Attribution préférentielle : qui peut la demander, sur quels biens et comment payer la soulte ?

L’attribution préférentielle permet à un héritier, au conjoint survivant, à un époux après divorce ou à un partenaire de Pacs d’obtenir en priorité, lors du partage, un bien précis comme le logement familial ou une entreprise, à charge de verser une soulte aux autres. Elle est de droit pour le logement du conjoint survivant, jamais de droit après un divorce. Sauf accord, la soulte se paie comptant. Quand la banque refuse de la financer, la vente à réméré peut permettre de payer les autres tout en restant chez soi.

En bref

• Le régime est fixé par les articles 831 à 834 du Code civil, applicables aux successions, au partage de la communauté (article 1476) et au Pacs (article 515-6).
• Pour le conjoint survivant, l’attribution du logement qui était sa résidence au décès est de droit (article 831-3).
• La soulte est payable comptant sauf accord amiable ; des délais sont possibles pour la moitié au plus, sur dix ans maximum, dans les seuls cas des articles 831-3 et 832.
• Après un divorce, il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte sera payée comptant.

Qu’est-ce que l’attribution préférentielle ?

L’attribution préférentielle permet à un copartageant de réclamer un bien déterminé, parce qu’il y vit, y travaille ou l’exploite.

Selon l’article 831 du Code civil, l’attribution se fait « par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu ». Celui qui reçoit un bien d’une valeur supérieure à ses droits doit donc dédommager les autres en argent. C’est la soulte, dont nous détaillons la définition et le calcul dans un guide dédié.

Deux points structurent le dispositif :

• le bénéficiaire ne devient propriétaire exclusif du bien qu’au jour du partage définitif (article 834) ;
• jusqu’à cette date, il ne peut renoncer à l’attribution que si la valeur du bien, telle que déterminée au jour de cette attribution, a augmenté de plus du quart au jour du partage, indépendamment de son fait personnel (même article).

Les biens attribués sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant (articles 832-4 et 829). Cette date est la plus proche possible du partage ; le juge peut toutefois fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si ce choix favorise davantage l’égalité entre les copartageants (article 829).

Qui peut demander l’attribution préférentielle ?

Les héritiers et le conjoint survivant

Selon l’article 833, les règles des articles 831 à 832-4 profitent au conjoint ou à tout héritier appelé à succéder par la loi, qu’il soit plein propriétaire ou nu-propriétaire. Elles bénéficient aussi, sauf l’article 832, à l’héritier universel ou à titre universel institué par testament ou institution contractuelle.

Le conjoint survivant est le mieux protégé : l’article 831-3 rend l’attribution du logement de droit pour lui. Elle ne porte pas atteinte aux droits viagers d’habitation et d’usage qu’il peut exercer sur le fondement de l’article 764. Selon Service Public, le conjoint doit manifester dans l’année du décès son intention de bénéficier de son droit viager au logement. Pour les héritiers qui gardent la maison familiale, notre page sur la soulte dans une succession détaille le calcul entre cohéritiers.

Les époux et ex-époux

L’article 1476 soumet le partage de la communauté aux règles du partage successoral, y compris l’attribution préférentielle et les soultes. Mais pour les communautés dissoutes par divorce, séparation de corps ou séparation de biens, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit, et il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant. Dans un divorce judiciaire, à défaut d’accord entre les époux, le juge statue sur les demandes d’attribution préférentielle (article 267).

Les partenaires de Pacs

L’article 515-6 rend applicables entre partenaires, en cas de dissolution du Pacs, les articles 831, 831-2, 832-3 et 832-4. En revanche, l’attribution de droit du logement prévue au premier alinéa de l’article 831-3 ne joue pour le partenaire survivant que si le défunt l’a expressément prévu par testament. Service Public précise que le partenaire copropriétaire peut, sans testament, demander le logement au notaire au moment du partage, en versant une soulte.

Sur quels biens porte l’attribution préférentielle ?

Les articles 831, 831-2 et 832 désignent les principaux biens concernés.

• Le logement : la propriété ou le droit au bail du local qui sert effectivement d’habitation au demandeur, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, ainsi que le mobilier qui le garnit et le véhicule du défunt dès lors qu’il lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante (article 831-2, 1°).
• Le local professionnel : la propriété ou le droit au bail du local servant effectivement à l’exercice de la profession du demandeur, avec les objets mobiliers nécessaires à cette profession (article 831-2, 2°).
• L’entreprise : toute entreprise, ou partie d’entreprise, agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, ou quote-part indivise d’une telle entreprise, à l’exploitation de laquelle le demandeur participe ou a participé effectivement (pour un héritier, cette participation peut être celle de son conjoint ou de ses descendants) ; la demande peut aussi porter sur des droits sociaux (article 831).
• L’exploitation agricole : son attribution est de droit lorsque sa superficie ne dépasse pas un plafond fixé par décret en Conseil d’État et que le maintien dans l’indivision n’a pas été ordonné (article 832).

Comment demander l’attribution préférentielle : accord amiable ou juge

Le partage amiable

La voie la plus simple reste l’accord de tous les copartageants. Dans une succession, Service Public rappelle qu’un partage amiable suppose en principe l’accord de tous les héritiers et que le recours à un notaire est obligatoire lorsque la succession comprend un bien immobilier. Dans un divorce par consentement mutuel, la liquidation se règle à l’amiable dans la convention et, pour un bien immobilier, un notaire établit l’acte de partage annexé à cette convention.

Le partage judiciaire

À défaut d’accord amiable, la demande d’attribution préférentielle est portée devant le tribunal, qui se prononce en fonction des intérêts en présence (article 832-3). En cas de demandes concurrentes, le tribunal tient compte de l’aptitude des candidats à gérer les biens et à s’y maintenir, et, pour une entreprise, de la durée de leur participation personnelle à l’activité.

Dans une succession, le partage judiciaire se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, avec un avocat obligatoire ; si un héritier demande l’attribution préférentielle, le juge, notamment le juge commis lorsqu’un notaire a été désigné, décide au cas par cas, selon Service Public. Dans un divorce, le juge statue aussi sur la liquidation et le partage s’il est justifié de désaccords subsistant entre les époux (article 267). Quand l’autre partie bloque toute discussion, notre guide pour racheter la part de son conjoint après un divorce présente les étapes et les financements possibles.

La soulte à payer : montant et modalités de paiement

Pour un bien détenu à parts égales par deux personnes, libre de dette et seul bien à partager, la soulte équivaut à la moitié de sa valeur.

Le principe : un paiement comptant

L’article 832-4 pose la règle : sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant.

L’exception : des délais pour la moitié au plus

Dans les cas prévus aux articles 831-3 et 832, c’est-à-dire pour le logement du conjoint survivant et l’exploitation agricole attribuée de droit, l’attributaire peut exiger de ses copartageants des délais pour une fraction de la soulte égale au plus à la moitié, sans que ces délais puissent excéder dix ans. Sauf convention contraire, les sommes restant dues portent intérêt au taux légal. En cas de vente de la totalité des biens attribués, la fraction de soulte correspondante devient immédiatement exigible.

Concrètement, même le conjoint survivant doit régler au moins la moitié de la soulte au partage. Et pour une communauté dissoute par divorce, il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte sera payable comptant (article 1476). Si vous êtes dans cette impasse, notre page je ne peux pas payer la soulte fait le point sur les délais négociables et les solutions.

Exemple fictif : garder la maison malgré un refus de banque

Exemple fictif : Claire et Marc, mariés sans contrat, ont acheté pendant le mariage une maison commune, seul bien notable de la communauté. Elle est estimée à 500 000 € et le crédit est soldé. Au divorce, Marc accepte que Claire, qui vit sur place avec les enfants, se voie attribuer la maison, à condition d’être payé comptant.

• Droits de Marc sur la maison, donc soulte due : 500 000 × 50 % = 250 000 €.
• Épargne personnelle de Claire : 75 000 €.
• Reste à financer : 250 000 − 75 000 = 175 000 €, que sa banque refuse de prêter.

Claire se tourne alors vers la vente à réméré. Le jour du partage, elle devient seule propriétaire et vend aussitôt la maison à un investisseur, avec la faculté de la racheter. Les chiffres suivent le modèle Alterfi :

• Prix de vente, fixé à 50 % de la valeur : 500 000 × 50 % = 250 000 €.
• Indemnité d’occupation de 10 % par an du prix de vente : 25 000 € par an, soit 50 000 € pour une durée convenue de 24 mois, payés d’avance.
• Honoraires de 6 % TTC du prix de vente : 15 000 €.
• Frais de notaire de 2 à 3 % du prix de vente : entre 5 000 et 7 500 €.

Claire reçoit donc net entre 250 000 − 50 000 − 15 000 − 7 500 = 177 500 € et 250 000 − 50 000 − 15 000 − 5 000 = 180 000 €. Avec ses 75 000 € d’épargne, elle paie les 250 000 € de soulte à Marc, et il lui reste entre 2 500 et 5 000 €. Elle continue d’habiter la maison sans aucun versement mensuel pendant 24 mois. Le coût total de l’opération atteint entre 70 000 et 72 500 €, soit 28 à 29 % du prix de vente.

Pour récupérer la propriété, Claire devra rembourser le prix de vente, soit 250 000 €, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus à l’article 1673 du Code civil. Si elle rachète au bout de 18 mois, les 6 mois d’indemnité non courus lui sont restitués : 25 000 ÷ 12 × 6 = 12 500 €. Si elle ne rachète pas, aucune pénalité n’est due, mais la maison reste à l’investisseur. La durée peut être prolongée par accord, dans la limite de cinq ans au total fixée par l’article 1660.

Cet exemple montre aussi la limite du montage : avec un prix de 42 à 60 % de la valeur, le réméré couvre rarement à lui seul une soulte égale à la moitié du bien. Il se combine souvent avec une épargne, un accord de paiement partiel à terme ou un autre actif.

Quelles solutions quand la soulte ne peut pas être financée ?

Avant de renoncer, plusieurs pistes existent :

• Négocier un échéancier : l’article 832-4 autorise tout accord amiable sur le paiement, même en dehors des cas légaux de délais.
• Emprunter : le classique rachat de soulte par un crédit immobilier, lorsque les revenus le permettent.
• Recourir à la vente à réméré : si le rachat de soulte est refusé par la banque, l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, pour un bien situé en France d’au moins 300 000 €, et vous gardez cinq ans au maximum pour le racheter.

Dans un divorce, notre page consacrée à la vente à réméré en indivision après une séparation détaille l’articulation entre le partage et la vente. L’étude et la proposition écrite d’Alterfi sont gratuites, et les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

À lire aussi : les droits du conjoint survivant : héritage, maison et logement.

FAQ

L’attribution préférentielle est-elle de droit en cas de divorce ?
Non. L’article 1476 du Code civil prévoit que, pour une communauté dissoute par divorce, séparation de corps ou séparation de biens, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit. À défaut d’accord, le juge statue sur la demande (article 267).

Le conjoint survivant peut-il garder le logement familial ?
Oui. L’attribution préférentielle du logement qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, est de droit pour lui (articles 831-2 et 831-3). Il doit en revanche verser une soulte si la valeur du logement dépasse ses droits.

Un partenaire de Pacs peut-il bénéficier de l’attribution préférentielle ?
Oui, l’article 515-6 rend applicables entre partenaires, en cas de dissolution du Pacs, les articles 831, 831-2, 832-3 et 832-4. Mais l’attribution de droit du logement au partenaire survivant suppose que le défunt l’ait expressément prévue par testament.

Peut-on payer la soulte en plusieurs fois ?
Oui si les copartageants l’acceptent. Sans accord, la soulte est payable comptant, sauf pour le conjoint survivant attributaire du logement et l’exploitation agricole de l’article 832 : des délais peuvent alors être exigés pour la moitié au plus, sur dix ans maximum, avec intérêts au taux légal sauf convention contraire.

Conclusion

L’attribution préférentielle permet de garder le logement familial, un local professionnel ou une entreprise lors d’un partage. Sa contrepartie est la soulte, en principe payable comptant.

Si votre banque refuse de financer cette soulte, la vente à réméré peut fournir tout ou partie des fonds nécessaires, tout en vous laissant dans les lieux avec la possibilité de racheter votre bien.