Bien propre ou bien commun : les règles sans contrat de mariage

Marié sans contrat de mariage, vous relevez de la communauté réduite aux acquêts. Un bien propre est un bien qui vous appartient personnellement : celui que vous possédiez avant le mariage, celui reçu par succession ou donation, ou celui acheté en remploi de fonds propres. Tout le reste acquis pendant le mariage est présumé commun. Le propre reste à son propriétaire au divorce et entre dans sa succession, avec des récompenses à régler si la communauté l’a financé. Vous pouvez aussi mobiliser un bien propre pour obtenir des liquidités, par exemple grâce à une vente à réméré qui vous laisse la faculté de le racheter.

En bref

• Sont propres les biens possédés au jour du mariage et ceux reçus par succession, donation ou legs (article 1405 du Code civil).
• Tout bien est réputé commun tant qu’un époux ne prouve pas qu’il lui est propre (article 1402).
• Vous gérez et vendez seul votre bien propre (article 1428), sauf s’il s’agit du logement de la famille, qui exige l’accord du conjoint (article 215).
• Au divorce comme au décès, chacun reprend ses propres, puis les récompenses rééquilibrent les comptes entre la communauté et chaque époux.

Bien propre et bien commun : les définitions du Code civil

Le régime légal, celui des époux mariés sans contrat, est décrit aux articles 1400 et suivants du Code civil. Selon l’article 1401, la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, qu’ils proviennent de leur travail ou de l’épargne réalisée sur les revenus de leurs biens propres.

Selon Service-public.fr, sont donc communs les biens achetés pendant le mariage, les revenus du travail et ceux de l’épargne. Le bien propre, lui, appartient à un seul époux, qui en conserve la pleine propriété (article 1403). La communauté n’a droit qu’aux fruits perçus et non consommés, par exemple les loyers.

La règle de preuve est essentielle : selon l’article 1402, tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l’on ne prouve pas qu’il est propre à l’un des époux. À vous d’apporter vos justificatifs : acte notarié, acte de donation, factures.

Les biens propres par nature et par origine

• Les propres par nature (article 1404). Même acquis pendant le mariage, restent propres les vêtements et linges à usage personnel, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, et les instruments de travail nécessaires à la profession d’un époux, sous réserve d’une récompense s’il y a lieu.
• Les propres par origine (article 1405). Ce sont les biens dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour du mariage, et ceux qu’il acquiert pendant le mariage par succession, donation ou legs.

Une nuance concerne les libéralités : l’article 1405 permet au donateur ou au testateur de prévoir que le bien donné ou légué tombera en communauté. Une maison reçue en héritage est donc propre, sauf volonté contraire exprimée par le défunt. Sur ce point, notre guide sur l’héritage de la maison des parents détaille les démarches.

D’autres biens sont propres par rattachement. Selon l’article 1406, le sont, sauf récompense, les biens acquis à titre d’accessoires d’un bien propre, ainsi que ceux acquis en emploi ou en remploi. L’article 1407 rend propre le bien reçu en échange d’un bien propre (sauf récompense en cas de soulte), et l’article 1408 rend propre la part d’un bien indivis acquise par un époux qui en était déjà copropriétaire, sauf récompense due à la communauté.

Remploi et fonds mixtes : quand un achat reste propre

Vous vendez un bien propre pendant le mariage et rachetez un autre bien avec le prix ? Pour que le nouveau bien soit propre, il faut une déclaration de remploi. Selon l’article 1434, l’emploi ou le remploi est censé fait à l’égard d’un époux lorsque, lors de l’acquisition, il a déclaré que le bien était acquis avec des deniers propres ou provenant de l’aliénation d’un propre, et pour lui tenir lieu d’emploi ou de remploi. Sans cette déclaration dans l’acte, il faut l’accord des deux époux, qui ne vaut qu’entre eux.

Le remploi peut aussi être fait par anticipation : selon l’article 1435, le bien acquis est propre à condition que les sommes attendues du patrimoine propre soient versées à la communauté dans les cinq ans de l’acte.

Lorsque l’achat est financé à la fois par des fonds propres et des fonds communs, l’article 1436 tranche :

• si la part propre est au moins égale à la part commune, le bien est propre, et la communauté a droit à récompense pour l’excédent qu’elle a payé ;
• si la contribution de la communauté est supérieure, le bien tombe en communauté, sauf la récompense due à l’époux qui a apporté ses fonds propres.

Un bien propre peut-il devenir un bien commun ?

En principe, un bien propre reste propre pendant tout le mariage. Il existe toutefois plusieurs situations, à aborder avec prudence et toujours avec un notaire.

• Le changement ou l’aménagement du régime. Selon l’article 1397, les époux peuvent convenir, dans l’intérêt de la famille, de modifier leur régime matrimonial ou d’en changer entièrement, par acte notarié. Une clause d’apport d’un bien propre à la communauté peut être ajoutée par cette voie. Les enfants majeurs et les créanciers peuvent s’opposer dans les trois mois ; en cas d’opposition, l’acte doit être homologué par le tribunal.
• La communauté universelle. Selon l’article 1526, les époux peuvent établir une communauté universelle de leurs biens meubles et immeubles, présents et à venir. Les biens propres par nature de l’article 1404 en restent exclus, sauf stipulation contraire.
• La volonté du donateur. Le bien donné ou légué tombe en communauté si l’acte de libéralité le prévoit (article 1405).
• Le financement majoritairement commun. Dans le cas de l’article 1436, le bien acquis tombe en communauté si les fonds communs l’emportent.

Récompenses et travaux sur le bien propre du conjoint

Les récompenses sont des comptes entre la communauté et le patrimoine propre de chaque époux.

• La communauté doit récompense à l’époux chaque fois qu’elle a tiré profit de ses biens propres, notamment lorsqu’elle a encaissé le prix de vente d’un propre sans qu’il en ait été fait emploi ou remploi (article 1433). La preuve peut être faite par tous moyens.
• L’époux doit récompense à la communauté chaque fois qu’une somme commune a servi à payer ses dettes personnelles, ou à conserver ou améliorer ses biens propres (article 1437).

Exemple courant : si la communauté (vos salaires, votre épargne commune) finance la rénovation de la maison héritée par votre conjoint, la maison reste propre à votre conjoint, mais celui-ci devra récompense à la communauté.

Le montant suit l’article 1469 : la récompense est en général égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle ne peut toutefois être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire, ni moindre que le profit subsistant quand les fonds ont servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation, dans le patrimoine qui a bénéficié des fonds.

Vendre un bien propre pendant le mariage

Selon l’article 1428, chaque époux a l’administration et la jouissance de ses propres et peut en disposer librement. Le propriétaire signe donc seul la vente de son bien propre, sans l’accord de son conjoint.

Une exception importante existe : le logement de la famille. Selon l’article 215 alinéa 3, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles qui le garnissent. Cette règle s’applique même lorsque le logement est un bien propre. Le conjoint qui n’a pas consenti peut demander l’annulation de l’acte dans l’année où il en a eu connaissance, et jamais plus d’un an après la dissolution du régime. Selon Service-public.fr, la règle vise la résidence principale, pas la résidence secondaire.

Pensez enfin au remploi : si le prix de vente est versé sur un compte commun et dépensé pour le ménage, la communauté vous devra récompense (article 1433). Si vous rachetez un bien, la déclaration de remploi de l’article 1434 lui conservera son caractère propre.

Bien propre au divorce et à la succession

Au divorce, selon l’article 1467, chaque époux reprend les biens qui ne sont pas entrés en communauté, puis la masse commune est liquidée. Un compte de récompenses est établi pour chaque époux (article 1468). S’il présente un solde en faveur de la communauté, l’époux le rapporte ; s’il présente un solde en sa faveur, l’époux peut prélever des biens communs à due concurrence (article 1470). Notre guide sur la liquidation du régime matrimonial décrit ces étapes, et celui sur le calcul de la soulte aide à chiffrer un rachat de part.

Au décès, selon Service-public.fr, la liquidation du régime précède la succession : celle-ci comprend les biens propres du défunt et sa moitié des biens communs. Le conjoint survivant hérite alors selon la loi. Sans testament ni donation, s’il n’y a que des enfants communs, il choisit entre l’usufruit de la totalité de la succession et le quart en pleine propriété. En présence d’un enfant d’une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. Les droits du conjoint survivant et l’usufruit du conjoint survivant font l’objet de guides dédiés.

Mobiliser un bien propre pour obtenir des liquidités

Un bien propre peut aussi servir à réunir des fonds, par exemple pour payer une soulte, régler des dettes ou financer un projet après un refus de crédit. La vente à réméré et le portage immobilier le permettent pour un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €. L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, et vous gardez la faculté de racheter le bien au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Si le bien est le logement de la famille, l’accord du conjoint est indispensable.

Exemple fictif : Claire a hérité d’une maison estimée à 600 000 €, qui est aujourd’hui le logement de la famille. Avec l’accord écrit de son époux, elle la vend à réméré pour 300 000 € (50 % de la valeur), avec une faculté de rachat de 36 mois.

• Indemnité d’occupation : 10 % x 300 000 € x 3 ans = 90 000 €, payée d’avance et déduite du prix.
• Honoraires : 6 % TTC de 300 000 € = 18 000 €, dus seulement si l’opération se réalise.
• Frais de notaire, environ 2,5 % : 7 500 €, à sa charge.
• Somme nette perçue : 300 000 moins 90 000 moins 18 000 moins 7 500 = 184 500 €.
• Rachat : 300 000 € plus les frais et loyaux coûts. En cas de rachat anticipé, l’indemnité est restituée au prorata.

Si le prix encaissé est utilisé pour le ménage, pensez aux récompenses de l’article 1433. Pour comparer les solutions, consultez notre guide pour débloquer des liquidités grâce à son patrimoine immobilier. L’étude et la proposition écrite sont gratuites, et la mise en place prend de 10 à 20 jours à Paris, de 30 à 60 jours en province.

FAQ

Un bien propre peut-il devenir un bien commun ?
Oui, mais seulement dans des cas précis : changement ou aménagement du régime matrimonial par acte notarié (article 1397), adoption d’une communauté universelle (article 1526), libéralité prévoyant l’entrée du bien en communauté (article 1405) ou achat financé majoritairement par la communauté (article 1436).

Que devient un bien propre dans une succession sans contrat de mariage ?
Il entre dans la succession du défunt, avec sa moitié des biens communs. Le conjoint survivant n’en a pas la moitié au titre du régime, mais il exerce ses droits successoraux : usufruit de la totalité ou quart en pleine propriété s’il n’y a que des enfants communs, quart en pleine propriété sinon.

Peut-on vendre un bien propre pendant le mariage sans l’accord du conjoint ?
Oui, le propriétaire en dispose librement (article 1428), sauf si le bien est le logement de la famille : l’article 215 impose alors l’accord du conjoint, même pour un bien propre.

Qui paie les travaux sur le bien propre de son conjoint ?
Si la communauté les finance, le bien reste propre, mais son propriétaire doit récompense à la communauté (article 1437), calculée selon les règles de l’article 1469.

Au divorce, un bien propre est-il partagé ?
Non. Chaque époux reprend ses biens propres (article 1467). Seules les récompenses, par exemple pour un crédit ou des travaux payés par la communauté, sont réglées lors de la liquidation.

Un bien acquis avant le mariage est-il un bien propre ?
Oui, selon l’article 1405, les biens dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour du mariage restent propres, même si le couple y habite ensuite.

Conclusion

Sous le régime légal, la frontière entre bien propre et bien commun repose sur l’origine du bien et sur la preuve que vous en apportez. Conservez les actes de succession, de donation et les déclarations de remploi : ils protègent votre bien au divorce comme dans votre succession. Et si vous devez mobiliser un bien propre pour réunir des fonds, la vente à réméré vous permet de garder la faculté de le racheter, avec l’accord de votre conjoint s’il s’agit du logement de la famille.