Elle suppose une ressource identifiée pour racheter : vente d’un autre bien, succession ouverte, aide familiale.
- Vente acceptée, mais sans brader : la vente avec complément de prix verse un premier prix à la signature, puis un complément à la revente du bien, que le vendeur conduit lui-même.
Si vous voulez rester chez vous à vie sans projet de rachat ni de revente, ces opérations ne sont pas adaptées : faute de rachat, le bien vendu à réméré est perdu. La réserve d’usufruit, le viager ou le prêt viager hypothécaire se discutent alors avec le notaire. Notre comparatif nue-propriété, viager ou réméré aide à choisir, et la page vendre sa maison et rester dedans recense les solutions pour rester sur place.
Sources : service-public.fr, fiche « En quoi consiste l’usufruit ? » ; ministère de l’Économie, page « Investir en nue-propriété : quels avantages, quelles limites ? » ; Bulletin officiel des finances publiques, commentaires de l’article 669 du Code général des impôts, de l’exonération de plus-value de la résidence principale, du régime de l’impôt sur la fortune immobilière des biens démembrés et de l’article 751 du Code général des impôts ; Chambre des notaires de Paris, articles « Vente en viager occupé et vente de la nue-propriété d’un bien immobilier » et « Usufruit et nue-propriété : fiscalement, qui paye quoi ? ».
FAQ
Puis-je vendre mon usufruit plus tard ?
Oui. Selon service-public.fr, l’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. S’il le cède à l’acquéreur de la nue-propriété, celui-ci devient plein propriétaire.
Que se passe-t-il si je décède avant la fin d’un usufruit temporaire ?
Service-public.fr cite le décès de l’usufruitier parmi les causes d’extinction de l’usufruit. L’acte de vente doit régler précisément ce cas : faites-le vérifier par le notaire avant de signer.
Puis-je faire des travaux dans le logement ?
Vous pouvez entretenir et aménager le bien, à condition d’en conserver la substance et de ne pas en changer la destination. Les gros travaux relèvent en principe du nu-propriétaire : mieux vaut les lister dans l’acte.
Mes héritiers récupèrent-ils quelque chose ?
Pas le logement, qui revient à l’acquéreur au décès. Ils recueillent en revanche les sommes issues de la vente qui n’auront pas été dépensées.
L’acquéreur peut-il me faire partir ?
Non, tant que l’usufruit dure et que vous respectez vos obligations. Service-public.fr indique toutefois que l’abus de jouissance, par exemple la dégradation du bien ou un manque d’entretien, peut mettre fin à l’usufruit.
Faut-il quitter le logement au terme d’un usufruit temporaire ?
Oui, sauf accord avec le nu-propriétaire : à l’arrivée du terme, la pleine propriété se reconstitue à son profit, qui peut alors occuper ou louer le bien. Un bail peut être négocié à l’avance.
Conclusion
Vendre en nue-propriété en gardant l’usufruit permet de toucher un capital sans déménager, à condition d’accepter une vente définitive et de continuer à assumer l’entretien. Le choix entre usufruit viager et temporaire, la répartition des travaux et la qualité de l’acquéreur se règlent avec le notaire. Si votre besoin de liquidités est temporaire, d’autres voies existent : nous les présentons dans notre guide du senior propriétaire face à un crédit refusé.