Une hypothèque judiciaire est une garantie qu’un créancier inscrit sur votre bien immobilier, avec l’autorisation du juge ou sur la base d’un titre exécutoire, pour se protéger avant d’être payé. Elle est d’abord provisoire, puis confirmée par une inscription définitive. Elle ne vous empêche pas de vendre : le bien reste aliénable et le créancier est payé sur le prix. Propriétaire, vous pouvez donc solder la dette par une vente à réméré et garder le droit de racheter votre bien.
En bref
- C’est une mesure conservatoire : elle garantit la créance, elle ne vend pas le bien.
- Sauf exceptions (titre exécutoire, jugement non encore exécutoire, chèque impayé…), le créancier doit obtenir l’autorisation du juge ; sans titre exécutoire, il doit agir au fond dans le mois.
- Vous êtes informé dans les huit jours de l’inscription et pouvez demander la mainlevée au juge.
- Le bien grevé reste vendable : le créancier est payé sur le prix de vente.
Hypothèque judiciaire : définition
Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit deux formes de mesures conservatoires : la saisie conservatoire et la sûreté judiciaire (article L511-1). L’hypothèque judiciaire est la sûreté judiciaire prise sur un immeuble : l’article L531-1 permet de constituer une sûreté judiciaire à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières.
Elle se distingue de l’hypothèque conventionnelle, que vous consentez vous-même, par exemple à la signature d’un prêt : ici, c’est le créancier qui la prend, sans votre accord, pour éviter que votre patrimoine ne disparaisse avant qu’il soit payé. Elle se distingue aussi de la saisie immobilière : la saisie vise à vendre le bien, l’hypothèque judiciaire vise seulement à garantir la créance et le rang du créancier.
Pour situer cette mesure parmi les voies de recouvrement, voir notre page recouvrement amiable ou judiciaire.
Avec ou sans autorisation du juge
Selon l’article L511-1, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut demander au juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
- Avec autorisation : la demande est formée par requête (article R511-1), devant le juge du lieu où demeure le débiteur (article R511-2). Le juge fixe le montant garanti et précise les biens concernés, à peine de nullité (article R511-4). L’autorisation est caduque si la mesure n’est pas exécutée dans les trois mois (article R511-6).
- Sans autorisation : elle n’est pas nécessaire quand le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire, ni dans certains autres cas, comme un chèque impayé ou certaines provisions de charges de copropriété (article L511-2). Quand elle repose sur un jugement, on parle couramment d’hypothèque judiciaire « en vertu d’un jugement ».
Si le créancier n’a pas de titre exécutoire, il doit, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, engager une procédure pour en obtenir un, à peine de caducité (article R511-7).
Inscription provisoire, puis définitive
L’hypothèque judiciaire suit deux temps.
L’inscription provisoire. Elle est opérée par le dépôt de deux bordereaux au service de la publicité foncière, avec l’indication du capital de la créance et de ses accessoires (article R532-1). À peine de caducité, vous devez en être informé au plus tard huit jours après ce dépôt, par acte de commissaire de justice (le texte parle encore d’huissier de justice). Cet acte doit indiquer, en caractères très apparents, que vous pouvez demander la mainlevée (article R532-5). La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans et peut être renouvelée pour la même durée (article R532-7).
L’inscription définitive. La publicité provisoire doit être confirmée par une publicité définitive, qui donne rang à la sûreté à la date de l’inscription initiale, dans la limite des sommes conservées par celle-ci (article R533-1). Elle intervient dans un délai de deux mois, qui court selon le cas du jour où la décision constatant les droits du créancier est passée en force de chose jugée ou, s’il avait déjà un titre exécutoire, de l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article R532-6 ou de la décision rejetant votre demande de mainlevée si vous en avez formé une, sauf si le titre n’était exécutoire qu’à titre provisoire (article R533-4). Lorsque le créancier a déjà un titre exécutoire, vous pouvez demander la mainlevée jusqu’à la publicité définitive, qui ne peut pas intervenir moins d’un mois après l’acte qui vous a informé (article R532-6). À défaut de confirmation dans le délai, la publicité provisoire est caduque et sa radiation peut être demandée au juge de l’exécution (article R533-6).
Le rôle du commissaire de justice dans ces étapes est présenté dans notre page sur le commissaire de justice.
Contester une hypothèque judiciaire ou en obtenir la mainlevée
Même quand aucune autorisation préalable n’était requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure s’il apparaît que les conditions de l’article L511-1 ne sont pas réunies (article L512-1). Il peut aussi l’ordonner à tout moment, les parties entendues ou appelées, si les conditions des articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, et c’est au créancier de prouver qu’elles le sont (article R512-1).
- Quel juge ? Celui qui a autorisé la mesure ; si elle a été prise sans autorisation, le juge de l’exécution du lieu où vous demeurez (article R512-2).
- Substitution : à votre demande, le juge peut remplacer la mesure par toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties. La constitution d’une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure entraîne la mainlevée, sous réserve de l’article L511-4 (article L512-1).
- Limitation : si la valeur des biens grevés est manifestement supérieure aux sommes garanties, vous pouvez faire limiter les effets de la sûreté provisoire, en justifiant que les biens qui restent grevés valent le double de ces sommes (article R532-9).
Les frais de la mesure sont à votre charge, sauf décision contraire du juge ; si la mainlevée est ordonnée, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé (article L512-2).
Vendre un bien grevé d’une hypothèque judiciaire
C’est le point essentiel pour un propriétaire : selon l’article L531-2, les biens grevés d’une sûreté judiciaire demeurent aliénables. L’hypothèque judiciaire ne bloque donc pas la vente, contrairement à une saisie immobilière, dont l’acte rend l’immeuble indisponible (article L321-2).
Le créancier est payé sur le prix. Si le bien est vendu avant l’inscription définitive, il a les mêmes droits que le titulaire d’une sûreté conventionnelle ou légale, mais sa part est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Elle lui est remise s’il justifie de l’inscription définitive dans le délai ; sinon, elle revient aux autres créanciers ou au débiteur (article R532-8).
En pratique, la vente doit rapporter assez pour désintéresser les créanciers inscrits. Notre page vendre un bien hypothéqué détaille le paiement des créanciers chez le notaire et la mainlevée. Si le créancier obtient un titre exécutoire et engage une saisie immobilière, la procédure passe par un commandement de payer valant saisie : agir avant permet de garder la main, comme l’explique notre page vendre avant une saisie immobilière.
Payer la dette sans perdre définitivement son bien : la vente à réméré
Vendre sur le marché règle la dette mais fait perdre le bien. La vente à réméré permet de payer le créancier tout en gardant une porte de sortie : vous vendez à un investisseur entre 42 % et 60 % de la valeur, vous restez dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance, et vous pouvez racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, dans un délai de cinq ans au plus (article 1660 du Code civil). Le prix de rachat s’augmente seulement des frais prévus par l’article 1673 du Code civil.
Exemple chiffré fictif
Exemple illustratif. Monsieur R. possède une maison estimée 500 000 €, sans crédit en cours. Un ancien associé a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire pour 90 000 €, et Monsieur R. doit aussi 40 000 € de dettes fiscales et bancaires. Il vend sa maison 250 000 € (50 % de sa valeur) avec une faculté de rachat de 36 mois.
- indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, payée d’avance : 75 000 € ;
- honoraires de 6 % TTC : 15 000 € ;
- net à la signature, hors frais d’acte : 160 000 € ; frais de notaire de 2 à 3 %, soit 5 000 à 7 500 €.
Une fois les 130 000 € de dettes réglées, il lui reste de 22 500 à 25 000 €. Pour racheter, il devra réunir 250 000 €, plus les frais de l’article 1673 du Code civil. S’il rachète au bout de 24 mois, 25 000 € d’indemnité lui sont restitués. Sans rachat, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité. Le détail figure dans notre page sur les coûts et frais d’une vente à réméré.
Cette solution ne convient pas si le bien est situé hors de France ou vaut moins de 300 000 €, si le net ne couvre pas les dettes, ou si aucun rachat n’est envisageable. Contester la mesure devant le juge reste alors la première piste quand la créance est discutable.
À lire aussi : hypothèque : définition et fonctionnement et hypothèque sur une maison : ce que cela change.
FAQ
Quelle est la durée d’une hypothèque judiciaire provisoire ?
La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans et peut être renouvelée pour la même durée (article R532-7). Elle doit être confirmée par une inscription définitive dans les délais de l’article R533-4.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque judiciaire provisoire ?
Oui. Les biens grevés d’une sûreté judiciaire demeurent aliénables (article L531-2). La part du créancier est payée sur le prix, et consignée si l’inscription définitive n’a pas encore eu lieu (article R532-8).
Comment lever une hypothèque judiciaire ?
Une fois la dette payée, par une mainlevée consentie par le créancier ; sinon, en demandant la mainlevée au juge si les conditions de la mesure ne sont pas réunies. Une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure entraîne aussi la mainlevée (article L512-1).
Quel est le délai de dénonciation d’une hypothèque judiciaire provisoire ?
Huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux, à peine de caducité, par acte de commissaire de justice (article R532-5).
Quel délai pour convertir une hypothèque judiciaire provisoire en définitive ?
Deux mois, à compter selon le cas du jour où le titre du créancier est passé en force de chose jugée ou, s’il avait un titre exécutoire, de l’expiration du délai d’un mois suivant l’acte d’information ou de la décision rejetant votre demande de mainlevée (article R533-4). À défaut, l’inscription provisoire est caduque (article R533-6).
Qui paie les frais d’une hypothèque judiciaire ?
Le débiteur, sauf décision contraire du juge (article L512-2). Un seul émolument est dû pour les inscriptions provisoire et définitive (article R533-2).
Conclusion
L’hypothèque judiciaire protège un créancier, elle ne vend pas votre bien. Vérifiez l’acte reçu, les délais et le montant garanti, contestez si la créance est discutable, et sachez que le bien reste vendable. Si la dette est réelle et que vous voulez garder une chance de conserver votre maison, la vente à réméré permet de payer le créancier et de racheter plus tard. L’étude et la proposition écrite d’Alterfi sont gratuites.