La déchéance du terme d’un crédit immobilier est la décision par laquelle le prêteur, après des impayés, met fin à l’échéancier : la totalité des sommes dues au titre du prêt devient exigible immédiatement, et non plus mois après mois. Elle n’est pas encore la saisie du bien, mais elle peut y conduire si rien n’est réglé. Restent la négociation, le délai de grâce, le surendettement ou la vente. Pour un bien d’au moins 300 000 euros situé en France, une vente à réméré peut servir à rembourser le prêteur, avec un coût et un risque à mesurer.
En bref
- La déchéance du terme rend exigible en une fois la totalité des sommes dues au titre du prêt immobilier, capital restant dû compris.
- Selon le ministère de l’Économie, la clause qui permet de l’exiger sans mise en demeure préalable ni préavis d’une durée raisonnable a été jugée abusive.
- Selon justice.fr, le juge des contentieux de la protection peut accorder un délai de grâce de deux ans au maximum.
- Une vente à réméré ou une vente avec complément de prix peut rembourser le prêteur si le net perçu couvre toute la dette.
Déchéance du terme du crédit immobilier : définition
Un crédit immobilier se rembourse à terme : chaque mensualité n’est due qu’à sa date, selon le tableau d’amortissement. La déchéance du terme fait perdre à l’emprunteur le bénéfice de cet échéancier.
Les sources publiques destinées aux particuliers consacrent peu de développements à cette notion. L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) la résume ainsi : en cas de déchéance du terme, l’ensemble des sommes dues devient exigible, capital restant dû compris.
Ce n’est ni un simple rappel d’impayé ni une saisie, mais l’étape intermédiaire d’un contentieux bancaire : il ne s’agit plus de rattraper quelques mensualités mais de rembourser l’ensemble du prêt.
Ce qui déclenche la déchéance du terme : le contrat et la mise en demeure
Dans le cas décrit par la Direction des affaires juridiques du ministère de l’Économie, la déchéance du terme repose sur une clause du contrat de prêt, qui autorise le prêteur à exiger la totalité des sommes dues en cas de défaut de paiement d’une échéance. Les conditions exactes se lisent dans le contrat et se vérifient avec un avocat.
Cette clause n’est pas toujours valable. La même Direction rapporte que la Cour de cassation a jugé abusive la clause d’un contrat de prêt immobilier qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de défaut de paiement d’une échéance, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable.
Deux réflexes en découlent pour l’emprunteur :
- relire la clause du contrat et conserver tous les courriers reçus (relances, mise en demeure, lettre de déchéance) ;
- faire vérifier par un avocat la régularité de la clause et de la procédure suivie, qui s’apprécie au cas par cas.
Tant que la déchéance n’est pas prononcée, il s’agit encore d’impayés de crédit immobilier : c’est le moment d’engager les démarches amiables.
Les conséquences de la déchéance du terme : ce que le prêteur peut exiger
La totalité des sommes dues devient exigible
Une fois la déchéance du terme acquise, le prêteur peut réclamer en une fois la totalité des sommes dues au titre du prêt, dont le capital restant dû. Le détail des sommes réclamées figure dans le décompte du prêteur, à faire vérifier par un avocat.
Le fichage au FICP
Selon service-public.fr, l’inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) intervient notamment après deux mensualités consécutives impayées ou en cas de non-remboursement des sommes restant dues après mise en demeure. Le prêteur doit avertir l’emprunteur par courrier ; celui-ci a 30 jours calendaires pour régulariser. L’inscription dure cinq ans au maximum et elle est annulée de manière anticipée si le paiement dû est régularisé. Voir notre page sur le fichage FICP et FCC.
La saisie immobilière, suite possible
Service-public.fr indique que le créancier qui détient le titre exécutoire (jugement ou acte notarié) d’une créance liquide et exigible peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier. La saisie débute par un commandement de payer valant saisie : le débiteur a alors huit jours pour payer la somme due et il lui est interdit de vendre ou de donner le bien saisi.
Que faire après une déchéance du terme : les démarches possibles
Négocier avec le prêteur
Justice.fr indique que l’emprunteur peut demander des délais de paiement au prêteur, de préférence par un moyen qui atteste la date de la demande, par exemple un courrier recommandé avec accusé de réception. Le prêteur n’est pas obligé d’accepter.
Demander un délai de grâce au juge
Selon justice.fr, l’emprunteur peut demander au tribunal judiciaire de suspendre le remboursement de son crédit immobilier pendant un délai de grâce de deux ans au maximum, sans majorations ni pénalités de retard. Il saisit pour cela le juge des contentieux de la protection et lui fournit les justificatifs de ses difficultés (ressources, charges, remboursements en cours).
Le site des cours d’appel du ministère de la Justice (cour d’appel de Nancy) apporte trois précisions :
- la demande peut porter sur des échéances à venir, sur des échéances échues ou sur le solde du prêt en cas de déchéance du terme ;
- le juge est saisi par simple requête et la représentation par avocat n’est pas obligatoire ;
- la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai qu’il fixe.
Le juge peut aussi rejeter la demande.
Déposer un dossier de surendettement
Justice.fr indique que celui qui ne parvient pas à faire face à ses dettes peut déposer gratuitement un dossier de surendettement. Selon service-public.fr, une personne surendettée peut, dès la remise du commandement de payer, demander à la commission la suspension de la saisie immobilière. Voir notre page sur la commission de surendettement.
Vendre le bien pour rembourser le prêteur
Service-public.fr situe l’interdiction de vendre à compter du commandement de payer ; ensuite, le débiteur peut demander au juge de l’exécution une vente amiable. Le juge fixe alors le prix minimum et une audience de rappel, qui se tient au maximum quatre mois plus tard, avec trois mois supplémentaires si un compromis de vente est justifié. Mieux vaut donc vendre avant la saisie immobilière.
Vente à réméré ou vente avec complément de prix : rembourser le prêteur par le prix de vente
Cette section ne relève plus des sources officielles mais des opérations proposées par Alterfi. Le principe : le bien est vendu à un investisseur devant notaire, et le notaire rembourse le prêteur sur le prix. La dette exigible est soldée, ce qui met fin à la cause des poursuites, sous réserve des autorisations et délais propres à une procédure déjà engagée. Alterfi n’est pas un établissement de crédit et ne se prononce pas sur la validité de la déchéance, qui relève de l’avocat.
La vente avec faculté de rachat
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil), s’adresse à celui qui veut pouvoir conserver son bien. L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur. Le vendeur peut rester dans les lieux contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance. Il peut racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, dans un délai de cinq ans au maximum. Honoraires (5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) et frais de notaire (2 % à 3 % du prix) sont à la charge du vendeur : voir les coûts et frais d’une vente à réméré.
La vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix convient à celui qui accepte de se séparer du bien sans le brader. Le vendeur perçoit un premier prix à la signature, puis un complément lorsque le bien est revendu à un tiers. Il conduit lui-même cette revente. Il n’y a pas de faculté de rachat.
Dans quels cas ces solutions répondent à une déchéance du terme
- Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
- Le net perçu à la signature couvre la totalité de la somme réclamée par le prêteur.
- Le projet de rachat (nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession) ou de revente est crédible.
- Le calendrier le permet : généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, soit plus que les huit jours du commandement de payer.
Leurs limites
- Si la dette dépasse le net dégagé, l’opération ne règle rien : une partie du prêt resterait due.
- Sans rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire : sans projet de rachat sérieux, une vente classique au prix du marché protège mieux.
- Après un commandement de payer valant saisie, le bien ne se vend plus librement : toute vente suppose les autorisations prévues par la procédure, à examiner avec un avocat (voir la vente à réméré face à une saisie immobilière).
Exemple chiffré fictif : solder un prêt devenu exigible
Exemple fictif. Madame Martin possède une maison estimée à 300 000 euros. Après une mise en demeure restée sans effet, son prêteur prononce la déchéance du terme et lui réclame 95 000 euros selon son décompte. Elle doit aussi 15 000 euros à d’autres créanciers, soit 110 000 euros de dettes.
- Prix de vente à l’investisseur : 180 000 euros, soit 60 % de la valeur, avec faculté de rachat de 24 mois.
- Indemnité d’occupation payée d’avance : 10 % par an de 180 000 euros pendant 24 mois, soit 36 000 euros.
- Honoraires : 6 % TTC de 180 000 euros, soit 10 800 euros.
- Net à la signature, hors frais d’acte : 180 000 moins 36 000 moins 10 800, soit 133 200 euros.
- Frais de notaire : 2 % à 3 % du prix, soit 3 600 à 5 400 euros.
- Solde après remboursement des 110 000 euros de dettes et frais de notaire : 17 800 à 19 600 euros.
Si elle rachète à l’échéance, elle paie 180 000 euros, plus les frais prévus par l’article 1673 du Code civil : le coût de l’opération s’élève à 46 800 euros hors frais d’acte. Si elle rachète au bout de 18 mois, 9 000 euros d’indemnité lui sont restitués et le coût est ramené à 37 800 euros. Si elle ne rachète pas, l’investisseur reste propriétaire d’une maison payée 60 % de sa valeur.
Sources : justice.fr et service-public.fr (fiches « Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? », « Saisie immobilière », « Surendettement », « Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ») ; ministère de la Justice, site des cours d’appel (« La suspension des obligations d’un crédit ») ; ministère de l’Économie, Direction des affaires juridiques (« Le caractère abusif de certaines clauses de déchéance du terme ») ; ministère de l’Économie, DGCCRF (« Délais de prescription ») ; ANIL (analyse sur la prescription en matière de crédit immobilier).
FAQ
Quelle différence entre mise en demeure et déchéance du terme ?
La mise en demeure est le courrier par lequel le prêteur demande à l’emprunteur de payer les sommes en retard. Avec la déchéance du terme, il exige la totalité des sommes dues au titre du prêt. Selon le ministère de l’Économie, la clause qui permet cette exigibilité sans mise en demeure préalable ni préavis d’une durée raisonnable a été jugée abusive.
Peut-on reprendre le paiement des mensualités après une déchéance du terme ?
Les fiches officielles consultées ne décrivent pas de droit à revenir à l’échéancier initial : la question se pose à un avocat. Un accord du prêteur reste possible, sans obligation pour lui. À défaut, selon le site des cours d’appel, le juge des contentieux de la protection peut reporter ou échelonner les sommes dues dans la limite de deux ans.
Combien de temps le prêteur a-t-il pour agir après une déchéance du terme ?
Le ministère de l’Économie (DGCCRF) rappelle que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. L’ANIL indique que cette règle s’applique au crédit immobilier : pour le capital restant dû, le délai court à compter de la déchéance du terme ; pour chaque mensualité impayée, à compter de son échéance. Le calcul exact se vérifie avec un avocat.
Faut-il un avocat pour demander un délai de grâce ?
Non : selon le site des cours d’appel, le juge des contentieux de la protection est saisi par simple requête et la représentation par avocat n’est pas obligatoire. Un avocat reste utile pour contester la déchéance ou le décompte.
Que devient la dette si le bien est vendu aux enchères pour moins que la somme due ?
Selon service-public.fr, si la somme versée est inférieure au montant retenu de la dette, le débiteur doit payer le montant restant. Si elle la dépasse, le surplus lui est reversé.
Conclusion
La déchéance du terme transforme des mensualités en retard en une dette exigible en totalité. Elle repose sur une clause du contrat, dont la régularité se vérifie, et laisse des issues : accord avec le prêteur, délai de grâce, surendettement, vente. Pour un bien d’au moins 300 000 euros, si le prix net couvre la dette, la vente à réméré permet de rembourser le prêteur en gardant une faculté de rachat, au prix d’un coût connu d’avance et du risque de perdre le bien faute de rachat.