Lorsque les dettes s’accumulent, un propriétaire a souvent deux réflexes : saisir la commission de surendettement, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France, ou chercher à mobiliser la valeur de son logement. Ces deux voies ne se mènent pas librement de front. Un dossier de surendettement porte sur l’ensemble des dettes du foyer, crédit immobilier compris, et une fois le dossier déposé et déclaré recevable, le bien ne se vend plus sans les autorisations prévues par la procédure. La vente à réméré, prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil, permet de vendre son bien à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter. Elle peut être une alternative au dépôt d’un dossier, à condition d’être étudiée au bon moment. Que fait réellement la commission ? À quel moment une vente à réméré a-t-elle du sens ? Que devient ce projet si un dossier est déjà déposé ? Et comment choisir en connaissant le coût et les risques de chaque solution ?
En bref
- La vente à réméré peut être une alternative au dossier de surendettement si elle est étudiée avant le dépôt et si le montant net couvre toutes les dettes.
- Une fois le dossier déposé et déclaré recevable, le bien ne se vend plus librement : le projet se vérifie avec la commission, le notaire et un avocat.
- Chez Alterfi, elle concerne les biens d’au moins 300 000 € situés en France, achetés par l’investisseur entre 42 % et 60 % de leur valeur.
- Faute de rachat dans le délai, aucune pénalité n’est due mais le logement est perdu ; sans rachat finançable, le dossier de surendettement est généralement préférable.
La commission de surendettement : ce qu’elle fait réellement
La commission de surendettement s’adresse aux particuliers qui ne parviennent plus à faire face à leurs dettes. Le dossier se dépose auprès de la Banque de France, qui assure le secrétariat de la commission. La démarche est gratuite. Être propriétaire de son logement n’interdit pas, en soi, de déposer un dossier.
Contrairement à une idée répandue, la commission ne traite pas seulement les crédits à la consommation. Elle examine la situation dans son ensemble : les revenus, les charges, le patrimoine et toutes les dettes du foyer, y compris le crédit immobilier et ses arriérés. Selon la situation, elle peut proposer ou imposer des mesures, par exemple un étalement ou un report des paiements, une réduction des taux et, dans les cas les plus compromis, un effacement partiel ou total des dettes. Lorsque le débiteur est propriétaire, elle peut aussi envisager la vente du bien pour désintéresser les créanciers.
Le dépôt d’un dossier a par ailleurs des conséquences : il s’accompagne d’une inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et, une fois le dossier déclaré recevable, le débiteur ne peut plus disposer librement de son patrimoine ni régler certains créanciers de sa propre initiative. C’est ce point qui change tout pour un projet de vente à réméré, selon qu’il est étudié avant ou après le dépôt.
Vente à réméré avant de déposer un dossier : une alternative à étudier
La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, consiste à vendre son bien à un investisseur devant notaire en se réservant le droit de le racheter dans un délai convenu, qui ne peut excéder cinq ans. Tant qu’aucun dossier de surendettement n’est déposé, le propriétaire décide librement de vendre et d’affecter le prix au remboursement de ses créanciers. C’est donc à ce stade que l’opération se met en place le plus simplement.
Solder ses dettes avec le prix de vente
Le prix payé par l’investisseur, compris entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, sert d’abord à rembourser le crédit immobilier et les éventuelles inscriptions qui grèvent le bien, puis les autres dettes. Le notaire règle directement les créanciers inscrits à partir du prix. L’opération n’a de sens que si le montant net perçu couvre l’intégralité des dettes : une vente à réméré qui laisserait subsister une partie du passif ne réglerait pas la situation.
Rester dans son logement et garder la faculté de rachat
Le vendeur peut continuer à occuper son logement contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Il n’y a donc rien à verser chaque mois pendant l’opération. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts. Ce délai laisse le temps de se restructurer financièrement : retour à l’emploi, vente d’un autre actif, règlement d’une succession ou obtention d’un nouveau crédit une fois les dettes soldées.
Les conditions à réunir
Chez Alterfi, la vente à réméré concerne les biens situés en France dont la valeur atteint au moins 300 000 euros. Elle suppose aussi un projet de rachat réaliste, car le rachat est une faculté et non une obligation : à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire. Avant de s’engager, il reste utile de négocier avec les créanciers : un accord amiable sur des délais de paiement suffit parfois à éviter aussi bien la vente que le dépôt d’un dossier.
Vente à réméré quand un dossier de surendettement est déjà déposé
La situation est différente lorsque le dossier est déjà déposé. Il n’est plus question de mener une vente à réméré de son côté pendant que la commission traite le reste : le logement et le crédit immobilier font partie du dossier, et la procédure encadre ce que le débiteur peut faire de son patrimoine.
Un bien qui ne se vend plus librement
Une fois le dossier déclaré recevable, vendre son bien ou payer un créancier plutôt qu’un autre suppose les autorisations prévues par la procédure. Une vente à réméré n’est donc envisageable que sous réserve de ces autorisations. Agir sans elles expose le débiteur à perdre le bénéfice de la procédure : il ne faut rien signer avant d’avoir obtenu une réponse claire. Pour aller plus loin, voir si une saisie reste possible une fois le dossier déposé.
Les interlocuteurs à consulter
Trois interlocuteurs sont à solliciter avant toute démarche : la commission, pour savoir si le projet est compatible avec le dossier en cours et dans quelles conditions ; le notaire, qui vérifie la situation du bien et les inscriptions qui le grèvent ; un avocat, qui indique la marche à suivre et les autorisations à demander. Alterfi peut étudier la faisabilité financière de l’opération, mais ne se substitue pas à ces avis.
Si la commission envisage la vente du bien
Lorsque la commission envisage elle-même la vente du logement, la question d’une vente avec faculté de rachat plutôt que d’une vente définitive peut être posée. La réponse dépend du dossier, du montant des dettes au regard du prix proposé et de la position des créanciers. Elle n’est jamais acquise d’avance et se vérifie au cas par cas avec la commission et un avocat.
Exemple chiffré fictif : une vente à réméré avant tout dépôt de dossier
Prenons l’exemple fictif de Monsieur et Madame Durand, un couple de quarantenaires propriétaires d’un appartement à Lyon estimé à 300 000 euros. Après une période de chômage de l’un d’eux, ils ont accumulé des retards sur leur crédit immobilier et sur leurs crédits à la consommation. Leurs dettes s’élèvent à 115 000 euros : 70 000 euros restant dus sur le crédit immobilier, arriérés compris, et 45 000 euros de crédits à la consommation. Ils envisagent de déposer un dossier de surendettement mais, sur les conseils de leur notaire, étudient d’abord la vente à réméré.
Un investisseur achète leur appartement 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois et un prix de rachat égal au prix de vente, soit 180 000 euros. Comme ils restent dans leur logement, l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance pour les 24 mois : 36 000 euros prélevés sur le prix à la signature. Les honoraires (6 % TTC du prix de vente) s’élèvent à 10 800 euros. Ils perçoivent donc 133 200 euros nets à la signature, hors frais d’acte : les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente (soit 3 600 à 5 400 euros), sont à la charge du vendeur.
Cette somme permet de rembourser l’intégralité des 115 000 euros de dettes : le crédit immobilier est soldé par le notaire et les crédits à la consommation sont remboursés. Une fois les frais de notaire réglés, il leur reste une marge de sécurité de 12 800 à 14 600 euros. Leurs dettes étant soldées, ils n’ont plus à déposer de dossier de surendettement et peuvent demander la levée de leur fichage.
Pendant les 24 mois de la faculté de rachat, ils n’ont rien à verser chaque mois pour occuper leur appartement, l’indemnité ayant été réglée d’avance, et ils préparent le rachat. Tous deux ayant retrouvé un emploi stable, ils réunissent les 180 000 euros du prix de rachat grâce au règlement d’une succession attendue, pour 60 000 euros, et à un nouveau crédit immobilier de 120 000 euros. Ils rachètent leur bien à l’échéance. Le coût total de l’opération s’élève à 46 800 euros (36 000 euros d’indemnité d’occupation et 10 800 euros d’honoraires), hors frais d’acte et frais prévus par l’article 1673 du Code civil. S’ils avaient racheté au bout de 12 mois, 18 000 euros d’indemnité leur auraient été restitués et ce coût aurait été ramené à 28 800 euros.
Cet exemple montre aussi la limite de l’opération : sans la succession ni le nouveau crédit, Monsieur et Madame Durand n’auraient pas pu racheter et l’investisseur serait resté propriétaire de l’appartement, sans pénalité à leur charge mais sans retour possible.
Comment choisir : avantages et limites de chaque voie
Aucune des deux solutions n’est meilleure dans l’absolu. Le choix dépend du montant des dettes rapporté à la valeur du bien, des perspectives de revenus et de la possibilité réelle de racheter.
Ce que permet la vente à réméré
Menée avant tout dépôt de dossier, la vente à réméré permet de solder l’ensemble des dettes en une fois, de rester dans son logement et de garder la possibilité de le racheter au prix de vente. Le remboursement des dettes permet ensuite de demander la levée du fichage, ce qui est un préalable pour obtenir le crédit qui financera souvent le rachat.
Ce qu’elle coûte
L’opération a un coût qu’il faut regarder en face. Le vendeur supporte l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, les honoraires, plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, et les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente. Plus la durée convenue est longue, plus l’indemnité payée d’avance réduit la somme disponible pour rembourser les dettes.
Le risque de perdre le bien
Le principal risque est de ne pas pouvoir racheter dans le délai. Dans ce cas, il n’y a aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur devient propriétaire définitif d’un bien payé entre 42 % et 60 % de sa valeur, et le vendeur a déjà supporté l’indemnité d’occupation et les honoraires. Sans projet de rachat crédible, une vente classique au prix du marché est souvent plus protectrice. Si l’argent doit arriver avant la revente, la vente avec complément de prix verse un premier prix dès la signature.
Quand le dossier de surendettement est plus adapté
Si la valeur du bien est inférieure à 300 000 euros, si le montant net de la vente ne suffit pas à rembourser toutes les dettes ou si aucun financement du rachat n’est envisageable, le dépôt d’un dossier auprès de la commission est généralement la voie à privilégier. La démarche est gratuite et ses mesures peuvent alléger durablement les remboursements. Dans ces situations, mieux vaut ne pas considérer la vente à réméré comme solution ultime et s’en remettre à la procédure.
Se faire conseiller avant de décider
Dans tous les cas, un avis indépendant est utile avant de s’engager : le notaire pour la vente et la situation du bien, un avocat pour les conséquences de chaque voie, et la commission ou son secrétariat pour ce qui relève de la procédure de surendettement. Une association d’aide aux personnes endettées peut également accompagner la réflexion.
FAQ
La commission de surendettement ne traite-t-elle que les crédits à la consommation ?
Non. Elle examine l’ensemble des dettes du foyer, crédit immobilier compris, ainsi que les revenus, les charges et le patrimoine. Le logement fait donc partie de l’analyse.
Peut-on faire une vente à réméré avant de déposer un dossier de surendettement ?
Oui. Tant qu’aucun dossier n’est déposé, le propriétaire décide librement de vendre son bien et d’utiliser le prix pour rembourser ses dettes. Si le montant net perçu couvre toutes les dettes, le dépôt d’un dossier n’a plus lieu d’être.
Peut-on faire une vente à réméré alors qu’un dossier est déjà déposé ?
Seulement sous réserve des autorisations requises par la procédure. Une fois le dossier déclaré recevable, le bien ne se vend pas librement. Le projet doit être présenté à la commission et examiné avec le notaire et un avocat avant toute signature.
Peut-on déposer un dossier de surendettement après une vente à réméré ?
Une vente à réméré n’interdit pas, en soi, de saisir ensuite la commission si des dettes subsistent. La commission apprécie alors la situation dans son ensemble. C’est précisément pour éviter ce cas de figure que l’opération doit couvrir toutes les dettes dès le départ.
Quels sont les frais d’une vente à réméré ?
Les frais de notaire (entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur), les honoraires (plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) et l’indemnité d’occupation (environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé). Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts. La procédure de surendettement, elle, est gratuite.
Que se passe-t-il si le rachat n’a pas lieu dans le délai ?
L’acquéreur reste propriétaire du bien. Le vendeur ne doit aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais il perd définitivement son logement et a déjà supporté l’indemnité d’occupation et les honoraires.
La vente à réméré fait-elle disparaître le fichage ?
Pas par elle-même. Le remboursement des dettes permet de demander la levée du fichage ; la vente à réméré n’est que le moyen de réunir les fonds nécessaires à ce remboursement.
Conclusion
La vente à réméré et la commission de surendettement ne sont pas deux dispositifs que l’on additionne librement. La commission examine toutes les dettes, crédit immobilier compris, et peut elle-même envisager la vente du bien. La vente à réméré est avant tout une alternative à étudier avant de déposer un dossier, pour un bien d’au moins 300 000 euros situé en France, lorsque le prix permet de solder toutes les dettes et qu’un rachat est réaliste. Si un dossier est déjà déposé, elle ne peut se faire que sous réserve des autorisations requises par la procédure, à voir avec la commission, le notaire et un avocat. Dans tous les cas, le coût de l’opération et le risque de perdre définitivement le bien faute de rachat doivent être pesés lucidement. Pour replacer cette approche dans une vision d’ensemble, il est utile de revenir à vente à réméré en cas de surendettement : guide complet.