Vente forcée d’un bien immobilier : ce que dit la loi et vos options

Une vente forcée immobilière est la vente d’un bien imposée à son propriétaire par décision de justice : le plus souvent la vente aux enchères (adjudication) ordonnée par le juge de l’exécution au terme d’une saisie immobilière, ou la vente d’un bien indivis autorisée par le tribunal malgré le refus d’un indivisaire (licitation). Dans la saisie, le juge peut préférer une vente amiable autorisée, que le propriétaire conduit lui-même. Cette page détaille ces procédures selon les sources officielles, puis les cas où la vente à réméré pour éviter la saisie immobilière peut être étudiée.

En bref

• La vente forcée immobilière est une vente aux enchères ordonnée par le juge, à l’issue d’une saisie immobilière ou d’un désaccord entre indivisaires.
• Dans une saisie, le juge de l’exécution autorise une vente amiable ou ordonne la vente forcée lors de l’audience d’orientation.
• Selon service-public.fr, l’audience d’adjudication se tient entre 2 et 4 mois après la décision, sur une mise à prix fixée par le créancier.
• Payer la dette, obtenir une vente amiable ou vendre de gré à gré avec l’accord du créancier restent possibles, à des conditions précises.

Qu’est-ce qu’une vente forcée immobilière ?

On parle de vente forcée lorsque le propriétaire ne décide plus seul de la vente de son bien : elle est ordonnée ou autorisée par un juge. Deux situations reviennent dans les sources officielles.

• La saisie immobilière : un créancier impayé fait saisir le bien pour être remboursé sur le prix. Service-public.fr emploie l’expression « vente forcée » pour la vente aux enchères ordonnée par le juge de l’exécution, par opposition à la vente amiable qu’il peut autoriser.
• L’indivision : lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un bien et ne s’entendent pas, le tribunal peut, dans certains cas, autoriser sa vente malgré l’opposition de l’une d’elles. Notaires.fr définit la licitation comme la vente aux enchères, ou vente publique, d’un bien indivis.

Dans les deux cas, le prix obtenu aux enchères ne dépend plus du vendeur.

La vente forcée immobilière dans une saisie : les étapes

Selon service-public.fr, lorsque le créancier détient le titre exécutoire d’une créance liquide et exigible, il peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier. La procédure suit ensuite ces étapes.

1. Le commandement de payer : il vaut saisie du bien et laisse 8 jours pour payer (un mois si le bien a été hypothéqué pour garantir la dette d’une autre personne). Le propriétaire a dès lors interdiction de vendre ou de donner le bien. Voir notre page sur le commandement de payer valant saisie.
2. La publication et l’assignation : le commandement est publié au service de publicité foncière au plus tard 2 mois après sa signification ; le créancier a ensuite 2 mois pour assigner le propriétaire à une audience d’orientation, l’assignation devant lui parvenir 1 à 3 mois avant l’audience.
3. L’audience d’orientation : le juge de l’exécution statue sur les contestations, fixe le montant retenu de la dette et choisit entre trois issues : autoriser la vente amiable, ordonner la vente forcée, ou mettre fin, définitivement ou temporairement, à la procédure.
4. L’audience d’adjudication : si la vente forcée est ordonnée, elle est fixée dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter de la décision du juge.
5. La surenchère : dans les 10 jours, toute personne peut surenchérir d’au moins 10 % du prix principal de la vente.

Le jugement d’orientation peut faire l’objet d’un appel dans les 15 jours qui suivent sa signification, précise service-public.fr.

Vente amiable sur autorisation du juge ou adjudication : les différences

La vente amiable autorisée

Justice.fr rappelle que, une fois la saisie engagée, la vente amiable n’est possible que si le juge l’autorise. Selon service-public.fr, le propriétaire peut la demander sans attendre l’audience d’orientation, à condition d’en prévenir le créancier, ou lors de cette audience. Le juge fixe alors :

• le prix minimum auquel le bien peut être vendu ;
• la date de l’audience de rappel, au maximum 4 mois plus tard.

Si le propriétaire justifie d’un compromis de vente, le juge lui accorde 3 mois supplémentaires pour signer l’acte authentique. Si les conditions fixées sont remplies, la vente est définitive ; en l’absence d’acheteur ou si ces conditions ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée. Voir aussi : vendre avant une saisie immobilière.

L’adjudication, ou vente aux enchères

Dans la vente forcée, c’est le créancier qui fixe le montant de la mise à prix ; le propriétaire peut saisir le juge s’il l’estime insuffisante. Chaque acheteur potentiel enchérit par l’intermédiaire de son avocat. Si aucune enchère n’est faite, le créancier est déclaré adjudicataire du bien au montant qu’il avait fixé. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du propriétaire saisi.

Ce qui change pour le propriétaire

• Qui vend : en vente amiable, le propriétaire cherche lui-même l’acquéreur ; en adjudication, le bien est vendu aux enchères.
• Le prix : en vente amiable, le juge fixe un prix minimum ; en adjudication, le prix dépend des enchères, à partir de la mise à prix du créancier.

Enfin, selon service-public.fr, le propriétaire peut convenir avec le créancier d’une vente de gré à gré, réalisable jusqu’à l’ouverture des enchères. Sur cette dernière étape, voir comment éviter l’adjudication.

La vente forcée d’un bien en indivision : la licitation

Selon service-public.fr, la vente d’un bien immobilier indivis suppose en principe l’unanimité des indivisaires. L’unanimité n’est toutefois pas nécessaire en cas de vente du bien par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits, sauf démembrement de la propriété ou indivisaire présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection. Le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent.

Notaires.fr décrit la procédure ouverte aux indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits :

1. ils expriment devant notaire leur intention de vendre ;
2. le notaire notifie ce projet aux autres indivisaires dans le délai d’un mois ;
3. en cas d’opposition, ou de silence pendant trois mois après la notification, le notaire le constate par procès-verbal ;
4. le tribunal peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ;
5. le bien est vendu aux enchères, et le prix ne peut pas être réinvesti, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Chaque indivisaire peut aussi demander le partage, rappelle service-public.fr ; ceux qui veulent rester en indivision peuvent demander au tribunal de les y autoriser. Le choix de la voie et le calendrier relèvent du notaire et de l’avocat. Pour aller plus loin : la licitation judiciaire, procédure et conséquences.

Comment éviter une vente forcée immobilière ?

Les issues dépendent du stade de la procédure.

• Payer dans le délai du commandement : selon service-public.fr, la saisie immobilière s’arrête alors définitivement.
• Demander un délai : pour un crédit immobilier, l’emprunteur peut demander des délais au prêteur, qui n’est pas obligé d’accepter, ou un délai de grâce de 2 ans maximum au juge des contentieux de la protection. Voir aussi la déchéance du terme du crédit immobilier.
• Contester la saisie : à l’audience d’orientation, l’avocat peut contester la procédure. L’aide juridictionnelle peut, dans certains cas, prendre en charge ses honoraires, et une consultation gratuite est possible.
• Demander la vente amiable : elle laisse au propriétaire la conduite de la vente, au prix minimum fixé par le juge.
• Saisir la commission de surendettement : la Banque de France indique que la recevabilité du dossier suspend les saisies le temps de la procédure. Après une vente forcée ordonnée, l’ANIL indique que le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge de la saisie immobilière, saisi par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. Voir saisie malgré un dossier de surendettement.

Vente à réméré, portage, complément de prix : quand c’est une réponse, quand ça ne l’est pas

La vente à réméré est une vente à un investisseur avec faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil) ; le portage immobilier suit le même modèle, et la vente avec complément de prix permet de percevoir un second prix à la revente. Aucune de ces opérations ne met fin par elle-même à une procédure : le prix permet de rembourser le créancier, ce qui fait disparaître la cause de la saisie, sous réserve des autorisations et délais propres à celle-ci.

Les cas où elle peut convenir

• Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
• Le net perçu à la signature couvre la totalité des sommes dues, frais de procédure compris.
• Le projet de rachat ou de revente est crédible : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession.
• Le calendrier tient : la mise en place prend généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire. Après le commandement, la vente doit en outre être autorisée par le juge, au prix minimum qu’il fixe, ou acceptée par le créancier.

Les cas où elle ne convient pas

Bien de moins de 300 000 euros, net perçu inférieur à la dette, rachat irréaliste, prix minimum fixé par le juge supérieur à ce que paie un investisseur (entre 42 % et 60 % de la valeur en réméré et en portage) : l’opération n’est pas adaptée. En indivision, la vente suppose l’accord de tous les indivisaires ou une autorisation judiciaire. Faute de rachat dans le délai convenu, cinq ans au maximum, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Exemple chiffré fictif : une vente à réméré dans le cadre d’une vente amiable autorisée

Cet exemple est fictif. Monsieur Durand possède une maison estimée à 300 000 euros. Le juge retient sa dette à 110 000 euros, autorise la vente amiable et fixe, par hypothèse, le prix minimum à 175 000 euros.

Un investisseur achète la maison 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois :

• indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 euros ;
• honoraires de 6 % TTC du prix : 10 800 euros ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 euros ;
• frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix : 3 600 à 5 400 euros.

Après remboursement des 110 000 euros, il reste 23 200 euros, soit 17 800 à 19 600 euros une fois les frais de notaire réglés. Pour racheter, il faudra réunir 180 000 euros, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération est de 46 800 euros hors frais d’acte, ramené à 37 800 euros en cas de rachat à 18 mois (9 000 euros d’indemnité restitués). Sans rachat, l’investisseur reste propriétaire. Les coûts sont détaillés dans notre page coûts et frais d’une vente à réméré.

Sources : Service-public.fr (Direction de l’information légale et administrative), fiches « Saisie immobilière », « Succession : indivision entre héritiers » et « Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? » ; Justice.fr, fiche « Saisie immobilière » ; Notaires.fr, lexique « Licitation » et réponse sur la vente d’un bien indivis à la majorité des deux tiers ; Banque de France, « Foire aux questions dossier de surendettement » ; ANIL, analyse sur l’effet de la procédure de surendettement sur la saisie immobilière.

FAQ

Peut-on empêcher une vente aux enchères le jour même ?
Selon service-public.fr, une vente de gré à gré convenue avec le créancier reste possible jusqu’à l’ouverture des enchères. Au-delà, le bien est adjugé au plus offrant, sous réserve d’une surenchère dans les 10 jours. Le calendrier se vérifie avec l’avocat.

Qui fixe le prix de départ d’une vente forcée ?
C’est le créancier qui fixe la mise à prix. Le propriétaire peut saisir le juge s’il l’estime insuffisante. Si personne n’enchérit, le créancier est déclaré adjudicataire au montant qu’il avait fixé.

Que devient la dette si le prix d’adjudication ne suffit pas ?
Le prix est reversé au créancier. S’il est inférieur au montant retenu de la dette, le propriétaire doit payer le montant restant, indique service-public.fr. S’il est supérieur, le reste lui revient.

Doit-on quitter le logement après une vente forcée ?
Selon service-public.fr, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du propriétaire saisi. Les modalités et délais de l’expulsion sont à voir avec un avocat.

Un co-indivisaire peut-il forcer la vente d’une maison héritée ?
Seul, en principe, non : la vente suppose l’unanimité. Mais les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent engager la procédure décrite par notaires.fr, et le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun.

Conclusion

La vente forcée immobilière n’est pas une fatalité tant que l’adjudication n’a pas eu lieu, mais chaque issue a sa fenêtre : paiement dans le délai du commandement, vente amiable autorisée, accord du créancier jusqu’aux enchères, accord entre indivisaires. Agir tôt, avec un avocat, élargit les choix. Pour un bien d’au moins 300 000 euros, quand le net perçu couvre la dette et que le rachat est réaliste, la vente à réméré face à une saisie immobilière peut s’inscrire dans ce cadre, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien.