Vente à réméré et commission de surendettement : ce qu’il faut savoir

En France, les particuliers en situation de surendettement peuvent solliciter la commission de surendettement de la Banque de France pour bénéficier d’un plan de redressement. Ce dispositif, encadré par la loi, permet de restructurer ses dettes, d’obtenir des délais de paiement ou même des annulations partielles de dettes. Cependant, dans certains cas, notamment lorsque les dettes immobilières sont importantes, la commission de surendettement ne suffit pas à éviter la saisie du logement. C’est dans ce contexte que la vente à réméré peut se révéler être une solution complémentaire efficace. La vente à réméré, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil, permet de vendre temporairement son bien immobilier tout en conservant une option de rachat. Cette solution offre un délai pour se restructurer financièrement et éviter la perte définitive de son logement. Mais comment ces deux dispositifs peuvent-ils interagir ? Quels sont les avantages et les limites de chaque approche ? Et comment les combiner pour maximiser ses chances de sortir du surendettement tout en préservant son patrimoine immobilier ?

La commission de surendettement : fonctionnement et limites

La commission de surendettement est un dispositif légal qui permet aux particuliers en difficulté financière de déposer un dossier auprès de la Banque de France pour bénéficier d’un plan de redressement. Ce plan peut inclure un étalement des dettes, une réduction des taux d’intérêt, ou même une annulation partielle des dettes dans les cas les plus graves. La procédure est gratuite et confidentielle, et elle offre une protection contre les poursuites des créanciers pendant la durée du plan.

Cependant, la commission de surendettement présente certaines limites, notamment en ce qui concerne les dettes immobilières. En effet, si le plan de redressement permet de restructurer les dettes personnelles, il ne garantit pas toujours l’annulation des dettes hypothécaires ou des crédits immobiliers. Dans les cas où les arriérés de crédit immobilier sont importants, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière, même si un plan de surendettement est en cours. De plus, la durée du plan de redressement est généralement limitée à 7 ans maximum, ce qui peut ne pas suffire pour régulariser une situation financière très dégradée.

C’est dans ces cas que la vente à réméré peut se révéler être une solution complémentaire. En permettant de vendre temporairement son bien immobilier pour obtenir des liquidités immédiates, elle offre une alternative pour éviter la saisie et désendetter rapidement.

La vente à réméré : une solution complémentaire pour les dettes immobilières

La vente à réméré est un mécanisme juridique qui permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en se réservant le droit de le racheter dans un délai déterminé, généralement compris entre deux et cinq ans. Ce dispositif offre plusieurs avantages pour les particuliers en situation de surendettement :

Tout d’abord, la vente à réméré permet d’obtenir des liquidités immédiates pour rembourser les dettes immobilières et éviter la saisie. Le capital obtenu peut être utilisé pour éponger les arriérés de crédit immobilier, les pénalités de retard et les autres dettes garanties par une hypothèque. Contrairement à une vente classique, la vente à réméré offre la possibilité de continuer à occuper son logement contre le paiement d’une indemnité d’occupation, tout en conservant une option de rachat.

Ensuite, la vente à réméré offre un délai pour se restructurer financièrement. Pendant la durée de la faculté de rachat, le propriétaire peut mettre en place un plan de redressement, que ce soit par la recherche d’un nouvel emploi, la vente d’autres actifs ou la mise en place d’un plan d’épargne. Ce délai est précieux pour retrouver une stabilité financière et préparer le rachat du bien.

Enfin, la vente à réméré évite l’impact négatif d’une saisie immobilière sur le dossier bancaire. Une saisie aggrave en effet la situation financière et rend encore plus difficile l’accès aux financements futurs. La vente à réméré, en revanche, permet de régulariser sa situation sans laisser de trace négative dans les fichiers bancaires, à condition de respecter les engagements pris.

Cependant, cette solution comporte des risques. Le principal danger est de ne pas pouvoir racheter le bien à l’échéance, ce qui entraînerait une perte définitive de la propriété. Il est donc crucial de bien évaluer sa capacité à honorer ses engagements avant de s’engager dans une vente à réméré.

Comment combiner vente à réméré et commission de surendettement ?

Pour maximiser ses chances de sortir du surendettement tout en préservant son patrimoine immobilier, il est possible de combiner la vente à réméré avec une procédure devant la commission de surendettement. Voici comment ces deux dispositifs peuvent interagir :

Déposer un dossier de surendettement pour les dettes personnelles

La première étape consiste à déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France pour les dettes personnelles (crédits à la consommation, dettes fiscales, etc.). Ce plan de redressement permet de restructurer ces dettes et d’obtenir des délais de paiement, ce qui allège la charge financière globale.

Utiliser la vente à réméré pour les dettes immobilières

En parallèle, la vente à réméré peut être utilisée pour régler les dettes immobilières (arriérés de crédit immobilier, pénalités de retard, etc.). Les liquidités obtenues grâce à la vente à réméré permettent de rembourser ces dettes et d’éviter la saisie du logement.

Négocier avec les créanciers

Il est possible de négocier avec les créanciers pour intégrer la vente à réméré dans le plan de redressement proposé par la commission de surendettement. Par exemple, les liquidités obtenues grâce à la vente à réméré peuvent être utilisées pour rembourser une partie des dettes personnelles, ce qui peut faciliter l’acceptation du plan par les créanciers.

Préparer le rachat du bien

Pendant la durée de la faculté de rachat, il est essentiel de mettre en place un plan de redressement financier pour préparer le rachat du bien. Cela peut inclure la recherche d’un nouvel emploi, la vente d’autres actifs ou la mise en place d’un plan d’épargne. Le plan de redressement proposé par la commission de surendettement peut également inclure des mesures pour faciliter cette préparation, comme un étalement des dettes restantes.

Étude de cas fictive : combiner vente à réméré et commission de surendettement

Prenons l’exemple fictif de Monsieur et Madame Durand, un couple de quarantenaires propriétaires d’un appartement à Lyon estimé à 280 000 euros. Après une série de retards de paiement sur leur crédit immobilier et leurs crédits à la consommation, ils se retrouvent en situation de surendettement. Leur dette totale s’élève à 150 000 euros, dont 80 000 euros d’arriérés de crédit immobilier et 70 000 euros de dettes personnelles.

Ils déposent un dossier de surendettement auprès de la Banque de France pour les dettes personnelles. En parallèle, sur les conseils de leur notaire, ils explorent la piste de la vente à réméré pour régler les arriérés de crédit immobilier. Après avoir fait évaluer leur appartement, ils trouvent un acheteur spécialisé qui accepte de leur verser 224 000 euros (soit une décote de 20 %), avec une faculté de rachat dans un délai de quatre ans et un prix de rachat fixé à 250 000 euros.

Monsieur et Madame Durand utilisent les 224 000 euros pour rembourser les 80 000 euros d’arriérés de crédit immobilier et une partie des dettes personnelles. Le reste des dettes personnelles est intégré dans le plan de redressement proposé par la commission de surendettement, qui prévoit un étalement des paiements sur 5 ans.

Pendant les quatre années de la faculté de rachat, ils mettent en place un plan de redressement financier pour reconstituer les fonds nécessaires au rachat de leur appartement. Grâce à la vente d’un véhicule et à un prêt familial, ils parviennent à épargner suffisamment pour racheter leur bien à l’échéance.

En combinant la vente à réméré avec le plan de redressement de la commission de surendettement, Monsieur et Madame Durand parviennent à sortir du surendettement tout en préservant leur logement.

Les avantages de combiner vente à réméré et commission de surendettement

Combiner la vente à réméré avec une procédure devant la commission de surendettement offre plusieurs avantages :

Une solution globale pour toutes les dettes

La commission de surendettement permet de restructurer les dettes personnelles, tandis que la vente à réméré offre une solution pour les dettes immobilières. Ensemble, ces deux dispositifs permettent de traiter l’ensemble des dettes et d’éviter la saisie du logement.

Un délai pour se restructurer financièrement

La vente à réméré offre un délai de deux à cinq ans pour préparer le rachat du bien, tandis que le plan de redressement de la commission de surendettement peut s’étaler sur jusqu’à 7 ans. Cette combinaison permet de bénéficier d’un délai plus long pour retrouver une stabilité financière.

Une protection contre les poursuites des créanciers

Pendant la durée du plan de redressement, les créanciers ne peuvent pas engager de poursuites contre le débiteur. Cela offre une protection supplémentaire pendant la période de restructuration financière.

Une amélioration du dossier bancaire

En régularisant l’ensemble de ses dettes, le particulier peut améliorer son dossier bancaire et retrouver une crédibilité auprès des établissements financiers.

Les risques et limites de cette combinaison

Complexité administrative

La combinaison de ces deux dispositifs peut être complexe sur le plan administratif. Il est essentiel de bien coordonner les démarches auprès de la Banque de France et des créanciers, ainsi que de respecter les obligations légales liées à la vente à réméré.

Risque de perte définitive du bien

Le principal risque de la vente à réméré reste la perte définitive du bien si le rachat n’est pas effectué dans le délai imparti. Il est donc crucial de bien évaluer sa capacité à reconstituer les fonds nécessaires au rachat.

Durée limitée du plan de redressement

Le plan de redressement proposé par la commission de surendettement est limité à 7 ans maximum. Si cette durée est insuffisante pour régulariser la situation financière, il peut être nécessaire de trouver des solutions complémentaires.

Impact sur le dossier bancaire

Bien que la combinaison de ces deux dispositifs puisse améliorer le dossier bancaire, une inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) peut subsister pendant plusieurs années, ce qui peut limiter l’accès aux crédits futurs.

Stratégies pour optimiser ses chances de succès

Consulter des professionnels

Il est recommandé de consulter un notaire, un avocat spécialisé en droit des procédures collectives et un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer les meilleures options et sécuriser les démarches.

Négocier avec les créanciers

Il est important de négocier avec les créanciers pour intégrer la vente à réméré dans le plan de redressement. Cela peut faciliter l’acceptation du plan par les créanciers et offrir des conditions plus favorables.

Préparer un plan de redressement financier

Un plan de redressement financier détaillé est essentiel pour préparer le rachat du bien et régulariser l’ensemble des dettes. Ce plan peut inclure la recherche de nouvelles sources de revenus, la vente d’actifs secondaires ou la mise en place d’un budget strict.

Anticiper les imprévus

Il est crucial de prévoir une marge de sécurité pour faire face aux imprévus, comme une baisse de revenus ou des dépenses exceptionnelles. Cela peut inclure la constitution d’une épargne de précaution ou la souscription à une assurance perte d’emploi.

Respecter les obligations légales

Il est essentiel de respecter les obligations légales liées à la vente à réméré et à la procédure de surendettement, notamment en ce qui concerne les déclarations fiscales et les paiements des indemnités d’occupation.

FAQ

Peut-on déposer un dossier de surendettement après une vente à réméré ?
Oui, il est possible de déposer un dossier de surendettement après une vente à réméré. Cependant, il est recommandé de consulter un conseiller spécialisé pour évaluer les implications et les meilleures stratégies.

La commission de surendettement peut-elle refuser un plan incluant une vente à réméré ?
La commission de surendettement évalue chaque dossier au cas par cas. Si la vente à réméré permet de régulariser une partie des dettes, elle peut faciliter l’acceptation du plan. Cependant, il n’y a pas de garantie absolue.

Quels sont les frais à prévoir pour combiner ces deux dispositifs ?
Les frais principaux sont les frais de notaire pour la vente à réméré (environ 2 à 5 % du prix de vente), les droits de mutation, l’indemnité d’occupation et les intérêts sur le prix de rachat. La procédure de surendettement est gratuite.

Comment prouver aux créanciers que la vente à réméré est une solution viable ?
Il est essentiel de fournir des preuves de la vente à réméré (contrat notarié, preuve de remboursement des dettes) et de démontrer que cette solution permet de régulariser une partie des dettes. Un accompagnement par un professionnel peut faciliter ces démarches.

Que se passe-t-il si le plan de redressement est rejeté par la commission de surendettement ?
Si le plan de redressement est rejeté, il est possible de faire appel de la décision ou d’explorer d’autres solutions, comme une procédure de rétablissement personnel. Un avocat spécialisé peut vous accompagner dans ces démarches.

Peut-on utiliser les fonds de la vente à réméré pour rembourser des dettes non couvertes par le plan de surendettement ?
Oui, les fonds obtenus grâce à la vente à réméré peuvent être utilisés pour rembourser tout type de dettes, y compris celles non couvertes par le plan de surendettement. Cela peut faciliter l’acceptation du plan par les créanciers.

La vente à réméré peut-elle être intégrée dans un plan conventionnel de redressement ?
Oui, la vente à réméré peut être intégrée dans un plan conventionnel de redressement, à condition que les créanciers acceptent cette solution. Cela peut faciliter la régularisation des dettes et éviter la saisie du logement.

Conclusion

La combinaison de la vente à réméré et de la commission de surendettement offre une solution globale pour les particuliers en difficulté financière, notamment lorsqu’ils sont menacés de saisie immobilière. En permettant de régulariser à la fois les dettes personnelles et immobilières, ces deux dispositifs se complètent pour offrir une chance de retrouver une stabilité financière sans perdre son logement. Cependant, cette approche nécessite une préparation rigoureuse et un accompagnement par des professionnels compétents. Les risques, notamment la perte définitive du bien en cas de non-rachat, ne doivent pas être sous-estimés. Une analyse approfondie de sa situation financière, une négociation minutieuse avec les créanciers et une stratégie proactive de redressement sont indispensables pour maximiser ses chances de succès.