La nouvelle loi sur l’indivision, du 7 avril, ne supprime pas la règle de l’unanimité pour vendre un bien indivis. Elle consacre la possibilité, pour un indivisaire, d’obtenir du juge l’autorisation de vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun, crée en Corse une vente ou un partage décidés devant notaire à la majorité des deux tiers, et élargit le partage judiciaire. Si vous voulez racheter les parts des autres ou obtenir vite votre part, la vente à réméré peut financer l’opération sans crédit bancaire.
En bref
- La loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes est datée du 7 avril et entrée en vigueur le 9 avril, selon l’Anil.
- Hors Corse, vendre un immeuble indivis demande toujours l’unanimité, sauf exceptions qui passent par le tribunal.
- En Corse, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent décider devant notaire de vendre ou de partager le bien.
- Le partage judiciaire s’ouvre aussi aux époux, partenaires de Pacs et concubins pour régler leurs intérêts patrimoniaux.
Indivision nouvelle loi : de quel texte parle-t-on ?
Quand on cherche « indivision nouvelle loi », il s’agit de la loi du 7 avril visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Selon l’Anil, elle a été publiée au Journal officiel le 8 avril et est entrée en vigueur le 9 avril. Service-public.fr l’a présentée sous l’angle des successions : son objectif est de faciliter la résolution des conflits et de débloquer des successions qui restent en suspens pendant des années.
Le texte touche à plusieurs sujets : la vente d’un bien indivis en cas d’urgence, une procédure propre à la Corse, le partage judiciaire, la représentation des indivisaires dans la procédure, les biens sans maître et la gestion des successions vacantes par l’administration. Pour un propriétaire en indivision, trois points comptent vraiment : ce qui change pour vendre, ce qui change pour partager, et ce qui ne change pas.
Avant d’entrer dans le détail, un rappel du cadre. L’indivision naît le plus souvent d’une succession, d’un achat à plusieurs ou d’une séparation. Chacun profite des bénéfices et supporte les pertes au prorata de ses droits, et l’indivision prend fin avec le partage. Selon service-public.fr, nul n’est obligé de rester dans l’indivision : un indivisaire peut à tout moment vendre ou donner sa part, ou demander le partage, sauf jugement ou convention contraire.
Ce que la nouvelle loi ne change pas : les règles de décision
La loi n’a pas bouleversé le régime de décision entre indivisaires. Service-public.fr rappelle les trois niveaux, toujours applicables.
- Actes conservatoires : un indivisaire peut agir seul, par exemple pour faire réparer une toiture ou remplacer une chaudière en panne.
- Actes d’administration : la majorité des deux tiers des droits indivis suffit, par exemple pour conclure ou renouveler un bail d’habitation. Il s’agit des deux tiers des droits, pas des personnes.
- Actes de disposition : vendre ou donner un bien immobilier exige l’unanimité.
Les exceptions à l’unanimité restent encadrées par le juge. Service-public.fr cite la vente ordonnée par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, qui ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété, ni si un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection. Selon l’Anil, le projet initial voulait étendre à tout le territoire le régime dérogatoire de l’outre-mer ; l’Assemblée nationale a préféré abaisser le seuil à la majorité simple ; le Sénat est revenu au droit commun des deux tiers, avec intervention du juge, et a créé un dispositif propre à la Corse.
En pratique, hors Corse, un indivisaire qui refuse de vendre ne peut pas être contourné par un simple vote devant notaire : il faut passer par le tribunal. Notre page vendre un bien en indivision sans l’accord de tous détaille ces exceptions et la répartition du prix.
Vendre seul en cas d’urgence : ce que la loi consacre
La mesure la plus utile pour les indivisions bloquées concerne la vente en cas d’urgence. Selon l’Anil, la loi modifie l’article 815-6 du Code civil : un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de vendre seul un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Service-public.fr précise que la loi reprend ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation, qui admettait déjà cette possibilité.
Ce n’est donc pas un droit de vendre sans les autres, mais une autorisation judiciaire. Deux conditions cumulatives sont exigées : l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires. C’est le juge qui les apprécie au cas par cas : faites le point avec un avocat avant de le saisir. Une dette qui menace le bien d’une saisie, des charges impayées qui s’accumulent ou un bien qui se dégrade sont des situations à présenter à votre conseil pour savoir si elles répondent à ces critères.
Si l’urgence tient à une dette qui pèse sur le bien, d’autres solutions existent avant la vente forcée. Lorsque les indivisaires s’entendent, une vente à réméré ou une vente avec complément de prix dégage des liquidités sans brader le bien. Voir aussi notre page sur l’indivision bloquée.
Corse : la vente ou le partage à la majorité des deux tiers devant notaire
La loi crée un régime propre à la Corse, justifié selon service-public.fr par un désordre foncier ancien. Selon service-public.fr et l’Anil, la procédure se déroule ainsi.
- Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits décident devant notaire de vendre ou de partager le bien.
- Dans le délai d’un mois, le notaire notifie le projet aux autres indivisaires et en assure la publicité : journal d’annonces légales, affichage et site internet.
- Les autres indivisaires disposent de trois mois pour s’opposer.
- Sans opposition, l’opération se réalise sans juge, les indivisaires silencieux étant réputés avoir consenti, selon l’Anil.
- En cas d’opposition, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente ou le partage, s’il ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Ce dispositif ne s’applique qu’aux biens situés en Corse. Ailleurs en France, la majorité des deux tiers permet de demander la vente au tribunal, pas de la décider seuls devant notaire. Faites confirmer par un notaire la procédure applicable à votre bien et les délais qui la concernent.
Partage judiciaire et successions vacantes : les autres changements
Quand l’accord est impossible, la sortie passe par le partage judiciaire, qui peut aboutir à une vente aux enchères appelée licitation. Selon l’Anil, la loi élargit ce partage judiciaire (articles 840 à 842 du Code civil).
- Il ne concerne plus seulement les indivisions successorales : il s’applique aussi à la liquidation et au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins.
- Il peut être ouvert même sans indivision, lorsque la complexité des opérations le justifie ou que l’absence d’indivision apparaît en cours d’instance.
- Le juge commis aux opérations tranche les contestations qui surviennent en cours de procédure et peut notamment ordonner la licitation.
La loi supprime aussi le mécanisme qui permettait au notaire de faire désigner un représentant pour un indivisaire qui ne répondait pas. Selon service-public.fr et l’Anil, il doit être remplacé par une représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, dont les modalités dépendent d’un décret. Avant d’engager une procédure, demandez à votre avocat si ce décret est paru et ce qu’il prévoit.
Une partie de la loi ne concerne pas directement les héritiers en conflit, mais les biens abandonnés. Selon service-public.fr, lorsqu’une succession est ouverte depuis plus de 30 ans sans qu’aucun héritier ne se soit présenté, l’administration fiscale doit transmettre au maire ou au président de l’intercommunalité qui le demande les informations utiles pour engager une procédure d’acquisition du bien, en cas de doute légitime sur l’identité du propriétaire ou sur son décès.
L’Anil ajoute que la gestion des successions vacantes par l’administration des domaines est assouplie : publicité possible sur internet, mandat donné à des tiers pour signer les actes de vente, et choix de l’ordre des ventes par le curateur. Pour une famille, le message est simple : laisser une succession en suspens pendant des décennies expose à perdre la main sur le bien.
Exemple chiffré fictif : racheter les parts plutôt que subir une licitation
Exemple fictif, à titre d’illustration. Une maison héritée vaut 500 000 €. Paul détient 50 % des droits, Marie 25 % et Luc 25 %. Luc refuse la vente. Paul et Marie détiennent ensemble 75 % des droits, plus que les deux tiers : hors Corse, ils peuvent demander au tribunal d’ordonner la vente, ce qui peut aboutir à une vente aux enchères dont ils ne maîtrisent pas le prix.
Paul préfère garder la maison et racheter les parts de Marie et de Luc, soit 25 % + 25 % = 50 % de 500 000 €, c’est-à-dire 250 000 €, hors frais de partage. Sa banque refuse le prêt. Il est propriétaire d’un appartement estimé 800 000 € et le vend à réméré à 50 % de sa valeur :
- prix de vente : 800 000 × 50 % = 400 000 € ;
- honoraires de 6 % TTC du prix : 24 000 € ;
- frais de notaire de 2,5 % du prix : 10 000 € ;
- indemnité d’occupation de 10 % par an, payée d’avance pour 24 mois : 400 000 × 10 % × 2 = 80 000 €.
Paul perçoit 400 000 − 24 000 − 10 000 − 80 000 = 286 000 €. Il paie les 250 000 € de parts et garde 36 000 € pour les frais du partage. Pour récupérer son appartement, il devra verser 400 000 €, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans le délai convenu, par exemple grâce à un prêt une fois sa situation assainie. S’il rachète plus tôt, la part d’indemnité non courue lui est restituée au prorata. Notre page racheter les parts d’un indivisaire sans crédit détaille les autres montages.
FAQ
Quelle est la nouvelle loi sur l’indivision ?
C’est la loi du 7 avril visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, entrée en vigueur le 9 avril selon l’Anil. Elle consacre la vente autorisée par le juge en cas d’urgence, crée une procédure notariale à la majorité des deux tiers en Corse et élargit le partage judiciaire.
Que change la nouvelle loi sur l’indivision en cas de succession ?
Un héritier peut demander au juge l’autorisation de vendre seul un bien indivis si l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Le juge du partage judiciaire tranche les contestations en cours de procédure. Hors Corse, la vente d’un immeuble reste soumise à l’unanimité, sauf exceptions judiciaires.
Peut-on vendre un bien en indivision à la majorité avec la nouvelle loi ?
En Corse, oui : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent le décider devant notaire, les autres ayant trois mois pour s’opposer. Ailleurs, les deux tiers peuvent seulement demander au tribunal d’ordonner la vente.
Un ex-conjoint ou un ex-concubin est-il concerné ?
Selon l’Anil, le partage judiciaire s’applique désormais à la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins. Pour un bien acheté à deux, lisez aussi notre page sur l’indivision après un divorce.
Combien de temps peut-on rester en indivision ?
Sans convention, chacun peut demander le partage à tout moment. Une convention d’indivision peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée, selon service-public.fr.
Conclusion
La nouvelle loi sur l’indivision facilite surtout les sorties par le juge : vente autorisée en cas d’urgence, partage judiciaire élargi, procédure notariale à la majorité réservée à la Corse. Elle ne permet pas, ailleurs, de vendre un immeuble contre l’avis d’un indivisaire sans passer par le tribunal. Avant d’engager une procédure longue, comparez avec un accord amiable financé autrement : racheter les parts ou obtenir sa part grâce à une vente à réméré ou une vente avec complément de prix. L’étude et la proposition écrite d’Alterfi sont gratuites. Pour la marche à suivre complète, consultez notre guide pour sortir d’une indivision.