Vente en nue-propriété : définition, fonctionnement et intérêts

La vente en nue-propriété consiste à vendre son bien immobilier tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou de le louer, le plus souvent jusqu’à son décès. Le vendeur reçoit un capital à la signature, l’acquéreur ne deviendra plein propriétaire qu’à la fin de l’usufruit. Le prix est inférieur à la valeur du bien libre et la vente est définitive. C’est l’une des solutions étudiées par les retraités dont la banque refuse le financement, que nous comparons dans notre guide senior propriétaire : crédit refusé, quelles solutions.

En bref

• Vendre en nue-propriété, c’est céder la propriété de son bien tout en gardant le droit d’y vivre ou de le louer.
• Le prix est fixé avec le notaire : le barème fiscal sert de repère, mais les parties peuvent retenir la valeur économique.
• Le vendeur, usufruitier, paie l’entretien courant et en principe la taxe foncière ; l’acquéreur supporte les grosses réparations.
• À la fin de l’usufruit, en général au décès du vendeur, l’acquéreur devient automatiquement plein propriétaire : le bien ne revient pas aux héritiers.

Vente en nue-propriété : définition

Le droit de propriété peut être divisé en deux droits distincts, détenus par deux personnes différentes. On parle alors de démembrement de propriété.

• L’usufruit est, selon service-public.fr, « le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire ». L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers.
• La nue-propriété est le droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire ne l’occupe pas et n’en perçoit aucun revenu tant que dure l’usufruit, comme le rappelle le ministère de l’Économie.

Dans une vente en nue-propriété, le propriétaire vend la nue-propriété et se réserve l’usufruit. L’usufruit peut être conservé à vie ou pour une durée déterminée, précise economie.gouv.fr. Chacun des deux titulaires garde une liberté sur son propre droit : l’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, et le nu-propriétaire peut revendre sa nue-propriété. En revanche, la vente du bien en pleine propriété exige l’accord des deux.

Cette opération ne doit pas être confondue avec le viager occupé. Selon economie.gouv.fr, le vendeur en viager occupé conserve un droit d’usage et d’habitation et reçoit une rente viagère, éventuellement accompagnée d’un bouquet. En nue-propriété, il conserve l’usufruit, qui lui permet aussi de louer, et le prix est versé en capital. Voir notre guide de la vente en viager. Voir aussi : le fonctionnement de la vente à terme.

Comment fonctionne une vente en nue-propriété, étape par étape

1. L’évaluation. Le bien est estimé en pleine propriété, puis la valeur de la nue-propriété est calculée avec le notaire (voir la section suivante).
2. La négociation de l’acte. Durée de l’usufruit, répartition des travaux, sort de la taxe foncière : la Chambre des notaires de Paris recommande de déterminer précisément dans l’acte de vente les travaux incombant à chaque partie.
3. La signature chez le notaire. Comme toute vente immobilière, elle se signe devant notaire. Selon le site immobilier des notaires de France, le vendeur « perçoit immédiatement un capital ».
4. La période d’usufruit. Le vendeur continue d’occuper son logement ou le loue. L’acquéreur attend.
5. La fin de l’usufruit. Selon economie.gouv.fr, à l’extinction de l’usufruit, par décès ou à l’arrivée du terme prévu, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire.

Ce que le vendeur conserve

Devenu usufruitier, le vendeur peut, selon service-public.fr, utiliser lui-même le bien ou le louer et en percevoir les loyers. La Chambre des notaires de Paris précise qu’il doit en conserver la substance, sans le dégrader ni en changer la destination. S’il part en maison de retraite, il peut donc louer le logement et encaisser les loyers.

Qui paie quoi pendant l’usufruit

• L’usufruitier (le vendeur) fait toutes les réparations d’entretien et paie les charges courantes. Selon service-public.fr, il paie aussi la taxe foncière ; la Chambre des notaires de Paris ajoute que les parties peuvent en convenir différemment.
• Le nu-propriétaire (l’acquéreur) paie les grosses réparations, comme les murs porteurs, les toitures ou les clôtures, cite economie.gouv.fr. Selon service-public.fr, elles restent à la charge de l’usufruitier si elles résultent d’un manque d’entretien de sa part.

Comment est fixé le prix de la nue-propriété

L’administration fiscale publie un barème qui répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts). Le Bulletin officiel des finances publiques indique qu’il sert à la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Pour un usufruit viager, la valeur de la nue-propriété est de :

• 40 % de la valeur du bien ou moins si l’usufruitier a moins de 51 ans révolus ;
• 50 % de 51 à 60 ans révolus ;
• 60 % de 61 à 70 ans révolus ;
• 70 % de 71 à 80 ans révolus ;
• 80 % de 81 à 90 ans révolus ;
• 90 % à partir de 91 ans révolus.

Pour un usufruit à durée fixe, le même texte évalue l’usufruit à 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager.

Ce barème n’est qu’un repère pour la vente. La Chambre des notaires de Paris rappelle que la valorisation « n’est pas figée par le barème fiscal » : les parties peuvent retenir la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété, dont le calcul se fait avec le notaire. Le prix réellement convenu peut donc s’écarter du barème.

Intérêts et limites de la vente en nue-propriété

Pour le vendeur

• Un capital immédiat, sans rente à attendre ni risque d’impayé sur des échéances futures.
• Le maintien chez soi, avec la possibilité de louer si l’on part.
• Moins de dépenses lourdes : les grosses réparations passent à la charge de l’acquéreur.

Les limites sont réelles. La vente est définitive : le vendeur ne pourra pas racheter son bien. Le prix ne porte que sur la nue-propriété, donc il est inférieur à celui d’une vente libre. Le bien sort du patrimoine transmis aux héritiers, qui ne recueilleront que les sommes non dépensées. Enfin, l’usufruitier continue de supporter l’entretien et, sauf convention contraire, la taxe foncière.

Pour l’acquéreur

L’acquéreur achète un bien à un prix réduit ; le montant de ses frais d’acte se vérifie avec le notaire. En contrepartie, il ne perçoit aucun revenu et doit attendre la fin de l’usufruit, dont la date est inconnue quand l’usufruit est viager. Pour la transmission par donation, voir notre page sur la donation d’un bien immobilier.

Fiscalité : quelques repères

Le Bulletin officiel des finances publiques indique que l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale s’applique à la cession de la seule nue-propriété d’un logement détenu jusque-là en pleine propriété, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété, avec des exceptions. Ces règles se vérifient avec le notaire avant la signature ; nous détaillons le cas du vendeur dans notre page vendre en nue-propriété en gardant l’usufruit.

Exemple chiffré fictif : nue-propriété ou vente à réméré

Cet exemple est fictif. Madame Leroy, 76 ans, possède une maison estimée à 300 000 €. Elle a besoin de liquidités pour solder des dettes et adapter son logement. Sa banque refuse de la financer.

Option 1, la vente en nue-propriété. À 76 ans, le barème fiscal évalue la nue-propriété à 70 % de la valeur du bien, soit 210 000 €. Ce chiffre est un repère : le prix réellement négocié, fondé sur la valeur économique, peut être différent. Madame Leroy reste chez elle jusqu’à son décès. Elle ne pourra jamais racheter la maison, qui reviendra à l’acquéreur et non à ses enfants.

Option 2, la vente à réméré. Un investisseur achète la maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés sur le prix à la signature l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an payée d’avance (36 000 €), et les honoraires, 5 % HT soit 6 % TTC du prix (10 800 €). Elle perçoit 133 200 € nets, hors frais de notaire de 3 600 à 5 400 € à sa charge. Si elle rachète au bout de 24 mois pour 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, l’opération lui a coûté 46 800 € hors frais d’acte et elle récupère sa maison. À 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui seraient restitués, pour un coût de 37 800 €. Sans rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire.

La nue-propriété procure ici davantage de capital et un maintien à vie dans les lieux, mais sans retour possible. Le réméré coûte, mais il laisse le bien récupérable, à condition de disposer d’une ressource pour racheter.

Quand une vente à réméré ou une vente avec complément de prix est une meilleure réponse

Alterfi ne réalise pas de ventes en nue-propriété. Elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour trois opérations, réservées aux biens situés en France d’une valeur d’au moins 300 000 €.

• La vente à réméré convient si le besoin est temporaire et si le rachat est crédible dans un délai de cinq ans au plus : vente d’un autre bien engagée, succession déjà ouverte, aide familiale formalisée. Le net perçu doit couvrir les dettes.
• La vente avec complément de prix convient à celui qui accepte de vendre pour de bon mais veut un premier prix tout de suite et un complément à la revente, qu’il conduit lui-même.

Ces deux solutions ne conviennent pas à un propriétaire qui veut rester chez lui à vie sans perspective de rachat ni de revente, ni à un bien de moins de 300 000 €. Dans ce cas, la nue-propriété, le viager ou le prêt viager hypothécaire sont à étudier avec le notaire. Notre comparatif entre nue-propriété, viager et réméré détaille ces choix, et la page vendre sa maison et rester dedans recense les solutions pour rester sur place.

Sources : service-public.fr, fiche « En quoi consiste l’usufruit ? » ; ministère de l’Économie, pages « Investir en nue-propriété : quels avantages, quelles limites ? » et « Le viager : comment ça marche ? » ; Bulletin officiel des finances publiques, commentaires de l’article 669 du Code général des impôts, de l’exonération de plus-value de la résidence principale et du régime de l’impôt sur la fortune immobilière des biens démembrés ; Chambre des notaires de Paris, article « Vente en viager occupé et vente de la nue-propriété d’un bien immobilier » ; site immobilier des notaires de France, article « Achat en nue-propriété ».

FAQ

Peut-on vendre la nue-propriété de sa résidence principale ?
Oui. Le vendeur garde l’usufruit et continue d’y vivre. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, l’exonération de plus-value de la résidence principale s’applique à la cession de la seule nue-propriété, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

L’usufruitier peut-il louer le bien ?
Oui, service-public.fr indique que l’usufruitier peut utiliser le bien ou le louer, et percevoir les loyers. L’accord du nu-propriétaire est toutefois nécessaire pour un bail rural, commercial, artisanal ou industriel.

Que se passe-t-il si l’usufruitier décède peu après la vente ?
Le décès de l’usufruitier met fin à l’usufruit, selon service-public.fr, et la pleine propriété se reconstitue au profit de l’acquéreur, précise economie.gouv.fr. Les conséquences d’un décès survenu peu après la signature sont à examiner avec le notaire.

Qui paie la taxe foncière en nue-propriété ?
En principe l’usufruitier, selon service-public.fr. La Chambre des notaires de Paris précise que l’acte de vente peut prévoir une autre répartition.

Peut-on vendre la nue-propriété à ses enfants ?
C’est possible, mais le Bulletin officiel des finances publiques rappelle que l’article 751 du Code général des impôts présume, sauf preuve contraire, que le bien dont le défunt avait l’usufruit et dont un héritier a la nue-propriété fait partie de la succession. Le notaire doit être consulté avant toute vente dans la famille.

Peut-on récupérer la pleine propriété après une vente en nue-propriété ?
Non, la vente est définitive, sauf à racheter la nue-propriété si l’acquéreur l’accepte. Pour garder une faculté de rachat, il faut une autre opération, comme la vente à réméré.

Conclusion

La vente en nue-propriété répond à un besoin précis : obtenir un capital tout en restant chez soi, en renonçant définitivement au bien. Son prix se négocie avec le notaire, au-delà du seul barème fiscal, et l’acte doit fixer clairement la répartition des charges. Si votre besoin est temporaire et que vous pouvez racheter, ou si vous voulez vendre sans brader, d’autres solutions existent : nous les comparons dans notre guide pour le senior propriétaire dont le crédit est refusé.