Rachat de soulte : définition, calcul, frais, étapes et financement

Le rachat de soulte est l’opération par laquelle l’un des propriétaires d’un bien (ex-époux, héritier ou coindivisaire) en devient seul propriétaire en versant aux autres une somme d’argent, la soulte, qui compense la part qu’ils lui laissent. Elle se calcule sur la valeur nette du bien, crédit déduit, selon la quote-part de chacun, et se signe obligatoirement chez le notaire quand il s’agit d’un immeuble. Si la banque refuse de financer, la vente à réméré permet d’obtenir des liquidités en se réservant le droit de racheter le bien.

En bref

• Racheter la soulte, c’est payer aux autres propriétaires la valeur de leurs droits pour garder seul le bien commun ou indivis.
• Calcul courant : valeur du bien, moins le capital restant dû, multipliée par la quote-part de celui qui sort de la propriété.
• Le partage supporte un droit de 1,1 % après un divorce ou une rupture de pacs, et de 2,5 % dans une succession.
• Faute de prêt, une vente à réméré ou un portage peut financer la soulte, si le bien vaut au moins 300 000 €.

Rachat de soulte : définition et situations concernées

L’administration fiscale définit la soulte comme la somme d’argent que doit payer à ses copartageants celui qui reçoit dans son lot des biens d’une valeur supérieure à ses droits (Bulletin officiel des finances publiques, fiche BOI-ENR-PTG-10-20). Le rachat de soulte est donc un partage : l’un reçoit le bien et indemnise les autres en argent.

Rachat de soulte après un divorce

Selon service-public.fr, l’un des deux ex-époux peut choisir de conserver le bien ; il doit alors verser une soulte à l’autre. La même fiche précise que la soulte n’est pas obligatoire si celui qui ne garde pas le bien reçoit d’autres biens en compensation, et que le partage est une opération globale portant sur tout le patrimoine du couple, dettes comprises. Le financement de la part de l’ex-conjoint est traité en détail dans notre page sur le rachat de la part de son conjoint après un divorce.

Rachat de soulte dans une succession

Service-public.fr indique que les lots peuvent être de valeur inégale à condition de verser en compensation une somme d’argent aux héritiers concernés, et que le recours au notaire est obligatoire si la succession comprend un bien immobilier. Le calcul entre héritiers, les rapports de donations et l’attribution préférentielle sont détaillés dans notre guide sur la soulte dans une succession.

Rachat de soulte en indivision, hors mariage

Concubins ou amis ayant acheté ensemble, frères et sœurs en indivision : l’un rachète les droits des autres. Selon le site immobilier des notaires de France, le droit de partage est alors de 2,5 % pour des concubins. Le notaire détermine le régime fiscal exact.

Calcul du rachat de soulte : la méthode et un exemple

Le site immobilier des notaires de France décrit la méthode quand un prêt est en cours : on déduit le capital restant dû de la valeur estimée du bien, puis on applique la part de celui qui sort. Son exemple : une maison de 350 000 € avec 100 000 € de prêt restant donne une soulte de 125 000 € pour un couple propriétaire à parts égales.

1. Estimer le bien. La même source indique que la valeur retenue correspond souvent à la moyenne des estimations, sauf écart significatif de plus de 10 %, et qu’une expertise notariale garantit une évaluation objective, notamment en cas de litige.
2. Déduire le capital restant dû du crédit qui finance le bien, d’après le tableau d’amortissement à la date retenue.
3. Appliquer la quote-part de celui qui sort : celle de l’acte d’achat ou, pour des époux, celle du régime matrimonial.

Exemple fictif de calcul

Exemple illustratif. Un couple marié sous le régime de la communauté possède une maison estimée 420 000 €, avec 120 000 € de capital restant dû. La valeur nette est de 300 000 € ; la soulte due à celui qui part est de 150 000 €. Si celui qui garde la maison finance tout par un nouveau prêt qui solde l’ancien, il doit emprunter 270 000 € (150 000 € de soulte et 120 000 € de crédit), avant frais. D’autres configurations (parts de 60 % et 40 %, trois héritiers) sont chiffrées dans notre page soulte : définition et calcul.

Frais du rachat de soulte : droit de partage et notaire

Trois postes s’ajoutent à la soulte elle-même.

• Le droit de partage. Selon service-public.fr, le partage des biens après un divorce est soumis à un droit de 1,10 %, avec un minimum de perception de 25 €. Notaires.fr confirme ce taux de 1,1 %, calculé sur la valeur des biens partagés après déduction du passif ; le site immobilier des notaires l’étend aux ruptures de pacs et indique que le partage consécutif à une succession reste à 2,5 %. Dans l’exemple ci-dessus, si la maison est le seul bien partagé, le droit s’élève à 3 300 € (1,1 % de 300 000 €) ; il serait de 7 500 € au taux de 2,5 %.
• Les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur des biens partagés, sans déduction du passif selon notaires.fr.
• Les frais de financement : frais de dossier et de garantie du nouveau prêt et, si l’ancien crédit est remboursé par anticipation, indemnités plafonnées par la loi à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû, selon service-public.fr (au plus 3 600 € pour 120 000 € restant dus).

Les étapes d’un rachat de soulte chez le notaire

Selon service-public.fr, lorsque les époux possèdent un bien immobilier commun ou indivis, le partage est réalisé par un notaire, qui établit un acte authentique. Déroulement type :

1. Accord sur la valeur et sur la soulte, de préférence à l’amiable, sur la base d’estimations.
2. Recherche du financement : la banque qui accepte envoie une offre de prêt ; service-public.fr précise qu’un délai de réflexion de 10 jours s’applique et que l’offre ne peut être acceptée qu’à partir du onzième jour.
3. Sort du crédit en cours : remboursement par le nouveau prêt, ou reprise par celui qui garde le bien avec désolidarisation de l’autre, que la banque doit accepter selon notaires.fr.
4. Signature de l’acte de partage et versement de la soulte par l’intermédiaire du notaire.

Pour un divorce par consentement mutuel, notaires.fr indique que la convention doit comporter l’état liquidatif du régime matrimonial et le partage des biens. En divorce judiciaire, service-public.fr précise que le notaire désigné dresse l’état liquidatif dans un délai d’un an, renouvelable une fois. La même fiche rappelle que la loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager, et qu’en cas de désaccord persistant le juge aux affaires familiales, saisi par l’un des époux, peut décider de la vente aux enchères, la licitation, étudiée dans notre page sur la licitation après un divorce.

Financer un rachat de soulte : apport, prêt, et quand la banque refuse

Trois ressources, souvent combinées :

• l’apport personnel : épargne, part d’un autre bien du partage, aide familiale ;
• le prêt immobilier qui finance la soulte, et souvent le solde de l’ancien crédit ;
• un paiement échelonné, à négocier avec celui qui reçoit la soulte et à faire formaliser par le notaire.

La banque applique les critères du Haut Conseil de stabilité financière, publiés sur economie.gouv.fr : un taux d’effort qui ne doit pas excéder 35 % des revenus et une durée de crédit qui ne doit pas excéder 25 ans, avec une marge de dérogation limitée à 20 % des crédits accordés chaque trimestre. Un emprunteur qui reprend seul un bien acheté à deux peut dépasser ces seuils. Les raisons d’un refus et les solutions sont analysées dans notre page rachat de soulte refusé par la banque.

Vente à réméré ou portage : financer une soulte quand le prêt est refusé

Le bien est vendu à un investisseur, et le vendeur se réserve le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au plus (article 1660 du Code civil). Le portage immobilier suit le même modèle. Alterfi met le propriétaire en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire.

• L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; bien situé en France, d’au moins 300 000 €.
• Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est prélevée d’avance sur le prix et restituée au prorata en cas de rachat anticipé : rien à payer chaque mois.
• Honoraires de 5 % HT, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 % à 3 % du prix. Durée moyenne de 24 mois, souvent 36.

Exemple fictif : quand le net couvre la soulte

Exemple illustratif. Une maison de 300 000 € est détenue à 70 % par celui qui veut la garder et à 30 % par l’autre, avec 30 000 € de crédit restant. La soulte est de 81 000 € (30 % de 270 000 €). Vendue 180 000 € (60 %) avec faculté de rachat sur 24 mois, elle procure 133 200 € à la signature après 36 000 € d’indemnité prépayée et 10 800 € d’honoraires, soit 127 800 à 129 600 € après 3 600 à 5 400 € de frais de notaire. Le crédit soldé et la soulte versée, il reste 16 800 à 18 600 €. Le rachat coûtera 180 000 € ; le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte, ramené à 37 800 € en cas de rachat au dix-huitième mois (9 000 € restitués).

À parts égales et sans crédit, la soulte de 150 000 € dépasserait le net perçu de 20 400 à 22 200 € : l’opération ne suffit alors que si un autre actif ou une soulte réduite comble l’écart. Elle suppose aussi l’accord de tous les propriétaires, puisque le bien est vendu avant le partage, et un projet de rachat crédible. Le déroulement est décrit dans vente à réméré et indivision en cas de divorce, et chaque poste dans les coûts et frais d’une vente à réméré.

Sources : Bulletin officiel des finances publiques, fiche BOI-ENR-PTG-10-20 (partages avec soultes ou plus-values) ; service-public.fr, fiches sur le partage des biens des époux, la procédure de partage après un divorce, le partage de la succession, le remboursement anticipé et l’offre de prêt immobilier ; notaires.fr, fiches sur la liquidation et le partage par le notaire et sur les dettes et emprunts des époux ; site immobilier des notaires de France, rachat de part après séparation et baisse du droit de partage ; Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers.

À lire aussi : séparation d’un couple non marié avec une maison et un crédit et séparation de Pacs avec une maison en commun et un crédit, ainsi que la plus-value à la revente après un rachat de soulte.

FAQ

Peut-on faire un rachat de soulte à l’amiable sans notaire ?
L’accord sur le montant peut se trouver à l’amiable, entre les parties. Mais dès qu’un bien immobilier est en jeu, le partage doit être reçu par un notaire, qui établit un acte authentique, selon service-public.fr, aussi bien après un divorce que dans une succession.

Combien de temps prend un rachat de soulte ?
La loi ne fixe pas de délai pour liquider et partager. En pratique, la durée dépend de l’accord sur la valeur, de l’obtention du financement et, en divorce judiciaire, de l’état liquidatif, que le notaire désigné dresse en un an, renouvelable une fois.

Qui paie les frais du rachat de soulte ?
Les sources consultées ne fixent pas de règle : la charge du droit de partage et des émoluments se négocie et figure dans l’acte. Celui qui garde le bien peut les supporter, puisque l’opération lui profite, ou les parties peuvent les répartir autrement.

Que faire si l’on ne s’entend pas sur la valeur du bien ?
Faire réaliser plusieurs estimations, voire une expertise notariale. Si le désaccord persiste, le partage relève du juge : le juge aux affaires familiales après un divorce, le tribunal du lieu d’ouverture de la succession pour des héritiers.

Le rachat de soulte est-il possible avec un crédit en cours ?
Oui. Le capital restant dû est déduit de la valeur du bien dans le calcul, et le crédit est soit remboursé par un nouveau prêt, soit repris par celui qui garde le bien. La sortie de l’autre emprunteur, la désolidarisation, suppose l’accord de la banque.

Conclusion

Le rachat de soulte se prépare en trois temps : une valeur acceptée par tous, un calcul sur la valeur nette, un financement réuni avant la signature chez le notaire, droit de partage compris. Lorsque le prêt est refusé, la vente avec faculté de rachat peut fournir la somme si le bien vaut au moins 300 000 € et si le net couvre réellement la soulte et le crédit. Pour en comprendre le fonctionnement, consultez notre guide de la vente à réméré.