La fiscalité de la vente avec complément de prix suit d’abord celle de toute vente immobilière : le vendeur particulier est imposé sur sa plus-value, sauf exonération, notamment celle de la résidence principale, et le notaire calcule et paie l’impôt lors de l’acte. La difficulté tient au complément, connu seulement à la revente. Aucun texte officiel consulté ne le vise nommément, mais le BOFiP règle le cas d’un prix non fixé au jour de la vente ou majoré ensuite. Voici ces règles appliquées à la vente avec complément de prix, et les questions à poser au notaire.
En bref
- Sauf exonération, la plus-value du vendeur est imposée au titre de l’année de la vente, et le notaire calcule et paie l’impôt lors de l’acte.
- La plus-value est exonérée si le logement vendu est votre résidence principale au moment de la vente, selon service-public.fr.
- Aucun texte consulté ne vise le complément de prix ; le BOFiP impose une déclaration rectificative lorsque le prix est majoré en application de l’acte.
- Le complément peut aussi rendre exigible un supplément de droits de mutation, et dans le modèle Alterfi ces frais d’acte sont à la charge du vendeur.
Plus-value immobilière : le principe pour le vendeur
Selon service-public.fr, la plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Elle est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, avec une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Pour le BOFiP, la cession à titre onéreux en est le fait générateur (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1), et le prix de cession est le prix réel stipulé dans l’acte, indépendamment de ses modalités de paiement (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 10).
Exonération de la résidence principale
Service-public.fr indique que la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée, à condition que le logement soit la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Le BOFiP retient la même condition (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180). Ce texte n’envisage ni le complément de prix, ni le vendeur qui reste dans les lieux après la signature : faites confirmer par le notaire que l’exonération couvre aussi le complément.
Abattements pour durée de détention
Hors exonération, la plus-value est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70) :
- pour l’impôt sur le revenu, 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, puis 4 % au terme de la vingt-deuxième, soit une exonération totale au-delà de vingt-deux ans ;
- pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % par année, soit une exonération totale au-delà de trente ans.
La durée de détention s’arrête à la date de l’acte de vente, qui est celle du fait générateur (BOI-RFPI-PVI-30-10, § 10 et 20) : les mois qui séparent la signature de la revente au tiers ne s’y ajoutent pas.
Le complément de prix dans le calcul de la plus-value immobilière
Le complément est égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. L’expression « complément de prix » n’apparaît dans aucun des textes du BOFiP sur les plus-values immobilières consultés. Trois règles générales s’en approchent.
L’imposition est rattachée à l’année de la vente
L’imposition est établie en totalité au titre de l’année de la cession, même si le prix est payable par fractions échelonnées les années suivantes ; le cédant ne peut pas invoquer la non-perception d’une partie des sommes pour y échapper (BOI-RFPI-PVI-30-10, § 60).
Un prix inconnu au jour de la vente est évalué par le vendeur
Lorsque le prix de cession ne peut être déterminé avec exactitude au jour de la cession, il appartient au contribuable de l’évaluer sous sa propre responsabilité, compte tenu des éléments stipulés dans l’acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 140).
Un prix majoré par l’acte appelle une déclaration rectificative
Si le prix est majoré ou minoré en application des stipulations de l’acte, il appartient au contribuable de déposer au service des impôts de son domicile une déclaration rectificative, pour être imposé sur la plus-value complémentaire ou obtenir un dégrèvement de l’impôt acquitté lors de la formalité de publicité foncière (même texte, § 150). Aucun délai n’y est indiqué.
Rapprochées, ces règles conduisent à penser que le complément fait partie du prix de cession, que son imposition se rattache à la vente initiale et qu’une régularisation suit quand son montant est connu. C’est une déduction, pas une phrase du BOFiP : le traitement retenu dans votre acte se fixe avec le notaire avant la signature. Notre étude de cas d’une vente avec complément de prix à Paris montre l’ordre de grandeur d’un complément.
Le notaire calcule et paie l’impôt lors de l’acte
Selon service-public.fr, le notaire chargé de la vente accomplit les démarches auprès de l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt auprès des services de la publicité foncière.
Le BOFiP précise le moment : l’impôt afférent à la plus-value est versé lors du dépôt de la déclaration, avant l’exécution de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 170). Pour une vente notariée, c’est le notaire qui dépose la déclaration au service de la publicité foncière, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte (même texte, § 160 et 310).
Si l’impôt ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor, la déclaration est déposée au service des impôts du domicile du vendeur, dans le même délai (même texte, § 180 et 190). Enfin, aucune déclaration n’est déposée si la plus-value est exonérée ou nulle ; l’acte mentionne alors le fondement de l’exonération ou de l’absence de taxation (même texte, § 80 et 110).
Droits de mutation : le complément peut entraîner un supplément
Selon impots.gouv.fr, les frais payés au notaire lors d’un achat comprennent notamment la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.
Le BOFiP consacré à l’assiette de ces droits traite du prix dont le montant définitif dépend d’événements postérieurs à la vente : l’impôt est d’abord liquidé sur une évaluation fournie par les parties, et un supplément de droits devient exigible si les sommes effectivement payées excèdent cette évaluation (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10, § 140). Un complément versé à la revente relève a priori de cette règle, selon la rédaction de l’acte.
Dans le modèle Alterfi, tous les frais de l’opération sont à la charge du vendeur, y compris les frais d’acte liés au complément, déduits du complément lui-même. Les frais de notaire de la vente se situent entre 2 % et 3 % du prix. Le supplément de droits lié au complément n’est pas chiffré ici : faites-en estimer le montant par le notaire.
Frais, honoraires et indemnité d’occupation côté vendeur
Les frais admis en diminution du prix de cession
Le BOFiP admet en diminution du prix de cession, sur justificatifs, une liste limitative de frais supportés par le vendeur : frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, diagnostics obligatoires, indemnités d’éviction, certains honoraires d’architecte, frais de mainlevée d’hypothèque (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80). Les frais d’acte de la vente n’y figurent pas. Les honoraires de l’opération, de 5 à 6 % TTC du prix, entrent-ils dans les frais d’intermédiaire ? Aucune source consultée ne le dit : posez la question au notaire.
L’indemnité d’occupation : aucun texte trouvé
Le vendeur qui reste dans les lieux verse une indemnité d’occupation de 8 à 12 % par an du prix, payée d’avance. Aucune source officielle consultée ne précise son traitement fiscal pour le vendeur, ni son incidence sur le prix de cession : ce point relève du notaire ou du conseil fiscal. Notre page sur la fiscalité de la vente à réméré fait le même constat pour l’indemnité versée pendant un réméré.
Exemple chiffré fictif : premier prix, complément et plus-value
Exemple fictif, sans calcul d’impôt. Un propriétaire vend avec complément de prix un appartement estimé à 500 000 €, qui n’est pas sa résidence principale, acheté 250 000 € il y a douze ans (sans frais ni travaux, pour simplifier). Il quitte les lieux à la signature : pas d’indemnité d’occupation.
- Premier prix : 60 % de 500 000 €, soit 300 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC de 300 000 €, soit 18 000 €.
- Net perçu à la signature : 300 000 € moins 18 000 €, soit 282 000 €, hors frais d’acte.
- Frais de notaire de la vente : entre 2 % et 3 % du prix, soit entre 6 000 € et 9 000 €, à la charge du vendeur.
- Revente au tiers au bout de dix mois, au prix de 500 000 € : complément de 200 000 €, avant déduction des frais d’acte liés au complément.
- Total perçu : 282 000 € plus 200 000 €, soit 482 000 €, avant frais d’acte.
La base retenue change tout. Sur le seul premier prix, la plus-value brute serait de 50 000 € (300 000 € moins 250 000 €) ; sur le prix total, complément compris, de 250 000 € (500 000 € moins 250 000 €). Vu les règles sur le prix évalué puis rectifié, c’est la seconde base qu’il faut anticiper, sous réserve de la position du notaire.
Douze années de détention ouvrent un abattement de 42 % pour l’impôt sur le revenu (sept années à 6 %) et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (sept années à 1,65 %). L’impôt dû est à chiffrer par le notaire. D’autres cas sont détaillés dans nos exemples chiffrés et simulations de vente avec complément de prix.
Avant de signer : ce qu’il faut demander au notaire
Questions à poser par écrit avant la signature :
- Ma vente remplit-elle les conditions de l’exonération de la résidence principale, et cette exonération couvre-t-elle le complément ?
- Sur quel prix l’impôt sera-t-il calculé à la signature : le premier prix seul, ou un prix évalué complément compris ?
- Qui déposera la déclaration rectificative quand le complément sera connu, quand, et comment l’impôt complémentaire sera-t-il payé ?
- Si le bien n’est pas revendu ou se revend moins cher, comment obtenir le dégrèvement de l’impôt payé sur un complément estimé ?
- Quel supplément de droits de mutation le complément entraînera-t-il ?
- Le premier prix suffit-il à payer à la fois les créanciers inscrits et l’impôt sur la plus-value ?
Quand la vente avec complément de prix est adaptée, et quand elle ne l’est pas
L’opération concerne un bien d’au moins 300 000 € situé en France. Elle suppose que le net perçu à la signature couvre les dettes garanties par le bien et que la revente au prix du marché, conduite par le vendeur, soit crédible dans la durée convenue, reconductible dans la limite de cinq ans au total. Elle n’est pas adaptée si l’impôt de plus-value, ajouté aux dettes, absorbe le premier prix, ni si vous voulez pouvoir récupérer le bien : c’est alors la vente à réméré, avec sa faculté de rachat, qu’il faut étudier.
Sources
Cette page s’appuie sur service-public.fr (fiche « Plus-value immobilière »), sur impots.gouv.fr (« J’achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ? ») et sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : BOI-RFPI-PVI-10-30 ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10 ; BOI-RFPI-PVI-20-20 ; BOI-RFPI-PVI-30-10 ; BOI-RFPI-PVI-30-40 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10. Information générale, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
FAQ
Un bien hérité vendu avec complément de prix : quel prix d’acquisition retenir ?
Selon service-public.fr, pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits. Les points propres aux héritiers sont détaillés dans notre page pour vendre un bien hérité avec complément de prix.
Je détiens le bien depuis plus de 22 ans : suis-je imposé ?
Service-public.fr indique que la plus-value d’un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonérée d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement de 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième, jusqu’à l’exonération totale au-delà de 30 ans.
J’ai quitté ma résidence principale avant de la vendre : l’exonération s’applique-t-elle ?
Le BOFiP admet l’exonération lorsque le logement, occupé jusqu’à sa mise en vente, est vendu dans un délai normal, et précise qu’une année constitue en principe le délai maximal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190). Le logement ne doit pas avoir été loué ni occupé gratuitement entre-temps. Faites vérifier votre calendrier par le notaire.
Faut-il déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus ?
Oui : selon service-public.fr, le vendeur reporte sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. En principe, l’impôt lui-même a déjà été payé par le notaire lors de l’acte.
Que se passe-t-il fiscalement si le bien se revend moins cher que prévu ?
Le BOFiP prévoit, lorsque le prix est minoré en application de l’acte, une déclaration rectificative permettant d’obtenir un dégrèvement de l’impôt acquitté (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 150). Sur le plan financier, voyez notre page sur le complément de prix en cas de revente basse ou absente.
Conclusion
La fiscalité de la vente avec complément de prix repose sur des règles établies : plus-value imposée au titre de l’année de la vente, exonération de la résidence principale appréciée au jour de la cession, impôt calculé et payé par le notaire lors de l’acte, supplément de droits si le prix définitif dépasse l’évaluation. Le traitement exact du complément, lui, se fixe avec le notaire avant de signer. Pour le mécanisme et les coûts, voyez notre guide de la vente avec complément de prix.