Maison en indivision occupée par un héritier : indemnité, charges et rachat des parts

Une maison en indivision occupée par un héritier reste la propriété de tous les héritiers : celui qui l’habite seul peut y vivre, mais il doit en principe une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire. Les autres héritiers peuvent demander cette indemnité, puis le partage. L’occupant qui veut garder la maison doit racheter leurs parts ; si la banque refuse de financer ce rachat, une vente à réméré, vente du bien avec faculté de le racheter, peut être étudiée.

En bref

• L’héritier qui occupe seul la maison indivise doit en principe une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf si les autres héritiers en décident autrement.
• En cas de désaccord, le juge fixe son montant en tenant compte notamment de la valeur locative, et la période réclamable est limitée par la loi.
• Les impôts et dépenses de conservation se partagent selon les quotes-parts, mais les charges liées à l’occupation restent à l’occupant.
• Pour garder la maison, l’occupant rachète les parts des autres héritiers par un partage avec soulte, que la vente à réméré peut financer.

Maison en indivision occupée par un héritier : ce que dit la loi

Au décès, la maison familiale appartient à tous les héritiers qui acceptent la succession, chacun pour sa quote-part : c’est l’indivision successorale. Aucun héritier n’est propriétaire d’une pièce ou d’un étage, chacun a des droits sur l’ensemble du bien.

Selon service-public.fr, un indivisaire peut utiliser le bien indivis à condition de respecter sa destination (une maison d’habitation reste une habitation) et, s’il en a l’usage exclusif, d’indemniser l’indivision, sauf décision contraire des autres. Occuper la maison n’est donc pas interdit : c’est l’occupation seul, sans contrepartie, qui pose problème.

Occuper n’est pas devenir propriétaire

Habiter la maison, même pendant des années, ne donne aucun droit supplémentaire sur le bien. L’héritier occupant reste titulaire de sa seule quote-part. Il ne peut pas vendre la maison, ni la louer à long terme, sans l’accord des autres : service-public.fr rappelle que la vente d’un bien indivis exige l’unanimité.

Le cas du conjoint survivant

Le conjoint survivant qui habitait le logement dispose de droits propres décrits par service-public.fr : droit d’habiter le logement pendant un an après le décès et, lorsque le logement appartenait aux deux époux ou au seul défunt, droit d’y habiter à vie, à condition d’en exprimer l’intention dans l’année du décès. Sa situation diffère de celle d’un enfant occupant et se traite avec le notaire de la succession.

Indemnité d’occupation en indivision : principe, calcul et délai

Notaires.fr cite l’article 815-9 du Code civil : l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Le rapport du Congrès des notaires précise que cette indemnité est due envers l’indivision.

• Quand elle est due : selon notaires.fr, dès que les autres héritiers sont privés de l’usage du bien, même sans occupation effective.
• Comment elle se calcule : en cas de contestation, son montant est fixé souverainement par le juge, en tenant compte notamment de la valeur locative du bien, indique notaires.fr.
• Par accord : l’indemnité est due sauf convention contraire ; les héritiers peuvent donc en fixer le montant, par exemple dans une convention d’indivision, ou y renoncer.
• Délai pour la réclamer : la loi limite la période qui peut être réclamée ; le notaire ou l’avocat vous indiquera le délai applicable et son point de départ.

Son règlement, en cours d’indivision ou au partage, s’organise avec le notaire.

Exemple fictif de calcul

Exemple illustratif. Deux frères héritent à parts égales d’une maison. L’un l’occupe seul depuis 18 mois. Les héritiers conviennent d’une indemnité de 1 200 € par mois, soit 21 600 € sur 18 mois, dus à l’indivision. Dans les comptes de partage, la moitié, soit 10 800 €, revient en pratique à son frère.

Charges de la maison familiale en indivision : qui paie quoi ?

La Chambre des notaires de Paris détaille la répartition des dépenses d’un bien indivis :

• Taxe foncière et charges de propriété : tous les indivisaires en sont tenus proportionnellement à leur quote-part.
• Dépenses de conservation : l’assurance du bien ou les charges de copropriété, par exemple, relèvent de l’indivision.
• Charges liées à l’occupation : eau ou chauffage, par exemple, restent en principe définitivement à la charge de l’occupant.

L’héritier qui paie plus que sa part, par exemple la taxe foncière entière, dispose d’une créance contre les autres indivisaires (article 815-13 du Code civil), sans être obligé d’attendre le partage. Il peut aussi, selon service-public.fr, prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien, comme des travaux de conservation sur l’immeuble.

Attention : selon la Chambre des notaires de Paris, une dépense de conservation est remboursée sur la base de la dépense faite, une amélioration selon la plus-value procurée. Gardez toutes les factures.

Succession en indivision : comment les autres héritiers peuvent agir

Les cohéritiers qui ne profitent pas de la maison disposent de plusieurs moyens, du plus amiable au plus contraignant :

1. Réclamer l’indemnité d’occupation, de préférence par écrit et sans tarder, puisque la période réclamable est limitée par la loi.
2. Signer une convention d’indivision qui fixe l’indemnité, la répartition des charges et la durée. Selon notaires.fr, elle doit être rédigée par un notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble, pour cinq ans au plus ou pour une durée indéterminée.
3. Demander le partage : service-public.fr rappelle qu’on peut sortir de l’indivision à tout moment, sauf si un jugement ou une convention s’y oppose. Le partage est amiable chez le notaire si tous s’entendent, judiciaire sinon.
4. Demander la vente au tribunal : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente du bien, selon service-public.fr et notaires.fr.
5. Céder sa quote-part : un héritier peut vendre ses droits, après avoir notifié son projet par acte de commissaire de justice ; les autres indivisaires disposent d’un mois pour se substituer à l’acquéreur.

Lorsque la situation se fige, notre page sur l’indivision successorale bloquée détaille les issues, et celle sur l’indivision bloquée quand personne ne veut vendre les leviers propres à chaque camp.

Garder la maison en rachetant les parts des cohéritiers

L’héritier occupant qui veut rester n’a qu’une voie durable : devenir seul propriétaire. Cela passe par un partage dans lequel la maison lui est attribuée. Selon service-public.fr, les lots peuvent être de valeur inégale à condition de verser en compensation une somme d’argent, la soulte, aux autres héritiers ; le recours au notaire est obligatoire si la succession comporte un bien immobilier.

• Montant : la soulte correspond à la valeur des parts reprises, après les comptes de l’indivision (indemnité d’occupation, dépenses avancées). Le calcul est détaillé dans notre page sur la soulte dans une succession.
• Attribution préférentielle : service-public.fr indique que certains héritiers peuvent demander à se faire attribuer en priorité certains biens, notamment le logement. Les conditions dépendent de la qualité de l’héritier ; le notaire vérifie si l’occupant y a droit.
• Fiscalité : selon le Bulletin officiel des finances publiques, le droit de partage est de 2,5 %, calculé sur l’actif net partagé. Les émoluments du notaire s’y ajoutent (voir les frais de notaire d’une succession).

Le point dur est presque toujours le financement de la soulte. Âge, revenus, endettement : les motifs de refus sont décrits dans notre page sur l’indivision et le refus de la banque, et les pistes sans emprunt dans le guide pour racheter les parts d’un coindivisaire sans crédit.

Financer le rachat des parts par une vente à réméré quand la banque refuse

Le schéma généralement étudié est le suivant : le partage attribue la maison à l’héritier occupant, à charge de soulte, et celui-ci vend aussitôt le bien à un investisseur avec faculté de rachat. Le prix de vente paie les cohéritiers ; l’occupant reste dans la maison grâce à une convention d’occupation et dispose de cinq ans au plus pour la racheter. L’articulation exacte des deux actes est à valider par le notaire.

• Prix : l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le prix de rachat est égal au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• Coûts : indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; honoraires de 6 % TTC ; frais de notaire de 2 % à 3 % du prix.
• Délai de mise en place : généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature.

Exemple fictif : racheter la part de son frère

Exemple illustratif, dans la suite du calcul précédent. La maison vaut 500 000 €. La part du frère est de 250 000 €, à laquelle s’ajoutent 10 800 € d’indemnité d’occupation lui revenant et un droit de partage de 12 500 € (2,5 % de 500 000 €, en l’absence de passif, mis à la charge de l’occupant dans cette hypothèse) : il faut 273 300 €, hors émoluments du notaire.

L’occupant vend la maison à réméré 300 000 € (60 % de sa valeur) pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 60 000 € et les honoraires de 18 000 € sont prélevés sur le prix : il perçoit 222 000 € nets, hors frais de notaire de 6 000 € à 9 000 €. Avec 70 000 € d’épargne, il dispose de 292 000 €, ce qui couvre les 273 300 € et laisse 18 700 € pour les frais d’actes.

Au vingt-quatrième mois, il rachète pour 300 000 €, plus les frais et loyaux coûts, par exemple grâce à un crédit obtenu une fois seul propriétaire. Le coût de l’opération est de 78 000 € hors frais d’acte ; en cas de rachat au dix-huitième mois, 15 000 € lui sont restitués et le coût tombe à 63 000 €. Les sources de financement sont détaillées dans notre guide pour financer le rachat de son bien.

Quand ce n’est pas la bonne solution

• la maison vaut moins de 300 000 € ou n’est pas située en France ;
• le net perçu, même avec l’épargne disponible, ne couvre pas la soulte et les frais ;
• aucun projet de rachat crédible n’existe à cinq ans au plus : faute de rachat, l’investisseur reste propriétaire.

Si aucun héritier ne souhaite garder la maison mais que tous veulent éviter une vente bradée, la vente avec complément de prix d’un bien hérité est l’option à comparer. Pour les autres usages du réméré après un décès, voir la vente à réméré dans une succession.

Sources : service-public.fr, fiches « Succession : indivision entre les héritiers », « Partage des biens de la succession » et droits du conjoint sur le logement du défunt ; notaires.fr, fiche « Le régime de l’indivision », lexique (« indemnité d’occupation ») et question-réponse sur l’héritier qui conserve les clés de la maison ; Chambre des notaires de Paris, « Bien en indivision : qui paie quoi ? » ; rapport du Congrès des notaires, « L’indemnité de jouissance » ; Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-PTG-10-10 (partages purs et simples).

FAQ

Un héritier peut-il habiter la maison de la succession sans payer ?
Oui, si les autres héritiers l’acceptent : l’indemnité d’occupation est due sauf convention contraire. Mieux vaut le prévoir par écrit, par exemple dans une convention d’indivision, pour éviter une réclamation au moment du partage.

À partir de quand l’indemnité d’occupation est-elle due ?
Dès que les autres héritiers sont privés de l’usage du bien, selon notaires.fr. La période qui peut être réclamée est limitée par la loi : les cohéritiers ont intérêt à agir sans tarder et à faire vérifier le délai par le notaire.

Peut-on obliger l’héritier occupant à quitter la maison ?
Les cohéritiers peuvent demander le partage ou, avec au moins deux tiers des droits, l’autorisation du tribunal de vendre le bien. Les conditions d’une demande de départ des lieux relèvent de l’avocat ; c’est généralement la vente ou le partage qui met fin à l’occupation.

L’héritier occupant doit-il payer seul la taxe foncière ?
Non : selon la Chambre des notaires de Paris, tous les indivisaires en sont tenus selon leur quote-part. S’il l’a avancée en totalité, il dispose d’une créance contre les autres. Les charges liées à son occupation, comme l’énergie, restent en revanche à sa charge.

Les travaux faits par l’occupant sont-ils remboursés ?
Les dépenses de conservation ou d’amélioration ouvrent droit à une créance contre l’indivision, selon les règles de l’article 815-13 du Code civil ; la Chambre des notaires de Paris précise que l’indivisaire qui a payé plus que sa part n’est pas obligé d’attendre le partage pour être dédommagé.

Que faire si aucun héritier ne peut racheter la maison ?
Les héritiers peuvent la vendre ensemble et se partager le prix selon leurs quotes-parts. Pour éviter une vente précipitée, la vente avec complément de prix permet de toucher un premier prix à la signature, puis le complément à la revente.

Conclusion

Une maison en indivision occupée par un héritier n’est pas une situation figée : l’occupant doit en principe une indemnité à l’indivision, sur une période réclamable limitée par la loi, les charges se répartissent selon les quotes-parts, et chacun peut demander le partage. Pour l’héritier qui veut rester, la solution est le rachat des parts, et lorsque la banque refuse de le financer, la vente à réméré peut payer la soulte tout en lui laissant cinq ans au plus pour redevenir pleinement propriétaire.