Divorce : laisser la maison gratuitement au conjoint sans soulte, est-ce possible ?

En cas de divorce, laisser la maison gratuitement au conjoint sans soulte est possible si l’autre reçoit d’autres biens de même valeur en compensation : service-public.fr précise que la soulte n’est alors pas obligatoire. Renoncer à sa part sans contrepartie est plus risqué : l’administration fiscale peut y voir une donation indirecte, taxée comme telle. Avant de signer, faites chiffrer par le notaire la compensation, la prestation compensatoire ou une soulte réduite. Si le problème est le financement, la vente à réméré peut payer la soulte.

En bref

• Laisser la maison sans soulte est possible quand l’autre époux reçoit d’autres biens qui compensent exactement la valeur laissée.
• Une renonciation pure et simple à la soulte peut être requalifiée en donation indirecte par l’administration fiscale, avec des droits élevés.
• La prestation compensatoire peut, par convention ou jugement, prendre la forme de l’attribution d’un bien en propriété ou en usage.
• Si l’obstacle est le financement, une soulte réduite, échelonnée ou payée par une vente à réméré évite de renoncer à ses droits.

Divorce : laisser la maison au conjoint sans soulte, ce que permet le partage

Selon service-public.fr, l’ex-époux qui conserve le bien doit en principe verser une soulte à l’autre, mais cette soulte n’est pas obligatoire si celui qui ne garde pas le bien reçoit d’autres biens en compensation. Le partage est une opération globale qui porte sur l’ensemble du patrimoine du couple, dettes comprises : la maison n’est qu’une ligne du calcul.

• Régime de la communauté : les biens communs se partagent par moitié.
• Séparation de biens ou bien indivis : chacun reprend la part prévue dans l’acte d’achat, à défaut la moitié.
• Dettes : chaque ex-époux supporte la moitié des crédits contractés pendant le mariage et restant dus au divorce ; celui qui reprend le crédit de la maison allège d’autant ce qu’il doit.

Service-public.fr précise aussi qu’en présence d’un bien immobilier commun ou indivis, le partage est réalisé par un notaire. En divorce par consentement mutuel, notaires.fr indique que la convention doit comporter l’état liquidatif du régime matrimonial et le partage des biens : la répartition retenue pour la maison y figure donc noir sur blanc. Le calcul détaillé est présenté dans notre page soulte : définition et calcul, et son financement dans racheter la part de son conjoint après un divorce.

Renoncer à sa part sans contrepartie : le risque de donation

Le Bulletin officiel des finances publiques rappelle qu’une donation peut être indirecte, c’est-à-dire réalisée sans les formes d’une donation, par exemple par la renonciation à un droit. Une renonciation à la soulte sans contrepartie peut donc, selon les circonstances, être analysée par l’administration fiscale comme une donation au profit de l’époux qui garde la maison, soumise aux droits de donation. Seul le notaire peut apprécier ce risque au vu de votre dossier.

• Les éléments d’une donation, selon le Bulletin officiel des finances publiques : l’intention libérale du donateur, son dessaisissement, qui l’appauvrit, et l’acceptation du bénéficiaire, qui s’enrichit d’autant.
• La précaution : faire indiquer par le notaire, dans l’acte, les contreparties qui expliquent un partage inégal.
• Les barèmes en jeu : service-public.fr indique un abattement de 80 724 € pour une donation entre époux ou partenaires de pacs, remis en cause si le pacs est rompu l’année de sa conclusion ou l’année suivante, et un taux de 60 % sans abattement entre personnes non parentes. Le notaire détermine le régime applicable à votre situation.

Laisser la maison « gratuitement » n’est donc pas un geste neutre : pour celui qui renonce, c’est une perte de patrimoine ; pour celui qui reçoit, c’est un risque fiscal qui peut survenir des années plus tard.

La prestation compensatoire versée sous forme de bien

Lorsque l’un des époux souhaite laisser la maison à l’autre parce que le divorce crée une disparité de niveau de vie, la voie prévue par la loi est la prestation compensatoire. Selon service-public.fr, elle est fixée en fonction de la différence de niveau de vie des époux au moment du divorce (durée du mariage, âge et état de santé, situation professionnelle), par le juge ou par les époux dans leur convention.

• Forme : elle est versée en principe sous forme de capital ; exceptionnellement, par jugement ou par convention, un bien peut être attribué à l’époux bénéficiaire, en pleine propriété, en usufruit ou en droit d’usage et d’habitation.
• Fiscalité : selon impots.gouv.fr, l’époux qui verse un capital dans les douze mois bénéficie d’une réduction d’impôt de 25 % du montant, retenu dans la limite de 30 500 €, soit 7 625 € au plus ; la réduction s’applique aussi aux prestations versées par attribution de biens. Les droits dus sur l’attribution elle-même relèvent du notaire.

Cette solution n’a de sens que si une prestation compensatoire est justifiée : elle ne sert pas à habiller une renonciation. Les avocats en fixent le montant, le notaire en chiffre les conséquences.

Comment ne pas payer la soulte au divorce : les solutions légales

Entre la soulte payée comptant et la maison laissée sans contrepartie, plusieurs montages existent.

1. La compensation par d’autres biens : épargne, véhicule, autre bien immobilier ou parts de société attribués à celui qui part.
2. La reprise du crédit : celui qui garde la maison reprend seul le prêt, ce qui réduit la soulte. Notaires.fr rappelle que la désolidarisation de l’autre suppose l’accord de la banque.
3. Une soulte réduite et motivée par des comptes entre époux (remboursements faits par l’un seul, apports personnels), que le notaire établit.
4. Une soulte échelonnée, si celui qui la reçoit l’accepte, avec des garanties écrites dans l’acte.
5. Le maintien en indivision : service-public.fr indique que les ex-époux peuvent conserver le bien ensemble et conclure une convention d’indivision devant notaire, par exemple jusqu’à ce que les enfants aient grandi.
6. La vente, définitive ou avec complément de prix : voir vendre le bien commun sans le brader.

Exemple fictif : ce que coûterait une renonciation

Exemple illustratif. Un couple marié en communauté possède une maison de 300 000 €, sans crédit, et 80 000 € d’épargne. Chacun a droit à 190 000 €. Si l’un garde la maison et l’autre l’épargne, la soulte est de 110 000 €. Si celui qui part y renonce sans contrepartie, il abandonne 110 000 € de patrimoine, et celui qui garde la maison s’expose à des droits de donation sur cette somme, que seul le notaire peut chiffrer. La maison ne serait laissée sans soulte, sans risque de ce type, que si l’épargne valait elle aussi 300 000 €.

Garder la maison en finançant la soulte : la vente à réméré

Quand la renonciation sert surtout à pallier un refus de prêt, mieux vaut financer la soulte. La maison est vendue à un investisseur, avec le droit de la racheter dans un délai de cinq ans au plus (article 1660 du Code civil) ; celui qui la garde l’occupe et pourra la racheter seul. Le modèle Alterfi : achat par l’investisseur entre 42 % et 60 % de la valeur, pour un bien situé en France d’au moins 300 000 € ; prix de rachat égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 ; indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, prélevée d’avance et restituée au prorata ; honoraires de 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise.

Dans l’exemple, la maison vendue 180 000 € (60 %) avec faculté de rachat sur 24 mois procure 133 200 € après 36 000 € d’indemnité prépayée et 10 800 € d’honoraires, soit 127 800 à 129 600 € après 3 600 à 5 400 € de frais de notaire. La soulte de 110 000 € est payée et il reste 17 800 à 19 600 €. Le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte, ou 37 800 € en cas de rachat au dix-huitième mois ; le rachat exigera 180 000 €. L’opération suppose l’accord des deux époux, qui vendent ensemble avant le partage, et un projet de rachat crédible. Voir vente à réméré et indivision en cas de divorce, négocier une vente à réméré avec son ex-conjoint et rachat de soulte refusé par la banque.

Sources : service-public.fr, fiches sur les règles de partage des biens des époux, la procédure de partage après un divorce, la prestation compensatoire et les droits de donation selon le lien de parenté ; impots.gouv.fr, page sur la prestation compensatoire ; notaires.fr, fiches sur la liquidation et le partage par le notaire et sur les dettes et emprunts des époux ; Bulletin officiel des finances publiques, fiche sur les conditions d’exigibilité du droit de donation.

À lire aussi : divorce et maison pas finie de payer : que devient le crédit.

FAQ

Peut-on laisser sa part de maison à ses enfants plutôt qu’à son ex-conjoint ?
C’est une donation aux enfants, avec ses propres règles civiles et fiscales, distincte du partage entre époux. Elle se prépare chez le notaire, qui vérifie l’accord de l’autre propriétaire et les droits dus.

Si je laisse la maison sans soulte, reste-je tenu du crédit ?
Oui, tant que la banque n’a pas accepté votre désolidarisation. Notaires.fr rappelle que les époux restent tenus de la totalité des emprunts souscrits solidairement : laisser la maison sans être libéré du prêt cumule les inconvénients.

Le juge peut-il attribuer la maison à l’un des époux sans soulte ?
Le juge peut, au titre de la prestation compensatoire, attribuer un bien à l’époux bénéficiaire, à titre exceptionnel selon service-public.fr. En dehors de ce cadre, en cas de désaccord sur le partage, le juge aux affaires familiales tranche, et peut aller jusqu’à décider une vente aux enchères.

Un partage inégal est-il toujours une donation ?
Non. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, il n’y a pas de donation sans intention libérale. Un partage inégal qui s’explique par des contreparties n’a pas, en principe, cette nature ; le notaire les fait apparaître dans l’acte.

Et pour des partenaires de pacs ou des concubins ?
Le principe du partage est le même, mais la fiscalité diffère : service-public.fr rappelle que l’abattement entre partenaires peut être remis en cause en cas de rupture rapide du pacs, et qu’entre personnes non parentes le taux est de 60 % sans abattement. Faites chiffrer toute renonciation par le notaire.

Conclusion

Laisser la maison au conjoint sans soulte n’est sûr que si d’autres biens compensent votre part, ou si une prestation compensatoire justifiée prend cette forme. Une renonciation gratuite expose à une requalification en donation et vous laisse parfois tenu du crédit. Quand l’obstacle n’est que le financement, une soulte réduite, échelonnée ou financée par une vente avec faculté de rachat préserve les droits de chacun. Pour en comprendre le fonctionnement, consultez notre guide de la vente à réméré.