Quand un logement loué fait l’objet d’une saisie immobilière, les droits du locataire dont le bail est antérieur à la saisie sont préservés, et le loyer payé au bailleur reste valable tant que le créancier n’a pas fait opposition. Pour le propriétaire bailleur, les loyers sont immobilisés à compter de la signification du commandement et distribués avec le prix de vente. Pour payer la dette avant l’adjudication, une vente à réméré face à une saisie immobilière reste possible même si le bien est loué.
En bref
- Locataire : seuls les baux consentis après l’engagement de la saisie sont inopposables au créancier et à l’acquéreur ; les droits du locataire dont le bail est antérieur sont préservés.
- Loyers : ils restent payables au bailleur, sauf si le créancier poursuivant s’y oppose par acte d’huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice) ; ils sont alors versés à un séquestre ou consignés.
- Bailleur saisi : les fruits du bien, donc les loyers, sont saisis avec l’immeuble et les baux qu’il consentirait après la saisie sont inopposables au créancier et à l’acquéreur.
- Pour le bailleur, payer la dette reste l’objectif : une vente à réméré, dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge, peut la financer, l’indemnité d’occupation restant due même si le bien est loué.
Saisie immobilière et locataire : le bail continue
La saisie immobilière vise le propriétaire débiteur. Elle commence par la signification d’un commandement de payer valant saisie, qui rend le bien indisponible pour le débiteur et restreint ses droits de jouissance et d’administration (article L. 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tel que présenté par la doctrine administrative BOI-REC-FORCE-40-20). Ces restrictions concernent le débiteur : le locataire occupe le logement en vertu de son bail.
La règle qui le protège figure à l’article L. 321-4 : seuls les baux consentis par le débiteur après l’engagement de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur, quelle que soit leur durée. La doctrine administrative précise que la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tous moyens et que les droits du preneur qui se prévaut d’un contrat antérieur à la saisie sont préservés.
Pour une vente classique d’un logement loué, service-public.fr, qui cite l’article 1743 du Code civil, indique que le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le locataire n’a pas, en principe, de droit de préemption lors de la vente, sauf dans certaines situations, par exemple la mise en vente de l’immeuble : l’ADIL de votre département peut vous renseigner.
Bail et adjudication : ce que peut faire le nouveau propriétaire
Lorsque la procédure se poursuit en vente forcée, le bien est vendu à l’audience d’adjudication ; voir notre page adjudication : définition et déroulement. L’adjudicataire devient propriétaire d’un logement occupé. Si le bail est antérieur à la saisie, il ne fait pas partie des baux déclarés inopposables à l’acquéreur par l’article L. 321-4, et les droits du locataire sont préservés.
Pour une vente classique, service-public.fr indique que le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées (article 3 de la loi n° 89-462 relative aux rapports locatifs). Pour l’acquéreur d’un logement vide occupé qui veut habiter le logement ou le vendre à son tour, la même fiche décrit un délai spécifique à respecter avant de donner congé (article 15 de la même loi) :
- Congé pour vendre : si le bail se termine plus de trois ans après l’achat, le congé peut être donné pour la fin du bail ; s’il se termine moins de trois ans après l’achat, le congé ne peut être donné que pour la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
- Congé pour habiter : si le bail se termine plus de deux ans après l’achat, le congé peut être donné pour la fin du bail ; s’il se termine moins de deux ans après, le congé ne prend effet qu’après un délai de deux ans suivant la signature de l’acte authentique.
Service-public.fr indique aussi que le bail meublé se poursuit après la vente. Attention : ces règles sont décrites pour une vente classique, et aucune des sources officielles que nous avons consultées ne précise comment ces délais de congé s’appliquent à un adjudicataire. Faites vérifier votre situation par l’ADIL ou par un avocat.
Loyers et saisie immobilière : à qui le locataire doit-il payer ?
Tant que rien ne lui est notifié, le locataire continue de payer son loyer au propriétaire. La doctrine administrative BOI-REC-FORCE-40-20 précise qu’à défaut d’opposition du créancier, les paiements faits au débiteur sont valables, celui-ci étant alors séquestre des sommes reçues. Tant qu’aucune opposition ne lui a été notifiée, le locataire peut donc continuer à payer son bailleur.
La situation change si le créancier poursuivant s’oppose, par acte d’huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice), à ce que le locataire se libère des loyers entre les mains du débiteur. Les loyers doivent alors être versés au séquestre désigné par le créancier ou consignés à la Caisse des dépôts et consignations. À partir de cette notification, le locataire doit suivre ces instructions : conservez l’acte reçu et les justificatifs de chaque paiement.
Les obligations du locataire ne changent pas. La même doctrine rappelle que, si le bien est loué et que le locataire manque à ses obligations de conservation, le débiteur saisi, ou à défaut le créancier, peut en exiger le respect ou demander la résiliation du bail. Payer le loyer et respecter ses obligations restent donc essentiels pour le locataire pendant la procédure.
Dépôt de garantie et caution : que deviennent-ils ?
Service-public.fr indique qu’en cas de vente d’un logement loué, c’est le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire. Cette fiche vise la vente classique : aucune des sources officielles que nous avons consultées ne traite spécifiquement du dépôt de garantie après une adjudication.
Pour la caution, service-public.fr précise, pour la vente classique, que son engagement demeure, sauf si une clause de l’acte de cautionnement prévoit le contraire. En pratique, le locataire a intérêt à conserver son bail, l’état des lieux d’entrée, la preuve du versement du dépôt et ses quittances : la preuve de l’antériorité du bail pouvant être faite par tous moyens, ces pièces peuvent l’établir.
Propriétaire bailleur saisi : les loyers sont immobilisés
Pour le bailleur, la saisie a des effets immédiats sur ses revenus locatifs. Selon l’article L. 321-3, la saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure. Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement, c’est-à-dire les loyers, sont distribués avec le prix de vente, dans le même ordre que lui. Les loyers que le bailleur continue d’encaisser ne sont donc pas des revenus libres : il les détient comme séquestre.
Le bailleur saisi voit aussi ses marges de manœuvre réduites :
- il ne peut plus vendre ni grever le bien librement, l’indisponibilité étant opposable aux tiers dès la publication du commandement ;
- un nouveau bail qu’il signerait après l’engagement de la saisie serait inopposable au créancier et à l’acquéreur (article L. 321-4) ;
- il doit entretenir le bien et assurer sa conservation, et le juge de l’exécution peut autoriser l’accomplissement de certains actes (article R. 321-15).
La doctrine administrative rappelle enfin que le commandement avertit le débiteur qu’il doit payer dans un délai de huit jours et qu’à défaut de paiement, la procédure à fin de vente se poursuivra. Lors de l’audience d’orientation, le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien à l’amiable ; s’il n’est ni présent ni représenté par un avocat, la procédure est poursuivie en vente forcée. Pour l’ensemble des étapes, voir le schéma de la procédure de saisie immobilière et nos conseils pour contester une saisie immobilière.
Payer sa dette avec un bien loué : la vente à réméré
La doctrine administrative relève que consentir un bail peut affecter la valeur vénale du bien et détourner les acquéreurs potentiels, et le bailleur qui laisse la procédure aller à son terme risque à la fois la vente forcée du bien et l’immobilisation de ses loyers. Payer le créancier avant l’adjudication permet de régler la dette à l’origine de la saisie. Plus la démarche est engagée tôt, plus il reste de choix ; voir aussi vendre avant une saisie immobilière.
La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, perçoit un prix immédiatement et peut reprendre le bien en restituant le prix ; la faculté de rachat ne peut être stipulée pour plus de cinq ans (article 1660 du Code civil). Chez Alterfi, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais mentionnés à l’article 1673 du Code civil, notamment les frais de vente ; le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 euros.
L’opération reste possible si le bien est loué : le bail en cours se poursuit avec l’acquéreur, comme pour toute vente d’un logement occupé, et l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix de vente, reste due. Elle est payée d’avance pour toute la durée convenue, prélevée sur le prix, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Une fois la saisie engagée, le débiteur ne peut plus vendre librement : la vente à réméré s’envisage alors dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution. Son prix sert à payer le créancier, sous le contrôle du juge.
Exemple chiffré fictif : un bailleur qui finance sa dette par un réméré
Cet exemple est fictif. Un propriétaire possède un appartement loué estimé à 500 000 euros. Il a reçu un commandement de payer valant saisie pour une dette de 165 000 euros. Autorisé par le juge de l’exécution à vendre à l’amiable, il choisit une vente à réméré à 60 % de la valeur, pour 24 mois.
- Prix de vente à l’investisseur : 500 000 × 60 % = 300 000 euros.
- Indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, payée d’avance pour 24 mois : 300 000 × 10 % × 2 = 60 000 euros.
- Honoraires Alterfi, 6 % TTC du prix de vente : 18 000 euros.
- Frais de notaire, à la charge du vendeur, par hypothèse 2,5 % : 7 500 euros.
- Montant disponible après ces frais : 300 000 − 60 000 − 18 000 − 7 500 = 214 500 euros.
- Paiement de la dette : 214 500 − 165 000 = 49 500 euros restent au propriétaire.
Le bail en cours se poursuit avec l’investisseur. Pour récupérer l’appartement, le propriétaire devra rembourser 300 000 euros, plus les frais mentionnés à l’article 1673 du Code civil, avant l’échéance convenue. S’il rachète au bout de 15 mois, la part d’indemnité non consommée lui est restituée au prorata : 60 000 × 9 / 24 = 22 500 euros. Sans rachat, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.
FAQ
Quels sont les droits du locataire en cas de saisie immobilière ?
Seuls les baux consentis après l’engagement de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur (article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Si son bail est antérieur, la doctrine administrative indique que les droits du locataire sont préservés ; il peut prouver cette antériorité par tous moyens.
Le locataire doit-il quitter le logement après l’adjudication ?
Un bail antérieur à la saisie n’est pas visé par l’inopposabilité de l’article L. 321-4 et les droits du locataire sont préservés. Les délais de congé décrits par service-public.fr concernent la vente classique ; pour leur application à un adjudicataire, interrogez l’ADIL ou un avocat.
À qui payer le loyer pendant une saisie immobilière ?
Au bailleur, tant que le créancier poursuivant ne s’y est pas opposé. Après une opposition par acte d’huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice), les loyers sont versés au séquestre désigné ou consignés à la Caisse des dépôts et consignations.
Que deviennent les loyers du propriétaire saisi ?
La saisie de l’immeuble emporte saisie de ses fruits (article L. 321-3). Les loyers immobilisés à compter de la signification du commandement sont distribués avec le prix de vente.
Un propriétaire saisi peut-il signer un nouveau bail ?
Il le peut matériellement, mais un bail consenti après l’engagement de la saisie est inopposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur, quelle que soit sa durée (article L. 321-4).
Peut-on faire une vente à réméré d’un bien loué saisi ?
Oui, dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution. Le bail se poursuit et l’indemnité d’occupation reste due ; le prix permet de payer la dette.
Conclusion
La saisie immobilière d’un logement loué ne prive pas le locataire de ses droits : seuls les baux consentis après l’engagement de la saisie sont inopposables au créancier et à l’acquéreur, et le loyer payé au bailleur reste valable jusqu’à une éventuelle opposition. Pour le bailleur, en revanche, les loyers sont immobilisés dès la signification du commandement et toute décision sur le bien est encadrée. Le moyen le plus sûr de reprendre la main reste de payer la dette avant l’adjudication : la vente à réméré, réalisée dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge, peut le permettre tout en conservant la faculté de racheter le bien.