L’expulsion d’un locataire suppose toujours une décision de justice (ou un procès-verbal de conciliation exécutoire), puis un commandement de quitter les lieux signifié par un commissaire de justice. L’occupant dispose en principe de deux mois avant toute expulsion forcée, le juge peut accorder d’un mois à un an de délai supplémentaire, et aucune expulsion n’a lieu du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Si vous êtes propriétaire occupant menacé d’une vente forcée, la vente à réméré peut permettre de payer la dette avant d’en arriver là.
En bref
- Pas d’expulsion sans titre exécutoire et sans commandement de quitter les lieux (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
- Délai de deux mois après le commandement, sauf réduction ou suppression par le juge (article L412-1) ; délais de grâce d’un mois à un an (article L412-4).
- Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (article L412-6), qui ne joue pas notamment en cas de relogement adapté ou de squat d’un domicile.
- Pour un propriétaire saisi, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion (article L322-13).
Procédure d’expulsion d’un locataire : les étapes jusqu’au jugement
L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose deux conditions cumulatives : une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, et la signification préalable d’un commandement de quitter les lieux. Se faire justice soi-même (changer la serrure, sortir les meubles) est puni, selon Service Public, de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
Du commandement de payer à l’audience
En cas de loyers impayés, la procédure commence le plus souvent par un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail, avec un délai de six semaines pour régler la dette. Son contenu et ses effets sont détaillés dans notre page sur le commandement de payer visant la clause résolutoire. Faute de paiement ou d’accord, le propriétaire assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection ; l’audience a lieu au moins six semaines après l’assignation.
Le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, si le loyer courant a été repris. Si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié et le locataire devient occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation.
Le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois
Une fois la décision obtenue, un commissaire de justice signifie le jugement et délivre un commandement de quitter les lieux. Ce document mentionne notamment la date à partir de laquelle l’expulsion forcée est possible et reproduit les articles L412-1 à L412-6. Dès ce commandement, le commissaire de justice saisit le représentant de l’État dans le département (article L412-5).
Selon l’article L412-1, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le juge peut le réduire ou le supprimer, et il ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Délai d’expulsion après jugement : appel, délais de grâce et date de l’expulsion
L’appel du jugement d’expulsion est-il suspensif ?
Service Public rappelle que les jugements civils de première instance sont en principe exécutoires à titre provisoire. Dans ce cas, l’appel n’a pas d’effet suspensif : la décision peut être exécutée même si un recours est formé. Le premier président de la cour d’appel peut toutefois, en référé, y mettre fin en cas de motif sérieux et de conséquences manifestement excessives. Si le juge a écarté l’exécution provisoire, l’appel redevient suspensif.
Les délais que le juge peut accorder
Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L412-3). Depuis la réforme issue de la loi contre l’occupation illicite des logements, leur durée est comprise entre un mois et un an (article L412-4), contre trois mois à trois ans auparavant, selon l’ANIL. La demande se fait auprès du juge de l’exécution, sans avocat obligatoire.
Le juge tient compte du comportement de l’occupant, de l’âge, de la santé, de la situation familiale ou financière et des démarches de relogement. Ces délais sont exclus notamment en cas de mauvaise foi ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article L412-3). Par ailleurs, si l’expulsion devait avoir des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment du fait de la période de l’année ou des conditions climatiques, le délai de deux mois peut être prolongé de trois mois au maximum (article L412-2).
Se maintenir dans les lieux après une décision d’expulsion passée en force de chose jugée expose à une amende de 7 500 € (article 315-2 du Code pénal), sauf pendant la trêve hivernale, lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public, ou lorsqu’un délai de grâce a été demandé.
Comment se passe une expulsion avec les forces de l’ordre
Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, un jour ouvrable, entre 6 h et 21 h, et il n’est pas tenu de prévenir de sa venue. Si l’occupant part, un procès-verbal d’expulsion est dressé. S’il refuse d’ouvrir ou s’il est absent, le commissaire dresse un procès-verbal de tentative et peut demander au préfet le concours de la force publique. S’il est accordé, l’expulsion a lieu avec la police ou la gendarmerie, et un serrurier. Le préfet dispose de deux mois pour répondre ; son silence pendant deux mois vaut refus. En cas de refus, le propriétaire peut demander à l’État d’être indemnisé.
Récupérer ses affaires après une expulsion
Les meubles restés sur place sont remis, aux frais de la personne expulsée, au lieu qu’elle désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés, et le commissaire de justice les décrit avec précision (article L433-1). Service Public indique que les biens doivent être retirés dans un délai de deux mois, non renouvelable. Ensuite, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques et les autres sont réputés abandonnés (article L433-2) ; le produit revient à la personne expulsée, déduction faite des frais et de la créance du bailleur. Les papiers personnels sont conservés deux ans, et l’absence de valeur marchande peut être contestée dans le mois.
Trêve hivernale et expulsion : dates et exceptions
L’article L412-6 impose de surseoir à toute expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante. Le propriétaire peut toutefois assigner et obtenir un jugement pendant cette période ; l’expulsion sera exécutée à la fin de la trêve, et la dette reste due.
D’après Service Public et l’ANIL, la trêve ne s’applique pas :
- lorsqu’un relogement adapté aux besoins de la famille est assuré ;
- aux squatteurs d’un domicile, résidence principale ou secondaire ;
- aux occupants d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité (péril) ;
- aux occupants d’un logement étudiant qui ne remplissent plus les conditions d’attribution (article L412-7) ;
- à l’époux dont le juge aux affaires familiales a ordonné l’expulsion pendant un divorce ;
- au conjoint, partenaire ou concubin violent expulsé dans le cadre d’une ordonnance de protection (article L412-8).
Expulsion sans relogement, logement social et surendettement
Le relogement est-il obligatoire ?
Le code ne fait du relogement une condition que pendant la trêve hivernale (article L412-6). L’absence de solution justifie toutefois des délais de grâce (articles L412-3 et L412-4), et le commissaire de justice doit informer l’occupant de la possibilité de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable (article L412-5). Sans solution le jour de l’expulsion, le 115 assure l’hébergement d’urgence.
Expulsion d’un logement social
Les étapes sont les mêmes. Le locataire d’un logement social peut demander un protocole de cohésion sociale : il reprend le paiement du loyer et rembourse la dette par échéances, et la procédure d’expulsion est suspendue.
Expulsion et surendettement
Après la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre l’expulsion du logement du débiteur (article L722-6 du Code de la consommation) ; le débiteur peut aussi le saisir en cas d’urgence (article L722-7). La suspension dure deux ans au maximum (article L722-9). Elle ne joue pas pour une expulsion fondée sur un jugement d’adjudication (article L722-8). Les dettes de loyer peuvent par ailleurs donner lieu à une saisie sur salaire pour loyers impayés, indépendamment de l’expulsion.
Propriétaire saisi : l’expulsion après adjudication
L’expulsion ne concerne pas que les locataires. Le propriétaire qui n’a pas payé ses créanciers peut voir son logement vendu aux enchères au terme d’une procédure de saisie immobilière. L’article L322-13 du Code des procédures civiles d’exécution est sans ambiguïté : le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. L’adjudicataire peut ainsi faire expulser l’ancien propriétaire.
La suspension liée au surendettement ne joue pas dans ce cas (article L722-8 du Code de la consommation). Si le bien saisi est loué, la situation de l’occupant est différente ; elle est expliquée dans notre page sur la saisie immobilière d’un logement loué.
Vendre ou recourir au réméré avant la vente forcée
Pour un propriétaire endetté, l’enjeu est d’agir avant l’adjudication : vendre avant la saisie immobilière à un prix négocié, ou recourir à la vente à réméré pour éviter la saisie immobilière. Avec le réméré, un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; vous restez dans les lieux en versant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue, sans aucun paiement mensuel. Vous pouvez racheter pendant cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil), au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts (article 1673). Le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €.
Exemple fictif chiffré
Exemple fictif : M. Garnier, propriétaire d’une maison estimée 600 000 €, doit 190 000 € à ses créanciers et a reçu un commandement de payer valant saisie. Un investisseur achète le bien à réméré pour 300 000 € (50 % de la valeur), pour une durée de 24 mois.
- Frais de notaire à sa charge, hypothèse de 2,5 % : 7 500 €.
- Honoraires de 6 % TTC du prix de vente : 18 000 €.
- Indemnité d’occupation de 10 % par an, prépayée pour 24 mois : 30 000 € × 2 = 60 000 €.
- Dette réglée : 190 000 €.
- Solde disponible : 300 000 − 190 000 − 7 500 − 18 000 − 60 000 = 24 500 €.
S’il rachète au bout de 18 mois, il paie 300 000 € plus les frais et loyaux coûts, et récupère au prorata les six mois d’indemnité non utilisés, soit 15 000 €. S’il ne rachète pas, aucune pénalité ne s’applique.
À lire aussi : combien de loyers impayés avant une expulsion.
FAQ
Quel est le délai d’expulsion après jugement ?
Deux mois au minimum après le commandement de quitter les lieux, sauf réduction ou suppression par le juge (article L412-1). S’y ajoutent les éventuels délais de grâce d’un mois à un an, la trêve hivernale et, si la force publique est requise, le délai de réponse du préfet, qui dispose de deux mois.
Le jugement d’expulsion est-il suspendu par un appel ?
Non lorsque le jugement est assorti de l’exécution provisoire, ce qui est le principe en première instance. Il faut alors demander au premier président de la cour d’appel d’arrêter cette exécution, en démontrant un motif sérieux et des conséquences manifestement excessives.
Peut-on être expulsé sans relogement ?
Oui, en dehors de la trêve hivernale. L’absence de relogement permet toutefois de demander des délais au juge, qui tient compte notamment de la situation familiale, et de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable.
Un locataire avec enfants peut-il être expulsé ?
Oui, rien n’interdit l’expulsion d’une famille. Le juge prend en compte la situation familiale pour fixer des délais (article L412-4), et peut prolonger le délai de deux mois de trois mois au maximum si l’expulsion a des conséquences d’une dureté exceptionnelle (article L412-2).
Comment récupérer ses affaires après une expulsion ?
Les meubles décrits par le commissaire de justice doivent être retirés dans les deux mois. Passé ce délai, ceux qui ont une valeur marchande sont vendus aux enchères et les autres réputés abandonnés ; les papiers personnels sont conservés deux ans.
Un dossier de surendettement protège-t-il de l’expulsion ?
Il peut permettre, après la recevabilité, une suspension de l’expulsion décidée par le juge, pour deux ans au maximum. Elle ne s’applique pas à une expulsion fondée sur un jugement d’adjudication.
Conclusion
L’expulsion d’un locataire suit des étapes fixées par la loi : titre exécutoire, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, délais de grâce, trêve hivernale, puis force publique si l’occupant ne part pas. Chaque étape laisse des marges de manœuvre à qui agit tôt.
Pour un propriétaire occupant menacé de saisie, l’expulsion arrive après l’adjudication, et la protection du surendettement ne joue plus. Vendre à l’amiable ou recourir au réméré avant la vente forcée permet de payer la dette tout en gardant la main sur son bien.