Saisie immobilière : pourquoi et quand elle est engagée

Le motif d’une saisie immobilière est toujours une dette impayée : selon service-public.fr, un créancier qui détient le titre exécutoire d’une créance liquide et exigible peut charger un commissaire de justice de saisir le bien. Elle est engagée quand ce créancier, faute de paiement ou d’accord, fait signifier un commandement de payer valant saisie. Banque, syndic de copropriété ou administration fiscale : cette page explique qui peut saisir, pour quelles dettes, à quel moment, ce qui peut encore être fait et quand la vente à réméré pour éviter une saisie immobilière peut être étudiée.

En bref

• Une saisie immobilière suppose une dette impayée constatée par un titre exécutoire : un jugement ou un acte de notaire revêtu de la formule exécutoire.
• Justice.fr cite parmi les créanciers concernés un organisme financier, comme une banque, ou le syndic d’un immeuble en copropriété.
• La saisie commence par un commandement de payer, signifié par un commissaire de justice, qui laisse 8 jours pour payer.
• Tout bien immobilier du débiteur peut être saisi, habité ou non, sous réserve de protections comme celle de la résidence principale de l’entrepreneur individuel.

Quels sont les motifs d’une saisie immobilière ?

Il n’existe qu’un motif de fond : une somme d’argent due et non payée. Mais toute dette ne permet pas de saisir un bien. Selon service-public.fr, trois conditions sont réunies lorsque le créancier engage la procédure :

• une créance : le débiteur doit une somme d’argent au créancier ;
• liquide et exigible : ce sont les termes qu’emploie la fiche officielle ; leur appréciation dans un dossier précis relève de l’avocat ;
• un titre exécutoire : la fiche le définit comme la copie d’une décision de justice ou d’un acte rédigé par un notaire sur lequel une formule exécutoire est écrite.

Le commandement de payer doit d’ailleurs mentionner la date et le titre exécutoire, jugement ou acte d’un notaire, ainsi que le décompte des sommes réclamées. Un créancier sans titre doit d’abord en obtenir un, par exemple une décision de justice.

Quels biens peuvent être saisis ?

Justice.fr et service-public.fr indiquent que tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi, maison ou appartement, habité ou non. Justice.fr précise que sa valeur doit être proche du montant de la somme due : un écart important est un point à examiner avec un avocat.

Qui peut engager une saisie immobilière ?

Tout créancier qui réunit les conditions ci-dessus. Il charge un commissaire de justice de la procédure, et c’est le juge de l’exécution qui décidera ensuite du sort du bien. Les sources officielles citent notamment :

• La banque ou l’organisme de crédit, exemple donné par justice.fr.
• Le syndic de copropriété, également cité par justice.fr.
• L’administration fiscale, qu’entreprendre.service-public.gouv.fr mentionne parmi les créanciers pouvant saisir la résidence principale d’un entrepreneur individuel dans certains cas.
• Le créancier d’une dette garantie par le bien : service-public.fr prévoit un délai de paiement d’un mois lorsque le propriétaire a hypothéqué son bien pour garantir la dette d’une autre personne.

Ce dernier cas vise le propriétaire qui a hypothéqué son bien pour la dette d’un proche ou de sa société. Sur les engagements personnels du dirigeant, voir la caution personnelle du dirigeant.

Les dettes qui peuvent conduire à une saisie immobilière

Le crédit immobilier impayé

Lorsque les mensualités ne sont plus payées, le contrat prévoit généralement des pénalités, indique service-public.fr. Avant d’en arriver à la saisie, l’emprunteur peut demander des délais au prêteur, qui n’est pas obligé d’accepter, ou saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir un délai de grâce de 2 ans maximum. Quand la banque exige la totalité du capital restant dû, on parle de déchéance du terme du crédit immobilier.

Les charges de copropriété impayées

Service-public.fr décrit le recouvrement par le syndic : une mise en demeure, après laquelle certaines sommes deviennent exigibles si le copropriétaire ne règle pas sa dette, puis une injonction de payer ou une procédure accélérée au fond. La créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, que le syndic peut faire inscrire sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Les dettes fiscales et professionnelles

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, la résidence principale de l’entrepreneur individuel est en principe protégée : ses créanciers professionnels ne peuvent pas la saisir, sauf pour la partie affectée à l’activité. Cette protection a des limites : les créanciers personnels, comme la banque qui a financé le logement, peuvent la saisir ; l’administration fiscale le peut aussi en cas de manœuvres frauduleuses ou d’inobservations graves et répétées des obligations fiscales ; une résidence secondaire n’est pas protégée. Pour une dette fiscale, voir aussi régler une dette fiscale par le portage immobilier.

Quand une saisie immobilière est-elle engagée ?

La saisie immobilière est engagée au moment où le commissaire de justice signifie le commandement de payer valant saisie. Avant cet acte, il y a des impayés, des relances, parfois une procédure pour obtenir un titre, mais pas encore de saisie. Les sources officielles décrivent la suite ainsi :

1. Le commandement : il vaut saisie, laisse 8 jours pour payer et interdit de vendre ou de donner le bien ; si le bien est loué, les loyers ne peuvent plus être utilisés. Détail sur notre page commandement de payer valant saisie.
2. La publication au service de publicité foncière, au plus tard 2 mois après la signification, et un procès-verbal de description du bien.
3. L’assignation à l’audience d’orientation, dans les 2 mois suivants ; elle doit parvenir au propriétaire 1 à 3 mois avant l’audience.
4. L’audience d’orientation : le juge de l’exécution statue sur les contestations, fixe le montant retenu de la dette, puis autorise une vente amiable, ordonne la vente forcée ou met fin à la procédure, définitivement ou temporairement.

Ce qui se passe ensuite, vente amiable ou adjudication, est détaillé dans notre page sur la vente forcée immobilière.

Ce qui peut encore être fait face à une saisie immobilière

• Payer dans le délai du commandement : selon service-public.fr, la saisie immobilière s’arrête alors définitivement.
• Contester : justice.fr indique que, durant l’audience d’orientation, l’avocat peut contester la saisie. L’aide juridictionnelle peut prendre en charge ses honoraires dans certains cas, et une consultation gratuite est possible.
• Demander une vente amiable au juge, plutôt qu’une vente forcée : le juge fixe alors un prix minimum et une audience de rappel au maximum 4 mois plus tard.
• Vendre de gré à gré avec l’accord du créancier, ce que service-public.fr admet jusqu’à l’ouverture des enchères.
• Déposer un dossier de surendettement : la Banque de France indique que la recevabilité suspend les saisies le temps de la procédure. Voir la saisie malgré un dossier de surendettement.

Avant le commandement, l’interdiction de vendre ne s’applique pas encore : c’est la fenêtre la plus large, décrite dans vendre avant une saisie immobilière.

Vente à réméré, portage, complément de prix : quand c’est une réponse

La vente à réméré est une vente à un investisseur avec faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil) ; le portage immobilier suit le même modèle ; la vente avec complément de prix ajoute un second prix à la revente. Le prix permet de rembourser le créancier, ce qui fait disparaître le motif de la saisie, sous réserve des autorisations et délais propres à la procédure. Aucune de ces opérations n’arrête une saisie par elle-même.

Les cas où elle peut convenir

• Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
• Le net perçu à la signature couvre la totalité de la dette, frais de procédure compris.
• Le rachat ou la revente est crédible : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession.
• Le calendrier tient : 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, en général. Après le commandement, la vente doit être autorisée par le juge ou acceptée par le créancier.

Les cas où elle ne convient pas

Bien de moins de 300 000 euros, dette supérieure au net perçu (l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur), rachat irréaliste, prix minimum du juge trop élevé : l’opération n’est pas adaptée. Faute de rachat dans le délai, cinq ans au maximum, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Exemple chiffré fictif : un crédit impayé avant le commandement

Cet exemple est fictif. Madame Leroy possède un appartement estimé à 300 000 euros. Après des mensualités impayées, sa banque lui réclame 120 000 euros ; aucun commandement de payer ne lui a encore été signifié.

Un investisseur achète l’appartement 180 000 euros, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois :

• indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix, payée d’avance : 36 000 euros ;
• honoraires de 6 % TTC du prix : 10 800 euros ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 euros ;
• frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix : 3 600 à 5 400 euros.

Les 120 000 euros remboursés, il reste 13 200 euros, soit 7 800 à 9 600 euros après les frais de notaire. Pour racheter, il faudra réunir 180 000 euros, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération est de 46 800 euros hors frais d’acte, ramené à 37 800 euros en cas de rachat à 18 mois, 9 000 euros d’indemnité étant restitués. Avec une dette de 140 000 euros, le net ne suffirait plus : l’opération ne conviendrait pas.

Sources : Service-public.fr (Direction de l’information légale et administrative), fiches « Saisie immobilière », « Recouvrement des charges de copropriété impayées » et « Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? » ; Entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche sur la saisie de la résidence principale de l’entrepreneur individuel ; Justice.fr, fiche « Saisie immobilière » ; Banque de France, « Foire aux questions dossier de surendettement ».

FAQ

Une banque peut-elle saisir une maison sans passer par un juge ?
Le créancier engage la saisie s’il détient un titre exécutoire, qui peut être un jugement ou un acte de notaire revêtu de la formule exécutoire. La procédure passe ensuite par le juge de l’exécution, qui décide à l’audience d’orientation si le bien est vendu et comment.

À partir de quel montant de dette peut-on saisir un bien immobilier ?
Les fiches officielles ne fixent pas de montant minimum. Justice.fr indique que la valeur du bien saisi doit être proche du montant de la somme due. Un avocat peut apprécier si la saisie est proportionnée.

Combien de mensualités impayées avant une saisie immobilière ?
Aucune source officielle consultée ne fixe de nombre. Tout dépend du contrat de prêt, de la réaction de la banque et du titre dont elle dispose. Demander rapidement des délais au prêteur ou au juge reste la première démarche.

Le syndic peut-il faire saisir un appartement pour des charges impayées ?
Justice.fr cite le syndic d’un immeuble en copropriété parmi les créanciers qui peuvent engager une saisie immobilière. Sa créance est garantie par une hypothèque légale sur le lot, précise service-public.fr.

La résidence principale peut-elle être saisie ?
Oui, en règle générale : la fiche officielle vise tout bien dont le débiteur est propriétaire, habité ou non. Pour l’entrepreneur individuel, elle est en principe protégée des créanciers professionnels, mais pas des créanciers personnels ni, dans certains cas, de l’administration fiscale.

Conclusion

Une saisie immobilière naît d’une dette impayée assortie d’un titre exécutoire, et elle est engagée par le commandement de payer. Identifier le créancier, le titre et le montant réclamé permet de savoir quelles issues restent ouvertes : payer, négocier, contester, vendre à l’amiable ou saisir la commission de surendettement. Pour un bien d’au moins 300 000 euros, si le net perçu couvre la dette et qu’un rachat est réaliste, la vente à réméré pour sortir d’une saisie immobilière peut être étudiée, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien.