Attestation immobilière après décès : obligation, délai, coût

L’attestation de propriété immobilière, souvent appelée attestation immobilière, est l’acte notarié qui constate la transmission des biens immobiliers du défunt à ses héritiers. Elle est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier : seul un notaire peut l’établir, puis la faire publier au service de la publicité foncière, ce qui en fait le titre de propriété des héritiers. Son coût dépend de la valeur des biens, selon un tarif réglementé. Et si vous manquez de liquidités pour payer droits et frais, la vente à réméré d’un bien reçu en succession peut vous aider sans brader la maison.

En bref

• L’attestation immobilière après décès est un acte notarié obligatoire dès qu’un bien immobilier figure dans la succession ; elle ne se remplace ni par l’acte de notoriété, ni par la déclaration de succession.
• Le notaire dispose de quatre mois, à compter du jour où il est requis, pour la faire publier ; si vous le saisissez plus de six mois après le décès, votre responsabilité peut être engagée.
• Son prix suit un émolument réglementé proportionnel à la valeur des biens, identique chez tous les notaires, auquel s’ajoutent TVA, taxes et frais de publicité foncière.
• Elle est en principe indispensable avant de vendre le bien hérité, y compris pour une vente rapide ou une vente à réméré.

Attestation immobilière : définition et rôle après un décès

C’est quoi, une attestation immobilière ? Service-public.fr la définit comme un « acte notarié constatant la transmission des biens immobiliers de la personne décédée aux héritiers ». Attestation de propriété, attestation immobilière ou attestation notariée après décès désignent le même document.

Au décès, les héritiers deviennent propriétaires, mais le fichier immobilier indique toujours le nom du défunt. L’attestation sert à le mettre à jour : une fois publiée au service de la publicité foncière, elle constitue, selon service-public.fr, le titre de propriété des héritiers.

Le texte de référence est le décret n° 55-22 du 4 janvier portant réforme de la publicité foncière. Son article 28 range parmi les actes obligatoirement publiés « les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 » pour constater la transmission par décès de droits réels immobiliers. L’article 29 pose le principe : « toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée ».

Ce que contient l’attestation

Le notaire y désigne le défunt, les héritiers ou légataires, la part de chacun et les biens immobiliers concernés, avec leurs références cadastrales. L’article 29 impose aussi d’indiquer si les héritiers ont accepté la succession et, le cas échéant, selon quelles modalités. Si la situation change après publication (nouvel héritier découvert, changement d’option d’un héritier), une attestation rectificative doit être établie.

Attestation immobilière après décès : est-elle obligatoire, et quand ?

Oui, l’attestation immobilière est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier : maison, appartement ou terrain. L’article 29 du décret vise plus largement toute transmission par décès de « droits réels immobiliers ». Service-public.fr l’indique clairement : lorsque la succession comprend un bien immobilier, vous devez faire appel à un notaire et faire établir l’attestation de propriété immobilière.

À l’inverse, une succession sans aucun bien immobilier n’en a pas besoin. Les héritiers peuvent alors, pour les petites successions, justifier de leur qualité par une simple attestation signée de tous, qui doit d’ailleurs mentionner que la succession ne comporte aucun bien immobilier.

Qui l’établit et comment l’obtenir ?

Seul un notaire peut l’établir : c’est un acte authentique. Pour l’obtenir, il suffit de saisir le notaire chargé de la succession ou un autre notaire de votre choix. C’est lui qui vous indiquera la liste exacte des pièces ; il s’appuie notamment sur :

• l’acte de décès et les documents d’état civil justifiant votre lien avec le défunt, demandés selon service-public.fr pour l’acte de notoriété ;
• l’acte de notoriété qui établit la qualité d’héritier, ou le testament et la donation entre époux s’il en existe ;
• les documents relatifs aux biens immobiliers du défunt que le notaire vous demandera, la valeur des biens servant aussi au calcul de son émolument.

Dans quel délai l’attestation de propriété doit-elle être faite ?

La règle se lit à l’article 33 (point A) du décret portant réforme de la publicité foncière, dans sa version en vigueur : « Pour les attestations notariées, quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis. » Le délai de quatre mois pèse donc sur le notaire et court à partir du moment où vous l’avez saisi, et non du décès.

Le même article ajoute une règle qui vous concerne directement : si le notaire est requis plus de six mois après le décès, la responsabilité des héritiers peut être engagée. Le plus simple est donc de saisir le notaire dans les six mois du décès, ce qui coïncide avec le délai de dépôt de la déclaration de succession et de son formulaire en métropole.

Il existe une seule exception prévue par l’article 29 : aucune attestation n’est établie lorsqu’un acte de partage portant sur tous les immeubles de la succession est dressé et publié dans les dix mois du décès. Le partage tient alors lieu de titre. Pour situer ces échéances dans l’ensemble du règlement, consultez notre guide sur le délai pour régler une succession.

Que se passe-t-il si l’attestation n’est pas faite ?

Ne pas faire établir l’attestation n’empêche pas d’hériter, mais crée plusieurs difficultés :

• vous ne pouvez pas vendre le bien dans de bonnes conditions : selon l’article 3 du décret, aucun acte sujet à publicité ne peut être publié si le titre du disposant n’a pas été préalablement publié ;
• votre responsabilité peut être engagée : si le notaire est requis plus de six mois après le décès, la responsabilité des héritiers peut être engagée (article 33). L’article 30 du décret permet en effet à toute personne intéressée qui a publié son propre droit et prouve un préjudice dû au défaut de publication dans le délai légal de demander des dommages et intérêts.

Combien coûte une attestation immobilière ?

Le coût de l’attestation immobilière se compose de plusieurs éléments :

• l’émolument du notaire : c’est un tarif réglementé. Selon service-public.fr, il est proportionnel et calculé en pourcentage de la valeur des biens, par tranches dégressives ; son montant est identique quel que soit le notaire choisi ;
• la TVA sur les émoluments, au taux de 20 % en métropole selon service-public.fr ;
• les taxes et frais liés à la publication au service de la publicité foncière ;
• les débours : sommes que le notaire avance pour votre compte.

Le notaire peut vous remettre un devis écrit. Pour une vue d’ensemble, y compris l’acte de notoriété et la déclaration, lisez notre page sur les frais de notaire d’une succession et leur paiement.

Peut-on éviter l’attestation immobilière ?

La réponse courte est non : dès qu’un bien immobilier figure dans la succession et que des héritiers le recueillent, l’attestation est due. Plusieurs situations sont pourtant souvent présentées comme des moyens de l’éviter.

Vendre rapidement le bien

Vendre vite ne dispense pas de l’attestation. Pour vendre, il faut prouver que l’on est propriétaire, et la publicité foncière fonctionne comme une chaîne : chaque nouveau titre s’appuie sur le précédent. L’article 3 du décret pose cette règle : aucun acte sujet à publicité ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant n’a pas été préalablement publié. La vente consentie par les héritiers suppose donc que leur propre titre, l’attestation, soit publié ; c’est pourquoi le notaire la prépare en amont de la vente. Les étapes concrètes sont détaillées dans notre guide pour vendre une maison en succession.

Faire un partage rapide

C’est la seule dispense prévue par le texte (partage de tous les immeubles publié dans les dix mois du décès).

Renoncer à la succession

L’héritier qui renonce ne recueille pas le bien. Mais l’attestation reste due pour ceux qui le recueillent : l’article 29 impose d’ailleurs au notaire d’y indiquer l’option exercée par les successibles. La renonciation à succession, son formulaire et son délai se justifient surtout quand les dettes dépassent l’actif, pas pour éviter un acte.

Attestation immobilière, acte de notoriété, déclaration de succession : les différences

Ces trois documents, souvent préparés ensemble, n’ont ni le même objet ni le même destinataire :

• L’acte de notoriété prouve qui sont les héritiers. Selon service-public.fr, il permet de justifier que vous êtes héritier, par exemple auprès d’une banque. Il ne dit rien de la propriété des biens immobiliers.
• L’attestation immobilière constate que les biens immobiliers sont transmis à ces héritiers, et dans quelles proportions. Elle s’adresse au service de la publicité foncière et devient leur titre de propriété.
• La déclaration de succession est un document fiscal : elle recense l’actif et le passif et sert à calculer les droits de succession. Selon service-public.fr, elle doit être déposée dans les six mois du décès en métropole, sauf dispense.

Une succession avec une maison nécessite en général les trois.

Payer droits et frais sans brader le bien : la vente à réméré

Le vrai problème est souvent financier. L’attestation, la déclaration et les droits de succession arrivent dans les mêmes mois, alors que l’héritage est surtout constitué d’un bien immobilier. Service-public.fr qualifie d’ailleurs l’immobilier de bien non liquide, qui ne peut pas être vendu facilement et rapidement, et prévoit dans certains cas un paiement fractionné ou différé des droits, avec garanties et intérêts. Nos pistes sont détaillées dans la page payer les droits de succession sans vendre.

La vente à réméré proposée par Alterfi est une autre option. Les héritiers vendent le bien à un investisseur, entre 42 % et 60 % de sa valeur, en gardant le droit de le racheter dans le délai convenu, cinq ans au maximum selon l’article 1660 du Code civil (24 mois en moyenne, souvent 36). Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673. Vous pouvez continuer d’occuper le bien.

Pour qui ? Des héritiers propriétaires d’un bien situé en France d’au moins 300 000 €, qui ont besoin de trésorerie rapidement et envisagent un rachat, par exemple après la vente d’un autre bien ou un partage.

Ce que ça coûte : une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée et restituée au prorata en cas de rachat anticipé (jamais de mensualité) ; des honoraires de 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; des frais de notaire de 2 à 3 % du prix de vente, à votre charge.

Ses limites : le prix reçu est inférieur à la valeur du bien, les héritiers doivent s’entendre sur l’opération (vérifiez avec le notaire les règles de l’indivision), et l’attestation immobilière doit être établie avant la vente, comme pour toute cession. Si vous ne rachetez pas, il n’y a aucune pénalité, mais le bien reste à l’investisseur.

Exemple fictif : deux héritiers reçoivent une maison estimée à 400 000 € et doivent réunir 100 000 € pour les droits et les frais de succession. Ils la vendent à réméré pour 180 000 € (45 % de sa valeur), sur 24 mois. L’indemnité d’occupation prépayée est de 36 000 €, les honoraires de 10 800 € TTC et les frais de notaire d’environ 4 500 € (2,5 %). Ils perçoivent donc environ 128 700 €, de quoi payer les 100 000 € et garder 28 700 € de réserve. Pour récupérer la maison, ils devront verser 180 000 € plus les frais et loyaux coûts ; s’ils rachètent au bout de 12 mois, 18 000 € d’indemnité leur sont restitués.

À lire aussi : vente à réméré après une succession ; garder ou vendre la maison des parents.

FAQ

L’attestation immobilière après décès est-elle obligatoire ?
Oui, dès que la succession comprend un bien immobilier. Le décret sur la publicité foncière impose qu’une attestation notariée constate toute transmission par décès de droits immobiliers. Seule exception : un partage de tous les immeubles publié dans les dix mois du décès.

Comment obtenir une attestation de propriété immobilière ?
En vous adressant à un notaire, qui est seul compétent. Fournissez l’acte de décès, vos pièces d’état civil, le titre de propriété du défunt et, s’ils existent, le testament ou la donation entre époux. Le notaire vous indiquera les autres pièces utiles.

Quel est le coût et quels sont les frais d’une attestation immobilière ?
L’émolument du notaire est réglementé et proportionnel à la valeur des biens, par tranches dégressives. S’y ajoutent la TVA, les taxes et frais de publicité foncière et les débours. Demandez un devis écrit au notaire.

Peut-on éviter l’attestation immobilière ?
Non, pas lorsqu’un héritier recueille un bien immobilier. Une vente rapide ne l’évite pas, puisque le notaire doit l’établir avant de vendre. En cas de renonciation, elle reste due pour les héritiers qui recueillent le bien.

Conclusion

L’attestation de propriété immobilière est l’étape qui fait officiellement des héritiers les propriétaires du bien. Elle est obligatoire dès qu’un bien immobilier figure dans la succession, seul le notaire peut l’établir, et il est prudent de le saisir dans les six mois du décès. Son coût, réglementé, s’ajoute à ceux de l’acte de notoriété, de la déclaration et des droits de succession.

Si ce cumul de dépenses vous oblige à envisager une vente précipitée, la vente à réméré peut vous donner de la trésorerie tout en préservant la possibilité de racheter la maison familiale. Alterfi étudie gratuitement votre situation et vous remet une proposition écrite, sans engagement.