Quand un parent décède, la maison familiale ne revient pas forcément tout de suite aux enfants : si le parent survivant était marié, il garde des droits sur le bien, en usufruit ou en propriété, et peut souvent continuer à y vivre. Au décès des deux parents, la maison appartient aux enfants en indivision jusqu’au partage. Trois voies s’offrent alors : la garder ensemble, la vendre, ou laisser l’un des enfants racheter les parts des autres en versant une soulte. Pour financer ce rachat sans vendre définitivement, la vente à réméré d’un bien de succession peut être étudiée.
En bref
- Un seul parent décédé : le conjoint marié choisit, selon les cas, l’usufruit de toute la succession ou le quart en pleine propriété, et il bénéficie d’un droit particulier sur son logement.
- Les deux parents décédés : les enfants deviennent indivisaires de la maison, chacun pour sa quote-part, jusqu’au partage chez le notaire.
- Vendre la maison exige en principe l’accord de tous ; les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre.
- Un enfant peut garder la maison en rachetant les parts de ses frères et sœurs moyennant une soulte, et demander l’attribution préférentielle du logement.
Un seul parent décédé : la maison et le parent survivant
Au premier décès, la vraie question est : quels droits garde le parent survivant ? Selon le régime matrimonial, le parent survivant peut d’ailleurs être déjà propriétaire d’une partie de la maison ; c’est la part du défunt qui entre dans la succession, sous le contrôle du notaire. Les règles de dévolution sont détaillées dans notre guide sur l’héritage entre frères et sœurs sans testament ; retenons ici ce qui touche la maison.
Usufruit ou quart en pleine propriété
Selon service-public.fr, en l’absence de testament, lorsque tous les enfants sont communs au couple, le conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité de la succession (les enfants recevant la nue-propriété) et le quart en pleine propriété (les enfants recevant les trois quarts). Si un héritier le lui demande par écrit, il doit répondre dans les trois mois ; à défaut, il est réputé avoir choisi l’usufruit. S’il existe au moins un enfant non commun, le conjoint reçoit le quart en pleine propriété. Une donation au dernier vivant ou un contrat de mariage peuvent modifier ces parts.
Ce choix change tout pour la maison. Avec l’usufruit, le parent survivant y vit ou la loue et en perçoit les revenus ; les enfants n’en ont que la nue-propriété. La taxe foncière est alors établie au nom de l’usufruitier, rappelle service-public.fr. Avec le quart en pleine propriété, parent et enfants se retrouvent indivisaires du bien.
Le droit au logement du parent survivant
Le conjoint marié dont le logement appartenait au couple ou au seul défunt peut l’habiter à vie, à condition de manifester son intention dans l’année du décès, indique service-public.fr. Si le logement était en indivision avec d’autres personnes, son droit se limite à un an. Le partenaire de Pacs bénéficie seulement d’un droit d’habiter pendant un an, sauf si le défunt l’en a privé par testament ; le concubin n’a en principe aucun droit à rester. Les conditions précises sont exposées dans notre page sur les droits du conjoint survivant sur la maison. En pratique, tant qu’il occupe les lieux, la vente se décide rarement sans lui.
Après le décès des deux parents : la maison en indivision entre enfants
Lorsque les deux parents sont décédés, et en l’absence de conjoint, la maison revient aux enfants. Dès le décès, elle est en indivision : elle appartient à l’ensemble des héritiers jusqu’au partage, chacun détenant une quote-part, et les bénéfices comme les pertes se répartissent selon les droits de chacun (service-public.fr, fiche sur l’indivision successorale).
Avant toute vente ou partage, le notaire établit l’attestation de propriété qui constate le transfert du bien aux héritiers. Les décisions se prennent ensuite selon trois niveaux :
- Actes conservatoires : un indivisaire peut agir seul, même sans urgence, par exemple pour des travaux nécessaires (article 815-2 du Code civil). S’il n’a pas de fonds de l’indivision, il peut obliger les autres à participer aux dépenses.
- Actes d’administration : majorité des deux tiers des droits indivis, par exemple pour conclure ou renouveler un bail d’habitation, avec obligation d’informer les autres (article 815-3).
- Actes de disposition : vendre la maison exige en principe l’unanimité.
Charges et taxes pendant la succession
La maison continue de coûter pendant la succession : assurance, entretien, taxe foncière. Selon service-public.fr, l’avis de taxe foncière reste au nom du défunt ; la taxe de l’année du décès est une dette de la succession, et elle reste due chaque année tant que la succession n’est pas réglée. Chaque indivisaire paie selon sa quote-part, sans solidarité ; celui qui paie tout peut réclamer leur part aux autres. L’enfant qui améliore la maison à ses frais doit en être tenu compte selon l’équité lors du partage (article 815-13).
Garder la maison ensemble : convention, occupation, location
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (article 815) : un enfant peut donc, à tout moment, demander à sortir.
La convention d’indivision
Pour stabiliser la situation, les enfants peuvent signer une convention d’indivision. Elle est écrite, liste les biens et les droits de chacun, et doit être établie par un notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble. Elle est conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
Un enfant occupe la maison : l’indemnité d’occupation
Chaque indivisaire peut utiliser les biens indivis conformément à leur destination, sans empiéter sur les droits des autres. Celui qui occupe seul la maison doit une indemnité aux autres, sauf convention contraire (article 815-9). Les situations concrètes sont détaillées dans notre guide sur la maison en indivision occupée par un héritier.
Louer la maison héritée
La mise en location suppose un bail d’habitation, décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis. Les loyers reviennent à l’indivision (article 815-10).
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Vendre la maison héritée : unanimité ou deux tiers
Si tous les enfants sont d’accord, la vente se fait comme une vente ordinaire, chez le notaire, et le prix se partage selon les quotes-parts. En cas de blocage, l’article 815-5-1 ouvre une voie : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la fait signifier aux autres dans le mois ; si l’un s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire le constate par procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Cette voie est exclue lorsque la propriété est démembrée, par exemple quand le parent survivant a l’usufruit, ou lorsqu’un indivisaire est présumé absent ou protégé. Les étapes sont reprises dans notre guide pour vendre une maison en indivision.
Un enfant qui cède sa seule part à un tiers doit la proposer d’abord à ses frères et sœurs, qui disposent d’un mois pour la reprendre aux mêmes conditions (article 815-14). Par ailleurs, si la maison était le logement qu’occupaient le défunt ou son époux au décès, le tribunal peut, en cas de désaccord, maintenir l’indivision pour cinq ans au plus, renouvelables dans certains cas.
Héritage et « nouvelle loi » : ce qui a changé
Service-public.fr signale une loi récente visant à simplifier la sortie de l’indivision. Selon sa présentation, un indivisaire peut obtenir du juge l’autorisation de vendre seul un bien indivis, en cas d’urgence et dans l’intérêt commun ; le partage judiciaire est élargi ; la représentation par avocat doit devenir obligatoire à tous les stades de la procédure, selon des modalités fixées par décret. Le détail figure dans notre page indivision : ce que change la nouvelle loi.
Racheter les parts d’un frère ou d’une sœur
Quand un enfant veut garder la maison, la solution la plus courante consiste à la lui attribuer lors du partage. Le partage amiable suppose l’accord de tous et un acte notarié. Si le lot de l’un vaut plus que sa part, il verse aux autres une somme d’argent : la soulte (service-public.fr). Son calcul et son paiement sont expliqués dans notre guide de la soulte en succession.
À défaut d’accord, un héritier peut demander l’attribution préférentielle du logement, prévue sous conditions aux articles 831 à 834 du Code civil. En partage judiciaire, le juge décide au cas par cas. Reste à financer la soulte, et c’est souvent là que tout se bloque. Notre dossier sur le rachat des parts d’un coïndivisaire sans crédit détaille les pistes.
Exemple fictif : une vente à réméré pour garder la maison ?
Exemple fictif : trois enfants héritent, à parts égales, de la maison de leurs parents, estimée 450 000 €. Chaque part vaut 150 000 €. Claire, qui veut garder la maison, doit verser à son frère et à sa sœur une soulte de 300 000 € (deux parts de 150 000 €). Elle n’a ni l’épargne ni le financement nécessaires.
La vente à réméré exige que les vendeurs soient propriétaires et d’accord pour vendre : en succession, elle intervient après l’attestation de propriété, et les trois enfants vendent ensemble la maison à l’investisseur. Ce n’est donc pas Claire seule qui finance la soulte : le prix est versé aux vendeurs, et sa répartition entre eux, comme le titulaire de la faculté de rachat, doivent être convenus par tous et formalisés par le notaire. Au modèle Alterfi, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur. Retenons le haut de la fourchette, 60 %, soit 270 000 €, sur une durée convenue de 24 mois :
- indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance en totalité : 270 000 × 10 % × 2 = 54 000 € ;
- honoraires de 6 % TTC du prix, dus seulement si l’opération se réalise : 16 200 € ;
- frais de notaire de 2 à 3 % du prix, à la charge du vendeur : de 5 400 à 8 100 €.
Il reste entre 191 700 et 194 400 € pour les trois vendeurs. C’est moins que les 300 000 € revenant au frère et à la sœur : il manque entre 105 600 et 108 300 €. Même attribué en totalité aux deux autres, ce montant ne suffirait pas à les désintéresser. Deux pistes, à valider avec le notaire :
- Désintéresser un seul enfant : ses 150 000 € seraient couverts, avec un solde de 41 700 à 44 400 € ; Claire et l’autre enfant conserveraient ensemble la faculté de rachat et redeviendraient propriétaires seulement après le rachat.
- Combiner : la somme disponible désintéresse en partie les deux autres, le reste étant payé autrement (épargne, part d’une autre somme héritée, modalités convenues entre les enfants et formalisées par le notaire).
À 42 % de la valeur (189 000 €), le solde net ne couvrirait même pas une part. Pendant la durée convenue, la maison appartient à l’investisseur. Pour la récupérer, il faut la racheter au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. En cas de rachat au bout de 18 mois, les 6 mois non courus d’indemnité sont restitués au prorata, soit 13 500 €. Sans rachat, aucune pénalité n’est due, mais le bien reste à l’investisseur. Le délai de rachat ne peut excéder cinq ans (article 1660). Le fonctionnement complet est décrit sur notre page vente à réméré.
Prudence : cette solution suppose un bien en France d’au moins 300 000 €, l’accord de tous les indivisaires et une capacité réelle à racheter à l’échéance.
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À lire aussi : vendre une maison en cours de succession : étapes et délais.
À lire aussi : l’attestation immobilière après décès : obligation, délai, coût.
À lire aussi : l’habilitation familiale : procédure et vente du logement ; maison héritée : bien propre ou bien commun.
FAQ
Que devient la maison après le décès des deux parents ?
Elle appartient aux enfants en indivision jusqu’au partage. Ensemble, ils la gardent, la vendent ou l’attribuent à l’un d’eux contre une soulte, devant notaire.
Héritage maison parent décédé : le parent survivant peut-il rester ?
S’il était marié, il peut habiter à vie le logement qui appartenait au couple ou au défunt, à condition de le demander dans l’année du décès.
Héritage d’une maison entre frère et sœur : faut-il être d’accord pour vendre ?
En principe oui, la vente exige l’unanimité. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent toutefois demander au tribunal, après une procédure devant notaire, l’autorisation de vendre, sauf si la propriété est démembrée.
Héritage maison : que dit la nouvelle loi ?
Selon service-public.fr, une loi récente permet à un indivisaire d’obtenir du juge l’autorisation de vendre seul en cas d’urgence et dans l’intérêt commun et élargit le partage judiciaire.
Un enfant peut-il garder la maison de ses parents ?
Oui, en se la faisant attribuer lors du partage et en versant une soulte aux autres, ou en demandant l’attribution préférentielle du logement.
Conclusion
Un parent survivant garde des droits forts sur le logement ; après le second décès, les enfants partagent une indivision qui se dénoue par la vente ou le partage. Garder ensemble demande une convention claire ; vendre suppose l’unanimité ou la procédure des deux tiers ; racheter les parts impose de financer une soulte.
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