La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé en partie comptant, le reste par mensualités sur une durée fixée dans l’acte. Sa différence avec le viager tient en un mot : l’aléa. En viager, la rente est versée à vie et dépend du décès du vendeur ; en vente à terme, le nombre de mensualités est connu dès la signature et, si le vendeur décède, ses héritiers perçoivent le solde. Ce guide détaille son fonctionnement, ses garanties et ses limites, en complément de notre comparatif entre portage immobilier et viager.
En bref
- La vente à terme est une vente définitive dont le prix est réglé en partie comptant, puis par mensualités pendant une durée prévue à l’avance.
- À la différence du viager, la durée des versements ne dépend pas de l’âge du vendeur et ses héritiers perçoivent le solde en cas de décès.
- Le vendeur fait crédit à l’acheteur : il peut se protéger par une garantie sur le bien et par une clause résolutoire, rédigées par le notaire.
- Le vendeur n’encaisse tout de suite que le bouquet : la vente à terme convient mal à un besoin immédiat de capital.
Qu’est-ce qu’une vente à terme immobilière ?
Selon la chambre des notaires de Paris, la vente à terme consiste, pour un propriétaire, à vendre son bien immobilier en percevant d’abord une partie du prix comptant, puis le reste par mensualités. C’est une vente au sens plein : les notaires de France précisent que le transfert de propriété à l’acquéreur s’effectue à la signature de l’acte de vente chez le notaire, le prix étant ensuite payé sur une durée déterminée à l’avance.
Trois éléments la caractérisent :
- un transfert de propriété immédiat, à la signature chez le notaire ;
- un prix payé dans le temps, avec ou sans versement initial ;
- une durée déterminée, limitée et prévue à l’avance, qui ne dépend d’aucun événement incertain.
Attention à l’homonymie : la chambre des notaires de Paris rappelle que l’expression désigne aussi l’une des deux formes de vente d’immeuble à construire. Cette page traite de la vente à terme d’un logement existant, celle que l’on compare au viager.
Comment fonctionne une vente à terme : bouquet, mensualités, occupation
Le bouquet et les mensualités
Selon les notaires de France, les parties fixent ensemble le montant des mensualités et la durée des versements, et peuvent prévoir un bouquet réglé lors de la signature de l’acte chez le notaire. Les notaires de France indiquent aussi que le montant des mensualités est indexé sur l’indice du coût de la construction.
Pour l’acheteur, l’intérêt est clair : la chambre des notaires de Paris souligne que la vente à terme lui permet d’investir dans l’immobilier sans recourir à un prêt bancaire.
Vente libre ou vente occupée
Deux formules existent :
- la vente libre : l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique ;
- la vente occupée, ou à jouissance différée : l’acquéreur devient propriétaire, mais le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation. La chambre des notaires de Paris le présente comme un droit limité dans le temps ; les notaires de France évoquent aussi un droit d’usage et d’habitation réservé jusqu’au décès du vendeur. Les charges sont alors réparties : selon les notaires de France, la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux reviennent à l’acquéreur, l’entretien et les menues réparations au vendeur.
La vente occupée permet donc de rester chez soi pendant la durée prévue à l’acte, tout en percevant le prix selon l’échéancier convenu. Pour les autres manières de vendre en restant dans les lieux, voir notre guide vendre sa maison et rester dedans.
Vente à terme et viager : la différence essentielle
Le ministère de l’Économie définit le viager comme la vente d’un bien immobilier en échange d’une rente viagère périodique, éventuellement accompagnée d’un bouquet versé comptant à la signature. Le vendeur en viager bénéficie d’une rente à vie, et la vente repose sur le principe d’aléa : ce que paiera l’acquéreur dépend de la date du décès du vendeur. Le ministère précise qu’une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.
La vente à terme supprime cet aléa. La chambre des notaires de Paris l’oppose au viager, qui repose sur le décès du crédirentier (le vendeur), et les notaires de France en tirent les conséquences : les versements s’étalent sur une durée déterminée à l’avance et, en cas de décès du vendeur, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat.
Les différences se résument ainsi :
- Durée des paiements : à vie en viager, fixée dans l’acte en vente à terme.
- Montant total payé par l’acquéreur : inconnu en viager, puisqu’il dépend de la longévité du vendeur ; connu dès la signature en vente à terme, hors indexation.
- Décès du vendeur : la rente s’arrête en viager ; les héritiers perçoivent le solde en vente à terme.
- Occupation : jusqu’au décès en viager occupé, selon le ministère de l’Économie ; pour la durée du droit d’usage et d’habitation réservé dans l’acte en vente à terme occupée.
- Profil du vendeur : le viager s’adresse surtout à celui qui cherche un revenu à vie ; la vente à terme, à celui qui veut un prix certain, transmis à ses héritiers s’il décède avant le terme.
Pour le détail du viager, bouquet, rente, occupé ou libre, voir notre guide de la vente en viager. Si vous hésitez avec un démembrement, notre comparatif nue-propriété, viager ou réméré met les trois formules côte à côte.
Garanties du vendeur, impayés et fiscalité
Si l’acquéreur ne paie plus
Le vendeur à terme fait crédit à son acheteur : c’est le principal risque de l’opération. Selon les notaires, il peut se protéger de deux manières en cas de non-paiement des mensualités :
- une garantie sur le bien vendu : selon l’ANIL, la réforme du droit des sûretés a transformé l’ancien privilège du vendeur d’immeuble en hypothèque légale spéciale du vendeur ;
- une clause résolutoire, qui permet, en cas d’incident de paiement, d’annuler la vente et de récupérer le bien ; selon la chambre des notaires de Paris, le vendeur conserve les versements déjà effectués si le contrat le prévoit.
Les notaires de France signalent aussi que le vendeur peut demander la caution d’un tiers, qui paie les échéances si l’acheteur ne le fait pas. La portée exacte de ces garanties dépend de leur rédaction : c’est au notaire de les ajuster.
En viager, la situation est différente. Les notaires de France rappellent que l’article 1978 du Code civil ne donne au crédirentier impayé que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur ; c’est pourquoi on insère en pratique une clause résolutoire dans le contrat, qui permet au vendeur de retrouver la pleine propriété si la rente n’est pas payée.
La fiscalité des mensualités
Selon les notaires de France, l’administration ne considère pas les mensualités perçues par le vendeur comme des revenus fonciers : il s’agit d’une vente classique avec un financement particulier, à la différence de la rente viagère, soumise à l’impôt sur le revenu. Pour le reste, notamment la plus-value éventuelle sur la vente et la transmission du solde aux héritiers, votre situation doit être examinée par le notaire ou un conseil fiscal.
Exemple chiffré fictif : vente à terme ou vente à réméré
Cet exemple est fictif et illustratif. Monsieur Bernard possède un appartement estimé à 300 000 €. Il a besoin de 120 000 € pour solder des dettes.
Hypothèse 1 : une vente à terme
Il vend son appartement 300 000 € à terme : 60 000 € de bouquet à la signature, puis 240 000 € en 120 mensualités de 2 000 €, sur dix ans, hors indexation. À la signature, il dispose de 60 000 €, soit la moitié de son besoin. Au bout d’un an, il aura encaissé 84 000 €. Il a vendu son bien pour de bon, et son revenu dépend de la régularité des paiements de l’acheteur.
Hypothèse 2 : une vente à réméré
Un investisseur achète l’appartement 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois. Sont prélevés sur le prix à la signature l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente payée d’avance, soit 36 000 €, et les honoraires, 5 % HT du prix de vente soit 6 % TTC, soit 10 800 €. Monsieur Bernard perçoit 133 200 € nets à la signature, hors frais de notaire (entre 2 % et 3 % du prix, soit 3 600 à 5 400 €, à sa charge). Il reste dans les lieux, sans rien verser chaque mois.
S’il rachète au bout de 24 mois, il paie 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ; l’opération lui aura coûté 46 800 € hors frais d’acte. S’il rachète à 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués et le coût tombe à 37 800 €. S’il ne rachète pas dans le délai, il ne doit aucune pénalité, mais l’acquéreur reste propriétaire.
La première transforme un bien en revenus échelonnés ; la seconde fournit un capital immédiat avec une possibilité de retour.
Quand une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix répond mieux
La vente à terme convient à un vendeur qui veut céder définitivement son bien, n’a pas besoin du prix tout de suite et accepte d’être payé sur plusieurs années. Elle répond mal à trois situations, pour lesquelles Alterfi met en relation le propriétaire avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire :
- Vous avez besoin d’un capital immédiat et voulez garder la possibilité de récupérer votre bien : la vente à réméré, ou le portage immobilier qui suit le même modèle chez Alterfi, vous laisse le droit de racheter dans un délai de cinq ans au maximum, au prix de vente, sans majoration ni intérêts.
- Vous acceptez de vendre, mais pas de brader ni d’attendre des mensualités : la vente avec complément de prix verse un premier prix à la signature, puis un complément quand vous revendez le bien à un tiers.
- Vous êtes senior et votre banque refuse de vous prêter : voir aussi ce que les banques acceptent après 60 ans.
Ces solutions ont leurs propres conditions : un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, un net perçu qui couvre vos dettes et, pour le réméré ou le portage, un projet de rachat crédible (vente d’un autre bien, succession, nouveau crédit). Elles ne conviennent pas si vous cherchez un revenu régulier à vie, ou si vous n’avez aucune ressource identifiée pour racheter : dans ce cas, le viager, la vente à terme ou la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit sont à étudier avec votre notaire.
Sources : chambre des notaires de Paris, fiche « Qu’est-ce qu’une vente à terme ? » ; notaires de France, article « Acheter ou vendre avec une clause de paiement à terme » ; ANIL, analyse juridique « Réforme du droit des sûretés » ; ministère de l’Économie, page « Le viager : comment ça marche ? » ; notaires de France, fiche « Dans le cadre d’un contrat de vente en viager, que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ? ».
FAQ
Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la fin d’une vente à terme ?
Les mensualités ne s’arrêtent pas. Selon les notaires, elles continuent d’être versées aux héritiers du vendeur jusqu’au terme prévu, selon les modalités du contrat.
L’acheteur à terme est-il propriétaire avant d’avoir tout payé ?
Oui. Les notaires indiquent que l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte authentique, le prix étant payé ensuite selon l’échéancier prévu. En cas d’impayé, la clause résolutoire permet au vendeur de récupérer le bien.
Faut-il un crédit bancaire pour acheter à terme ?
Non, c’est l’un de ses intérêts pour l’acquéreur : il paie le vendeur directement, par mensualités. Le vendeur, lui, supporte le risque d’impayé, couvert par les garanties prévues à l’acte.
Peut-on rester dans son logement après une vente à terme ?
Oui, en vente à terme occupée : le vendeur se réserve dans l’acte un droit d’usage et d’habitation, pour la durée qui y est prévue. Selon les notaires de France, l’acquéreur paie alors la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux.
Une vente à terme peut-elle être annulée comme un viager sans aléa ?
Le ministère de l’Économie indique qu’une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée, car le viager repose sur le principe d’aléa. La vente à terme est une formule distincte, dont la durée fixe est la caractéristique : c’est au notaire de rédiger l’acte selon la formule réellement choisie.
Peut-on racheter son bien après une vente à terme ?
Rien ne le prévoit : la vente est définitive. Seule une vente avec faculté de rachat, ou vente à réméré, donne au vendeur ce droit, pendant cinq ans au maximum.
Conclusion
La vente à terme et le viager ont un point commun, un prix payé dans le temps, et une différence décisive : la vente à terme a une fin fixée à l’avance, le viager dure jusqu’au décès du vendeur. La première sécurise un montant transmissible aux héritiers, le second un revenu à vie. Aucune des deux ne fournit un capital important tout de suite ni ne permet de récupérer le bien. Pour situer ces formules face à une solution réversible, voir notre comparatif portage immobilier ou viager.