Usufruit et nue-propriété : définition, droits et différences

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire ; la nue-propriété est le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le léguer. Réunis, ces deux droits forment la pleine propriété. Lorsqu’ils appartiennent à deux personnes différentes, on parle de démembrement de propriété, notamment après une succession ou une donation. Ni l’un ni l’autre ne peut vendre seul la pleine propriété. Si un usufruitier âgé et ses enfants nus-propriétaires ont besoin de liquidités, comparez la vente en nue-propriété, le viager ou le réméré.

En bref

• Usufruit : habiter le bien, le louer, encaisser les loyers. Nue-propriété : disposer du bien. Pleine propriété : les deux réunis.
• L’usufruitier paie l’entretien et la taxe foncière ; les grosses réparations (notamment gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) restent à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil).
• L’usufruit s’éteint notamment au décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire (article 617 du Code civil).
• Vendre la pleine propriété suppose l’accord des deux ; chacun peut en revanche céder seul le droit qu’il détient.

Usufruit, nue-propriété et pleine propriété : les définitions

Le droit de propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer. Le démembrement consiste à répartir ces prérogatives entre deux titulaires.

• L’usufruit. L’article 578 du Code civil le définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Service-public le résume ainsi : le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Celui qui le détient est l’usufruitier.
• La nue-propriété. C’est le droit qui donne à son titulaire, le nu-propriétaire, la faculté de disposer du bien. Il en est propriétaire, mais il ne peut ni l’occuper ni en encaisser les revenus tant que l’usufruit existe.
• La pleine propriété. Selon service-public, elle est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Le plein propriétaire a donc tous les droits sur le bien.

Service-public précise que l’usufruit est un droit temporaire : lorsqu’il s’éteint, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire, qui peut alors à la fois utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer.

Comment naît un démembrement de propriété ?

Un démembrement peut naître de plusieurs façons, que l’on n’a pas toujours choisies. Voici les principales.

• La succession et le conjoint survivant. Sans testament, lorsque le défunt laisse uniquement des enfants communs avec son époux, le conjoint survivant peut choisir entre l’usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart. S’il choisit l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété de toute la succession. S’il existe des enfants qui ne sont pas communs au couple, l’époux survivant hérite du quart en pleine propriété, sans option. Le choix se fait par écrit dans les 3 mois à la demande d’un héritier ; à défaut, l’usufruit de la totalité lui est attribué. Pour le coût de ces formalités, voir les frais de notaire d’une succession.
• La donation. Un parent peut transmettre la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien, par exemple dans une donation-partage. Il peut ainsi donner la nue-propriété à ses enfants et conserver l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à habiter le bien.
• La vente. Un propriétaire peut vendre la seule nue-propriété de son bien et en garder l’usage : c’est la vente avec réserve d’usufruit. L’usufruit lui-même peut aussi être cédé.
• Les autres sources. Service-public cite aussi le testament, la décision de justice et le contrat. Les parents ont par ailleurs l’usufruit des biens de leurs enfants de moins de 16 ans.

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent ensemble la nue-propriété, faites le point avec le notaire sur la façon dont ils la détiennent, et renseignez-vous sur les règles de l’indivision.

Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Ce que peut faire l’usufruitier. Il peut utiliser lui-même le bien, c’est-à-dire y habiter, ou le louer et percevoir les loyers. L’article 582 du Code civil lui reconnaît le droit de jouir de toute espèce de fruits, « soit naturels, soit industriels, soit civils » ; les loyers sont des fruits civils. L’article 595 précise qu’il peut jouir par lui-même, donner à bail, et même vendre ou céder son droit. Pour un bail rural, commercial, artisanal ou industriel, l’accord du nu-propriétaire est en revanche nécessaire.

Ce que doit l’usufruitier. Il doit conserver la substance du bien et l’entretenir. Trois règles du Code civil organisent la répartition des charges :

• article 605 : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit ;
• article 606 : les grosses réparations sont notamment « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » ;
• article 608 : l’usufruitier supporte pendant sa jouissance les charges annuelles du bien, « telles que les contributions ». Service-public confirme qu’il paie la taxe foncière, ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière selon la valeur du bien.

Ce que peut faire le nu-propriétaire. Ses droits sont limités tant que dure l’usufruit : il ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les loyers. Il doit laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite, et il prend en charge les grosses réparations (le gros œuvre). Il peut en revanche vendre, donner ou léguer sa nue-propriété.

En pratique, il faut donc qualifier chaque chantier : une couverture à refaire en entier relève en principe du nu-propriétaire (article 606), sauf défaut d’entretien de l’usufruitier (article 605), et les réparations d’entretien relèvent de l’usufruitier. En cas de doute, le notaire qui a établi l’acte peut aider à qualifier les travaux.

Fin de l’usufruit : décès, terme et réunion

L’article 617 du Code civil énumère les causes d’extinction de l’usufruit :

• la mort de l’usufruitier ;
• l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
• la consolidation, c’est-à-dire la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de propriétaire (par exemple lorsque le nu-propriétaire rachète l’usufruit) ;
• le non-usage du droit pendant trente ans ;
• la perte totale du bien.

Service-public ajoute notamment la renonciation de l’usufruitier à son droit, et l’article 618 permet au juge de prononcer l’extinction en cas d’abus de jouissance (dégradations, dépérissement faute d’entretien). L’article 619 prévoit par ailleurs que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.

À l’extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, et le bien doit lui être rendu. Dans le cas d’un parent usufruitier et d’enfants nus-propriétaires, la pleine propriété se reconstitue donc au décès du parent.

Vendre un bien démembré : qui décide et comment se partage le prix ?

Chacun ne peut céder que le droit qu’il détient. Selon service-public :

• l’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire ;
• le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété ;
• la vente de la pleine propriété ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

L’article 621 du Code civil règle les deux situations. En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre eux « selon la valeur respective de chacun de ces droits », sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. Et la vente du bien sans l’accord de l’usufruitier ne modifie pas son droit : il continue à jouir du bien s’il n’y a pas expressément renoncé.

Valeur fiscale des droits. Pour le calcul des droits d’enregistrement, par exemple en cas de donation, l’article 669 du Code général des impôts détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété par une quotité de la valeur de la propriété entière ; pour un usufruit viager, ce barème légal dépend de l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Ce barème fiscal ne fixe pas à lui seul le prix d’une vente ; le notaire et le conseiller fiscal précisent son application à chaque situation.

Pour vendre la seule nue-propriété d’un bien que l’on possède en pleine propriété, voir notre guide du fonctionnement de la vente en nue-propriété ; pour une rente viagère, le guide de la vente en viager.

Bien démembré et besoin de liquidités : le réméré, avec l’accord de chacun

Un usufruitier âgé peut avoir des besoins (dépendance, travaux, dettes), et ses enfants nus-propriétaires peuvent souhaiter éviter une vente définitive. La vente à réméré est une piste : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, et les vendeurs gardent le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil), au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673.

Comme on ne peut vendre que les droits que l’on détient, une vente à réméré portant sur la pleine propriété d’un bien démembré suppose, en principe, que l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires signent ensemble. La répartition du prix entre eux se fait selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord contraire (article 621), et se règle chez le notaire, de même que la situation de chacun au moment du rachat. Pour une succession encore en cours, voir le réméré dans le cadre d’une succession, et pour les autres solutions, notre page pour débloquer des liquidités grâce à son patrimoine immobilier.

Exemple fictif. Hélène est usufruitière de la maison familiale depuis le décès de son mari ; son fils Paul en est nu-propriétaire. La maison est estimée à 500 000 €. Ils ont besoin ensemble de liquidités pour adapter la maison au grand âge d’Hélène et régler des dettes, sans vouloir la perdre. Ils décident d’une vente à réméré à 50 % de la valeur, soit 250 000 €, pour une durée de 24 mois :

• indemnité d’occupation : 10 % par an de 250 000 € sur 2 ans, soit 50 000 € payés d’avance ;
• honoraires : 6 % TTC de 250 000 €, soit 15 000 €, dus seulement si l’opération se réalise ;
• frais de notaire : 2,5 % de 250 000 €, soit 6 250 € ;
• somme nette disponible : 250 000 − 50 000 − 15 000 − 6 250 = 178 750 €.

Hélène reste dans les lieux. Pour récupérer la maison, il faudra verser 250 000 € plus les frais et loyaux coûts ; en cas de rachat anticipé, la part d’indemnité non consommée est restituée au prorata. Sans rachat, aucune pénalité n’est due, mais la maison reste à l’investisseur. Le partage de la somme entre Hélène et Paul n’est pas calculé ici : il dépend de leurs droits et est fixé chez le notaire.

FAQ

Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
L’usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus (il l’habite ou le loue) ; le nu-propriétaire peut en disposer (le vendre, le donner, le léguer) mais ne l’occupe pas. Les deux droits réunis forment la pleine propriété.

Qu’est-ce que la nue-propriété d’une maison ?
C’est la propriété de la maison sans le droit de l’habiter ni d’en toucher les loyers, tant que l’usufruit dure. À l’extinction de l’usufruit, notamment au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Qui paie la taxe foncière entre usufruitier et nu-propriétaire ?
L’usufruitier, qui supporte les charges annuelles du bien (article 608 du Code civil). Il paie aussi les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations reviennent au nu-propriétaire (articles 605 et 606).

Un nu-propriétaire peut-il vendre le bien sans l’usufruitier ?
Il peut vendre sa seule nue-propriété. Pour vendre la pleine propriété, l’accord de l’usufruitier est nécessaire ; une vente faite sans lui ne modifie pas son usufruit (article 621 du Code civil).

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint (article 617 du Code civil) et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
Lorsque l’usufruit porte sur des choses qu’on ne peut utiliser sans les consommer, comme une somme d’argent, l’usufruitier peut s’en servir à charge de rendre, en fin d’usufruit, des choses de même quantité et qualité ou leur valeur estimée à la date de la restitution (article 587 du Code civil).

Comment est calculée la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Sur le plan fiscal, l’article 669 du Code général des impôts prévoit un barème légal fondé sur l’âge de l’usufruitier. Pour l’appliquer à votre cas, adressez-vous à votre notaire.

Conclusion

Usufruit et nue-propriété découpent un même bien en deux droits : l’un pour l’utiliser et en tirer des revenus, l’autre pour en disposer. Ce démembrement, souvent issu d’une succession ou d’une donation, organise clairement qui paie quoi et prend fin, notamment, au décès de l’usufruitier. Tant qu’il dure, aucune décision sur la pleine propriété ne se prend seul : vendre, ou mettre en place une vente à réméré pour obtenir des liquidités, suppose que l’usufruitier et le nu-propriétaire avancent ensemble, avec leur notaire.