Plus-value à la revente après un rachat de soulte : calcul et exonérations

Lorsque vous revendez un bien dont vous avez racheté la part de votre ex-conjoint, de votre partenaire de PACS ou de vos cohéritiers, la plus-value dépend du sort fiscal du partage. Si le partage a été exonéré, ce qui est le cas des partages familiaux, le prix d’acquisition est la valeur du bien au jour de l’entrée dans l’indivision, la date est celle de cette entrée et la soulte est ignorée. Si le partage a été imposé, le calcul se fait en deux fractions. Pour financer la soulte elle-même, voir notre page rachat de soulte sans crédit bancaire.

En bref

• Les partages entre époux, partenaires de PACS, concubins (pour les biens acquis pendant le concubinage) et héritiers sont exonérés de plus-value, même avec une soulte (BOI-RFPI-PVI-10-40-100).
• Après un tel partage, la revente se calcule comme si l’attributaire avait détenu tout le bien depuis l’entrée dans l’indivision : la soulte n’augmente pas le prix d’acquisition.
• Si la plus-value de partage a été imposée, la part d’origine et la part rachetée ont chacune leur prix et leur date.
• La vente de la résidence principale reste exonérée, y compris pour l’ex-conjoint parti si l’autre a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, vendu dans les délais normaux.

Vente avec plus-value après rachat de soulte : tout dépend du partage

Racheter la part de l’autre, c’est sortir de l’indivision par un partage : vous recevez le bien et versez une soulte calculée sur la valeur du bien à celui qui sort. Pour le fisc, le partage vaut cession à titre onéreux à hauteur des droits des copartageants autres que l’attributaire (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 330). Le prix de cession de cette plus-value de partage correspond au montant de la soulte due par l’attributaire (§ 350).

Mais certains partages en sont exonérés, même avec une soulte (BOI-RFPI-PVI-10-40-100). Il faut un partage entre membres originaires de l’indivision, leurs conjoints, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel (§ 10), et notamment :

• l’indivision successorale et les biens reçus par donation-partage (§ 20) ;
• l’indivision conjugale, quel que soit le régime matrimonial, même pour un bien acheté avant le mariage et sans que le partage résulte du divorce (§ 30) ;
• les concubins, pour les biens acquis pendant le concubinage ; ceux acquis avant restent imposables à hauteur des soultes (§ 40) ;
• les partenaires de PACS, y compris pour les biens acquis avant le PACS (§ 50).

Selon que le partage a été exonéré ou imposé, la revente ne se calcule pas de la même façon (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 260).

Partage exonéré : prix d’acquisition et date d’acquisition retenus

Cas typique : un époux qui rachète la part de son conjoint lors du divorce, ou un héritier qui reprend la maison familiale en versant une soulte dans une succession. Lors de la revente par l’attributaire, le BOFiP fixe deux règles (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 80) :

• Prix d’acquisition : il s’entend de la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans l’indivision.
• Date d’acquisition : pour l’abattement pour durée de détention, elle s’entend de la date d’entrée en indivision. Pour un bien hérité, c’est la date du décès (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).

Il n’est pas tenu compte de la soulte versée pour le calcul de la plus-value (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 410) : la part rachetée n’a ni prix ni date propres.

Les années antérieures au partage comptent donc pour tout le bien dans la durée de détention, mais la soulte versée ne vient pas réduire la plus-value. Gardez l’acte d’achat ou la déclaration de succession.

Partage imposé : la part d’origine et la part rachetée calculées séparément

Un partage avec soulte portant sur un immeuble est en principe imposable (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 1) : c’est le cas des concubins pour un bien acheté avant le concubinage (§ 40) et, faute de figurer parmi les cas exonérés, d’indivisaires sans lien familial ou conjugal. Lorsque la plus-value de partage a été imposée, l’attributaire qui revend calcule deux plus-values distinctes (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 280) :

• Première fraction, la part d’origine : le prix d’acquisition est la valeur de la quote-part détenue par le cédant au jour de son entrée dans l’indivision ; la date est celle de l’entrée du bien en indivision.
• Seconde fraction, la part rachetée : le prix d’acquisition est égal au montant de la soulte payée par l’attributaire au moment du partage ; la date est celle de l’acte de partage (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40, tableau des dates d’acquisition).

Dans l’exemple du BOFiP portant sur un bien détenu à parts égales, chaque fraction est calculée sur 50 % du prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 380). Si l’attributaire n’était pas membre de l’indivision d’origine, le prix d’acquisition correspond au prix de cession stipulé dans l’acte de partage (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 270) et la date est celle de cet acte (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).

Frais, travaux et abattements pour durée de détention

La plus-value brute est égale au prix de vente diminué du prix d’acquisition. Selon service-public, le prix de vente est celui de l’acte, diminué des frais de vente justifiés, et le prix d’acquisition peut être majoré :

• des frais d’acquisition, pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat ; le forfait vise les acquisitions à titre onéreux, tandis que pour un bien hérité seuls les frais réels justifiés, dont les droits de mutation payés, sont retenus (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 30 et § 80) ;
• des dépenses de travaux, pour leur montant réel justifié ou forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition si le bien bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition (§ 100, § 360 et § 370).

Les textes du BOFiP consultés ne disent pas si ces forfaits de 7,5 % et de 15 % s’appliquent à une soulte ou à un bien attribué par partage, ni sur quelle base : faites valider ce point par le notaire. La durée de détention se décompte par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20). Les abattements sont les suivants (§ 60 et § 70) :

• Impôt sur le revenu : 6 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième, 4 % pour la vingt-deuxième ; exonération au-delà de vingt-deux ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième, 9 % par année au-delà ; exonération au-delà de trente ans.

La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, selon impots.gouv.fr et service-public. Selon service-public, une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, et le notaire calcule et paie l’impôt lors de la vente.

Résidence principale et ex-résidence principale après un divorce

La vente de la résidence principale est exonérée. Le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur, où il réside la majeure partie de l’année, au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Si vous habitez toujours le logement racheté lors de la vente, la question ne se pose pas.

Pour l’ex-conjoint qui a quitté le logement, le BOFiP admet l’exonération même si le bien n’est plus sa résidence principale à la date de la vente, lorsqu’il était celle du couple à la séparation et à deux conditions : il a été occupé par l’ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente, et la cession intervient dans les délais normaux de vente (§ 260). Détenir un autre logement n’y fait pas obstacle ; la même solution vaut pour les concubins et les partenaires de PACS qui se séparent.

Si vous quittez vous-même le logement avant de le vendre, le délai normal de vente est en principe d’un an au maximum et le bien ne doit pas avoir été loué ni occupé gratuitement entre-temps (§ 190). Pour garder le logement sans rachat, voir garder la maison après un divorce sans payer de soulte.

Exemples chiffrés fictifs : partage exonéré et partage imposé

Exemple chiffré fictif n° 1, partage exonéré après divorce. Claire et Marc, mariés, achètent un appartement 300 000 €. Au divorce, Claire garde le bien et verse à Marc une soulte de 200 000 €. Elle le loue ensuite et le revend 380 000 €, douze années pleines après l’achat commun. Le partage entre époux étant exonéré, son prix d’acquisition est la valeur du bien à l’entrée dans l’indivision, par hypothèse égale au prix d’achat de 300 000 €, et la soulte est ignorée. Pour simplifier, aucun frais ni travaux n’est retenu.

• Plus-value brute : 380 000 − 300 000 = 80 000 €.
• Douze ans de détention, soit sept années au-delà de la cinquième : abattement de 7 × 6 % = 42 % (impôt sur le revenu) et 7 × 1,65 % = 11,55 % (prélèvements sociaux).
• Base impôt sur le revenu : 80 000 × 58 % = 46 400 €, soit 46 400 × 19 % = 8 816 €.
• Base prélèvements sociaux : 80 000 × 88,45 % = 70 760 €, soit 70 760 × 17,2 % = 12 170,72 €.
• Total : 8 816 + 12 170,72 = 20 986,72 €, sans surtaxe (base inférieure à 50 000 €).

Exemple chiffré fictif n° 2, partage imposé. Deux amis, sans lien familial ni conjugal, achètent un bien à parts égales pour 240 000 €, soit 120 000 € chacun. Sept années pleines plus tard, Paul rachète la part de Julien pour une soulte de 150 000 € ; la plus-value de partage de Julien est imposée. Paul revend 330 000 € quatre années pleines après le partage ; chaque fraction porte sur 50 % de ce prix, soit 165 000 €. Pour simplifier, aucun frais ni travaux n’est retenu.

• Part d’origine, détenue onze ans : 165 000 − 120 000 = 45 000 € ; abattement de 6 × 6 % = 36 % (impôt sur le revenu), base 28 800 € ; 6 × 1,65 % = 9,9 % (prélèvements sociaux), base 40 545 €.
• Part rachetée, détenue quatre ans : 165 000 − 150 000 = 15 000 €, sans abattement.
• Impôt sur le revenu : (28 800 + 15 000) × 19 % = 43 800 × 19 % = 8 322 €.
• Prélèvements sociaux : (40 545 + 15 000) × 17,2 % = 55 545 × 17,2 % = 9 553,74 €.
• Total : 8 322 + 9 553,74 = 17 875,74 €.

Financer la soulte ou vendre vite : les solutions Alterfi

Encore faut-il payer la soulte. Quand la banque refuse le prêt, que le crédit en cours complique le rachat de soulte ou que le dossier est fiché, voir que faire s’il est impossible de payer la soulte.

La vente à réméré dégage les fonds sans crédit : un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, vous restez dans les lieux contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an payée d’avance, et vous pouvez racheter dans un délai de cinq ans au maximum, au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Le bien doit valoir au moins 300 000 €. Ses effets fiscaux sont détaillés sur notre page fiscalité de la vente à réméré.

Pour vendre vite sans brader, la vente avec complément de prix verse environ 60 % de la valeur à la signature, puis un complément égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Voir aussi la fiscalité de la vente avec complément de prix.

FAQ

Comment est calculée la plus-value après un rachat de soulte ?
Partage exonéré (divorce, PACS, succession, donation-partage) : prix d’acquisition égal à la valeur vénale du bien à l’entrée dans l’indivision, soulte ignorée. Partage imposé : la part d’origine a pour prix la valeur de la quote-part à l’entrée dans l’indivision, la part rachetée a pour prix la soulte.

Quelle date d’acquisition retenir après un rachat de soulte pour la plus-value ?
Partage exonéré : la date d’entrée en indivision pour tout le bien (date du décès pour un bien hérité). Partage imposé : celle de l’entrée en indivision pour la part d’origine, celle de l’acte de partage pour la part rachetée.

La soulte payée réduit-elle la plus-value lors de la revente ?
Pas après un partage exonéré : il n’est pas tenu compte de la soulte versée. Elle ne sert de prix d’acquisition que pour la part rachetée après un partage imposé.

Doit-on payer une plus-value en vendant l’ex-résidence principale après un divorce ?
Non si le logement était la résidence principale du couple, si l’un des ex-conjoints l’a occupé jusqu’à sa mise en vente et si la vente intervient dans les délais normaux. Les deux ex-conjoints sont alors exonérés.

Conclusion

Identifiez d’abord le régime du partage. Partage exonéré : un seul calcul, depuis l’entrée en indivision, sans tenir compte de la soulte. Partage imposé : deux fractions, chacune avec son prix et sa date. L’exonération de la résidence principale reste possible, y compris pour l’ex-conjoint parti. Et si la difficulté est d’abord de financer la soulte, le rachat de soulte avec Alterfi, par une vente à réméré, permet de dégager les fonds sans crédit bancaire en restant dans les lieux, avec une faculté de rachat.