Vendre un bien hypothéqué : mainlevée, créanciers et solutions

Oui, vendre un bien hypothéqué est possible : l’hypothèque est une garantie prise par un créancier sur le bien, elle n’en interdit pas la vente. Le jour de la signature, le notaire paie les créanciers inscrits sur le prix, puis les inscriptions sont levées par une mainlevée. La vente ne se bloque que lorsque le prix ne suffit pas à rembourser toutes les inscriptions : l’accord des créanciers devient alors nécessaire. La même règle vaut pour une vente à réméré, vente avec faculté de rachat prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil : la somme nette perçue doit couvrir les dettes inscrites.

En bref

• Un bien hypothéqué peut être vendu : les créanciers inscrits sont payés sur le prix chez le notaire, puis les inscriptions sont radiées.
• La mainlevée prend la forme d’un acte authentique établi par un notaire, et ses frais sont à la charge du vendeur selon service-public.fr.
• Si le prix ne couvre pas toutes les inscriptions, la vente amiable suppose l’accord des créanciers, à organiser avec le notaire.
• En vente à réméré, la somme nette perçue, après indemnité d’occupation et honoraires, doit suffire à solder toutes les inscriptions.

Peut-on vendre un bien hypothéqué ?

Oui. L’hypothèque ne retire pas la propriété du bien et n’empêche pas de le vendre. Le lexique des Notaires de France (notaires.fr) la définit comme un droit donné à un créancier en garantie d’une dette, et précise qu’elle ne fait pas sortir le bien du patrimoine du débiteur : celui-ci continue d’en disposer librement, et le bien peut être vendu.

Ce que l’hypothèque donne au créancier

Selon les notaires, l’hypothèque donne deux droits à son bénéficiaire :

• un droit de préférence : il est payé sur le prix avant les créanciers qui n’ont pas de garantie ;
• un droit de suite : il peut saisir et faire vendre l’immeuble en quelques mains qu’il soit, donc aussi entre celles d’un acquéreur.

Ce droit de suite explique la pratique : aucun acheteur n’accepte un bien qui resterait grevé de la dette du vendeur. Vendre une maison hypothéquée, c’est donc rembourser sur le prix ce que le bien garantit.

Les origines les plus courantes d’une inscription

Un même bien peut porter plusieurs inscriptions, d’origines différentes :

• l’hypothèque conventionnelle : selon service-public.fr, une garantie que la banque peut imposer lorsqu’elle accorde un crédit immobilier, constituée devant notaire ;
• l’hypothèque judiciaire conservatoire : selon service-public.fr, un créancier qui doute d’être remboursé à la date prévue peut la demander sur un bien immobilier de son débiteur ;
• l’hypothèque légale du Trésor, qui garantit, d’après la documentation de l’administration fiscale (BOFiP), les impositions et amendes fiscales désignées dans le bordereau d’inscription.

Le notaire chargé de la vente relève toutes les inscriptions : c’est ce relevé, et non le seul tableau d’amortissement du crédit, qui dit ce qu’il faudra payer.

Comment les créanciers inscrits sont payés sur le prix chez le notaire

Le vendeur n’a pas à rembourser ses créanciers avant de vendre : le paiement se fait sur le prix, dans un ordre précis.

1. Le notaire identifie les inscriptions et demande à chaque créancier le montant exact qui lui reste dû.
2. À la signature, le prix sert d’abord à payer les créanciers inscrits. S’il y en a plusieurs, la date d’inscription peut déterminer l’ordre dans lequel ils sont payés, selon les Notaires de France : c’est ce que l’on appelle le rang.
3. Les mainlevées sont établies par acte notarié, puis le service de publicité foncière radie les inscriptions, comme l’indique service-public.fr.
4. Le vendeur reçoit le solde.

Notre page sur le rôle du notaire et de l’acquéreur détaille ces vérifications dans une vente avec faculté de rachat.

Mainlevée d’hypothèque et vente : qui la fait, combien elle coûte

La mainlevée est l’acte par lequel l’hypothèque est levée ; la radiation est la suppression de l’inscription par le service de publicité foncière. Service-public.fr indique que la mainlevée est nécessaire lorsque le bien est vendu sans que le prêt soit entièrement remboursé, ou avant la fin de l’inscription.

Avec l’accord du créancier

Selon service-public.fr, la mainlevée se fait en accord avec l’organisme financier, et cet accord prend obligatoirement la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Le notaire présente l’acte au service de publicité foncière, qui radie l’inscription.

Pour l’hypothèque légale du Trésor, le BOFiP précise que la radiation est demandée par le contribuable lorsque l’impôt a été payé, et que l’accord est donné par le comptable chargé du recouvrement.

Sans accord : le tribunal judiciaire

Si l’organisme financier refuse la mainlevée, service-public.fr indique que la levée peut être obtenue sur décision de justice, devant le tribunal judiciaire.

Le coût de la mainlevée

Service-public.fr ne donne ni montant ni barème. Il indique que les frais de l’acte de mainlevée sont à la charge du propriétaire et que leur montant dépend de la valeur du crédit initial. Le chiffrage se demande au notaire avant la signature.

Vente bloquée par hypothèque : quand le prix ne suffit pas

Une vente est bloquée par une hypothèque lorsque le total dû aux créanciers inscrits dépasse le prix : le créancier impayé n’a aucune raison de lever sa garantie, et l’acheteur refuse un bien qui reste grevé. Ce que disent les sources officielles :

• la vente n’efface pas la part de dette que le prix ne couvre pas : à propos de la saisie immobilière, service-public.fr indique que, si la somme tirée de la vente est inférieure à la dette, le débiteur doit payer le montant restant ;
• lorsque le Trésor est inscrit aux côtés de créanciers privés, un acte notarié constate les paiements faits aux premiers créanciers et les mainlevées amiables consenties par ceux qui ne viennent pas en rang utile (BOFiP) ;
• les comptables publics peuvent, sous leur responsabilité, lever sans paiement l’hypothèque légale du Trésor lors d’une cession amiable où leur inscription ne vient pas en rang utile, si le prix n’est pas inférieur à celui d’enchères publiques (BOFiP).

Une vente amiable dont le prix est insuffisant suppose donc que les créanciers inscrits qui ne sont pas entièrement payés acceptent de donner mainlevée. Cette négociation se conduit avec le notaire, et avec un avocat si une procédure est engagée. Si un commandement de payer valant saisie a déjà été délivré, la vente obéit en plus aux règles de la saisie immobilière : voyez notre page pour vendre son bien avant une saisie immobilière.

Vente à réméré, portage ou complément de prix sur un bien hypothéqué

Un bien hypothéqué peut être vendu à réméré, faire l’objet d’un portage immobilier ou d’une vente avec complément de prix. Ce sont des ventes signées chez le notaire : les inscriptions sont soldées sur le prix à la signature, et l’investisseur achète un bien libre de toute hypothèque.

Le calcul à faire : le net perçu, pas le prix

Dans le modèle Alterfi, l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. De ce prix sont déduits l’indemnité d’occupation (environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance), les honoraires (5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) et les frais de notaire (entre 2 % et 3 % du prix de vente, détaillés dans notre page sur les frais de notaire d’une vente avec faculté de rachat). C’est cette somme nette, et non le prix, qui doit couvrir toutes les inscriptions.

Quand l’opération peut répondre à la situation

• Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
• Le total des dettes inscrites reste nettement inférieur à la somme nette perçue.
• Le projet de rachat est crédible (nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession), ou le vendeur prévoit de revendre lui-même le bien à un tiers.

Elle ne suspend aucune poursuite par elle-même : elle permet de rembourser les créanciers inscrits, ce qui met fin à la cause de leur action, sous réserve des autorisations et délais propres à chaque procédure. C’est l’usage qui en est fait pour régler une dette fiscale garantie par une hypothèque du Trésor.

Quand elle ne convient pas

Si les inscriptions dépassent la somme nette perçue, la vente à réméré ne règle rien : le notaire ne pourra pas obtenir toutes les mainlevées. Il faut alors étudier une vente avec complément de prix, une vente classique au prix du marché ou, si la dette est faible au regard de la valeur du bien et que les revenus le permettent, un crédit (voir crédit hypothécaire ou vente à réméré). Faute de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire : sans projet de rachat réaliste, mieux vaut vendre au prix du marché.

Exemple chiffré fictif : un bien de 400 000 euros hypothéqué

L’exemple qui suit est fictif. Un propriétaire possède une maison estimée à 400 000 euros, grevée d’une seule inscription : l’hypothèque de son crédit immobilier, pour lequel il reste dû 150 000 euros, tout compris. Un investisseur achète le bien 240 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois.

• Prix de vente : 240 000 euros.
• Indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois : 48 000 euros (24 000 euros par an).
• Honoraires (6 % TTC du prix de vente) : 14 400 euros.
• Somme nette à la signature, hors frais d’acte : 177 600 euros.
• Frais de notaire (2 % à 3 % du prix de vente) : 4 800 à 7 200 euros, à la charge du vendeur.
• Inscription soldée par le notaire sur le prix : 150 000 euros.

Après remboursement du créancier inscrit, il reste 27 600 euros hors frais d’acte, soit 20 400 à 22 800 euros une fois les frais de notaire payés, avant les frais de mainlevée que le notaire chiffre. L’hypothèque est levée et le vendeur reste dans les lieux sans rien verser chaque mois.

Pour racheter, il devra réunir 240 000 euros, prix de rachat égal au prix de vente, plus les frais prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération s’élève à 62 400 euros hors frais d’acte (48 000 euros d’indemnité et 14 400 euros d’honoraires).

Le contre-exemple : deux inscriptions, un net insuffisant

Même bien, même prix, mais une seconde inscription existe : une hypothèque judiciaire de 45 000 euros prise par un autre créancier. Le total inscrit atteint 195 000 euros, alors que la somme nette est de 177 600 euros. Il manque 17 400 euros avant même les frais d’acte : cette vente à réméré ne peut pas être signée sans un accord des créanciers.

Deux pistes sont alors à étudier : une vente classique au prix du marché, ou une vente avec complément de prix dans laquelle le vendeur quitte les lieux. Aucune indemnité d’occupation n’étant due, la somme nette pour un premier prix de 240 000 euros serait de 225 600 euros hors frais d’acte. Elle couvre les 195 000 euros inscrits et laisse 30 600 euros, soit 23 400 à 25 800 euros après frais de notaire. Si le bien est ensuite revendu 400 000 euros, le complément de prix est de 160 000 euros. En contrepartie, le vendeur n’a pas de faculté de rachat et doit se reloger.

Sources : service-public.fr, fiches « Peut-on faire lever une hypothèque ? », « Que devient l’hypothèque quand le crédit immobilier est remboursé ? », « Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ? », « Comment demander une hypothèque judiciaire conservatoire ? » et « Saisie immobilière » ; Notaires de France (notaires.fr), lexique et page « Privilèges immobiliers et hypothèque » ; Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), « Sûretés et garanties du recouvrement » : hypothèque légale du Trésor.

FAQ

Faut-il rembourser son crédit avant de vendre une maison hypothéquée ?
Non. Le crédit est remboursé sur le prix, le jour de la vente, par l’intermédiaire du notaire. Encore faut-il que le prix couvre ce qui reste dû aux créanciers inscrits.

Mon crédit est terminé : l’hypothèque existe-t-elle encore ?
Peut-être. Selon service-public.fr, l’hypothèque reste inscrite pendant la durée du crédit plus un an, puis l’inscription prend fin automatiquement, sans frais ni démarche. Si vous vendez pendant cette année, une mainlevée reste à demander.

Que faire si un créancier refuse de lever son hypothèque ?
D’après service-public.fr, la levée peut être demandée au tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où l’hypothèque est enregistrée, qui décide de l’autoriser ou non. Cette démarche se prépare avec un avocat.

Peut-on vendre un bien grevé d’une hypothèque légale du Trésor ?
Oui. La dette fiscale est payée sur le prix et la radiation est demandée une fois l’impôt réglé, avec l’accord du comptable public selon le BOFiP. Si le prix est insuffisant, la décision de lever l’inscription appartient au comptable.

Peut-on faire une vente à réméré avec une hypothèque en cours ?
Oui, si la somme nette perçue suffit à solder toutes les inscriptions. Le notaire rembourse les créanciers inscrits sur le prix et l’investisseur acquiert un bien libre d’hypothèque.

Conclusion

Une hypothèque n’empêche pas de vendre : elle impose de payer les créanciers inscrits sur le prix, chez le notaire, puis de faire radier les inscriptions. La seule difficulté est un prix inférieur au total inscrit, qui exige l’accord des créanciers. Demandez d’abord au notaire le relevé des inscriptions et le montant dû à chacun. Si votre bien vaut au moins 300 000 euros et que le net perçu couvre ces sommes, une vente à réméré peut solder les dettes inscrites en vous laissant la faculté de racheter. Sinon, une vente avec complément de prix ou une vente classique est à étudier.