Racheter la part de son conjoint après un divorce : comment la financer ?

Racheter la part de son conjoint après un divorce, c’est lui verser une soulte pour devenir seul propriétaire du logement, et, s’il en reste un, reprendre seul le prêt immobilier en cours. Ce rachat se finance d’abord par un crédit bancaire, l’épargne, une aide familiale ou une compensation avec d’autres biens du partage. Si la banque refuse, notre page rachat de soulte refusé par la banque présente les recours, dont la vente à réméré : le bien est vendu à un investisseur avec la faculté de le racheter, ce qui fournit une partie de la somme.

En bref

• Pour racheter la part de son conjoint, il faut payer la soulte fixée lors du partage et, le cas échéant, reprendre seul le prêt immobilier en cours.
• Selon notaires.fr, l’époux qui garde le logement reste tenu du prêt, et l’autre n’en est libéré que si la banque accepte la désolidarisation.
• Selon service-public.fr, le partage supporte un droit de 1,10 % et des émoluments du notaire calculés sur la valeur des biens partagés.
• Quand la banque refuse, une vente avec faculté de rachat procure au mieux environ 43 % de la valeur du bien, nets de frais : elle ne couvre que certaines soultes.

Racheter la part de son conjoint après un divorce : ce qu’il faut financer

Selon service-public.fr, partager les biens suppose d’abord la liquidation, c’est-à-dire chiffrer le patrimoine des époux, dettes comprises. L’un des deux ex-époux peut choisir de conserver le bien : il doit alors verser une soulte à l’autre. Justice.fr le formule aussi ainsi : un ex-époux peut racheter la part de crédit de l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien. Le rachat met donc en jeu deux sommes : la soulte et le prêt qui reste à rembourser.

Le montant de la soulte

Il dépend du régime matrimonial. Selon service-public.fr, en communauté, les biens communs sont partagés par moitié ; en séparation de biens, chacun reste propriétaire de ses biens personnels et les biens achetés ensemble, détenus en indivision, doivent en principe être partagés. Le partage est une opération d’ensemble : la même fiche précise que la soulte n’est pas obligatoire si l’ex-époux qui ne garde pas le bien reçoit d’autres biens en compensation. Le mode de calcul est détaillé dans notre page soulte : définition et calcul, et le chiffre définitif revient au notaire.

Le prêt immobilier en cours

Les notaires de France (notaires.fr) rappellent que les époux restent tous deux tenus de rembourser la totalité des emprunts contractés solidairement, prêt immobilier compris. Lors de la liquidation, notamment lorsque l’un d’eux garde le logement, il est possible de demander à la banque la désolidarisation : si elle l’accepte, l’autre époux est libéré, tandis que celui qui conserve le bien reste lié par le contrat. Celui qui rachète doit donc convaincre la banque qu’il peut assumer seul les échéances, ou solder le prêt commun grâce à un nouveau crédit à son seul nom.

Les frais du rachat de part

Au montant de la soulte s’ajoutent les frais du partage, qui sont à prévoir dès le départ.

• Le droit de partage. Selon service-public.fr, le partage des biens est soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %, avec un minimum de perception de 25 €.
• Les émoluments du notaire. Le partage d’un bien immobilier commun ou indivis se fait obligatoirement chez le notaire, par acte authentique. Selon notaires.fr, ses émoluments sont proportionnels à la valeur des biens partagés, sans déduction du passif : un crédit restant dû ne réduit donc pas leur base.
• Les frais du financement. Un nouveau crédit entraîne ses propres frais (garantie, dossier, assurance), à intégrer au calcul.

Le Bulletin officiel des finances publiques précise que ce taux réduit vise les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d’un PACS ; le taux normal du droit de partage est de 2,5 %. Demandez au notaire une estimation du total avant de solliciter la banque.

Comment financer le rachat de la part de son ex-conjoint

1. Un crédit bancaire. C’est la voie habituelle. La banque apprécie un dossier désormais porté par un seul revenu. Selon le Haut Conseil de stabilité financière, le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % de leurs revenus et la durée du crédit 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé ; les établissements ne peuvent y déroger que pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits immobiliers. Les autres causes de refus sont détaillées dans les motifs de refus d’un crédit immobilier.
2. L’épargne et l’aide familiale. Une épargne personnelle, un prêt ou un don d’un proche peut réduire le montant à emprunter. La forme de l’aide et sa fiscalité sont à vérifier avec le notaire avant tout versement.
3. La compensation avec d’autres biens. Laisser à l’autre l’épargne commune, un véhicule ou un autre bien réduit d’autant la soulte, puisque le partage porte sur l’ensemble du patrimoine.
4. Un paiement échelonné accepté par l’autre. Une partie de la soulte peut être versée plus tard si l’ex-conjoint y consent. Les modalités et les garanties sont à fixer chez le notaire.
5. L’articulation avec la prestation compensatoire. Le partage et la prestation compensatoire sont deux questions distinctes. Selon service-public.fr, la prestation compensatoire est versée en principe sous forme de capital, et un bien peut être attribué en pleine propriété ou en droit d’usage et d’habitation. Le montage relève de l’avocat et du notaire.

Prendre le temps de financer : indivision, juge et calendrier

Service-public.fr indique que la loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager les biens. Les ex-époux peuvent rester propriétaires ensemble : le bien commun devient alors un bien indivis, et une convention d’indivision signée devant notaire fixe les règles d’utilisation et la répartition des dépenses. Ce temps peut servir à stabiliser des revenus avant de présenter un dossier de crédit.

En divorce judiciaire, lorsque le juge désigne un notaire, celui-ci dresse un état liquidatif dans un délai d’un an, renouvelable une fois, selon la même source. À défaut d’accord, l’un des époux saisit le juge aux affaires familiales, qui peut ordonner le partage et décider la vente par licitation, c’est-à-dire aux enchères. L’ANIL précise qu’en cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut attribuer le logement à l’un des deux époux. Les conséquences d’une vente forcée sont détaillées dans la licitation après un divorce.

Banque réticente : la vente avec faculté de rachat en dernier recours

Lorsque le crédit est refusé et que les autres pistes sont fermées, le bien peut être vendu à un investisseur avec une faculté de rachat. Dans le modèle Alterfi :

• l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 € ;
• le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance par prélèvement sur le prix et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ;
• les honoraires sont de 5 % HT du prix, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise ; les frais de notaire, de 2 % à 3 % du prix, sont à la charge du vendeur ;
• la durée ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil) et se situe en pratique entre 12 et 24 mois.

Avant le partage, le bien appartient aux deux ex-époux. Selon notaires.fr, un bien commun ou indivis ne peut être vendu qu’avec l’accord des deux propriétaires : les deux signent donc la vente, et l’accord écrit fixe la répartition du prix, la charge du coût et celui qui exercera la faculté de rachat. Pour préparer cette discussion, voyez comment négocier une vente à réméré avec son ex-conjoint. Si aucun des deux ne souhaite garder le bien, la vente du bien commun avec complément de prix répond mieux au besoin.

L’opération convient si le net perçu couvre la soulte et le prêt restant, et si le rachat est crédible dans le délai : crédit redevenu accessible une fois la situation stabilisée, vente d’un autre actif, succession attendue. Elle ne convient pas si le bien vaut moins de 300 000 €, si le net ne suffit pas, ou si aucune source de rachat n’est identifiée.

Exemple chiffré fictif : une soulte financée sans crédit

Cet exemple est fictif. Des époux mariés sous le régime de la communauté possèdent une maison de 300 000 €, sans crédit restant, et 60 000 € d’épargne commune. Leur patrimoine commun est de 360 000 €, soit 180 000 € pour chacun. L’épouse garde la maison et laisse l’épargne à son ex-mari : la soulte due est de 180 000 € moins 60 000 €, soit 120 000 €. La banque refuse le prêt.

• Prix de vente à l’investisseur : 180 000 €, soit 60 % de la valeur, pour une faculté de rachat de 24 mois.
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 36 000 €. Honoraires de 6 % TTC : 10 800 €.
• Net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 € ; après frais de notaire de 3 600 à 5 400 €, il reste de 127 800 à 129 600 €.
• La soulte de 120 000 € est payée ; il reste de 7 800 à 9 600 €, avant les frais du partage.

Pour récupérer la maison, l’épouse devra réunir 180 000 €, davantage que la soulte que la banque a refusé de financer. Le coût de l’opération est de 46 800 € sur 24 mois, hors frais d’acte ; en cas de rachat à 18 mois, 9 000 € sont restitués et le coût revient à 37 800 €. Sans l’épargne à compenser, la soulte serait de 150 000 € : il manquerait de 20 400 à 22 200 €. Le rachat est une faculté, jamais une obligation, mais à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Le financement du rachat est traité dans comment financer le rachat de son bien, et le détail des postes dans les coûts et frais d’une vente à réméré.

Sources : service-public.fr, fiches « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? », « Divorce : procédure de partage des biens » et « Prestation compensatoire » ; justice.fr, fiche « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? » ; Notaires de France (notaires.fr), pages « Divorce : sort des dettes et emprunts contractés pendant le mariage », « Divorce : liquidation et partage par le notaire » et « Vendre ou acheter seul un logement pendant une procédure de divorce » ; ANIL, « Tout savoir sur l’achat d’un logement en couple » ; Bulletin officiel des finances publiques, « Partages purs et simples » ; Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers.

FAQ

La banque peut-elle refuser la désolidarisation du prêt ?
Oui. Selon notaires.fr, l’époux qui ne garde pas le logement n’est libéré du prêt que si la banque accepte la désolidarisation. À défaut, les deux restent tenus de la totalité du remboursement.

Mon ex-conjoint peut-il refuser de me vendre sa part ?
Le rachat suppose un accord sur le partage. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut ordonner le partage et, selon l’ANIL, attribuer le logement à l’un des époux ; il peut aussi décider une vente par licitation.

Faut-il racheter la part tout de suite après le divorce ?
Non. Service-public.fr indique que la loi ne fixe aucun délai pour partager les biens. Les ex-époux peuvent rester en indivision, idéalement avec une convention signée devant notaire.

Le rachat de part est-il possible entre partenaires de PACS ou concubins ?
Oui. L’ANIL indique que l’un des concubins peut racheter la part de l’autre pour devenir seul propriétaire et qu’à défaut d’accord, le juge peut acter le partage judiciaire. Pour un PACS rompu, le BOFiP applique le même taux réduit de 1,1 % au partage ; entre concubins, faites chiffrer les frais par le notaire.

Quel délai pour obtenir les fonds d’une vente à réméré ?
Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier et les délais administratifs. Les fonds sont versés à la signature.

L’étude d’une vente à réméré est-elle payante ?
Non. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites pour le propriétaire. Les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

Conclusion

Racheter la part de son conjoint après un divorce suppose de financer la soulte, les frais du partage et, le cas échéant, la reprise du prêt avec l’accord de la banque. Crédit, épargne, aide familiale, compensation par d’autres biens ou échéancier convenu sont à examiner d’abord. Si la banque dit non, consultez notre page sur le rachat de soulte refusé : une vente avec faculté de rachat peut alors compléter le financement, si le net perçu couvre la somme due et si le rachat est réaliste.