Commandement de payer valant saisie : effets, délais et que faire

Le commandement de payer valant saisie est l’acte, signifié par un commissaire de justice, qui ouvre la saisie immobilière : selon service-public.fr, il vaut saisie du bien et laisse 8 jours pour payer la somme réclamée. Passé ce délai, la procédure se poursuit devant le juge de l’exécution, qui autorise une vente amiable ou ordonne une vente forcée aux enchères. Il reste donc des moyens d’agir, mais dans un calendrier serré : payer, négocier, contester, demander la vente amiable, saisir la commission de surendettement ou, dans certains cas, recourir à une vente à réméré.

En bref

• Le commandement de payer valant saisie, signifié par un commissaire de justice, vaut saisie du bien immobilier et laisse 8 jours pour payer.
• Selon service-public.fr, le propriétaire a dès lors interdiction de vendre ou de donner le bien saisi, et d’utiliser les loyers si le bien est loué.
• Faute de paiement, le propriétaire est assigné à une audience d’orientation, où le juge autorise une vente amiable ou ordonne la vente forcée.
• Une vente à réméré, un portage immobilier ou une vente avec complément de prix ne s’envisagent, à ce stade, que dans le cadre fixé par la procédure.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer valant saisie ?

Le commandement de payer valant saisie est le premier acte de la procédure de saisie immobilière. Selon service-public.fr, lorsqu’un créancier détient le titre exécutoire d’une créance liquide et exigible, il peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier de son débiteur. Le commissaire de justice signifie alors un commandement de payer, en personne ou au domicile, et ce commandement vaut saisie du bien.

La fiche de justice.fr cite, parmi les créanciers concernés, un organisme financier ou le syndic d’un immeuble en copropriété. Selon service-public.fr, tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi, qu’il soit habité ou non.

Ce que l’acte doit mentionner

D’après service-public.fr, le commandement doit notamment indiquer l’avocat du créancier, la date et le titre exécutoire, le bien immobilier saisi et le juge de l’exécution auquel s’adresser. Un avocat peut en vérifier la régularité et le montant réclamé. Lorsque la dette vient d’un prêt, voir aussi notre page sur la déchéance du terme du crédit immobilier.

Quels sont les effets du commandement de payer valant saisie immobilière ?

Service-public.fr décrit notamment les effets suivants.

• Un délai pour payer : 8 jours pour régler la somme due, un mois si le bien a été hypothéqué pour garantir la dette d’une autre personne.
• L’interdiction de disposer du bien : il est interdit de vendre ou de donner le bien saisi.
• Le blocage des loyers : si le bien est loué, il est interdit d’utiliser le montant des loyers.

Si la somme réclamée est payée dans le délai indiqué dans le commandement, la saisie immobilière s’arrête définitivement, précise la même fiche.

Si la somme n’est pas payée dans le délai

À défaut de paiement, le commissaire de justice se rend sur place pour établir un procès-verbal de description du bien saisi : il peut y entrer, que le propriétaire soit présent ou non, avec ou sans son accord, mais, si un locataire habite le bien, seulement avec l’accord de celui-ci ou sur autorisation préalable du juge de l’exécution. Il fait aussi publier le commandement de payer au service de publicité foncière, au plus tard 2 mois après l’avoir signifié.

Avant le commandement, voir notre page : vendre son bien avant la saisie immobilière.

Que se passe-t-il après le commandement : étapes et délais de la saisie immobilière

La suite se déroule devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dont dépend le bien. Les étapes et délais ci-dessous sont ceux que donne service-public.fr.

1. L’assignation : une fois le commandement publié, le commissaire de justice a alors 2 mois pour remettre une assignation à comparaître à une audience d’orientation. Cette assignation doit parvenir au propriétaire dans un délai de 1 à 3 mois avant l’audience.
2. L’audience d’orientation : le juge statue sur les contestations, fixe le montant retenu de la dette, puis autorise la vente amiable, ordonne la vente forcée ou met fin, définitivement ou temporairement, à la procédure. Un appel est possible dans les 15 jours suivant la signification du jugement.
3. La vente amiable autorisée : le juge fixe le prix minimum de vente et une audience de rappel, au maximum 4 mois plus tard. Sur justification d’un compromis de vente, il accorde 3 mois supplémentaires pour signer l’acte authentique. Sans acheteur, ou si ses conditions ne sont pas remplies, il ordonne la vente forcée.
4. La vente forcée : l’audience d’adjudication est fixée entre 2 et 4 mois après la décision du juge. Le créancier fixe la mise à prix, que le propriétaire peut contester s’il l’estime insuffisante.
5. La surenchère : dans les 10 jours, toute personne peut surenchérir d’au moins 10 % du prix principal de la vente ; l’audience de surenchère est fixée 2 à 4 mois après la déclaration de surenchère.

Dans les deux cas, le prix est reversé au créancier. S’il dépasse le montant retenu de la dette, le surplus revient à l’ancien propriétaire ; s’il lui est inférieur, celui-ci reste redevable de la différence. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du propriétaire saisi. Sur la vente aux enchères elle-même, voir notre page sur les moyens d’éviter l’adjudication.

Que faire après un commandement de payer : les options à chaque étape

Payer dans les 8 jours, ou consulter un avocat

Payer la somme réclamée dans le délai met fin à la saisie. Sinon, le premier réflexe utile est de consulter un avocat : service-public.fr rappelle que l’aide juridictionnelle peut, dans certains cas, prendre en charge ses honoraires, et qu’une consultation gratuite est possible. À l’audience d’orientation, l’avocat peut contester la saisie.

Négocier avec le créancier ou demander un délai

Pour un crédit immobilier, service-public.fr indique que l’emprunteur peut demander des délais de paiement au prêteur, qui n’est pas obligé d’accepter, ou demander au juge des contentieux de la protection un délai de grâce de 2 ans maximum. Une fois le commandement délivré, l’utilité de ces démarches s’apprécie avec un avocat.

Demander la vente amiable

Selon service-public.fr, le propriétaire peut demander au juge la vente amiable plutôt que la vente forcée, lors de l’audience d’orientation ou sans l’attendre, à condition d’en prévenir le créancier. Le propriétaire fait alors lui-même les démarches pour vendre, au prix minimum fixé par le juge et dans les délais indiqués plus haut. Si le bien est grevé d’inscriptions, leur sort se règle avec le notaire, comme pour toute vente d’un bien hypothéqué.

Saisir la commission de surendettement

Service-public.fr précise que, dès la remise du commandement de payer, un propriétaire surendetté peut demander à la commission de surendettement la suspension de la saisie immobilière, c’est-à-dire son arrêt temporaire. La Banque de France indique que la procédure est gratuite et que le dépôt du dossier entraîne une inscription au FICP.

Une fois la vente forcée ordonnée, service-public.fr indique que c’est la commission, à la demande du propriétaire qui a déposé un dossier, qui demande au juge chargé de la saisie immobilière de reporter la date d’adjudication. Le propriétaire doit expliquer la raison de sa demande (causes graves) et en fournir la preuve. Voir aussi vente à réméré et commission de surendettement.

Vente à réméré, portage immobilier, vente avec complément de prix : dans quels cas, et avec quelles limites

Alterfi intervient sur trois opérations : la vente à réméré (vente avec faculté de rachat, prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil), le portage immobilier et la vente avec complément de prix. Dans les trois cas, le propriétaire vend son bien à un investisseur devant notaire et le prix sert à rembourser le créancier. Aucune ne met fin par elle-même à une procédure : c’est le remboursement du créancier qui fait disparaître la cause de la saisie, sous réserve des autorisations et délais propres à celle-ci.

Après le commandement, la vente passe par le cadre de la procédure

Ces opérations sont des ventes, et le commandement interdit de vendre le bien saisi. Elles ne s’envisagent donc plus que par une demande de vente amiable soumise au juge, avec le prix minimum qu’il fixe. Rien ne garantit que ce prix minimum soit compatible avec le prix payé par un investisseur, compris entre 42 % et 60 % de la valeur du bien en réméré et en portage : ce point se vérifie avec l’avocat. La mise en place prend en outre généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire : elle ne tient pas dans le délai de 8 jours et doit s’inscrire dans ceux de la vente amiable.

Quand l’opération peut être une réponse

• Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
• Le montant net perçu à la signature couvre la totalité des sommes dues aux créanciers, frais de procédure compris.
• Le projet de rachat ou de revente est crédible (nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession).
• La vente est autorisée dans les conditions de la procédure.

Pour le détail, voir la vente à réméré pour éviter la saisie immobilière et les coûts et frais d’une vente à réméré.

Quand elle ne l’est pas

Bien de moins de 300 000 euros, net perçu inférieur à la dette, rachat ou revente irréaliste, prix minimum du juge supérieur à ce qu’un investisseur peut payer : dans ces cas, ces opérations ne conviennent pas. Une vente amiable au prix du marché ou la procédure de surendettement sont alors à étudier avec l’avocat. Autre risque : faute de rachat dans le délai, cinq ans au maximum, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité pour le vendeur.

Exemple chiffré fictif : une vente à réméré dans le cadre d’une vente amiable autorisée

Cet exemple est fictif. Madame Martin possède une maison estimée à 300 000 euros. À l’audience d’orientation, le juge retient sa dette à 95 000 euros, autorise la vente amiable et fixe par hypothèse le prix minimum à 170 000 euros. Un prix minimum supérieur au prix payé par l’investisseur rendrait l’opération impossible.

Un investisseur achète la maison 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois. Le calcul est le suivant :

• indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 euros ;
• honoraires de 6 % TTC du prix de vente : 10 800 euros ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 euros ;
• frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur : 3 600 à 5 400 euros.

Le créancier est remboursé de 95 000 euros sur le prix. Il reste à Madame Martin 38 200 euros, soit 32 800 à 34 600 euros une fois les frais de notaire réglés.

Pour racheter, elle devra réunir 180 000 euros, prix de rachat égal au prix de vente, plus les frais prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération s’élève à 46 800 euros hors frais d’acte (36 000 euros d’indemnité et 10 800 euros d’honoraires), ramené à 37 800 euros en cas de rachat à 18 mois, 9 000 euros d’indemnité étant alors restitués. Si elle ne rachète pas, l’investisseur reste propriétaire d’une maison payée 60 % de sa valeur.

Sources : Service-public.fr (Direction de l’information légale et administrative), fiches « Saisie immobilière », « Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? » et « Peut-on être expulsé de son logement pendant une procédure de surendettement ? » ; Justice.fr, fiche « Saisie immobilière » ; Banque de France, « Foire aux questions dossier de surendettement ».

FAQ

Combien de temps a-t-on pour payer après un commandement de payer valant saisie ?
Service-public.fr indique un délai de 8 jours pour payer la somme due. Ce délai est d’un mois si le bien a été hypothéqué pour garantir la dette d’autrui. Un paiement dans ce délai met fin à la saisie.

Peut-on encore vendre son bien après un commandement de payer valant saisie ?
Pas librement : le commandement interdit de vendre ou de donner le bien saisi. La vente reste possible si le juge de l’exécution autorise une vente amiable, à un prix au moins égal au minimum qu’il fixe.

Combien de temps dure une vente amiable autorisée par le juge ?
D’après service-public.fr, l’audience de rappel se tient au maximum 4 mois après la décision du juge. Avec un compromis de vente, le propriétaire obtient 3 mois de plus pour signer l’acte authentique.

Le commissaire de justice peut-il entrer dans le logement ?
Oui, pour établir le procès-verbal de description du bien saisi. Selon service-public.fr, il peut entrer que le propriétaire soit présent ou non, avec ou sans son accord. Si un locataire habite le bien, il faut son accord ou l’autorisation préalable du juge de l’exécution.

Faut-il un avocat après un commandement de payer valant saisie ?
Service-public.fr indique que, durant l’audience d’orientation, l’avocat peut contester la saisie. L’aide juridictionnelle peut, dans certains cas, prendre en charge ses honoraires.

Conclusion

Le commandement de payer valant saisie ne signifie pas que le bien est perdu, mais il fait courir des délais courts. Chaque étape ouvre une option, et toutes supposent d’agir tôt, avec un avocat. Pour un bien d’au moins 300 000 euros, si le net perçu couvre la dette et qu’un rachat est réaliste, la vente à réméré peut être étudiée dans le cadre fixé par la procédure, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien.