Rachat de soulte avec crédit en cours : calcul, désolidarisation et solutions

Un rachat de soulte avec crédit en cours se calcule sur la valeur nette du bien : on retire de sa valeur le capital restant dû, puis on applique la part de celui qui s’en va. Celui qui garde le bien doit ensuite, soit reprendre seul le prêt avec l’accord de la banque, soit le solder par un nouveau crédit qui finance aussi la soulte. Si aucune banque ne suit, une vente à réméré peut rembourser le crédit commun et payer la soulte, avec un droit de rachat.

En bref

• Avec un crédit en cours, la soulte se calcule sur la valeur du bien diminuée du capital restant dû, selon la part de chacun.
• Celui qui part reste tenu du prêt solidaire tant que la banque n’a pas accepté de le désolidariser.
• Deux voies : reprendre le prêt existant avec désolidarisation, ou souscrire un nouveau prêt qui solde l’ancien et finance la soulte.
• Si les banques refusent, une vente à réméré d’un bien d’au moins 300 000 € peut solder le crédit et payer la soulte.

Rachat de soulte avec crédit en cours : comment se calcule la soulte

Service-public.fr rappelle que le partage après un divorce suppose de chiffrer tout le patrimoine des époux, dettes comprises, et que chaque ex-époux supporte la moitié des crédits contractés pendant le mariage et restant dus au moment du divorce. Le site immobilier des notaires de France en tire la méthode : en cas de prêt en cours, on déduit le capital restant dû de la valeur estimée du bien. Son exemple : une maison de 350 000 € avec 100 000 € de prêt restant donne une soulte de 125 000 € à parts égales.

Exemple fictif : un appartement avec 160 000 € restant dus

Exemple illustratif. Un couple marié en communauté possède un appartement estimé 500 000 €. Il reste 160 000 € de capital à rembourser. La valeur nette est de 340 000 € et la soulte due à celui qui part est de 170 000 €.

Le même résultat s’obtient en raisonnant en deux temps : celui qui part abandonne sa moitié du bien, soit 250 000 €, mais il est déchargé de sa moitié de la dette, soit 80 000 €. Il reçoit donc 250 000 € moins 80 000 €, soit 170 000 €. Celui qui garde l’appartement prend en charge, au total, la soulte de 170 000 € et les 160 000 € de crédit, soit 330 000 €, avant frais.

Cette déduction suppose que celui qui garde le bien assume bien tout le crédit. Si la banque refuse de libérer l’autre, le calcul et les garanties doivent être revus avec le notaire. Les autres configurations (parts inégales, héritiers) figurent dans notre page soulte : définition et calcul.

Communauté, séparation de biens ou indivision

En communauté, service-public.fr indique que les biens communs se partagent par moitié. En séparation de biens ou entre acquéreurs non mariés, un bien acheté en indivision se partage selon la répartition prévue dans l’acte d’achat ; à défaut de précision, chacun est réputé propriétaire pour moitié (service-public.fr pour les ex-époux, l’ANIL pour les couples non mariés). Le notaire vérifie, au vu des justificatifs, si les remboursements effectués par chacun doivent être pris en compte.

La désolidarisation du prêt : libérer celui qui part

Notaires.fr rappelle que les époux restent tous deux tenus envers le prêteur de rembourser la totalité des emprunts souscrits solidairement, prêt immobilier compris. À l’occasion de la liquidation, notamment lorsque l’un d’eux garde le logement, il est possible de demander à la banque la désolidarisation : si elle l’accepte, l’un des époux est libéré de son obligation, tandis que celui qui conserve le bien reste lié par le contrat.

• Ce que vérifie la banque : selon le site immobilier des notaires de France, l’accord dépend de la capacité financière de celui qui conserve le bien.
• Le risque d’un partage sans désolidarisation : la même source souligne que conserver le prêt initial sans désolidarisation présente des risques, les deux emprunteurs restant solidaires en cas d’impayés.

Pour celui qui part, accepter une soulte calculée « crédit déduit » sans être désolidarisé revient à rester débiteur d’un prêt dont il n’a plus le bien. Ce point se règle avant la signature.

Rachat de soulte avec prêt immobilier en cours : reprise du prêt ou rachat du crédit

Reprendre le prêt existant

Celui qui garde le bien conserve le crédit en cours, à son seul nom une fois la désolidarisation acceptée, et finance uniquement la soulte, par un apport ou un prêt complémentaire. Dans l’exemple, il doit trouver 170 000 € et continuer à rembourser seul les 160 000 € restants.

Faire racheter le crédit par un nouveau prêt

Le site immobilier des notaires de France indique que l’emprunteur qui rachète la part peut contracter un nouveau prêt pour financer la soulte et solder le crédit initial. Economie.gouv.fr précise qu’un prêt peut être racheté par un autre établissement, qui rembourse l’ancien, et que ce changement peut entraîner des indemnités de remboursement anticipé, des frais de dossier et de garantie et, si l’ancien prêt était garanti par une hypothèque, des frais de mainlevée.

• Indemnités de remboursement anticipé : selon service-public.fr, elles ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Pour 160 000 € restant dus, le plafond de 3 % représente 4 800 €.
• Offre de prêt : service-public.fr précise que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours et ne peut accepter l’offre qu’à partir du onzième jour.
• Critères d’octroi : le Haut Conseil de stabilité financière fixe, sur economie.gouv.fr, un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation de 20 % de la production trimestrielle.

S’y ajoutent le droit de partage de 1,1 % après un divorce ou une rupture de pacs, calculé après déduction du passif selon notaires.fr (3 740 € sur 340 000 € de valeur nette dans l’exemple, si l’appartement est le seul bien partagé), et les émoluments du notaire.

Banque qui refuse : que faire ?

La banque peut refuser la désolidarisation, le nouveau prêt, ou les deux. Plusieurs pistes restent ouvertes, à examiner avec le notaire et, en cas de divorce, avec les avocats.

1. Consulter d’autres établissements pour un rachat du crédit et de la soulte, avec un dossier complet.
2. Réduire la soulte : service-public.fr indique qu’elle n’est pas obligatoire si celui qui part reçoit d’autres biens en compensation (épargne, véhicule, autre bien).
3. Négocier un paiement échelonné d’une partie de la soulte, à négocier avec l’autre partie et à faire formaliser par le notaire.
4. Rester provisoirement en indivision : service-public.fr signale que les ex-époux peuvent conserver le bien ensemble et conclure une convention d’indivision devant notaire.
5. Vendre le bien, à un tiers ou avec complément de prix, comme l’explique notre page sur la vente du bien commun lors d’un divorce.

À défaut d’accord, service-public.fr précise que l’un des époux saisit le juge aux affaires familiales, qui peut décider d’une vente aux enchères : voir la licitation après un divorce. Les motifs de refus et les recours sont détaillés dans rachat de soulte refusé par la banque.

Réméré pour solder le crédit commun et payer la soulte

Le bien est vendu à un investisseur, avec une faculté de rachat d’au plus cinq ans (article 1660 du Code civil). Sur le prix, le notaire rembourse d’abord le crédit commun, ce qui libère les deux emprunteurs, puis verse la soulte convenue ; celui qui garde le bien l’occupe et pourra le racheter seul. Les conditions du modèle Alterfi :

• achat par l’investisseur entre 42 % et 60 % de la valeur, pour un bien situé en France d’au moins 300 000 € ;
• prix de rachat égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, prélevée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; honoraires de 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 % à 3 % du prix.

Exemple fictif : 40 000 € de crédit et une part de 30 %

Exemple illustratif. Une maison de 300 000 € appartient à 70 % à celui qui la garde et à 30 % à l’autre ; 40 000 € restent dus. La soulte est de 78 000 € (30 % de 260 000 €). Vendue 180 000 € (60 %) avec faculté de rachat sur 24 mois, la maison procure 133 200 € après 36 000 € d’indemnité prépayée et 10 800 € d’honoraires, soit 127 800 à 129 600 € après 3 600 à 5 400 € de frais de notaire. Le crédit (40 000 €) et la soulte (78 000 €) payés, il reste 9 800 à 11 600 €. Le rachat coûtera 180 000 € ; le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte, ou 37 800 € en cas de rachat au dix-huitième mois.

À parts égales, il faudrait 40 000 € pour la banque et 130 000 € de soulte, soit 170 000 € : le net serait insuffisant de 40 400 à 42 200 €. L’opération exige aussi l’accord de tous les propriétaires et un projet de rachat crédible, par exemple un crédit redevenu possible une fois la situation stabilisée. Voir aussi divorce et dettes immobilières et la comparaison vente à réméré ou rachat de crédit.

Sources : service-public.fr, fiches sur les règles de partage des biens des époux, la procédure de partage après un divorce, le remboursement anticipé et l’offre de prêt immobilier ; notaires.fr, fiches sur les dettes et emprunts des époux et sur la liquidation et le partage par le notaire ; site immobilier des notaires de France, guide du rachat de part immobilière après séparation ; economie.gouv.fr, fiche sur la renégociation et le rachat d’un crédit immobilier ; Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers.

À lire aussi : divorce et maison pas finie de payer : que devient le crédit.

FAQ

Peut-on racheter la soulte sans changer de banque ?
Oui, si la banque actuelle accepte de désolidariser celui qui part et, au besoin, de financer la soulte par un prêt complémentaire. Elle vérifie la capacité financière de celui qui conserve le bien. À défaut, un autre établissement peut racheter le crédit.

Mon ex reste-t-il responsable du prêt après le divorce ?
Oui, tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation. Notaires.fr rappelle que les deux époux restent tenus de la totalité des emprunts souscrits solidairement ; le divorce ne suffit pas à libérer l’un d’eux.

Faut-il payer des indemnités de remboursement anticipé ?
Si l’ancien crédit est soldé par un nouveau prêt et que le contrat les prévoit, oui, dans la limite de six mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû. Service-public.fr cite aussi des cas où elles ne sont pas dues, notamment une vente du logement liée à un changement de lieu de travail.

Le capital restant dû se déduit-il toujours de la soulte ?
C’est la méthode décrite par le site immobilier des notaires de France lorsque celui qui garde le bien assume tout le crédit. Les comptes entre les parties (remboursements faits par l’un seul, apports personnels) peuvent modifier le résultat ; le notaire les établit.

Peut-on vendre le bien si la banque refuse la désolidarisation ?
Oui, avec l’accord des deux propriétaires : le crédit est remboursé sur le prix de vente, ce qui libère les deux emprunteurs. La vente peut être définitive, avec complément de prix, ou assortie d’une faculté de rachat.

Conclusion

Avec un crédit en cours, la soulte se calcule sur la valeur nette, et tout se joue sur le sort du prêt : désolidarisation acceptée, rachat du crédit par un nouveau prêt, ou remboursement sur le prix d’une vente. Avant de signer, celui qui part doit obtenir sa libération et celui qui reste un financement complet. Pour comprendre l’outil qui permet de solder le crédit sans perdre le bien, consultez notre guide de la vente à réméré.