Charges pendant une vente à réméré : taxe foncière, copropriété, assurance et travaux

Les charges pendant une vente à réméré restent, dans la pratique, à la charge du vendeur qui occupe le bien : charges de copropriété, taxe foncière et taxe d’ordures ménagères, entretien, eau, électricité et assurance s’ajoutent à l’indemnité d’occupation. Celle-ci rémunère seulement le droit de rester dans les lieux. La règle exacte est fixée par l’acte notarié de votre vente à réméré, de votre portage ou de votre vente avec complément de prix. Voici ce que l’indemnité couvre, ce que disent les sources officielles et comment budgéter ces dépenses.

En bref

• L’occupant paie en plus de l’indemnité d’occupation les charges courantes et les taxes du bien, selon la répartition prévue par l’acte notarié.
• Selon service-public.fr, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier, donc de l’investisseur à partir du 1er janvier qui suit la vente.
• Le remboursement de la taxe foncière ou des charges de copropriété par l’occupant est un accord entre les parties, sans effet envers l’administration fiscale ni le syndic.
• Ces charges se paient au fil des mois, contrairement à l’indemnité prépayée : elles doivent être provisionnées sur la somme nette perçue à la signature.

Charges pendant une vente à réméré : ce que couvre l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est la contrepartie du droit de rester dans le bien vendu pendant la durée convenue. Chez Alterfi, elle représente environ 10 % par an du prix de vente, elle est payée d’avance par prélèvement sur le prix à la signature et elle est restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Son fonctionnement est détaillé dans notre guide sur le montant et le paiement de l’indemnité d’occupation.

Le vendeur n’a donc rien à verser chaque mois à l’investisseur, mais il continue de régler, comme avant la vente, les factures et les charges de son logement.

• Ce que couvre l’indemnité : le droit d’occuper le bien pendant la durée convenue, sans loyer ni mensualité versés à l’investisseur.
• Ce qu’elle ne couvre pas : les charges de copropriété, les taxes, l’entretien, les consommations d’eau et d’énergie, l’assurance.

Qui paie quoi pendant l’occupation : la pratique dans les dossiers Alterfi

Dans les dossiers accompagnés par Alterfi, l’occupant reste redevable, pendant toute l’occupation, des charges et taxes afférentes au bien :

• les charges de copropriété ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• la taxe foncière ;
• l’entretien et les réparations ;
• l’eau et l’électricité ;
• l’assurance.

Notre étude de cas réelle d’une vente avec complément de prix à Paris l’illustre : la propriétaire n’avait plus rien à verser pendant l’occupation, l’indemnité étant entièrement prépayée, mais elle restait redevable des charges courantes du logement, soit les charges de copropriété, la taxe foncière, l’entretien, l’énergie et l’assurance.

La logique est la même en portage immobilier, qui suit le modèle de la vente à réméré, et en vente avec complément de prix lorsque le vendeur reste dans les lieux, avec une indemnité de 8 à 12 % par an du prix selon l’investisseur. C’est une pratique, pas une règle légale : la répartition applicable est celle de l’acte et de la convention d’occupation signés chez le notaire.

Qui paie la taxe foncière en réméré ?

La règle du 1er janvier

Selon service-public.fr, la taxe foncière est établie au nom de celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Après une vente à réméré, l’investisseur est propriétaire : à partir du 1er janvier suivant la signature, l’avis de taxe foncière est donc établi à son nom.

Lorsque l’acte met la taxe foncière à la charge de l’occupant, celui-ci la rembourse à l’investisseur selon les modalités prévues (montant de l’avis, date de remboursement). Service-public.fr précise qu’un tel accord n’a d’effet qu’entre les parties : l’administration fiscale n’en tient pas compte.

L’année de la signature et l’année du rachat

Pour l’année de la vente, service-public.fr indique que le propriétaire au 1er janvier doit payer l’impôt en totalité, et qu’il peut en demander le remboursement partiel au nouveau propriétaire : un accord, conclu habituellement chez le notaire le jour de la vente, répartit la taxe au prorata de l’année. Dans un réméré où l’occupant garde les taxes à sa charge, ce prorata dépend de l’acte, de même que le décompte de l’année du rachat : le notaire le précise.

Taxe d’ordures ménagères et taxe d’habitation

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis d’imposition que la taxe foncière, selon service-public.fr, qui la classe parmi les charges récupérables auprès d’un locataire. L’occupant d’un réméré n’étant pas locataire, c’est l’acte qui organise son remboursement.

Quant à la taxe d’habitation, service-public.fr indique qu’elle est supprimée sur les résidences principales. Elle reste due pour une résidence secondaire par celui qui en a la disposition ou la jouissance permanente au 1er janvier, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit : point à vérifier avec le notaire si le bien n’est pas votre résidence principale.

Charges de copropriété en portage immobilier ou en réméré

Envers le syndic, c’est le copropriétaire qui doit

Après la vente, l’investisseur devient copropriétaire et reçoit les appels de fonds du syndic. Pour l’année de la vente, service-public.fr indique que la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur, que les dépenses hors budget incombent à celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé, et que, pour les travaux votés en assemblée générale, le vendeur paie les appels de fonds établis avant la vente et l’acquéreur ceux émis après.

Toujours selon service-public.fr, un accord entre vendeur et acquéreur peut prévoir une autre répartition, mais il ne produit effet qu’entre eux et ne peut pas être opposé au syndic. Quand l’acte met les charges à la charge de l’occupant, celui-ci les rembourse donc à l’investisseur selon les modalités convenues.

Assemblée générale et gros travaux

Service-public.fr rappelle que chaque copropriétaire a un droit d’accès et de vote à l’assemblée générale et qu’il peut s’y faire représenter par un mandataire, copropriétaire ou non. Pendant l’occupation, c’est donc l’investisseur qui vote, sauf mandat. La prise en charge des gros travaux votés pendant cette période (ravalement, toiture, ascenseur) et la consultation éventuelle de l’occupant se fixent dans l’acte : interrogez le notaire avant de signer.

Assurance pendant le réméré : propriétaire et occupant

Les sources officielles distinguent selon le type de bien :

• En copropriété : service-public.fr et le ministère de l’Économie indiquent que le copropriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile, qui sert à réparer les dommages qu’un élément de son logement pourrait causer à la copropriété ou aux tiers.
• En maison individuelle : selon service-public.fr, le propriétaire n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation, mais il doit indemniser les tiers en cas de sinistre venant de son logement ; le ministère de l’Économie recommande de s’assurer.

Dans la pratique, l’occupant assure son occupation et son mobilier. Le contrat adapté (l’occupant n’est ni locataire ni propriétaire) et la prise en charge éventuelle de l’assurance de l’investisseur dépendent de l’acte : remettez-le à votre assureur avant la signature.

Travaux pendant l’occupation et état du bien à la sortie

Petits travaux et gros travaux

Dans les dossiers Alterfi, les petits travaux d’entretien et les réparations courantes sont à la charge de l’occupant. Les gros travaux, la prise en charge des travaux votés en assemblée générale et l’éventuelle autorisation de l’investisseur pour des travaux d’amélioration relèvent de l’acte. Faites préciser ces clauses par le notaire : en cas de non-rachat, les travaux réalisés restent dans un bien dont l’investisseur demeure propriétaire.

L’état du bien à la sortie

Trois issues sont possibles, avec des conséquences différentes :

• Rachat : le vendeur redevient propriétaire et reprend le bien dans son état ; l’entretien qu’il a assuré lui profite directement.
• Revente à un tiers : le vendeur la conduit lui-même, et un logement bien entretenu se vend mieux, ce qui pèse sur le complément ou la somme disponible.
• Absence de rachat : l’acquéreur reste propriétaire ; l’occupant libère les lieux à la date et dans l’état prévus par la convention d’occupation.

Un dossier sur l’état du logement constitué à la signature (photos, factures, diagnostics) évite les discussions à la sortie. Pour comparer cette situation avec les autres façons de vendre sa maison et rester dedans, voir notre comparatif.

Budgéter les charges d’occupation : exemple chiffré fictif

Les charges d’occupation se paient tout au long de la période, alors que l’indemnité est réglée d’avance. La méthode consiste à :

1. lister les charges de l’année écoulée (taxe foncière, syndic, énergie, eau, assurance) ;
2. y ajouter une provision pour entretien et pour les travaux déjà votés ;
3. multiplier le total mensuel par la durée convenue et réserver cette somme sur le net perçu à la signature ;
4. vérifier que le reste couvre les dettes à rembourser et que le projet de rachat ou de revente demeure crédible.

Prenons un exemple fictif, donné à titre d’illustration. Un bien d’une valeur de 300 000 € est vendu à réméré 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 36 000 € est payée d’avance (soit 1 500 € par mois, un montant qui ne sert qu’au calcul) et les honoraires s’élèvent à 10 800 €. Le net perçu à la signature est de 133 200 €, hors frais de notaire de 3 600 à 5 400 €. Les montants de charges ci-dessous sont purement hypothétiques.

• Charges de copropriété : 250 € par mois.
• Taxe foncière : 1 560 € par an, soit 130 € par mois.
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 240 € par an, soit 20 € par mois.
• Eau et électricité : 180 € par mois.
• Assurance de l’occupant : 300 € par an, soit 25 € par mois.
• Provision pour entretien : 75 € par mois.

Le budget mensuel d’occupation atteint 680 €, soit 8 160 € par an et 16 320 € sur 24 mois. En réservant cette somme, le vendeur dispose de 116 880 € pour ses autres besoins, avant frais de notaire. Rester dans le bien lui coûte au total 2 180 € par mois, indemnité comprise, soit 52 320 € sur 24 mois.

S’il rachète au bout de 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués ; il aura réglé 12 240 € de charges, qui ne sont pas restituées puisqu’elles correspondent à des dépenses consommées. Le détail des autres postes figure dans notre guide sur les coûts et frais d’une vente à réméré.

L’opération n’est pas adaptée si, une fois les dettes remboursées et les charges provisionnées, la somme restante ne permet pas de tenir jusqu’au rachat ou à la revente, ou si le projet de sortie n’est pas crédible : sans rachat, le bien est perdu. Elle suppose un bien d’au moins 300 000 € situé en France.

Sources : service-public.fr, fiches sur la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété, la répartition des charges de copropriété l’année de la vente, le déroulement de l’assemblée générale des copropriétaires et l’assurance du propriétaire ; ministère de l’Économie, page sur l’assurance habitation.

FAQ

Les charges payées pendant l’occupation sont-elles remboursées en cas de rachat anticipé ?
Non. Seule la part non consommée de l’indemnité d’occupation, payée d’avance, est restituée au prorata. Les charges de copropriété, les taxes et les factures réglées pendant l’occupation correspondent à des dépenses effectives et ne donnent lieu à aucune restitution.

Que se passe-t-il si l’occupant ne paie pas les charges de copropriété ?
Envers le syndic, c’est le copropriétaire, donc l’investisseur, qui doit les charges : la répartition convenue entre les parties ne lui est pas opposable, selon service-public.fr. Les conséquences d’un défaut de remboursement par l’occupant sont celles prévues par l’acte et la convention d’occupation, que le notaire peut vous expliquer.

Les charges sont-elles déduites du prix à la signature ?
Dans le modèle Alterfi, l’indemnité d’occupation et les honoraires sont prélevés sur le prix à la signature. Les charges courantes, elles, se règlent pendant l’occupation : c’est au vendeur de les provisionner sur le net perçu, sauf autre modalité prévue à l’acte.

Si le bien est loué à un tiers pendant le réméré, qui paie les charges ?
L’indemnité d’occupation reste due par le vendeur même lorsque le bien est loué à un tiers. La répartition des charges entre le vendeur, le locataire et l’investisseur dépend alors de l’acte et du bail : faites-la vérifier par le notaire avant de louer.

Qui paie la taxe foncière dans une vente avec complément de prix ?
Comme en réméré, l’avis est établi au nom du vendeur pour l’année de la vente, puis au nom de l’investisseur, propriétaire au 1er janvier, à partir de l’année suivante. Lorsque le vendeur reste dans les lieux, la pratique observée met la taxe à sa charge pendant l’occupation, dans les conditions fixées par l’acte.

Conclusion

Les charges pendant une vente à réméré ne se résument pas à l’indemnité d’occupation : l’occupant continue en pratique de payer les charges de copropriété, les taxes, l’entretien, l’énergie et l’assurance, selon la répartition fixée par l’acte. Listez ces dépenses, provisionnez-les sur le net perçu et faites relire les clauses de charges, de travaux et de sortie par le notaire avant de vous engager dans une vente à réméré.